Klage nr. 2021018
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Kongensgate 2
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Saksfremstilling
I januar 2017 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Megleren hadde lagt ved borettslagets vedtekter i salgsoppgaven, noe som skapte en forventning om at det var ro og orden i borettslaget. Fra august 2020 har klageren imidlertid opplevd mye husbråk. Klageren anfører at megleren burde ha opplyst om at det var problemer med husbråk i borettslaget, og at man måtte være spesielt robust for å bo der. Innklagede må ta ansvaret for at husordensreglene ble brutt i så stor utstrekning. Klageren krever dekket de kostnader han er blitt påført i forbindelse med kjøp og flytting til ny leilighet.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven lå husordensreglene for borettslaget vedlagt. Derved skapte megleren en forventning om at det var ro og orden i borettslaget, noe som bidro til at klageren valgte å legge inn bud på leiligheten. Den 31. januar 2017 ble kjøpekontrakten signert, og overtakelsen fant sted 21. mars samme år.
Helt siden 14. august 2020 har det vært uutholdelig bråk fra leiligheten som ligger rett under klagerens leilighet. I februar 2021 tok klageren kontakt med politiet på grunn av boring og banking fra en annen leilighet i etasjen under. Det har vært vedvarende bråk fra denne leiligheten i flere måneder. Klageren ble truet da han gjorde beboerne oppmerksomme på helligdagsfreden, og styret i borettslaget har ikke protokollført klagene slik borettslagsloven krever.
I tillegg ble alle smittevernreglene brutt i borettslaget. Klageren og hans kone er i risikogruppen for coronaviruset, og ble utsatt for stor smittefare ved å følge rådene til megleren. Som følge av forholdene i borettslaget bestemte klageren seg for å kjøpe ny leilighet.
Det var en aktiv handling fra meglerens side å innta husordensreglene i salgsoppgaven. Da kunden godtok disse og kjøpte leiligheten, ble det etablert en avtale mellom kunden og innklagede. Denne avtalen binder ikke bare løftemottakeren, men også i aller høyeste grad løftegiveren. Megleren skapte forventninger som han ikke var i stand til å innfri. En megler er ansvarlig for teksten som blir inntatt i salgsoppgaven, og innklagede må ta ansvaret for at husordensreglene brytes så ettertrykkelig i borettslaget. Det er dokumentert at det er et stort avvik mellom det som forespeiles i husordensreglene og virkeligheten.
Megleren skal gi interessenter opplysninger som er av betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Én ting er at megleren ikke opplyste om at blokken var et anleggsområde med konstant ut- og innflytting. Men tatt i betraktning at styret har informert klageren om at borettslaget ikke er noe syke- eller aldershjem, har megleren ikke oppfylt sin opplysningsplikt. Det ble ikke opplyst i salgsoppgaven eller på annen måte at man måtte være spesielt robust for å bo der. Husbråket i borettslaget har vært en psykisk påkjenning både for klageren og hans kone, som ikke er spesielt ømfintlige.
Klageren viser til at innklagede markedsfører seg med å være lokalkjente. En lokalkjent megler vil kunne informere om alle aspekter ved en leilighet i et borettslag. Dersom han ikke er i stand til det, kan han neppe beskrive seg som «(…) en megler som er godt kjent i området».
Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstattet de kostnader han er blitt påført i forbindelse med kjøp og flytting til ny leilighet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede synes det er leit at klageren opplever husbråk i borettslaget. Oppdragstakeren skal før handel sluttes sørge for at kjøperen får opplysninger som er av betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. I tilfeller der det foreligger husordensregler, blir disse rutinemessig inntatt som vedlegg til salgsoppgaven, da dette er opplysninger som kjøper må kunne regne med å få. Husbråk i borettslaget var ikke et tema da leiligheten ble solgt. Dersom megler hadde hatt kunnskap om dette, ville det blitt videreformidlet til kjøper. Klageren bekrefter for øvrig selv at husbråket ikke oppstod før tre og et halvt år etter overtakelse.
Et megleroppdrag strekker seg fra oppdraget inngås med selger til eiendomsoppgjøret er foretatt og saken er arkivert. At husordensreglene lå vedlagt salgsoppgaven er på ingen måte noen garanti for at de blir etterlevd. Det tilligger ikke meglerens ansvar eller forpliktelser etter avslutning av oppdraget å følge opp de øvrige borettshavernes etterlevelse av husordensreglene. Dette ansvaret ligger hos borettslaget og beboerne i borettslaget.
Risikoen for leiligheten går over på kjøper ved overtakelsen, jf. avhendingsloven § 2-4 andre ledd første punktum. Etter overtakelsen er det altså klageren som bærer risikoen for hva som måtte skje med leiligheten, herunder problemer med husbråk i borettslaget. Som hjemmelshaver til leiligheten, er det han som har ansvaret for oppfølgingen overfor borettslaget og eventuelle følger av dette.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å følge opp at husordensreglene i borettslaget ble etterlevd, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Borettslagets husordensregler ble rutinemessig innhentet og inntatt i salgsoppgaven. Megleren var på salgstidspunktet ikke kjent med at det var problemer med husbråk i borettslaget. Slik saken er opplyst, var det ingen forhold som tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser. Klageren har dessuten opplyst at han først opplevde husbråk over tre år etter overtakelse.
Nemnda bemerker for øvrig at innklagede ikke er ansvarlig for å følge opp at de øvrige borettshaverne etterlever husordensreglene. Det at megleren inntok husordensreglene i salgsoppgaven, medfører ikke at det ble etablert en «avtale» mellom kjøperen og innklagede. Det er også helt vanlig at eventuelle husordensregler inntas i salgsoppgaver.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.