Klage nr:
74/07

Avgjort:
04.10.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger vedrørende prosjektert bolig

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Grimstad
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte prosjektert bolig gjennom innklagede. I henhold til salgsoppgaven har klagerne kjøpt en leilighet med «utsikt i særklasse». Pga. endringer underveis i byggeprosessen hevder klagerne at de ikke har fått slik utsikt. Innklagede ønsker ikke å ta stilling til mangelskravet, og mener reklamasjonen er et forhold mellom kjøper og selger (utbygger).

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte prosjektert leilighet i 2005. Byggingen var ikke igangsatt, og klagerne måtte derfor forholde seg til salgsoppgaven og innklagede. I følge salgsoppgaven skulle alle toppleilighetene i klagernes blokk få «utsikt i særklasse». Dette var et vesentlig poeng for klagerne, og valgte å kjøpe en av toppleilighetene. Blokken foran klagernes blokk er vist med fire etasjer i salgsoppgaven. Vedkommende blokk er nå nesten ferdigstilt, men er oppført med fem etasjer.

Klagerne flyttet inn i sin leilighet våren 2007. Det er knapt utsikt fra leiligheten, og i alle fall ikke «utsikt i særklasse». Klagerne mener innklagede har ført dem bak lyset, og drevet med uredelig markedsføring.

Klagerne sendte skriftlig klage til innklagede i slutten av mars 2007, med purring to uker senere. Innklagede fraskrev seg åpenbart alt ansvar, og sendte saken videre til utbyggeren som avviste klagernes krav.

Klagerne hevder innklagede har overtrådt emgll. § 3-1 og § 3-7, samt markedsføringsloven § 1 og § 2. Begrepet «utsikt i særklasse» kan kanskje sies å være noe abstrakt, men det dekker uansett ikke den utsikten som klagerne nå har fått. Tilsvarende leilighet i 1. etasje koster kr 530 000 mindre, i 4. etasje koster tilsvarende leilighet kr 230 000 mindre enn klagernes bolig. Klagerne påpeker at deres leilighet har større veranda og gasspeis i stuen.

På bakgrunn av ovennevnte mener klagerne at de har krav på en betydelig økonomisk kompensasjon, og ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til dette.

Innklagede anfører:

Klagerne retter sin klage mot innklagede fordi de mener innklagede har ført dem «bak lyset og drevet med uredelig markedsføring». Innklagede vil på det sterkeste ta avstand fra disse påstandene. Under utførelsen av salgsoppdraget har innklagede søkt å ivareta så vel kjøpers som selgers/utbyggers interesser på best mulig måte. Opplysningene som innklagede har formidlet til klagerne, er basert på det materiellet som er utarbeidet av selgeren. Innklagede kontrollerte deretter informasjonen på en forsvarlig måte.

Utbyggeren har oppført 105 leiligheter fordelt på seks bygninger. Leilighetene i tre av byggene (deriblant klagernes) ble overlevert i mars 2007. Det fjerde bygget ble overlevert i juni s.å., og de to siste byggene vil bli overlevert i desember 2007.

I mai 2005 fikk innklagede i oppdrag å arbeide med salg av ca 50 prosjekterte leiligheter. Oppdraget omfattet bl.a. klagernes leilighet. Salgsoppgaven er utarbeidet av et markedsføringsbyrå etter oppdrag av selgeren. Prospektet ble bl.a. basert på arkitekttegninger og annet tegningsmateriell fremskaffet av selgeren. Utbyggeren bistod aktivt med utarbeidelse av salgsmateriellet til innklagedes forretning, samt skilting på byggeplass. Klagerne inngikk allerede den 28. mai 2005 avtale om kjøp av leilighet. Dette er en av tre toppleiligheter ibygget. Endelig kjøpekontrakt ble signert 19. desember 2005.

Klagerne fikk overlevert sin leilighet 15. mars 2007. Klagerne fremsatt reklamasjon vedrørende manglende utsikt overfor innklagede i brev av 27. mars 2007. Kravet ble avvist av innklagede, og videresendt selgeren som rette vedkommende. Selgeren har også avvist ansvar i saken. Klageren har etter dette valgt å oversende saken til Reklamasjonsnemnda for vurdering.

Etter at klagerne hadde kjøpt sin leilighet, fikk innklagede i oppdrag også å formidle salg av bl.a. leilighetene i bygget foran klagerne sitt bygg. Salgsoppgaven var her utarbeidet av et eksternt firma etter selgers bestilling og på grunnlag av selgers opplysninger. Innklagede kontrollerte at det var samsvar mellom prospektet og det øvrige salgsmateriellet. Tegninger og modeller som innklagede på det tidspunktet hadde mottatt fra selgeren, viste at fremtidige bygg (unntatt ett) skulle oppføres i fire etasjer. Bygghøyder og koter ble gjennomgått sammen med selgers arkitekter. På tidspunktet da klagerne inngikk bindende avtale om kjøp av bolig, var innklagede i aktsom god tro om at klagerne – i likhet med de to øvrige toppleilighetene i bygget – ville få meget gode utsiktsforhold. Forut for kjøpet ble alle opplysningene innklagede var i besittelse av, formidlet til klagerne. Disse var dermed i stand til å foreta en selvstendig vurdering av hvilke utsiktsforhold de kunne forvente seg.

