Klage nr. 2020089

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm

v/advokat Mats Aamodt

Eiendomsmegler Krogsveen AS

Saken gjelder:               Oppgjørsoppdrag. Avregning i oppgjøret. Tilbakehold av klientmidler

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klagerne en fritidsbolig under oppføring for 2 490 000 kroner. Utbyggeren var et aksjeselskap, og innklagede stod for oppgjøret. I salgsoppgaven var det opplyst at det var omkostninger på totalt 91 252 kroner, hvor 30 000 kroner var forskudd for kommunale avgifter, og 60 000 kroner var forskudd for tilkoblingsavgift. I kjøpekontrakten ble det gjort noen mindre endringer i de eksakte beløpene, pluss at det ble lagt til 2 500 kroner for festeavgift. Etter dette utgjorde de totale omkostningene 93 749 kroner. Senere gjorde klagerne nærmere undersøkelser i kommunen, og ifølge klagerne har utbyggeren aldri blitt fakturert for kommunale avgifter. Klagerne tok derfor kontakt med utbyggeren og krevde at beløpet på 30 000 kroner ble tilbakebetalt, men utbyggeren har bestridt kravet.

Klagerne anfører at megleren hadde plikt til å sørge for avregning i oppgjøret, og at han burde undersøkt om beløpet utbyggeren oppga som kommunale avgifter, var reelt. I tillegg anfører klagerne at innklagede må utbetale beløpet på 29 200 kroner som klagerne holdt tilbake i oppgjøret.  

Innklagede bestrider klagernes krav.

Innklagede er representert ved advokat fra meglerkjedens hovedkontor.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført:

Avregning i oppgjøret

I kjøpekontrakten stod det at faste utgifter og inntekter skulle avregnes fra dato for overtakelse, og dette var meglerens ansvar. I et oppgjør pro & contra skal det gjøres en detaljert avregning for de ulike postene, og det som eventuelt er igjen, skal tilbakebetales til kjøperen. Siden klagerne hadde betalt inn 30 000 kroner i forskudd for noe utbyggeren aldri ble fakturert for, tok klagerne kontakt med innklagede og krevde beløpet tilbakebetalt. Innklagede bestred kravet, og henviste til utbyggeren. I svaret fra innklagede skrev megleren at beløpet på 30 000 kroner ikke var kostnader for vann, feiing og renovasjon, men at det var snakk om kostnader til prosjektering, seksjonering og byggesaksavgifter. I så fall burde megleren fått dette tydelig frem i kjøpekontrakten, og ikke «pakket» disse kostnadene inn som noe annet.

Det tilbakeholdte beløpet

Klagerne gjorde flere bemerkninger i overtakelsesprotokollen, og det ble holdt tilbake
29 200 kroner i oppgjøret. Senere har sameiet måttet ferdigstille utearealet, og i tillegg må sameiet sannsynlig dekke kostnadene med skigarden, da utbyggeren nekter å vedstå dette løftet. Totalt utgjør dette nesten 48 000 kroner pr. hytte. Siden klagernes «utlegg» utgjorde mer enn det tilbakeholdte beløpet, krevde klagerne at innklagede utbetalte det tilbakeholdte beløpet til dem. Innklagede nektet, og beløpet på 29 200 kroner står dermed fortsatt på innklagedes klientkonto.

Klagerne mener megleren og/eller selgeren har opptrådt lovstridig, og ber om at nemnda tar stilling til saken.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avregning i oppgjøret

Saken gjelder et oppgjørsoppdrag, og megleren hadde derfor begrenset kunnskap om fritidsboligen. Informasjonen som ble tatt inn i kjøpekontrakten, herunder beløpene som klagerne viser til, kom fra partene. Innklagede bestrider at kjøpekontrakten må forstås på en slik måte at megleren påtok seg et utvidet ansvar for avregning. Det fremgår tydelig av kjøpekontrakten at partene var ansvarlig for avtalen og oppfyllelsen av denne. Når det gjelder kommunale avgifter, var det neppe meningen at dette skulle sikte til løpende kostnader. Når en kjøper er første eier av en bolig, gjøres det normalt ingen avregning – i en slik situasjon vil det som regel ikke være noe forbruk å avregne ved overtakelsen. Megleren brøt etter dette ikke sine plikter ved håndteringen av oppgjøret.

Det tilbakeholdte beløpet

Innklagede bestrider at det var i strid med god meglerskikk å ikke utbetale det tilbakeholdte beløpet til klagerne. Megleren var ikke til stede på overtakelsen, men fikk tilsendt overtakelsesprotokollen fra selgeren i ettertid. Her var det gjort flere bemerkninger, men det stod ingenting om hvordan det tilbakeholdte beløpet skulle håndteres. Det er naturlig å lese overtakelsesprotokollen slik at det ble inngått en avtale om tilbakehold, og klagerne har derfor ikke instruksjonsrett over beløpet. I en slik situasjon kan ikke en megler prøve vilkårene for tilbakeholdet. Beløpet kan først utbetales når det foreligger avtale mellom partene, rettskraftig dom eller nemndsavgjørelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av oppgjøret og krav om at innklagede utbetaler et tilbakeholdt beløp på 29 200 kroner.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Oppgjøret

Det fremgår av kontrakten under omkostninger (tillegg til kjøpesummen) at kjøper skal dekke 30 000 kroner for forskutterte kommunale avgifter, jf. også oppgjørsoppstillingen om forskudd kommunale avgifter. Nemnda legger til grunn basert på innklagedes tilsvar at det ikke dreide seg om kommunale avgifter, men at det skulle dekke kostnader til prosjektering, seksjonering og byggesaksavgifter.

Innklagede hevder at dette var et oppgjørsoppdrag, men dette fremgår ikke av kontrakten. Det fremgår heller ikke at partene skal foreta en avregning (pro & contra) av kostnader på egen hånd. Nemnda bemerker at det ikke er fremlagt noen dokumentasjon på at beløpet 30 000 kroner skulle dekke kommunale avgifter. Konsekvensen av dette er at innklagede nå må erstatte klagerne 30 000 kroner. Megleren har i denne sammenheng vært uaktsom ved utarbeidelsen av kontrakten og oppgjøret. Dette har påført klagerne et økonomisk tap.

Om klagerne kan kreve å få tilbakeholdt beløp utbetalt

Om klagerne har rett til å kreve det tilbakeholdte beløpet utbetalt fra megleren, beror på om tilbakeholdet er et ensidig tilbakehold fra klagernes side, eller om det må anses som et avtalt tilbakehold. Det beror på en tolkning av det som fant sted på overtakelsen, og som resulterte i at det ble holdt tilbake 29 200 kroner på meglers klientkonto. Megleren var ikke til stede på overtakelsen.

Slik saken er opplyst, og slik overtakelsesprotokollen fremstår, er det ikke sannsynliggjort (over 50 prosent) at det her dreier seg om et ensidig tilbakehold. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med oppgjøret. Innklagede må betale klagerne 30 000 kroner i erstatning. Kravet om utbetaling av tilbakeholdt beløp 29 200 kroner på meglers klientkonto fører ikke frem.