Klage nr:
121/08
Avgjort:
09.10.2009
Saken gjelder:
Feilaktige/manglende opplysninger om fellesutgifter/fellesgjeld
Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Haugesund
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet i nybygg gjennom innklagede som megler. Megler hadde forestått salg av den aktuelle leiligheten tre ganger før boligprosjektet var ferdigstillet og klageren er siste kjøper. Kjøpekontrakten er datert 26. og 27. april 2007.
Klageren er representert ved advokat. I fremstilling omtales både klageren og klagerens advokat i hovedsak som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:Ved første salg, fra utbygger til kjøper 1, utgjorde kontraktsummen 386 000 kroner. Ved andre salg, fra kjøper 1 til kjøper 2, utgjorde kontraktsummen 525 000 kroner.
Ved tredje salg, fra kjøper 2 til kjøper 3, som er klageren, utgjorde kontraktsummen 570 000 kroner.
Salget var basert på salgsprospektet som oppga en pris på 525 000 kroner. Ifølge klageren ble hun ikke opplyst at prisen var 50 000 kroner høyere enn salgsprospektet oppga. Dette var noe klageren fikk vite da hun ble presentert for ferdig utfylt kjøpekontrakt på meglers kontor.
Ifølge klageren er felleskostnadene i salgsprospektet (ved salg til klageren) estimert til 4 532 kroner per måned. I salgsprospektet var det ingen opplysninger om størrelsen på fellesgjelden.
I mars/april 2007 var felleskostnadene på 9 322 kroner per måned og i juni 2007 var felleskostnadene 10 318 kroner per måned. Klageren har på denne bakgrunn flyttet fra leiligheten og gitt innklagede i oppdrag å selge den. I denne salgsoppgaven oppfylte innklagede sin informasjonsplikt vedrørende felleskostnadenes størrelse. Innklagede har i etterkant trukket seg fra salgsoppdraget.
Etter klagerens oppfatning innebærer meglers informasjons- og undersøkelsesplikt at innklagede pliktet å opplyse om
– lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregningen av månedlige felleskostnader samt andre faste kostnader
– separat bergning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri period
– opplysninger om at kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter tilhørende prosjektet
Klageren mener at det at innklagede hadde en særskilt aktsomhetsplikt da innklagede håndterte salg av klagerens tidligere bolig og kjøp av ny.
På denne bakgrunn mener klageren at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 3-1 og informasjons- og undersøkelsesplikten i eiendomsmeglingsloven § 3-7 og NEFs etiske regler § 3.
Innklagede anfører:
Klageren kontaktet innklagede første gang i desember 2005 vedrørende den aktuelle leiligheten. Befaring av klagerens tidligere bolig er ifølge innklagede loggført 7. desember 2005. Samtidig med salget ble det utlevert salgsinformasjon vedrørende den aktuelle leiligheten. Inkludert i denne gjennomgangen var også betalingsbetingelser, estimerte kostnader som var oppgitt på bakgrunn av den tids betingelser. Renteøkninger var å forvente, uten at tidsangivelse kunne oppgis.
Klageren valgte å ikke kjøpe leiligheten på dette tidspunktet. I tidenetter tok klageren igjen kontakt med innklagede og ba innstendig om at hun måtte bli kontaktet dersom det skulle bli en ledig leilighet. Denne muligheten kom i april 2007. Innklagede fortalte selger om klageren og fikk anledning til å overdra leiligheten med kun et påslag for selgers omkostninger i forbindelse med transaksjonen. Ifølge innklagede ble det derfor ikke laget prospekt eller utarbeidet annonser. Ifølge innklagede kjøpte klageren på bakgrunn av opprinnelig prospekt, justert for innskuddspris.
Klagerens salg av tidligere bolig ble gjennomført i løpet av mai 2008. Klageren fikk et tilgodehavende på 1014789 kroner utbetalt. Ifølge innklagede har han fått opplyst at midlene er brukt for å oppgradere standarden i leiligheten samt til privat forbruk. Dette overrasker innklagede da det var økonomiske årsaker som lå til grunn for at hun ønsket å selge leiligheten.
Innklagede viser til at han har vært behjelpelig med rådgivning. Ved to anledninger har klageren hatt med et familiemedlem.
Innklagede mener klageren ikke ble forledet til å kjøpe leiligheten. Klageren ble over tid rådet til å søke råd hos sin nærmeste familie. Innklagede utleverte og gjennomgikk prospektet og dette er inntatt som vedlegg i kjøpekontrakten.
Innklagede påpeker at salget ble gjennomført før ny lov trådte i kraft og at klagerens påstand om at «Opplysninger om at kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet» ikke kan føre frem. Det var ikke noe krav til dette på salgstidspunktet og heller ikke vanlig å gjøre dette i detalj.
