Klage nr:
109/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Meglers vederlag og erstatningskrav

Foretakets navn:
Poppe ogamp; Co
Saksfremstilling:

Klagerne solgte leilighet gjennom innklagede. Klagerne, som er far og datter, eide en del hver. Datteren hadde fullmakt til å forestå salget og signere kontrakten. I fremstillingen brukes betegnelsen «klagerne».

Boligen ble solgt den 16. august 2007 for 1 900 000 kroner. Den 25. august 2007 ble det klart at kjøperne ikke kunne finansiere kjøpet. Det ble foretatt dekningssalg og klagerne aksepterte nytt bud den 10. september 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede besiktiget leiligheten den 19. juli 2007 og sendte en mail med oppdragsskjema og en «takk for oppdraget». Klagerne sa de ikke hadde bestemt seg for megler, da de ventet på tilbud fra konkurrerende megler. Klagerne opplevde innklagede som offensiv og klagerne takket ja til tilbudet under forutsetning av at megleren holdt alle visningene selv. Innklagede kom ikke tilbake til klagernes leilighet etter at klagerne hadde pusset opp leiligheten og gjort den visningsklar. Klagerne mener dette kan være en grunn til unøyaktighetene og misvisende opplysningene i annonseteksten.

To dager før første visning oppdaget klagerne at visningstidspunktet som var satt på internett, ikke stemte overens med det som sto i avisen. Klagerne prøvde å kontakte innklagede, men fikk ikke tak i ham før selve visningsdagen. Da sa innklagede at han ikke hadde mulighet til å være på visningen i et gitt tidsrom på en time, og at klagerne selv måtte holde visningen.

For øvrig inneholdt annonsen på internett feilaktige opplysninger. Den beskrev

benkeplaten på kjøkkenet som spesielt pen. Dette stemte ikke. Benkeplaten var av laminat som ble malt for fem år siden og det var en stor gjennomgående sprekk i den. Videre sto det i annonsen at badet hadde varmekabler. Da klagerne konfronterte innklagede med dette antydet han at klagerne måtte ha løyet til han under befaringen. Klagerne spurte hvordan problemet med de ikke-eksisterende varmekablene skulle avklares overfor kjøperne. Innklagede mente at kjøperne var informert og at det ikke ville medføre noe problem. Innklagede avviste klagernes ønske om å skrifteliggjøre denne korrespondansen med kjøperne. Først da klagerne sendte innklagede mail på dagen da kontraktsmøtet skulle avholdes, fikk de beskjed om at feilopplysningen om varmekablene kunne inntas på et punkt i kontrakten. Klagerne signerte kontrakten 23. august 2007.

Kjøperne hadde ikke anledning til å møte på kontraktsmøtet og signerte den 24. august 2007. Kjøpesummen var satt til 1 900 000 kroner med forfall ved overtakelse, den 15. september 2007.

Den 30. august ringte innklagede og ga beskjed om at kjøperne ikke hadde finansiell dekning til å gjennomføre kjøpet. I brev til kjøperne, datert 25. september 2007 skrev innklagede følgende:

«Den 25/8-2007 ble Megler informert av Dem og vår finansrådgiver om at de ikke på noen måte ville greie finansieringen og ikke lengre ønsket, eller greide å gjennomføre kjøpet … De ble den 26/8-2007 informert om at selger ville sette i gang et dekningssalg».

Dette viser at innklagede informerte kjøperne om at selgerne (klagerne) ønsket å starte et dekningssalg flere dager før klagerne fikk beskjed om forholdet. Først den 30. august 2007 fikk klagerne vite at kjøperne ikke hadde betalt inn 10 % av kjøpesummen i forkant av kontraktsmøtet. Klagerne mener at innklagede hadde en plikt til å sjekke om dette beløpet var kommet på konto ved kontraktssigneringen.

Innklagede rådet klagerne til å legge ut leiligheten for salg igjen. Innklagede og klagerens søster ble enige om at dekningssalg skulle gjennomføres, ettersom klageren var utenlands i forbindelse med jobb. Salget skulle skje under forutsetningen av at de juridiske retningslinjene bleivaretatt. Klagerne hadde betalt for fem annonser, men bare brukt fire av dem. Klagerens søster og innklagede ble enige om å bruke den siste annonsen klagerne hadde betalt for.

Klagerens ektemann fikk beskjed om at det var en interessent som trolig ville komme på privatvisning, allerede lørdagen etter. Innklagede skulle gi videre beskjed om tidspunkt. Ettersom klagerens ektemann ikke hørte noe, antok han at det ikke ble noe av visningen. På lørdag dukket imidlertid interessenten opp.

Innklagede la ikke ut annonsen før kl 12.00 på visningsdagen. Klagerens søster forsøkte å komme i kontakt med innklagede flere ganger denne dagen siden annonsen ikke var lagt ut. Først da hun ringte fra ukjent nummer tok innklagede telefonen. Klagerne måtte avholde visningen selv.

Det kom inn bud på 1 800 000 kroner som sto til 10. september 2007. Klagerne spurte innklagede om dokumentasjon på at den juridiske siden ved dekningssalget overfor de første kjøperne var i orden. Til slutt sa innklagede seg villig til å skrive en uttalelse til selger og bekrefte at de første kjøperne hadde trukket seg fra kjøpet. Dette skulle fakses til hotellet klagerne bodde på. Faksen kom ikke mens klagerne var der og hotellet fikk beskjed om å ettersende faksen. Den kom imidlertid aldri.

I forkant av det andre kontraktsmøtet trakk den ene klageren tilbake fullmakten som var gitt til å underskrive kontrakten på hans vegne og ba om at alle relevante dokumenter ble oversendt. Under kontraktsmøtet forsøkte innklagede å presse klageren til å overse tilbaketrekkingen av fullmakten.

