Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2020305

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 31. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Nordvik Bygdøy Allé

v/advokat Johannes Andersen

Saken gjelder: Hemmelig (lukket) bud

Saksfremstilling

I oktober 2020 deltok klageren i en budrunde på en eiendom som innklagede formidlet. Klageren hevder at han inngikk avtale med megleren om å bli holdt orientert videre i budrunden uten forbehold. Senere samme dag ble det inngitt et lukket bud på 25 000 000 kroner, som selgeren aksepterte. Klageren har anført at megleren har brutt avtalen og opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse klageren om det lukkede budet. I tillegg anføres det at budjournalen er mangelfull, da den ikke inneholdt noe notat om hele eller deler av budet var lukket.

Innklagede bestrider klagerens anførsler.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren hadde vært på visning av boligen flere ganger. Det var kommet inn to lukkede bud tidligere i prosessen. Megleren opplyste at selger ville ha en åpen prosess, og det ikke var noe poeng å komme med lukket bud. Klageren deltok i budrunden som ble avholdt 8. oktober 2020, men handel kom ikke i stand denne dagen. I en telefonsamtale med megleren neste morgen, ble det opplyst at selger ville ha minst 25 000 000 kroner for boligen. Klager meddelte at han på bakgrunn av disse opplysningene ville komme med et nytt bud, og det ble avtalt at megleren skulle holde ham orientert videre i budrunden. Det medfører ikke riktighet, slik innklagede hevder, at han skal ha sagt at finansieringen ikke var i orden.

Klageren oppdaget senere at han hadde et ubesvart anrop fra megleren kl. 10:42. Da klageren ringte opp igjen, fikk han ikke noe svar. Først kl. 11:55 fikk han opplyst at boligen var blitt solgt for 25 000 000 kroner etter at selgeren hadde akseptert et lukket bud. Klageren ble ikke informert om dette budet.

Klageren mener at boligen ble solgt for mindre enn det megler hadde sagt at selger hadde satt som minstepris, da det var tatt forbehold om noen møbler. I etterkant har det kommet frem at den ene av kjøperne selv jobber som eiendomsmegler. Hun er ansatt ved et kontor i en annen meglerkjede, og i løpet av 2020 har dette kontoret formidlet flere eiendommer i området hvor boligen ligger.

For det første har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å informere om at det aktuelle budet var kommet inn, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klageren viser til sak RFE-2019-145, hvor nemnda uttalte følgende:

«Nemnda finner det her naturlig å ta utgangspunkt i hvordan megleren skal håndtere hemmelige bud, av den typen hvor de andre interessentene bare får opplyst at det foreligger et bud, men at budets størrelse er hemmelig.

Når det gjelder hemmelige bud/lukkete bud som dette, skal megleren informere de øvrige interessentene om at det foreligger et hemmelig bud, men kan ikke oppgi budets størrelse.»

Det samme prinsippet må legges til grunn i denne saken. Megleren skulle ha informert han om det var kommet et bud, uten å oppgi budets størrelse. På denne måten hadde han fått mulighet til å inngi det bud som han ønsket innen fristen. Innklagedes påstand om at klageren ikke var tilgjengelig før flere timer etter at budet var akseptert, medfører ikke riktighet. Uansett kunne megleren sendt SMS om budet.

Forbeholdet skulle vært klargjort på en ryddig måte og ikke bare blitt tolket av megleren. Siden begrepene hemmelig/skjult/lukket bud ikke er legaldefinert, og budet ikke klart opplyser om hele budet eller kun forbehold er lukket, skulle klageren blitt opplyst om at det var kommet et bud.

Det forhold at budgiver var eiendomsmegler, og at vedkommende inngav lukket bud, skjerpet meglerens aktsomhetsplikt. Det er da fare for at generell lojalitet til en kollega kan medføre at andre interessenter blir tilsidesatt. Ettersom bransjen er imot lukkede bud oppstår det en veldig spesiell situasjon når en eiendomsmegler selv inngir et slikt bud. Det må være hevet over enhver tvil at megleren hadde kunnskap om at kjøperen var eiendomsmegler.

Klageren mener at megleren har bistått vedkommende med å få inngått avtalen. Innklagede fremhever at klageren er advokat. Dette er ikke av relevans for vurderingen av innklagedes ansvar.

Videre ble det inngått avtale mellom klager og megler om at førstnevnte skulle bli holdt orientert, dette uten forbehold. Meglerens unnlatelse av å opplyse om budet innebærer et brudd på denne avtalen. Innklagede kan ikke vise til noe grunnlag for å bryte denne avtalen. Dette sammenholdt med at megleren under hele prosessen har sagt at det ikke var aktuelt for selger med lukkede bud.

Det er først i tilsvaret at innklagede benekter at det ble inngått avtale om å holde klager orientert uten forbehold. Da klageren kontaktet innklagede i etterkant av salget, ble det ikke benektet for at det var inngått en avtale om å holde klager orientert. I den forbindelse gjorde megleren et forsøk på å kontakte kjøper og selger for å se på muligheten for å selge videre til klager. I det tilfelle at det ikke skulle foreligge grunnlag for noen avtale eller klanderverdig adferd fra meglers side, er det noe underlig at megler likevel tok kontakt med både selger og kjøper. Dette underbygger at man forsøkte å gjenopprette en klanderverdig handling. Forsøket førte imidlertid ikke frem.

Det fremgår ikke av budjournalen om budet i sin helhet er lukket eller om det kun gjelder forbeholdene. Siden hemmelig/skjult/lukket bud ikke er legaldefinert, skulle budjournalen inneholdt et notat om hele eller deler av budet var lukket. Klageren ber nemnda om å vurdere hvorvidt budjournalen var mangelfull.

Det lukkede budet hadde akseptfrist på 42 minutter. Klageren mener at budet burde hatt en lengre akseptfrist, slik at megler også kunne ha vurdert dette i forhold til opptreden overfor klager. Det vises i den forbindelse til forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4.

Klageren viser til kjøperens uttalelse i en avisartikkel og mener at megleren har oppfordret kjøper til å komme med lukket bud, noe som både er i strid med god meglerskikk og avtalen om å holde klageren orientert.

I artikkelen fremgår det også at det for selgeren var utelukket å selge til klageren. Budjournalen viser at klageren har lagt inn flere bud. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å la han legge inn bud når det var uaktuelt å selge til han.

Saksomkostninger

Kravet synes urimelig høyt, tatt i betraktning at innklagede mener klagen er grunnløs. Klager har selv valgt å bringe saken inn for nemnda for å holde kostnadene nede. Videre vil det undergrave funksjonen til nemnda å ilegge sakskostnader. Nemnda har ikke mandat til å ilegge klager saksomkostninger.

Innklagede har i korte trekk anført:

På morgenen den 9. oktober 2020, før det omtalte budet ble inngitt, fikk megleren beskjed fra selgeren om at den som bød 25 000 000 kroner ville få eiendommen. Megleren ringte klageren kl. 08:44 uten å få svar. De øvrige interessentene ble også kontaktet. Han tok deretter kontakt med budgiver 1, som kunne opplyse at de var interessert og antakelig kom til å legge inn et bud. På dette tidspunkt mottok ikke megler noe konkret informasjon om det mulige budets størrelse, eller om eventuelle forbehold.

Megleren kontaktet klageren kl. 09:18 med informasjon om selgerens tilbud. På dette tidspunkt opplyste klageren at han ikke hadde finansieringen i orden. Det er ikke riktig at det på dette, eller på noe annet tidligere tidspunkt, ble avtalt at megler skulle opplyse om alle innkomne bud uten forbehold. Klageren ble informert om at han skulle bli holdt informert så langt det lot seg gjøre. Megleren forsøkte å ringe klageren en stund senere, uten å få kontakt. Kl. 09:52 la budgiver 1 inn et bud på 25 000 000 kroner med akseptfrist kl. 10:30. Det var tatt forbehold om at det skulle være lukket. Budet ble formidlet til selger, men ikke til de øvrige budgiverne.

Ved kl. 12:00-13:00 tiden ble megleren kontaktet av klageren som opplyste at han hadde sittet opptatt i møter og ikke fikk tatt telefonen. Klageren fremla et forslag med tanke på kjøp av eiendommen, men ble informert om at den allerede var solgt.

En budgiver står i utgangspunktet fritt til å sette et hvilket som helst forbehold ved sitt bud. Innklagede kjenner ikke til at det eksisterer noen legaldefinisjon eller fast bransjepraksis med hensyn til hvordan en megler skal oppfatte et gitt forbehold, eller hva man skal legge i begreper som «lukket», «hemmelige», «konfidensielle» eller tilsvarende. Hvorvidt disse begrepene innebærer et forbehold om at budets eksistens ikke skal opplyses om, eller om det kun gjelder budets størrelse, eller noe annet, beror på en tolkning.

Megler oppfattet forbeholdet til budgiver slik at budet i sin helhet skulle være hemmelig, også det faktum at det var gitt et bud. I tvilstilfelle kan ikke megleren forventes å velge det tolkningsalternativet som medfører risiko for å bryte budgivers forutsetning for budet. Det var derfor korrekt av megleren å hverken opplyse klageren om at det var kommet inn et bud eller størrelsen på budet. Megleren er uansett forpliktet til å formidle innkomne bud til selger, uavhengig av hva slags forbehold budgiver har tatt med hensyn til øvrige personers innsyn i budet. Dersom selger med viten om forbeholdet og den potensielle risiko som følger med slikt bud, velger å akseptere budet, kan ikke megleren la være å forholde seg til dette.

Den foreliggende saken skiller seg fra sak RFE-2019-145 på flere punkter. I nevnte sak hadde budgiver tatt forbehold mot at beløpet skulle opplyses, ikke at budet i seg selv skulle holdes hemmelig. Uttalelsen som klageren har trukket frem er følgelig ikke relevant i herværende sak. Det vises for øvrig til sak RFE-2019-002 hvor nemnda har uttalt at lukkede bud er lovlige. Når det gjelder meglerens omsorgsplikt overfor budgivere, kan ikke innklagede se at denne medfører noe forbud mot at megler kan håndtere lukkede bud.

Megleren avviser at det ble inngått noen avtale om å holde klageren informert eller gitt noen forsikring om at lukkede bud ikke ville bli akseptert, og det kan ikke dokumenteres. Det har formodningen mot seg at megleren skal ha lovet å opplyse klageren om alle innkomne bud. Megleren ville uansett ikke hatt mulighet til å gi informasjon som han etter budet er forhindret fra å gi til andre enn selger. Selv om selger innledningsvis skal ha uttalt at det ikke var aktuelt med lukkede bud, betyr ikke dette at han har forpliktet seg på noen måte overfor andre budgivere, eller at han ikke kan ombestemme seg. Det hindrer uansett ikke potensielle budgivere fra å fremsette lukkede bud.

Det at budgiver var eiendomsmegler har ikke relevans for vurderingen av om megleren burde opptrådt annerledes overfor klager, eventuelt aktivt ha frarådet selger å godta budet. Innklagede er uenig i klagerens anførsel om at det forhold at budgiver var eiendomsmegler øker aktsomhetsgraden. For det første vil ikke ansvarlig megler uten videre vite hvilken yrkestittel budgiver måtte ha. For det andre vil en eventuell uetisk opptreden hos budgiver i så fall måtte vurderes i forhold til budgiver selv. Det er uansett ikke noe grunnlag for å kritisere ansvarlig megler for forhold han hverken kjente til eller hadde noen kontroll over.

Klageren er en advokat som i flere år har arbeidet med spørsmål knyttet til fast eiendom. En budgivers kompetanse kan være av relevans, eksempelvis i forhold til hva en megler kan legge til grunn at en budgiver selv forstår av prosessen, og hvilket behov budgiveren har for veiledning. Hvorvidt dette kommer på spissen i den foreliggende sak, er opp til nemnda å vurdere.

Det er pr. i dag klar praksis for at lukkede bud er lovlige, og innklagede finner ikke at slik budgivning er i strid med god meglerskikk. Innklagede har håndtert budet i henhold til gjeldende rett. Klagerens påstand om at megleren har bistått en annen eiendomsmegler er grunnløs og udokumentert.

Klageren har anført at akseptfristen på det lukkede budet var for kort. Megleren opplevde ikke at akseptfristen var for kort, og selger fikk tilstrekkelig med tid til å ta stilling til budet. Selger hadde allerede uttalt at den som var villig til å betale 25 000 000 kroner ville få tilslaget. Det må derfor kunne legges til grunn at han fikk nok tid til å vurdere om han skulle godta budet som oppfylte alle kriterier. Sammenlignet med de bud klager selv har kommet med, er fristen åpenbart innenfor. For øvrig fremstår en frist på 42 minutter mot slutten av en budrunde tidsmessig helt normalt.

Innklagede kan ikke se hvordan kjøpers uttalelse i avisartikkelen beviser at megleren oppfordret kjøperen til å komme med et lukket bud. Om utsagnet viser noe, så er det at spørsmålet om lukket bud faktisk var et tema mellom megler og budgiver. Hva gjelder påstanden om at det var uaktuelt å selge til klageren, var innklagede ikke kjent med at selger hadde noen spesiell formening om klageren i forkant av de siste budene.

Saksomkostninger

Innklagede krever at klageren dekker saksomkostningene på 117 250 kroner inklusive mva. Selv om nemnda har en restriktiv praksis når det gjelder å tilkjenne slik erstatning, mener innklagede at saken er fremsatt uten reelt grunnlag, noe klageren burde ha forstått. Alvorligheten og omfanget av klagers beskyldninger mot innklagede, samt det forhold at klager selv er en erfaren eiendomsadvokat, har gjort det nødvendig med bruk av advokat. Klageren har selv medvirket til kostnadene i en sak som i utgangspunktet har en relativt snever problemstilling.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Meglers håndtering av budrunden

Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å videreformidle et lukket bud til klageren, og at eiendommen derfor ble solgt uten at klageren fikk kjennskap til budet før det ble akseptert.

Budgiveren inngav et bud på 25 000 000 med forbehold om at budet i sin helhet skulle være lukket. Når det gjelder hemmelige bud/lukkede bud som dette, skal megleren formidle budet til selgeren, men ikke til de øvrige interessentene. Nemnda finner ikke at avgjørelsen i
RFE-2019-145 er avgjørende for vår sak. I den saken hadde budgiver tatt forbehold om at budets størrelse ikke skulle formidles til øvrige interessenter, ikke at budet i seg selv skulle holdes hemmelig.

Nemnda vil bemerke at det generelt sett ikke anbefales at en budrunde gjennomføres med lukkede bud. Lukkede bud er imidlertid i dag ikke forbudt, og heller ikke i strid med god meglerskikk. Selgeren står fritt til å akseptere ethvert bud, også et lukket bud.

Når det gjelder hva som ble avtalt mellom partene, står det påstand mot påstand. Nemnda vil likevel bemerke at megleren uansett ikke kunne opplyst om det hemmelige budet.

Budjournalen
Klageren har bedt nemnda vurdere hvorvidt budjournalen er mangelfull, da den ikke inneholdt et notat om hvilke deler av budet som skal holdes hemmelig. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 bokstav d at forbehold skal føres i budjournalen. Det er på det rene at budgiverens forbehold er ført inn i budjournalen. Innklagede har med dette ført budjournalen i tråd med kravene etter forskriften § 3-5 bokstav d.

Øvrige forhold

Når det gjelder de øvrige klagepunktene, står påstand mot påstand. Nemnda kan følgelig ikke behandle dette ved nemndas skriftlige saksbehandling.

Innklagedes krav på dekning av saksomkostninger

Innklagede krever at klageren dekker saksomkostningene for Reklamasjonsnemnda på til sammen 117 250 kroner.

Nemnda behandler klager fra forbrukere som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot et meglerforetak eller advokat som driver eiendomsmegling, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4. Nemnda behandler ikke eventuelle krav innklagede har mot klageren. Det er følgelig under enhver omstendighet ikke anledning for nemnda til å tilkjenne innklagede saksomkostninger. Dette må eventuelt fremsettes som eget erstatningskrav overfor klageren utenom nemnda.

Det skal for øvrig også bemerkes at det er ytterst sjelden at nemnda behandler spørsmål om dekning av klagers kostnader til advokatbistand.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.