På denne bakgrunn kan innklagede ikke se at han har brutt sin omsorgsplikt eller opptrådt uredelig eller klanderverdig.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren er enig i at det lov om eiendomsmegling av 1989 som legges til grunn. Klagerens formål med presiseringen vedrørende opplysninger om kjøpers mulige ansvar var å understreke innklagedes undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren påpeker at den vesentligste forskjellen mellom ny og gammel lov vedrørende opplysnings- og undersøkelsesplikt, er at det i den nye loven er positivt oppregnet hva som skal stå i salgsoppgaven.
Etter klagerens oppfatning var det i 2007 vanlig praksis å opplyse om størrelsen på fellesgjelden i salgsoppgaven selv om dette ikke var lovfestet.
Klageren bestrider at hun innstendig ba om å bli kontaktet dersom det ble ledig leilighet i boligprosjektet. Ifølge klageren var det innklagede som kontaktet henne. Klageren bestrider også at hun ble anmodet til å søke rådgivning hos nærmeste familie.
Klageren påpeker at innklagede har sagt at klageren kjøpte på bakgrunn av opplysninger i opprinnelig prospekt justert for innskuddspris. I dette prospektet står det på side 1 at leiligheten er en «selveierleilighet». Lenger nede på siden står det «Ny BBL-leilighet med båtplass». Klageren mener dette er åpenbart uriktig informasjon. Leiligheten var ikke tilknyttet et boligbyggelag på tidspunktet for salg i april 2007. Dette ble besluttet i 2008. Etter klagerens oppfatning ga ikke salgsprospektet klageren holdepunkter for at felleskostnadene relaterte seg til størrelsen på rentenivået til fellesgjelden. Klageren opplyser at felleskostnadene per dags dato (10. september 2008) var 11 300 kroner per måned.
Klageren fastholder at innklagede kun har opplyst størrelsen på felleskostnadene uten å gi informasjon om at leiligheten var tilknyttet et borettslag og hva som påvirket størrelsen på felleskostnadene.
Klageren kan ikke erindre å ha mottatt prospektet utarbeidet av innklagede og utbygger som var vedlagt innklagedes tilsvar.
Innklagedes ytterligere anførsler.
Innklagede opplyser at det ikke ble signert budskjema for klageren handel.Innklagede hadde som nevnt fått innstendig beskjed om å kontakte klageren dersom det kom en leilighet i det aktuelle bygget for salg. Da leiligheten kom inn til innklagede ble det tatt telefonisk kontakt med klageren og det ble også avtalt nærmest direkte etter at klageren fikk orientering om pris, størrelse, felleskostnader mv.
Når det gjelder felleskostnadene påpeker innklagede at utbygger forut for start av innklagedes salgsarbeid hadde utarbeidet salgsmateriell/prospekt med nødvendig informasjon. Innklagede har derfor ikke fått bakgrunnsinformasjon om estimert kostnad for felleslån (utover opplysning om den p.t. gjeldende rentesats som utbygger hadde tilbud på fra sin finansieringskilde) eller felleskostnader (utover hva disse var ment å dekke). I prospektet var det estimert en kostnad per kvadratmeter, noe som er vanlig i slike prosjekter.
Innklagede avholdt konstituerende møte for borettslaget, der det nyvalgte styret ble anmodet om å bruke kvadratmeterprisen som en rettesnor når fellesutgiftene endelig skulle fastsettes ut fra mottatte tilbud/anbud og kjente driftsutgifter. Klageren var ikke til stede på møtet, heller ikke via fullmektig. Representant fra forretningsfører og fra banken var til stede for å gi beboerne best mulig informasjon om borettslag som bo- og eieform, og banken hadde generell informasjon om den siste renteutviklingen i markedet noe som hadde hatt innvirkning på rentesatsen på fellesgjelden for borettslaget.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagede kan kritiseres for å ha gitt feilaktige/manglende opplysninger om fellesgjeld.
Innledningsvis bemerkes det at forholdet mellom utbygger og kjøper ikke behandles av Reklamasjonsnemnda. Det er utenfor nemndas mandat å gi en oppfatning av om det er grunnlag for å heve kontrakten eller kreve kontrakten ugyldig, slik klagerens advokat anmoder nemnda om.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda behandler saken på grunnlag av en skriftlig saksbehandling. Da saken reiser bevisspørsmål som ikke lar seg avgjøre bare på grunnlag av den fremlagte dokumentasjon, må den avvises.
Konklusjon:
Saken avvises.
Oslo, den 9. oktober 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Cathrine Wæraas Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |