Klage nr. 2020107

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Dahl

                                      v/advokat Rønnaug Ringstad

                                      Advokatfirma Henriksen & Co ANS

Saken gjelder:               E-takst

Saksfremstilling:

Innklagede forestod i oktober 2018 en e-takst på klageren og hans eks-kones felles bolig, og vurderte der verdien av boligen til 7 500 000 kroner. Boligen ble senere solgt som ledd i skilsmisseoppgjøret for 8 700 000 kroner. Klageren anfører at innklagede satte en for lav      e-takst på boligen og mistenker at dette skyldtes en relasjon mellom megleren, som utførte      e-taksten, og hans eks-kone. Klageren stilte deretter innklagede en rekke spørsmål rundt takseringsoppdraget som meglerforetaket ikke har gitt svar på. Klageren krever at innklagede dekker utgiftene han fikk som følge av at saken dro ut i tid.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

E-taksten som ble foretatt av klagerens eiendom var på 7 500 000 kroner. Dette var altfor lavt, og klageren reagerte umiddelbart. Eiendommen ble senere solgt for 8 700 000 kroner. Salget ble foretatt som del av et skilsmisseoppgjør mellom klageren og hans eks-kone. Da taksten ble gjort, var avtalen at eks-konen skulle fortsette å bo i huset. Hun ville derfor tjene på at taksten ble så lavt som mulig, mens klageren ville tape tilsvarende. Megleren som utførte taksten, er en bekjent av klagerens eks-kone. Dette er en binding som, om ikke noe annet, gir en mistanke om at det ikke var total nøytralitet og uavhengighet. Når megleren gjennom
E-taksten viste seg å bomme med 1,2 millioner kroner ble klagerens mistanke ytterligere forsterket.

Klageren er skuffet over innklagede foretak og deres manglende respons. Han sendte en e-post til daglig leder 9. mars 2020 hvor han purret på svar, deretter en ny e-post til styreleder
20. mars 2020. Han fikk svar samme dag av daglig leder hvor han skrev at de skulle komme tilbake «til uken». Den 30. mars 2020 mottok klageren en e-post fra, fagansvarlig i foretaket. Men e-posten svarte ikke på noen av klagerens spørsmål. Klageren svarte samme dag og kommenterte at han var skuffet over behandlingen og gjentok spørsmålene sine. Det kom ikke noe svar. Uansett utfallet av saken, er dette dårlig service av meglerforetaket, noe som illustrerer at saken ikke tas på alvor. Også kunder som er misfornøyde, må kunne forvente å bli tatt på alvor.

Det kreves at innklagede dekker klagerens utgifter som følge av at saken dro altfor langt ut i tid

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede er av den oppfatning at de har besvart klagerens spørsmål så godt det lot seg gjøre, ut fra de opplysninger klageren selv har gitt om forutsetningene for sine spørsmål. Det forhold at klageren ikke var oppdragsgiver for e-taksten, medførte at det var vanskelig å imøtegå hans spørsmål og kommentere klagerens ulike oppfatninger fullt ut.

Når det gjaldt forsinkelsen i svar fra innklagede, skyldtes dette for en stor del unntakstilstanden hele samfunnet opplevde etter 11. mars 2020.

Innklagede foretok i oktober 2018 en såkalt E-taksering av eiendommen som var klagerens og hans eks-kones felles bolig. Klagerens eks-kone var oppdragsgiver for takseringsoppdraget.

Innklagede estimerte markedsverdien på dette tidspunktet til 7 500 000 kroner.  

Den aktuelle eiendommen ble solgt i februar 2020 for 8 700 000 kroner.

Det legges til grunn at klager i oktober 2018 umiddelbart reagerte over det han mente var en for lav takst, og at han protesterte på taksten som grunnlag for oppgjør av skilsmisseboet. Videre ble det opplyst at det var innhentet en ny takst på 8 600 000 kroner. Det er ikke opplyst når den nye taksten ble foretatt, av hvem eller på hvilke premisser og forutsetninger denne verdivurderingen ble avgitt under.

Megleren hos innklagede gikk på samme skole som oppdragsgiver for 30 år siden. Han hadde hverken i 2018 eller i dag noen vennskaps- eller bekjentskapsforhold til klagerens eks-kone som kan medføre en problematisk binding mellom eiendomsmegler og oppdragsgiver.

Avvisning grunnet udokumenterte og bestridte påstander/anførsler – bevissak

Klagers anførsler er ikke underbygget eller begrunnet på en måte som gjør at nemnda kan ta stilling til saken. Klagers påstander bestrides av innklagede. I henhold til nemndspraksis, jf. blant annet. RFE-2018-18, skal saken allerede av denne grunn avvises.

God meglerskikk

Sakens opplysninger inneholder ikke holdepunkter for å legge til grunn at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, hverken hva gjelder relasjon til oppdragsgiver, eller hva gjelder selve verdifastsettelsen i taksten.

Det skal langt mer til enn at man langt tilbake i tid har gått på samme skole for at en eiendomsmegler kan anses å ha en uheldig relasjon til sin oppdragsgiver. Det vises til eiendomsmeglingslovens § 5-3 og dens forarbeider.

E-taksten fra 2018 er utført etter beste skjønn og under de forutsetninger som forelå for eiendommen i 2018. Det følger av rettspraksis at spillerommet for skjønn av denne type taksering er betydelig, og at det skal svært mye til for at en eiendomsmegler lang tid etter en taksering kan holder ansvarlig for et avvik i markedsprisen som oppnås ved salg, jf. blant annet Borgarting lagmannsretts dom LB-2013-128349. Det foreligger ut over dette ikke nok opplysninger i saken fra klagers side til å kommentere e-taksen fra 2018 opp mot den markedspris klageren opplyser å ha oppnådd ved salg i 2020.

Klageren har ikke redegjort for noe økonomisk tap eller krav som kan anses å ha adekvat sammenheng med den avgitte e-taksten.

Det er fremsatt følgende påstand:

«Prinsipalt påstås at klagen skal avvises fra behandling i nemnda enten som grunnløs eller som uegnet for skriftlig behandling. Subsidiært anføres at klagen ikke kan føre frem idet innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

On klagen skal avvises

Innklagede har bedt om at saken avvises fordi klagerens anførsler ikke er underbygget eller begrunnet på en måte som gjør at nemnda kan ta stilling til saken.

Nemnda finner ikke grunn til å avvise saken.

E-taksten

Bakgrunnen for denne saken er at det i forbindelse med skifteoppgjøret mellom klageren og hans eks-kone ble innhentet en e-takst fra innklagede på den tidligere felles bolig. Det var klagerens eks-kone som alene var oppdragsgiver, og som megler i utgangspunktet skulle forholde seg til. Blant annet var det eks-konen som måtte bestemme om klageren skulle få kopi av taksten, og megleren hadde ikke uten samtykke fra eks-konen rett til å utlevere
e-taksten til klageren.  

En e-takst (elektronisktakst) er et verktøy og en bransjestandard for verdifastsettelse av boligeiendommer. E-taksten vil gi eiendommen en verdi basert på statistiske data for blant annet standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i nærområdet.

E-taksten var på 7 500 000 kroner. Selv om boligen to år senere ble solgt for
8 700 000 kroner, er det ikke fremkommet noe som tilsier at megler kan kritiseres for e-taksten. E-taksten er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet, da det er en rekke faktorer som påvirker markedsprisen på et gitt tidspunkt. Nemnda legger også til grunn at det har vært en verdiøkning på boligen i løpet av to år.

Påstått relasjon mellom megleren og eks-konen

Klageren har gjort gjeldende at megleren er en bekjent av klagerens eks-kone, og at det innebærer en binding som gir mistanke om at det ikke var total nøytralitet og uavhengighet ved meglers håndtering av e-taksten.

Nemnda bemerker at dette er en helt udokumentert påstand som ikke er søkt underbygget på noen måte. Innklagede har opplyst at eks-konen og megleren gikk på samme skole for 30 år siden, men at det hverken i 2018 eller i dag er noe vennskaps- eller bekjentskapsforhold som skaper habilitetsproblemer for meglers utførelse av e-takstoppdraget.

Nemnda finner det derfor klart at klagen på dette punkt ikke kan føre frem.

Påstått manglende respons fra innklagede

Klageren har anført at han er skuffet over innklagede og deres manglende respons. Innklagede har anført at dette i vesentlig grad skyldes nedstengningen av Norge i mars 2020 på grunn av covid-19.

Nemnda nevner først at det var klagerens eks-kone som var oppdragsgiver, og som megler derfor i utgangspunktet skulle forholde seg til. Særlig gjelder dette i forbindelse med å gi en e-takst i forbindelse med et skilsmisseoppgjør. En megler skal ikke blande seg inn i det. Til dette kommer at Norge som kjent på grunn av covid-19 ble nedstengt 12. mars 2020, noe som naturlig nok også skapte utfordringer for meglerforetak.

Selv om det hadde vært en fordel om megler/innklagede hadde besvart klagerens henvendelser raskere, eventuelt opplyst hva man ikke kan svare på ut fra oppdraget, finner ikke nemnda at man her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Erstatningskravet

Klageren har krevd erstatning av utgifter klageren har fått fordi saken dro ut i tid. Nemnda finner imidlertid at erstatningskravet klart ikke kan føre frem. Det er ikke sannsynliggjort at megleren eller andre hos innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er også tvilsomt om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.