Klage nr. 2021053
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Erik Bjørn
Consilium Advokatfirma
Innklaget: Orlin & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Asker og Bærum)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Brudd på god meglerskikk
Saksfremstilling
I oktober 2020 deltok klageren i en budrunde på en eiendom som innklagede formidlet. Klageren la inn bud på 30 500 000 kroner som ble avslått. Underveis i budrunden ble klageren informert om at det var mottatt et lukket bud, men at dette var avslått da selgeren ikke ville vurdere lukkede bud. Eiendommen endte imidlertid med å bli solgt til budgiveren som hadde inngitt et lukket bud på 32 100 000 kroner. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere om at lukkede bud likevel ville bli vurdert. Dersom klageren hadde blitt informert om selgerens endrede innstilling til lukkede bud, ville han handlet annerledes i budrunden. Klageren mener det foreligger brudd på meglerens opplysningsplikt og omsorgsplikt.
Innklagede bestrider klagerens anførsler.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren la fredag 30. oktober 2020 inn et bud på 30 500 000 kroner. Etter at budet var inngitt, ble klageren informert om at det hadde kommet inn et lukket bud fra en annen budgiver. Det ble ikke gitt opplysninger om innholdet i budet. Megleren informerte imidlertid om at selgeren ikke ville vurdere lukkede bud, og at slike bud ville bli avvist. Innholdet i det lukkede budet var derfor av liten interesse for klageren. På bakgrunn av den gitte informasjonen la klageren til grunn at han kun måtte forholde seg til andre alminnelige bud.
Klagerens bud på 30 500 000 kroner ble ikke akseptert av selgeren. Megleren opplyste i denne forbindelse at to andre budgivere hadde varslet at de ville fremsette bud dagen etter. Megleren fortalte at selgeren hadde besluttet å vente på disse budene.
Lørdag 31. oktober ble klageren informert om at den ene av de to andre budgiverne likevel ikke ville fremsette bud. Megleren bekreftet på nytt at lukkede bud ikke ville bli vurdert. Megleren sendte i tillegg en SMS til klageren der han fortalte at budgiveren som hadde inngitt et lukket bud ville komme med et nytt og alminnelig bud innen to dager.
Senere samme dag ble klageren på nytt kontaktet av megleren som formidlet et motbud fra selgeren på 32 500 000 kroner. På bakgrunn av informasjonen megleren hadde gitt på dette tidspunktet, konkluderte klageren med at han var den eneste reelle budgiveren. Av denne grunn gav det liten mening å akseptere motbudet. Senere samme kveld ble klageren informert om at eiendommen var solgt til budgiveren med det lukkede budet. Salget kom altså i stand ved at selgeren aksepterte et lukket bud.
Megleren burde informert klageren om at forutsetningene for budrunden var endret, og at lukkede bud likevel ville bli vurdert av selgeren. Dersom klageren hadde visst dette, ville han vurdert selgerens motbud på en helt annen måte. Klageren ville da vært klar over at han ikke var den eneste reelle budgiveren, og kunne gjort sine vurderinger ut fra dette.
Klageren mener ikke at det foreligger noe alminnelig krav om at en megler skal opplyse om selgerens innstilling til lukkede bud. Når slik informasjon likevel gis, må den være korrekt. I dette tilfellet har meglerens manglende korrigering av informasjonen medført at klageren baserte sin vurdering av motbudet på uriktige forutsetninger. Selgerens generelle innstilling til lukkede bud kan ikke sies å omfattes av taushetsplikten.
Megleren har hverken overholdt sin omsorgsplikt eller opplysningsplikt ovenfor klageren. Unnlatelsene innebærer brudd på god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren ble informert om at eiendommen ville komme for salg, før den ble annonsert i det åpne markedet. Klageren deltok på privatvisning, og valgte å inngi et bud på
30 000 000 kroner. Budet ble presentert for selgeren som ønsket at eiendommen skulle annonseres på det åpne markedet før det ble tatt stilling til bud. Klagerens bud ble derfor avslått. Eiendommen ble deretter annonsert i det åpne markedet.
Megleren var i tett dialog med klageren i tiden før og etter visningene. Den 30. oktober 2020 inngav klageren et bud på 30 500 000 kroner. Alle interessenter ble fortløpende informert. Det var særlig to andre som uttrykte interesse. En av disse inngav senere samme dag et lukket bud på 31 500 000 kroner. Det var på dette tidspunktet ytterligere én interessent som fremstod svært seriøs, og som ønsket frist til dagen etter for å vurdere å inngi bud. Ettersom selgeren gjerne ønsket å kunne forholde seg til tre mulige kjøpere, hvorav to allerede hadde inngitt bud, gav megleren beskjed om at det lukkede budet ble avslått.
Klageren fikk beskjed om at selgeren ønsket å avvente til dagen etter for å se om den siste interessenten ville komme på banen. Budet på 30 500 000 kroner ble derfor avslått. Klageren fikk tilbud om å forlenge fristen, men avslo tilbudet. Megleren opplyste videre at det hadde kommet inn et lukket bud, men at dette var avslått da selgeren ikke ville forholde seg til slike bud. Klageren ble ikke informert om størrelsen på budet. Ettersom det lukkede budet allerede var avslått og ikke lenger gyldig, var det mulig for megleren å gi denne informasjonen.
