Klage nr. 2020233

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. februar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Schala & Partners avd. Bjørvika/Gamle Oslo AS

Saken gjelder:                    Misnøye med saksbehandlingen. Vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

I juli 2019 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av deres leilighet. Klagerne eide hver sin halvpart av leiligheten. De har trukket frem flere forhold som de mener er kritikkverdige ved meglers håndtering av oppdraget. Klagerne har særlig anført at megleren burde ha undersøkt budgiverens finansiering da det kom inn et bud med finansieringsforbehold, og at klagerne burde blitt informert om risikoen ved å akseptere et slikt bud. I tillegg hevder klagerne at innklagede har tatt seg mer betalt for oppdraget enn det det som var forespeilet ved oppdragsinngåelsen. Klagerne krever at innklagede frafaller deler av sitt krav om betaling.

Innklagede bestrider klagernes anførsler, og opprettholder kravet om betaling.

Under saksforberedelsen tok nemnda opp spørsmålet om det forelå en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen, og partene fikk anledning til å kommentere dette.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Krav om betaling

Før oppdragsinngåelse lovet megleren at salgsomkostningene ikke skulle overstige
100 000 kroner. I oppdragsavtalen stod det at de samlede kostnadene ville beløpe seg til
86 945 kroner, ca. 13 000 kroner under det maksimale beløpet. Dette var hovedgrunnen til at innklagede fikk oppdraget, fremfor en annen meglerkjede. Da klagerne mottok oppgjørsoppstillingen, viste det seg at klagerne måtte betale 126 209 kroner til innklagede. Dette utgjør 26 209 kroner mer enn maksbeløpet. Klagerne mener at megleren “løy” til dem for å få oppdraget, og føler seg lurt.

Klagerne krever at innklagede tilbakebetaler det overskytende beløpet. Klagerne er imidlertid villige til å betale 5 860 kroner i eierskiftegebyr og 10 000 kroner for visninger.

Markedsføring

Da megleren utformet salgsoppgave og annonse, ble leiligheten markedsført som et oppussingsobjekt, med en prisantydning på 3 200 000 kroner. Dersom de hadde visst at leiligheten ville bli presentert på en slik måte, ville de ikke ha gitt innklagede oppdraget. Klagerne sendte e-post til megler, hvor de ba han om å ikke bruke uttrykket «oppussingsobjekt», men dette ble ikke tatt hensyn til.

Budgivning

Den 23. desember 2019 ble det mottatt et bud på 3 200 000 kroner med finansieringsforbehold. I den anledning sendte megleren en SMS til klagerne hvor det stod følgende:

«Jeg får ikke sjekket finansiering. Kunden har egenkapital på [beløp] og årsinntekt på [beløp]. Faren hans har sagt seg villig til å være kausjonist. Dette skal bare være formalitet. Han har inntil 15.01 og få dette på plass. Om han ikke klarer nå vi legge boligen ut på finn.no igjen. Ok?»

Klagerne aksepterte budet, og senere samme dag mottok klagerne en SMS fra megleren der han gratulerte med salget og informerte om at de skulle snakkes igjen rett etter nyttår. Klagerne endte med å ta kontakt 16. januar 2020 for å spørre om status vedrørende salget. Klagerne fikk etter hvert beskjed om at kjøperen ikke kunne gjennomføre kjøpet på grunn av dødsfall i familien.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke undersøke budgiverens finansiering og sørge for at klagerne fikk tilstrekkelige opplysninger til å kunne ivareta sine interesser. Megleren forklarte ikke hva et finansieringsforbehold innebar, og hvilken risiko de tok ved å akseptere et slikt bud. Ettersom de ikke hørte noe fra megleren, trodde de alt var i orden. Det var kritikkverdig av megler å gi uttrykk for at det bare var en «formalitet». Megler ga budgiver 24 dager til å ordne med finansieringen. Andre meglere har fortalt at de bruker én, men maksimum to timer, på å undersøke finansieringen, og at finansieringen må være i orden før selgeren aksepterer et bud.

Fremdrift i salgsprosessen

Fra januar stoppet salget helt opp, og det var lite aktivitet fra meglers side. Det tok seks måneder før leiligheten ble annonsert på nytt.

Kostnad for ny annonsering

Klagerne gikk med på å betale 5 000 kroner for å annonsere på nytt på FINN.no. Klagerne er imidlertid blitt belastet to ganger for «markedspakke ekstra» på 4 990 kroner. De ble ikke informert om at de måtte betale noe utover de avtalte 5 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om betaling

Lovgivningen har forandret seg fra salgsstart til salgslutt. For eksempel skal eierskiftegebyret nå betales av selger i stedet for kjøper. Prisene til leverandørene har også endret seg noe, men disse kostnadene har innklagede imøtekommet ved å ikke ta betalt for flere av visningene. Klagerne er heller ikke blitt belastet for privatvisninger.  

Markedsføring

Leiligheten bestod av to baderom, det ene var gammelt og det andre var delvis bygget opp igjen. På denne bakgrunn var leiligheten å regne som et oppussingsobjekt. Ellers bar leiligheten preg av noe enkle løsninger.

Budgivning

Etter at megleren hadde vært i kontakt med 21 interessenter, kom det bare inn ett bud. Dette budet var på 3 080 000 kroner, og ble avslått av klagerne. Da innklagede mottok budet med finansieringsforbehold, kom man fram til at det var verdt et forsøk. Leiligheten måtte uansett trekkes fra markedet i en periode, noe klagerne ble informert om både muntlig og pr. SMS. 

Det har tidvis vært vanskelig å få kontakt med klagerne. Den ene klageren ønsket at megleren skulle holde kontakten med den andre klageren, men dette var vanskelig. Etter julen har den ene klageren tidvis vært primærkontakten til megler.

Kostnad for ny annonsering

Klagerne betalte 5 000 kroner for å få løftet annonsen på FINN. Leiligheten har også blitt annonsert på blink.no.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at megleren frafaller deler av sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Finansieringsforbehold

Det første spørsmålet er om megler ga klagerne tilstrekkelig informasjon om risikoen ved å akseptere et bud med finansieringsforbehold. Nemnda bemerker at en megler må gi oppdragsgiver (selger) tilstrekkelig informasjon om risikoen ved å akseptere et bud med finansieringsforbehold. Det skulle kommet klart frem at det er en risiko for at kjøper trekker seg fra handelen, og at eiendommen må legges ut til salgs på nytt. De ekstrakostnader som da påløper, og eventuell lavere salgssum kan da i utgangspunktet ikke kreves erstattet av den første kjøperen. Ut fra det opplyste ga ikke megler tilstrekkelig informasjon om dette. Det kunne enkelt vært gjort ved å si noe mer i den SMS-en han sendte eller sendt en egen e-post om risikoen. Nemnda finner ikke at det megler opplyste i SMS-en er tilstrekkelig. Tvert imot synes det å fremgå at finansieringsforbeholdet bare var en «formalitet».

Nemnda nevner også at det i kjøpekontrakten ikke ble inntatt noe om finansieringsforbeholdet.

Megler har handlet i strid med god meglerskikk på dette punkt, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.

Markedsføringen som oppussingsobjekt

Det er ingen klar definisjon om hva som er å anse som et oppussingsobjekt. Nemnda har ikke ved sin skriftlige saksbehandling grunnlag for å ta stilling til om megler har forsømt seg her, og hvilken kommunikasjon som var mellom klagerne og megler vedrørende markedsføringen av boligen.

Kravet om betaling

Dersom innklagede skal ha krav på vederlag for oppdraget, forutsettes det at oppdragsavtalen var lovlig fornyet på samme vilkår som før.

Nemnda legger til grunn at det opprinnelig ble inngått en gyldig oppdragsavtale i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4. Om oppdragets varighet heter det i eiendomsmeglingsloven
§ 6-5 første ledd:

«Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig.»

Det fremgår av bestemmelsen av fornyelse skal være skriftlig. For at det skal foreligge en fornyelse, må oppdragsgiveren som et minimum ha gitt uttrykk for at han ønsker at oppdraget skal løpe videre, jf. LB-2008-55346 Forum Hotell-bygg. Et kjennetegn ved fornyelse er at oppdraget skal løpe videre på uforandrede vilkår. Det eneste som er forandret, er oppdragstidens lengde. Kravet om at fornyelse skal være skriftlig, kan oppfylles ved bruk av e-post, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013 side 276. Nemnda tilføyer at det må antas at fornyelse også kan skje ved SMS.

Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at det ikke forelå en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen. Konsekvensen av at det ikke forelå en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen, er at innklagede nå ikke har krav på vederlag (provisjon) og de øvrige deler av oppdragsavtalen som inneholder elementer av vederlag eller fortjenesteelement. Klagerne har dog akseptert å betale 10 000 kroner for visninger.

Nemnda vil for øvrig bemerke at for meglerforetak bør det generelt være enkelt å ha systemer som varsler når en oppdragsavtale begynner å nærme seg utløpstidspunktet, slik at en eventuell fornyelse av oppdraget kan avtales før oppdraget er utløpt.

Nemnda har etter dette kommet til at innklagede må kreditere klagerne vederlaget, det vil si provisjonen på 44 000 kroner. I tillegg kommer vederlagselementene av de enkelte utlegg i oppgjørsoppstillingen, som for eksempel markedspakke, tilretteleggingshonorar og oppgjørsgebyr. Innklagede har i dette tilfellet ut fra det standpunkt klagerne har inntatt, krav på 10 000 kroner for visninger.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Schala & Partners avd. Bjørvika/Gamle Oslo AS har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende manglende informasjon om hvilken risiko det kan være for selgerne å akseptere et bud med finansieringsforbehold.

Meglerforetaket må kreditere klagerne provisjonen på 44 000 kroner. Det samme gjelder vederlagsdelen i de øvrige poster i oppgjørsoppstillingen som inneholder et vederlagselement, med unntak for 10 000 kroner for visninger.