Klage nr. 2021063
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 31. mai 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Lennart Soligard
Innklaget: Skedsmo Eiendomsmegling AS (EIE Skedsmokorset)
v/advokat Paul Henning Fjeldheim
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I desember 2020 kjøpte klagerne en andelsleilighet for 4 000 000 kroner. Før kjøpet var klagerne leietakere av leiligheten, og de kjøpte leiligheten direkte fra selgeren uten at den ble markedsført først. Innklagede fikk i oppdag å gjennomføre oppgjøret. Før kjøpet fikk klagerne tilsendt en verdi- og lånetakst som inneholdt uriktige opplysninger om månedlige felleskostnader og andel fellesgjeld. Klagerne anfører at megleren burde kontrollert opplysningene i verdi- og lånetaksten, og krever erstatning.
Innklagede bestrider erstatningskravet.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I oktober 2020 fikk klagerne varsel om at utleieren kom til å si opp leieavtalen fordi leiligheten skulle selges. Varselet om oppsigelsen ble sendt på e-post fra en saksbehandler hos et annet meglerforetak som forvaltet leieforholdet på oppdrag fra utleieren. Klagerne svarte at det passet dårlig å flytte på dette tidspunktet fordi den ene klageren var gravid. Men klagerne meldte interesse for leiligheten, og spurte saksbehandleren om prisen. Den 19. november 2020 spurte den samme saksbehandleren om klagerne fortsatt var interessert i leiligheten, og det lå ved en verdi- og lånetakst.
I verdi- og lånetaksten – som var datert 29. oktober 2020 – stod det at markedsverdien var satt til 3 700 000 kroner. På side 3 stod det at «felleskostnader pr. d.d.» var på 3 912 kroner i måneden. På side 4 stod det at andel «gjeld» per 31. desember 2015 ifølge opplysninger fra forretningsføreren var på 319 928 kroner, og at «[m]ånedlige felleskostnader» utgjorde 3 912 kroner. Basert på disse opplysningene bestemte klagerne seg for å legge inn et bud på 4 000 000 kroner, som ble akseptert. Meldefristen for forkjøpsretten gikk ut 16. desember 2020, og dagen etter ble kjøpekontrakten underskrevet.
Klagerne ble svært overrasket da de fikk den første fakturaen for felleskostnadene. Det viste seg at andel fellesgjeld var på 888 000 kroner, og at felleskostnadene var på 11 081 kroner i måneden.
Ved å ikke kontrollere opplysningene om fellesgjeld har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning for differansen mellom oppgitt andel fellesgjeld (319 929 kroner) og reell andel fellesgjeld (888 000 kroner), det vil si 568 071 kroner. Klagerne krever også at innklagede betaler dem erstatning for differansen i de månedlige felleskostnadene (7 169 kroner) fra og med januar 2021 og frem til nemndas avgjørelse foreligger. I tillegg krever klagerne erstatning for rimelige og nødvendige utgifter til advokat i sakens anledning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Saken gjelder et oppgjørsoppdrag. Da
klagerne tok kontakt med megleren, hadde ikke megleren et aktivt salgsoppdrag
for selgeren. Klagerne hadde ikke finansieringen i orden, og etter ønske fra
klagerne ba megleren en bank om å ta å kontakt med klagerne. Den
8. desember 2020 sendte klagerne e-post
til megleren og «bød» 4 000 000 kroner med frist
kl. 13 samme dag. Selv om megleren ikke
hadde et aktivt salgsoppdrag for selgeren på dette tidspunktet, visste megleren
at det var direkte dialog mellom selgeren og klagerne. Megleren valgte derfor å
informere selgeren om «budet». Megleren antok at klagerne sendte e-posten til
ham fordi det var megleren som opprettet kontakt med banken.
Megleren kjenner ikke til hvilken dialog selgeren og klagerne hadde før akseptfristen gikk ut. Selgeren ga ikke beskjed til megleren om budet var akseptert, men på forespørsel fra megleren om det var inngått avtale, svarte selgeren kl. 13:49 at han «aksepterer budet». Megleren gjennomførte deretter oppgjørsoppdraget ved at det ble skrevet kjøpekontrakt og foretatt oppgjør på vanlig måte.
Siden det var snakk om et oppgjørsoppdrag, hadde megleren ikke plikt til å utarbeide salgsoppgave, innhente opplysninger eller kontrollere opplysninger i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. NOU 2006: 1 side 29. Megleren har ikke ført partene sammen, ikke avertert leiligheten, ikke gjennomført visning, ikke utarbeidet salgsoppgave, ikke markedsført leiligheten på noen måte og heller ikke gjennomført noen budrunde. Det var heller ikke noen hos innklagede som sendte over verdi- og lånetaksten, men en saksbehandler i et annet meglerforetak som hadde i oppdrag for selgeren å forvalte leieforholdet. Allerede 23. november 2020 skrev klagerne til saksbehandleren i det andre meglerforetaket at de ønsket å kjøpe leiligheten. På dette tidspunktet hadde megleren aldri snakket med klagerne eller hatt noen form for kontakt med dem.
Når det gjelder kravet om erstatning, har ikke klagerne dokumentert at de har lidt et økonomisk tap. Innklagede er av den oppfatning at leiligheten kan selges i dagens marked for den samme eller høyere pris enn de kjøpte den for. Klagerne var uansett kjent med hva som skulle være fellesgjeld og felleskostnader pr. 31. desember 2015. Dersom klagerne var uvitende om status på fellesgjeld og felleskostnader på kjøpstidspunktet og det var avgjørende for kjøpet å få oppdaterte opplysninger om dette, burde de tatt dette opp med selgeren før handelen ble inngått.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag, økonomisk tap eller adekvat årsakssammenheng.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Det springende punktet i denne saken er om det forelå et oppgjørsoppdrag eller et vanlig salgsoppdrag. Slik saken er opplyst, reiser den bevisspørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.