Dagen etter ble megleren kontaktet av den tredje interessenten som hadde besluttet å ikke inngi bud. Både klageren og den andre budgiveren ble informert om dette. Megleren mottok deretter en melding fra den andre budgiveren der det stod at han ville komme på banen en av de nærmeste dagene, med mindre klageren la inn et bud som oppfordret han til å respondere tidligere. Denne meldingen ble anonymisert og videresendt til klageren.
Megleren ble deretter oppringt av klageren som var hissig og mente at prosessen var useriøs. Klageren opplyste at han hadde en annen aktuell eiendom han vurderte å by på, dersom selgeren ikke kunne avklare om han ville selge for 30 500 000 kroner. Megleren svarte da at klageren ikke var den eneste interessenten da det var mottatt et lukket bud dagen før. Klageren avfeide dette med at han var den eneste «seriøse» interessenten og utrykte samtidig misnøye med å måtte vente på at andre interessenter skulle komme på banen. Klageren gav uttrykk for at megleren måtte forstå at det var «nå eller aldri» for hans vedkommende.
Megleren ringte opp selgeren for å oppdatere om situasjonen. Selgeren risikerte på dette tidspunktet å miste enda en potensiell kjøper dersom han ikke foretok seg noe. I samråd med megleren ble det derfor gjort et fremstøt mot den andre budgiveren som egentlig ønsket å vente. Dette resulterte i at denne budgiveren inngav et nytt lukket bud på 31 500 000 kroner, identisk med budet gitt dagen før. Megleren informerte igjen om at selgeren ikke ville forholde seg til lukkede bud, og budgiveren ble oppfordret til å åpne budet. Budgiveren var bestemt på at han ikke ville gjøre dette.
Megleren og selgeren forsøkte derfor å finne en måte å få klageren til å øke sitt bud, uten å fortelle om det lukkede budet. Det å fortelle klageren at selgeren likevel hadde valgt å forholde seg til lukkede bud, ville være det samme som å si at de på dette tidspunktet hadde mottatt et slikt bud. Dette ville vært i strid med god meglerskikk, og medført et brudd på taushetsplikten ovenfor den andre budgiveren.
Gitt situasjonen ønsket selgeren at klageren skulle bli endelig kjøper av eiendommen. Klageren ble derfor gitt et motbud på 32 500 000 kroner over telefon. I denne samtalen gikk megleren så langt han lovlig kunne i å formidle at det kunne være fornuftig å akseptere motbudet. Med bakgrunn i informasjonen klageren på satt på, burde han forstått selgerens motiv bak å inngi motbud med akseptfrist kl. 21:00 på en lørdagskveld. Klageren valgte i stedet å reagere sterkt på motbudet, og fortalte at han ikke ville akseptere et motbud da han var den «eneste seriøse interessenten og budgiveren til eiendommen». Megleren informerte om at dette ikke stemte, det var kun én av de to interessentene som hadde trukket seg.
Det var klageren som selv pushet selgeren til å fatte en avgjørelse lørdag kveld. Dette førte til at selgeren ble tvunget inn i et ultimatum der han stod i fare for å miste den ene av to budgivere. Det ville utgjort et brudd på god meglerskikk å anbefale selgeren å risikere en eller begge interessentene ved å utsette budrunden. All tilgjengelig informasjon tilsa at minst én av budgiverne ville trukket seg om de ikke fikk noen avklaring denne dagen. I samråd med selgeren ble derfor den andre budgiveren tilbudt et likelydende motbud som klageren fikk. Denne budgiveren inngav et nytt lukket bud på 32 100 000 kroner, som selgeren valgte å akseptere. Klageren ble informert om at handel var kommet i stand tre minutter etter budaksept.
Klageren har i ettertid påstått at han oppfattet det som en slags «garanti» at selgeren ikke ville akseptere lukkede bud. Dette er i beste fall en villfarelse klageren selv må stå for, da det ikke på noen måte ble antydet noe slikt. Klageren har selv valgt å tro at han var den eneste reelle budgiveren, til tross for meglerens tydelige tilbakemeldinger om at dette ikke var tilfellet. Klageren må ha forstått at selgeren ville velge det høyeste budet. Klageren har tidligere kjøpt et titalls eiendommer, og anses for å være en lokal eiendomsutvikler.
Megleren har overholdt sin opplysningsplikt ved å til enhver tid gi klageren tilgjengelig informasjon som han lovlig kunne formidle på det aktuelle tidspunktet. Megleren har strukket seg langt utenfor det som kan forventes i et forsøk på å informere klageren. Megleren har overholdt sin omsorgsplikt, og handlet i tråd med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kommer til at klagen fører frem.
Utgangspunktet er at megleren aldri skulle informert klageren om at det var/hadde vært et lukket bud. Et hemmelig eller lukket bud skal ikke formidles til andre enn oppdragsgiveren (selgeren) med mindre noe annet fremgår av det lukkede budet, se Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utgave side 360 flg. Det fremgikk ikke av det lukkede budet at andre budgivere kunne orienteres om at det var innkommet et lukket bud.
Da megleren først uriktig informerte klageren om at det var/hadde vært et lukket bud, og informerte om at selgeren ikke ville akseptere lukkede bud, måtte han også ta konsekvensen av dette og informere klageren om at forutsetningen for budrunden var endret ved at selgeren likevel ville vurdere å akseptere lukkede bud.
Nemnda har kommet til at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Orlin & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Asker og Bærum) har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende håndteringen av budrunden og det lukkede budet.