Innklagede mente klagerne var heldige siden innklagede ikke hadde tatt betalt for det første salget og sett seg ferdig med saken. Da klagerne fikk oppgjørsoppstillingen, så klagerne at innklagede hadde tatt full provisjon for det første salget. Klagerne mener det er feil at innklagede beregner provisjonen ut fra summen på 1 900 000 kroner og ikke ut fra reell salgssum på 1 800 000 kroner.

Klagerne krever en vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 4-6 og krever erstatning på
50 – 100 000 kroner. Klagerne fremholder at det var kritikkverdig å ikke opplyse om at innklagede ikke hadde sjekket kjøpers finansiering. Klagerne kan i utgangspunkt kreve kjøperen for 100 000 kroner og renter. Klagerne mener innklagede forsto at kjøperen var arbeidsledig og ressurssvak og at dette er årsaken til at han ikke vil overta selgernes krav mot kjøperne. Hadde innklagede overtatt kravet mot kjøperne, mener klagerne at innklagede kunne krevd provisjon på opprinnelig kjøpesum.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at han har villedet en åpenbart ressurssvak person til å gå 50 000 kroner over høyeste bud, for å få høyere provisjon. Innklagede hadde på tidspunktet rundt budprosessen ikke kjennskap til at kjøperne var ressurssvake.

Før budaksept ringte innklagede kjøpernes låneinstitusjon og fikk vite at kjøperne var god kunde av banken, men at lånepapirene ikke var signert enda. Innklagede fikk også vite at kjøperne hadde solgt et hus for 2000000 kroner for en liten stund siden. Innklagede hadde ikke mistanke til at finansieringen ikke ville ordne seg. Kjøperne skrev uoppfordret et brev til innklagede, der de beklaget seg. Innklagede fremholder at det ikke står skrevet noe om at kjøperne følte seg presset.

Når det gjelder innbetaling av forskudd, oppfordret innklagede kjøperne til å snarest betale, den 24. august 2007. Innklagede antok at midlene ville være på klientkonto i løpet av kort tid, og mener at det ikke er i strid med god meglerskikk at forskuddet ikke er betalt, selv om kjøperne signerer kontrakten.

Den 25. august 2008 fikk innklagede beskjed av kjøperne at de ikke kunne finansiere kjøpet. Innklagede hevder at brevet, som er datert 25. september 2007 til kjøperne, inneholder en skrivefeil: Ordet «ville» burde vært skrevet som «kunne». Selgerne (klagerne) burde forstått at kjøperne ble orientert om at selgerne kunne begjære leiligheten dekningssolgt.

For øvrig påpeker innklagede at han ikke har fremmet krav om vederlag for dekningssalget, selv om innklagede i prinsippet hadde krav på to provisjoner.

Klagerne ble informert om kjøpernes manglende betalingsevne den 30. august 2007. I mellomtiden sjekket innklagede om kjøpernes mulighet til å få finansiering gjennom andre låneinstitusjoner. Innklagede anbefalte å sette i gang salgsprosessen så tidlig som mulig, for å kunne innhente budgiveren som ga nest høyeste bud. Denne viste seg å ikke være interessert.

Innklagede kan ikke se at han har forsømt sin omsorgsplikt verken for kjøperne eller selgerne (klagerne) og bestrider at kravene kan vinne frem.

For øvrig kjenner innklagede seg ikke igjen i fremstillingen når han omtales som arrogant.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne påpeker at innklagedes opplysning om sikring av kjøpernes antatte evne til å finansiere kjøpet er ny for dem. Dette var informasjon klagerne etterlyste flere ganger, men ikke mottok.

For øvrig påpeker klagerne at det at kjøperne var «god kunde i banken» og at de nylig hadde solgt et hus til
2 000 000 kroner ikke sier noe om kjøpernes betalingsevne så lenge man ikke vet hvor mye huset var belånt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmål om beregningen av innklagedes vederlag, krav om nedsatt vederlag og krav om erstatning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og bemerker innledningsvis at forholdet mellom kjøper og selger ikke behandles, slik at et eventuelt erstatningskrav må rettes mot kjøperen.

I oppdragsavtalens punkt 4 har innklagede krav på provisjon av «salgssummen». Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at det er korrekt at provisjonen regnes ut fra budet som ble akseptert 16. august 2007 på
1 900 000 kroner. Innklagedes provisjonskrav er ikke betinget av at kjøpsavtalen faktisk oppfylles, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 (1). Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede i utgangspunktet krav på avtalt provisjon beregnet ut fra salgssummen på 1 900 000 kroner.

Spørsmålet blir om innklagede ved gjennomføringen av oppdraget «vesentlig har tilsidesatt sine plikter» overfor klagerne, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-6. Reklamasjonsnemnda bemerker at forholdene rundt dekningssalget ikke behandles, da innklagede ikke har krevd vederlag for gjennomføringen av dette.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det heftet feil vedrørende visningstidspunkt og vedrørende opplysningen om varmekabler på badet. Slik saken er opplyst for Nemnda, ble visingstidspunktene ble rettet og passus om varmekablene er inntatt i kjøpekontraktens § 12.

Slik Nemnda oppfatter saken, har innklagede utelatt å møte på en visning i forbindelse med det første salget. I denne saken kan Reklamasjonsnemnda ikke se at dette berettiger en vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 4-6.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede kan kritiseres for de undersøkelser av kjøpers finansiering, som han har gjort før kontrakten ble underskrevet av begge parter. Eiendomsmeglere har ingen alminnelig plikt til å sjekke kjøperens finansiering. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig i forbindelse med at det senere viste seg at kjøperen ikke kunne betale.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 17. september2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant