Klage nr:
08/08

Avgjort:
25.06.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen og feil opplysning om areal tomt

Foretakets navn:
ABCenter Arendal AS
Saksfremstilling:

Klagerne er barnebarn og arvinger etter tidligere eier av et småbruk i landlige strøk. De tre arvingene besluttet å selge eiendommen og kontaktet innklagede forsommeren 2006. Bud ble akseptert 27. juni 2006. Kjøpekontrakt ble inngått 7. juli med avtalt overtakelse 29. juli 2006. Overtakelsen ble senere utsatt til 10. oktober 2006.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

A var representant for selgerne (klagerne). Forut for salget innhentet han en veiledende takst hos en ekstern takstmann. Takstmannen henvendte seg til saksbehandler i oppmålingsavdelingen i kommunen, som hadde uttalt at eiendommens areal var på ca 9 dekar. Dette arealet sto i taksten.

Etter at innklagede ble engasjert, ble arealet muntlig formidlet til saksbehandleren.

Innklagede unnlot å foreta noen form for egen undersøkelse om tomtens areal. Unnlatelse av egen undersøkelse skjedde til tross for at det var kjent for innklagede at eiendommen ikke var oppmålt, og at det nylig var fradelt en tomt fra hovedeiendommen.

Innklagede var på befaring og fikk påvist tomtens grenser. Arealet var lett påviselig på kommunalt situasjonskart. Innklagede kunne enkelt beregne arealet ut fra kartet.

Innklagede utarbeidet deretter salgsinformasjon om eiendommen. Tomten ble angitt til nøyaktig 9 000 kvm eiertomt. Det ble ikke tatt noe forbehold om størrelsen på eiendommens areal i salgsoppgaven.

Kjøperen var på visning 24. juni 2006, og var med i budgivingen som ble avsluttet 27. juni 2006. Kjøperen tok uttrykkelig forbehold om at oppgitte data/fakta gitt i salgsoppgaven var korrekt i budet på kr 2 150 000. Kjøpekontrakt ble inngått 7. juli 2006 med avtalt overtakelse 29. juli 2006 kl 1200. Under særskilte bestemmelser krevde kjøperen at det skulle tas inn en henvisning om at tomten ikke var oppmålt, men oppgitt fra kommunen. Videre skulle det stå at kjøperen påtok seg kostnadene med å forestå full oppmåling av tomten.

Kjøperen foretok samme dag en ny befaring, og kommenterte at han syntes arealet var mindre enn de 9000 kvm. Etter hjemkosten foretok han målinger på et utlevert situasjonskart, og konkluderte med at tomten var ca 35% mindre enn angitt i salgsoppgaven. Kjøperen reklamerte formelt til innklagede og selgeren (klagerne) den 11. juli 2006.

Oppmålingsforretningen viste at arealet ikke er mer enn 5 751,6 m2. Avviket er på nærmere 3 250 m2, som utgjør ca 36 % avvik fra 9 000 m2.

Kjøperen reklamerte 11. juli 2006 og krevde utsatt overtakelse til arealet var klarlagt ved oppmåling. Dette ble varslet til klagerne ved e-post fra innklagede.

Klagerne mottok ingen motforestillinger fra innklagede om virkningen av utsatt overtakelse ut over avtalt overtakelsestid ble satt til den 29. juli 2006. Det trakk ut med oppmåling. I møte hos innklagede i september 2009 ble fristen for overtakelse forlenget til 10. oktober 2006.

Før overtakelsen ble det i tillegg konstatert at boligarealet var mindre enn oppgitt i salgsoppgaven. Innklagede kan ikke klandres for dette, ettersom det skyldtes en feil fra takstmannen som hadde utarbeidet boligsalgsrapporten.

Kravene på prisavslag for tomteareal og boligareal ble sendt til eierskifteforsikringsselskapet. Der ble begge kravene avvist. Som kjent trer ikke forsikringen i kraft før overtakelse av eiendommen. Da arealavvikene ble oppdraget før overtakelse av eiendommen, sto klageren uten ansvarsforsikring. Overtakelse var satt til 29. juli og arealsvikten for tomten var uansett uten forsikringsdekning.

