Klage nr. 2021050
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandvika Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Sandvika)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I oktober 2020 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet. Prisantydningen var på 15 400 000 kroner. I budrunden deltok klageren og en annen budgiver. Utover i budrunden bød den andre budgiveren 14 100 000 kroner med forbehold om sen overtakelse. Klageren økte så sitt bud til 14 100 000 kroner, uten noe slikt særskilt forbehold. Den andre budgiveren valgte etter dette å fjerne forbeholdet, slik at begge budgiverne hadde like bud på
14 100 000 kroner. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden, herunder håndteringen av rekkefølgen på budene, og hvem av budgiverne som hadde det høyeste budet underveis i prosessen. Klageren har særlig trukket frem at megleren forsøkte å få han til å øke budet sitt ytterligere, til tross for at klageren hadde inngitt det gunstigste budet først. Klageren endte med å by 14 200 000 kroner, og fikk tilslaget på eiendommen. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngav flere bud mellom 13 000 000 kroner og 13 500 000 kroner, hvorav alle ble avslått. Etter at klageren hadde lagt inn et bud på 13 900 000 kroner, kom en annen budgiver på banen, som bød 14 000 000 kroner med forbehold om overtakelse rundt tre måneder senere. Megleren informerte klageren om at han ville ha det høyeste budet dersom han inngav et tilsvarende bud uten forbehold. Klageren fulgte rådet, og la inn et bud på 14 000 000 kroner uten forbehold. Kort tid etter økte den andre budgiveren sitt bud til 14 100 000 kroner med samme forbehold som tidligere. Klageren gjentok prosessen, og økte sitt bud til
14 100 000 kroner uten forbehold. Den andre budgiveren valgte da å trekke sitt forbehold, slik at begge stod med like bud beløpsmessig. Megleren mente at det var klagerens tur til å komme med budforhøyelse, da den andre budgiveren hadde inngitt budet på
14 100 000 kroner først. Klageren var uenig i meglerens vurdering, men han bestemte seg likevel for å legge inn bud på 14 200 000 kroner, og fikk tilslaget på boligen.
Megleren har gjort gjeldende at ingen av budene hadde forbehold, og at den andre budgiveren kun ønsket å overta boligen på et senere tidspunkt. Megleren var imidlertid helt klar på at klageren ville ha det høyeste budet dersom han kunne overta tidligere enn den andre budgiveren. Megleren estimerte til og med differansen i renter for den aktuelle perioden. Selv om det ikke stod noe om forbehold i budjournalen, ble det argumentert for at en vesentlig senere overtakelsesdato ville ha en verdi på et par hundretusen kroner. Klageren valgte å inngi bud av samme størrelse som den andre budgiveren, men uten forbehold om sen overtakelse. Differansen for selgeren ville være betydelig med tanke på verdien av budene med og uten forbehold.
Det at den andre budgiveren valgte å endre sin ønskede overtakelsesdato til et tidligere tidspunkt, må anses som et nytt bud. Det var tale om en endring som gav ny verdi for selgeren. Klageren er av den oppfatning at han hadde det høyeste budet på 14 100 000 kroner først, ettersom det ikke hadde noe forbehold, og at den andre budgiveren «matchet» hans bud ved å fjerne sitt forbehold. Megleren forsøkte å få klageren til å by mer, fordi hun så størst mulighet for budforhøyelse hos han, og fordi den andre budgiveren hadde nådd sin smertegrense. Ifølge klageren var det på dette tidspunktet den andre budgiveren sin tur til å komme med en budforhøyelse
Megleren hevder at hun informerte klageren om at selgeren ville foretrekke den andre budgiveren ved like store bud, da vedkommende hadde inngitt budet på 14 100 000 kroner først. Dette stemmer ikke. Det megleren informerte om, var at selgeren ville foretrekke klageren ettersom han hadde vært med fra starten av budrunden. Selgeren informerte også om at han helst ville selge til klageren, da det hadde vært en del «ting» rundt den andre budgiveren.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren la først inn et bud på 13 900 000 kroner. En annen budgiver valgte så å legge inn et bud på 14 000 000 kroner, med et spesifisert ønske om overtakelsesdato. Det var kun tale om et ønske, og ikke et forbehold. Klageren valgte da å legge inn et bud av samme størrelse, men uten ønske om spesifisert overtakelsesdato. Den andre budgiveren økte så sitt bud til 14 100 000 kroner, igjen med et spesifisert ønske om overtagelsesdato, og klager gjentok prosessen med å legge inn et bud på samme beløp uten spesifisert overtagelsesdato. Den andre budgiveren endret så sitt ønske om en sen overtakelse, til den samme datoen som klageren hadde satt. Ettersom den andre budgiveren kun endret sitt ønske om sen overtakelse, var det ikke behov for endring av budet.
Det var på dette tidspunktet tale om to identiske bud. Selgeren informerte megleren om at den som hadde lagt inn budet på 14 100 000 kroner først, altså den andre budgiveren, ville få tilslaget dersom budene var like store. Dette ble videreformidlet til klageren, som da valgte å høyne sitt bud til 14 200 000 kroner og fikk aksept.
Klageren må gjerne påstå at det var han som hadde det høyeste budet på 14 100 000 kroner, og at det var motparten som matchet hans bud. Megleren har imidlertid ingen myndighet til å avgjøre hvem av budgiverne som skal få tilslaget, da dette er noe selgeren avgjør. Det var tale om to identiske bud med samme overtakelsesdato.
En megler er engasjert til å være mellommann og sørge for at budrunden blir håndtert på en ryddig og oversiktlig måte i overenstemmelse med lovverket. I den aktuelle situasjonen har megleren gjort så godt hun kunne basert på de inngitte budene. Som budgiver er man selv ansvarlig for hvilke bud en velger å fremsette.
Dersom klageren selv har tatt kontakt med selgeren og fått presentert en annen versjon enn det budjournalen tilsier, er dette utenfor innklagedes kontroll. Det er uansett ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger dette.
Megleren har håndtert budrunden på en ryddig måte. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budrunden. Det er selgeren som til enhver tid tar stilling til hvilket bud som skal aksepteres, noe som ikke nødvendigvis behøver å være det høyeste budet.
Når det gjelder hva megleren skal ha sagt om hvem av budgiverne som ville prioriteres ved tilsvarende bud, står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige behandling.
Konklusjonen blir følgelig at megler ikke opptrådte uaktsomt i budrunden, og at erstatningskravet ikke kan føre frem. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning eventuelt er oppfylt. Nemnda vil imidlertid bemerke at klageren heller ikke har sannsynliggjort at han har lidt noe økonomisk tap. Enbudgiver bestemmer selv om han vil inngi et bud eller ikke. Det at klageren valgte å øke budet sitt med 100 000 kroner for å få tilslag på boligen, utgjør ikke noe økonomisk tap for ham.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.