Klage nr. 2020104
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. november 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Jens Petter Bull
Dæhli Bull & Co Advokatfirma DA
Innklaget: Nyeboliger AS (Sem & Johnsen Prosjektmegling)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling
I 2017 kjøpte klageren en eierseksjon under oppføring som innklagede formidlet for 5 540 000 kroner. Slik takterrassen var fremstilt i salgsoppgaven, trodde klageren at hele takterrassen kom til å være felles. Senere viste det seg at deler av takterrassen før prosjektets ferdigstillelse ble solgt som private parseller til tre leiligheter i toppetasjen.
Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelses- opplysningsplikten, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider dette.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På grunn av meglerens markedsføring hadde klageren en berettiget forventning om at hele takterrassen var felles, noe som er vanlig i området. I salgsoppgaven ble det i ord og bilder presentert en felles takterrasse, men i stedet ble mesteparten og de beste delene solgt som private parseller til bare noen av leilighetseierne. Dette skjedde uten at megleren sa noe om dette til klageren. At store deler av takterrassen skulle bli private parseller, har ifølge utbyggeren vært planen hele tiden. Dette var også megleren klar over.
Ifølge en
takstmann utgjør det totale arealet på taket 173 kvadratmeter, men kun
59 kvadratmeter av disse er felles. I
tillegg er rundt én tredjedel av fellesarealet ikke egnet for opphold på grunn
av sjenerende lukt fra lufteanlegget. Takstmannen mener at det manglende
arealet utgjør en verdireduksjon på fire prosent.
For øvrig opptrådte innklagede med feil navn i salgsoppgaven.
Megleren har etter dette brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og klageren ber om at nemnda treffer følgende konklusjon:
«NYEBOLIGER AS v/[meglerens navn] har opptrådt i strid med god meglerskikk.»
Innklagede har i korte trekk anført:
Når en megler formidler en bolig under oppføring, vil det som regel være mange detaljer som ikke er avklart på markedsføringstidspunktet. Det er derfor viktig at det tas forbehold i salgsoppgaven om at det kan skje endringer, og det gjorde megleren i denne saken. Når det gjelder påstanden om at utbyggeren hadde planer om å gjøre deler av takterrassen til private parseller, skyldtes dette byggets utforming. Det ville vært til uakseptabel sjenanse for enkelte leiligheter om denne delen av takterrassen også var felles. Uansett ble dette gjort etterat klageren hadde kjøpt sin leilighet. Det er derfor ikke riktig at deler av takterrassen allerede på kjøpstidspunktet var blitt gjort om til private parseller. På dette tidspunktet var det uklart hvordan arealet på takterrassen skulle inndeles. For øvrig var det kun fellesareal som ble vist på illustrasjonene i salgsoppgaven.
Takstrapporten som klageren har fremlagt, kan ikke legges til grunn. Innklagede er uenig i hvordan takstmannen har beregnet arealet på takterrassen, og klageren har ikke sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap. Klageren har fått den takterrassen han ble forespeilet i salgsoppgaven.
Når det gjelder hvordan navnet til innklagede var skrevet i salgsoppgaven, var ikke innklagede klar over at det måtte skilles mellom små og store bokstaver.
Etter dette har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved markedsføringen av boligen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Spørsmålet er her om megleren i sin markedsføring av leiligheten har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder den felles takterrassen. I den forbindelse vil både hva som er sagt om takterrassen i salgsoppgaven, og på hvilken måte, samt bruk av bilder av terrassen i salgsoppgaven være relevant.
I salgsoppgaven er det flere bilder hvor takterrassen er fremhevet. Det er ikke tatt noen forbehold i den forbindelse ved bildene eller i teksten rundt bildene bortsett fra at standarden kan avvike fra illustrasjonsbildene. I salgsoppgaven er det riktignok tatt noen generelle forbehold om at «detaljert utforming er ikke avklart» eller lignende. Men det var ingen opplysninger som tilsa at store deler av takterrassen skulle tillegges tre leiligheter med eksklusiv bruksrett og ikke lenger være felles. Innklagede har heller ikke bestridt at megler var klar over at det kunne bli endringer på størrelsen av takterrassen og utformingen av den.
Nemnda mener at meglers markedsføring her var i strid med markedsføringsloven § 2 og følgelig i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda har merket seg at det også har vært et tema mellom partene hva som er riktig navn på innklagede eiendomsmeglerforetak. Nemnda finner ikke grunn til å ta standpunkt til dette, men det har uansett ikke hatt noen betydning for det som er sakens hovedtema.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Nyeboliger AS (Sem & Johnsen Prosjektmegling) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av takterrassen.