Klagerne mener at forsikringen for boligarealene ville vært intakt dersom innklagede ikke hadde anbefalt klagerne å utsette overtakelsen.

I tillegg sto klagerne uten dekning avjuridisk bistand i forbindelse med tvistene. Dette dekkes ellers normalt av forsikringsselskapets jurister.

Innklagede har avvist forslag til minnelig ordning.

Kjøpernes krav var på kr 405 000. Klagerne har ikke rettshjelpsforsikring til juridisk bistand. Ved tidspunktet for rettsmekling var det allerede pådratt store advokatomkostninger. Det var satt av to dager til hovedforhandlingen. Rettssaken har vært en påkjenning for klagerne. Ønsket om å bli ferdig med saken, risiko for tap i rettstvisten, og kunnskapen om prosessomkostninger ved to dagers hovedforhandling ledet til at det ble inngått forlik under rettsmeklingen i oktober 2007. Motparten fikk en erstatning på kr 225 000 for arealsvikten på tomt og bolig. I tillegg er det påløpt egne advokatomkostninger for klagerne med kr 83 312.

Det foreligger ifølge klagerne brudd på lov om eiendomsmegling § 3-6 nr 6. Klagerne gjør gjeldende at det er vesentlig brudd på innklagedes plikter når han totalt unnlater å foreta egne undersøkelser om arealet på eiendommen. Pliktbruddet forsterkes ved at arealet brukes som et positivt salgsargument. Innklagedes aktsomhetsplikt skjerpes ved at det ikke foreligger målebrev. En enkel måling på tilgjengelig kart ville vist at 9 000 m2 var feil.

Innklagede er agent for eierforsikringsselskapet, og måtte derved være klar over at forsikringen ikke inntrer før ved overtakelsestidspunktet. Det var uprofesjonell rådgiving å anbefale en ukyndig selger utsettelse med overtakelsestidspunktet. Utsettelsen har ført til at klagerne ikke fikk noen dekning under forsikringen, som ellers ville vært dekket for følgende poster:

– tap på for lite tomteareal som en virkning av feil arealangivelse

– tap på for lite boligareal som følge av at forsikringen ble suspendert

– tap for juridisk bistand som ble utelatt fra forsikringsdekning

Klagerne mener at feilen i arealoppgaven fra innklagedes side har ført dem opp i en rettstvist som har påført dem betydelige omkostninger. Dette kunne vært unngått dersom innklagede hadde gjort fagmessig forarbeid med å klarlegge eiendommens korrekte arealer. I tillegg kommer at det normalt ville vært dekning til juridisk bistand for kravet om arealsvikt på boligen, som etter kjøpekontraktens bestemmelser ikke ville vært avdekket før overtakelse.

Tapet på kontrakten ble på kr 225 000 på begge tilfellene av arealsvikt. Ved redusert areal mener klagerne at tapet i markedsverdi er beskjedent og ansetter tapet skjønnsmessig til kr 180 000. Tapet på advokatomkostninger var på
kr 83 332 frem til forlik.

Under henvisning til dette krever klagerne erstattet tapet etter Reklamasjonsnemndas skjønn med inntil kr 268 332.

Innklagede anfører:

Kjøperen har tydeligvis brukt de kunnskapene han fikk om eiendommen under visningene til å bygge en sak for å få prisavslag.

At takstmannen måler feil, kan megleren ikke stilles ansvarlig for, med mindre megleren tydelig ser at dette ikke kan stemme. Som regel presiserer innklagede hvem som har oppgitt tallene. Når det gjelder tomtestørrelsen, skulle innklagede ha oppgitt i salgsoppgaven hvem tallene kom fra – selgeren/kommunen.

Innklagede kan ikke ut fra de dokumenter som foreligger i saken, se at daværende saksbehandler har gjort noen feil, og avviser grunnlaget for denne saken.