Da selgeren senere i prosessen bestemte seg for at bygget foran klagerne skulle oppføres i 5 etasjer, var dette like overraskende for innklagede som for klagerne. Innklagede finner det ikke riktig å ta stilling til hvorvidt endringene medfører en mangel etter bustadoppføringslovens regler.

Innklagede har på vanlig måte formidlet klagen til selgeren. Dersom klagerne mener seg berettiget til økonomisk kompensasjon, må de rette sitt krav mot selgeren som i tilfelle er den som har mottatt en mergevinst som følge av den manglende utsikten.

Ved vurdering av innklagedes utførelse av salgsoppdraget, må man ta utgangspunkt i de opplysningene som forelå på det tidspunktet da bindende salgsavtale ble inngått. Innklagede var på dette tidspunktet i besittelse av samme kunnskap som klagerne for så vidt angår utsiktsforholdene fra klagernes leilighet. Innklagede hadde ingen indikasjoner på at den fremtidige bebyggelsen ville bli oppført på en måte som ville forringe eller endre disse forutsetningene. Endringene er gjennomført etter beslutning av selgeren, og selvsagt uten medvirkning fra innklagedes side.

Det er selvsagt beklagelig at klagerne ikke har fått de utsiktsforholdene de mener de kunne forvente. Det er imidlertid særdeles urimelig av klagerne når de hevder at innklagede bevisst har ført dem bak lyset og bedrevet uredelig markedsføring. Dette er påstander det overhodet ikke er belegg for, og som er egnet til å skade innklagedes omdømme.

Klagerne har ikke påvist at innklagede bevisst eller uaktsomt har tilsidesatt deres interesser ved utøvelsen av salgsarbeidet. Med bakgrunn i ovennevnte hevdes det at innklagede har utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, og herunder på en fullt ut forsvarlig måte forsøkt å ivareta så vel selger som kjøpers interesser på best mulig måte.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagedes tilsvar inneholder intet som svekker klagernes argumenter. Tvert i mot befester det klagernes påstand om at innklagede fraskriver seg alt ansvar, og klagerne fastholder derfor alle sineinnvendinger.

Innklagede nevner ingenting om tidspunktet for da de ble klar over endringene i bygget foran klagerne. En slik vesentlig endring i prosjektet burde gitt innklagede en oppfordring til å orientere de berørte parter. Klagerne mener innklagede/selgeren var pålagt å sende nabovarsel. Endringene medfører at klagerne vil få en langt lavere pris ved et eventuelt videresalg.

Klagerne hadde kun salgsoppgaven og muntlige utsagn fra innklagede å basere sin vurdering på. All informasjon lovet «utsikt i særklasse». Det var fullstendig umulig å fastslå utsiktsforholdene basert på en byggemodell. Innklagede må dessuten ha hatt mer opplysninger vedrørende utsiktsforholdene ettersom de benyttet «utsikt i særklasse» som et salgsfremmende moment.

Klagerne mener at innklagedes oppførsel er egnet til å svekke firmaets omdømme, og at klagerne ikke kan klandres for dette. Oppdraget har heller ikke vært utført i tråd med god meglerskikk. Innklagede har ivaretatt selgerens interesser på en svært god måte, og har samtidig oversett sine plikter overfor klagerne.

Klagerne bemerker at de ikke ar fått «utsikt i særklasse», men at tilstøtende naboer har fått «innsyn i særklasse» til klagernes leilighet. Dette medfører også en verdiforringelse av klagernes bolig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder krav om erstatning for feil/mangelfulle opplysninger vedrørende utsikt.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at klagernes henvisninger til avhendingsloven ikke er inntatt som en del av klagen. Feil/mangler etter avhendingsloven er et forhold mellom kjøper og selger av fast eiendom. Dette faller utenfor Reklamasjonsnemndas område. I tillegg har klagerne kjøpt bolig under oppføring, slik at bustadoppføringslovens regler kommer til anvendelse. Dette går eksplisitt frem av kjøpekontrakten. Klagerne kan derfor ikke påberope seg bestemmelser etter avhendingsloven.

Reklamasjonsnemnda ser at det kan bli spørsmål om klageren kan fremme krav mot utbyggeren. Ettersom Reklamasjonsnemnda ikke behandler forholdet mellom selger og kjøper, kan Nemnda ikke gå nærmere inn på dette spørsmålet.

Innklagede kan ikke kritiseres for å ha inntatt opplysningene om «utsikt i særklasse» i salgsoppgaven. Når en eiendomsmegler blir kjent med at utbygger har endret prosjektet til skade for kjøper, må megleren imidlertid straks informere kjøperen, slik at kjøperen eventuelt kan reagere i forhold til selgeren. Innklagede har ikke opptrådt i overensstemmelse med god meglerskikk på dette punktet.

I prinsippet er innklagede dermed ansvarlig for det tap som klageren har lidt ved at han ikke kunne fremme et krav mot utbyggeren da endringene i prosjektet ble kjent for innklagede. Faktum er imidlertid ikke klarlagt på en slik måte at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling om klageren har lidt et økonomisk tap som følge av dette, og størrelsen på et eventuelt erstatningskrav.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke straks å informere klageren om utbyggers endring av prosjektet.

Oslo, den 4. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant