Klage nr. 2020331
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners avd. Bjørvika/Gamle Oslo AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I mai 2020 kjøpte klagerne en leilighet som innklagede formidlet. De to soverommene ble markedsført som stille og fredelige, noe som senere viste seg å ikke være tilfellet. Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om støy. Klagerne krever erstattet kostnader til lydisolering, på 77 500 kroner.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I både salgsoppgaven og FINN-annonsen var det trukket frem at leiligheten hadde «2 stille soverom med garderobeskap». I salgsoppgaven stod det at soverommene er «stille og fredelig[e]» og at «rommene vender ut mot den rolige bakgården, så her er det stille og fredelig». Det at soverommene var beskrevet som stille og fredelige var avgjørende for klagernes beslutning om å legge inn bud.
Noen dager etter innflytting oppdaget klagerne en kraftig durelyd på soverommene. Man kunne også høre den i resten av leiligheten. De trodde først at det dreide seg om støy av midlertidig karakter fra naboens vaskemaskin eller lignende, men den viste seg å være konstant. Klagerne tror at støyen sannsynligvis kommer fra ventilasjonsanlegget, den er så kraftig at de nærmest kan føle vibrasjoner i leiligheten. Det har i lenger tid vært problemer med vifter og avtrekk i borettslaget, noe som burde vært opplyst om i salgsoppgaven. Klagerne har i senere tid tatt kontakt med flere fagmenn for å innhente pristilbud på lydisolering av soverommene.
Klagerne oppdaget også at det var svært lytt mellom leilighetene. De hører veldig godt når naboer åpner/lukker dører og går i trappene. Klagerne hadde ikke forventet dette på bakgrunn av opplysningene som var gitt i salgsoppgaven og annonsen. I tillegg er det mye støy fra biler og trailere som befinner seg i henholdsvis gårdsrommet og gaten som soverommene vender mot.
Det er umulig å ikke legge merke til dette
hvis man oppholder seg i leiligheten i mer enn et par dager. Innklagede hevder
at megleren ikke kunne vite noe om støyproblematikken. Hvis dette var tilfellet,
kunne han heller ikke vite om det var stille og fredelig.
Det var ikke mulig å oppdage støy på visning eller overtakelsesdagen. For det første var det flere personer til stede som snakket uten stans, og for det andre stod både verandadør og vinduer åpne. Man hadde uansett ikke forutsetninger for å vite at det var snakk om vedvarende støy.
Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om støyproblematikken. Klagerne krever dekket kostnader til lyddemping/lydisolasjon av soverommene, på totalt 77 500 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren var ikke kjent med at det hadde vært problemer med støy i leiligheten. Som klagerne selv påpeker, oppdaget de først støyen etter å ha vært i leiligheten noen dager. Megleren har av naturlige årsaker ikke tilbragt flere dager i leiligheten. Megleren har vært i leiligheten ved fire anledninger, men har aldri lagt merke til noe som helst grad av støy. Han har tvert imot opplevd leiligheten som stille og fredelig. Innklagede mener dette forholdet faller inn under opplysningsplikten til selger.
Innklagede viser til kjøpernes undersøkelsesplikt og at klagerne ikke oppdaget forholdet i forkant av kjøpet. Dette til tross for at de beskriver støyen som en «kraftig durelyd» som er «konstant». Heller ikke på overtakelsen ble dette nevnt eller anmerket i overtakelsesprotokollen. Hvordan kunne megleren ha oppdaget dette, når klagerne selv ikke lyktes med det.
Beskrivelsen av stillheten er naturligvis relativ med tanke på boligens forutsetninger og beliggenhet, og er basert på skjønn. Ut fra hva man kan forvente av en bolig som ligger så sentralt, oppleves leiligheten som rolig. Leiligheten er i 8. etasje med god avstand til bakkeplan. Bygården ligger skjermet i et felles og bilfritt tun, inngjerdet med låste porter. I tillegg er bygningen omringet av andre bygg med tilsvarende høyde, som skjermer den fra de trafikkerte veiene i nærheten. Med en slik god intern beliggenhet, og med ingen andre sjenerende lydforhold, anser innklagede det som en naturlig praksis blant meglere å beskrive boligen slik.
Når det gjelder klagernes bemerkninger til sporadiske gatelyder, er dette noe man som boligkjøper må forvente når man kjøper en blokkleilighet på en sentral adresse. Dette må gjelde selv om boligen ellers ligger rolig til. Ved å bosette seg i en 9 etasjes blokk som deler tomt med syv andre blokker, må man kunne forvente lyder fra naboene fra tid til annen. Innklagede har imidlertid aldri hørt om noen særskilte eller ekstraordinære lydmessige ulemper, hverken fra selgeren eller ved tidligere salg i samme borettslag.
Et krav basert på manglende opplysninger om støynivået må rettes mot selger, og ikke innklagede. Innklagede bestrider klagernes anførsler og krav om erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Spørsmålet er om megleren burde oppdaget at det var støy i leiligheten. Dette er et bevisspørsmål som vanskelig kan klargjøres ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil blant annet være nødvendig med umiddelbar bevisførsel i form av forklaringer fra klagerne, megleren og eventuelle vitner samt eventuell befaring av leiligheten. Det tok for øvrig flere dager før klagerne oppdaget støyproblemene.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.