Av brev av 16. mars 2007 til klagernes advokat fra innklagede fremgår:

Innklagedes saksbehandler opplyste at alle interessenter, inklusive klageren, ble opplyst at tomten ikke var oppmålt og at det kun var omtrentlige areal som ble oppgitt. Kjøperen fikk opplyst at arealavvik måtte påregnes.

Kjøperen var på visning 24. juni 2006 og kart som forelå på dette tidspunktet, lå lett tilgjengelig i gangen hvor samtlige dokumenter vedrørende eiendommen lå. Innklagede undrer segover at kjøperen da ikke har tatt med seg kartet, når han har alle andre dokumenter. Kjøperen var på visning i ca to timer og gikk opp grenseboltene med klagerne og innklagede, bortsett fra grense ved myr, som ble pekt ut, da kjøperen ikke hadde egnet skotøy. Videre har kjøperen tilkjennegitt at han var svært fornøyd med visningen.

Forslag til kjøpekontrakt ble sendt fra innklagede etter at bud kr 2 150 000 + omkostninger ble akseptert uten forbehold. Ifølge innklagede er det ikke tvil om at kjøperen visste at det ikke forelå oppdatert areal. Innklagede viser til e-post av 3. juli 2006. Innklagede anfører at han har overholdt opplysningsplikten og lagt til grunn kommunens opplysninger. Dette er også inntatt i kjøpekontrakten av 7. juli 2006.

Klageren anfører:

Klagernes representant, A, bestrider ikke at han har gitt muntlige informasjoner om arealet til innklagedes representant, men understreker at han muntlig opplyste at en takstmann hadde fått opplyst i kommunen at eiendommen var ca 9 dekar. Det er feil når innklagede anfører at takstmannen har overhørt de muntlige opplysningene fra A. A har aldri truffet takstmannen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder meglerens angivelse av tomteareal og rådgivning vedrørende utsatt overtakelse.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Når det gjelder angivelse av areal i salgsoppgaven, har innklagede på forsiden oppgitt om tomten at det er 9 000 m2 eiertomt. Det er ikke tatt noe forbehold om at eiendommen ikke er oppmålt.

Det er opplyst av klagerne at det også nylig var fradelt en tomt fra hovedeiendommen. Dersom slik informasjon var tilgjengelig eller kjent for innklagede, skjerper dette hans undersøkelsesplikt når det gjelder tomtearealet.

Innklagede anfører at alle interessenter ble informert om at tomten ikke var oppmålt, og at det kun var omtrentlig areal som ble oppgitt. Ifølge innklagede fikk kjøperen opplyst at arealavvik måtte påregnes. Slik viktig informasjon må formidles til potensielle interessenter på en slik måte at det kan dokumenteres skriftlig i ettertid.

Meglerens manglende kontroll av og manglende informasjon om usikkerhet rundt arealets størrelse, er etter Reklamasjonsnemndas syn i strid med god meglerskikk. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å gå inn på en vurdering av om klagerne har lidt et økonomisk tap og eventuell størrelse på dette. Klagernes advokat anfører at tapet i markedsverdi på tomtearealet skjønnsmessig er satt til kr 180 000. Reklamasjonsnemnda kan ikke basere seg på et inngått forlik mellom kjøperen og klagerne.

I forhold til eierskifteforsikringsselskapet ville klagernes rettsstilling vært den samme selv om overtakelsen ikke hadde blitt utsatt, ettersom klagerne allerede den 11. juli reklamerte på mangelen. Innklagede kan dermed ikke kritiseres på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda har fast praksis for ikke å tilkjenne saksomkostninger for nemnda. Andre saksomkostninger kan derimot i prinsippet kreves dekket etter vanlige erstatningsregler. Klageren har i denne saken krav på saksomkostninger i forbindelse med forliket, men ikke saksomkostninger i forbindelse med kravet mot eierskifteforsikringsselskapet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagerens saksomkostninger i forbindelse med forliket.

Oslo, den 25. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) ToreBråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant