Klage nr. 2021095
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Pål Stendal
Advokatfirmaet Kjær AS
Innklaget: Sørmegleren AS avd. Kristiansand
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2014 kjøpte klageren en eierseksjon som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten fordi stuen og soverommet i kjelleren, ikke er godkjent for varig opphold. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.
Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Subsidiært bestrider innklagede at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Kravet om avvisning
Klageren bestrider kravet om avvisning. Det er ikke usikkert hva rommene er godkjent til. I 2011 søkte utbyggeren om rammetillatelse for hele prosjektet. I den opprinnelige søknaden ble det lagt til grunn at det skulle være soverom og oppholdsrom i alle leilighetene under bakkenivå. Men søknaden ble ikke godkjent på grunn av krav til lys og utsyn. Utbyggeren omprosjekterte derfor underetasjene, og sendte inn en endret søknad. I den endrete søknaden sto det at planløsningen var endret, slik at det ikke lenger var rom for varig opphold i underetasjene. Søknaden ble godkjent. Senere har det ikke blitt godkjent endringer for leiligheten saken gjelder.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
I salgsoppgaven sto det at leiligheten hadde stue og soverom i kjelleren. Videre sto det at det ikke var ustedt ferdigattest, kun midlertidig brukstillatelse. Men i 2021 ble klageren kjent med at hverken stuen eller soverommet i underetasjen, var godkjent for varig opphold. Dette innebærer at leiligheten ikke har noen godkjente oppholdsrom.
Senere har det kommet frem at megleren ikke innhentet godkjente tegninger fra kommunen i forbindelse med salgsoppdraget, og at det heller ikke ble bestilt standard meglerpakke. Det er derfor på det rene at megleren ikke gjorde noen konkrete undersøkelser av hvilke tegninger som var godkjent for denne leiligheten. Dette til tross for at det manglet ferdigattest og kun forelå midlertidig brukstillatelse. Det følger av både Finanstilsynets brev av 6. oktober 2011 og nemndas praksis at megleren har en skjerpet undersøkelses- og opplysningsplikt når det ikke foreligger ferdigattest og kun midlertidig brukstillatelse. Det samsvarer med forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, og er også lagt til grunn i rettspraksis. Slik det fremgår av Finanstilsynets brev, knytter den skjerpede undersøkelsesplikten seg særlig til offentligrettslige forhold som kan medføre at ferdigattest ikke blir gitt senere.
Klageren bestrider at normen for meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt var mildere i 2013/2014 enn nå.
Megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt i strid med god meglerskikk. Ifølge en megler fra et annet foretak har leiligheten en markedsverdi på 3 000 000 kroner dersom underetasjen blir godkjent for varig opphold, og 2 500 000 kroner dersom underetasjen ikke blir det. Klageren krever differansen i erstatning, det vil si
500 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Klagen bygger på at rommene faktisk er ulovlige å bruke som kjellerstue og soverom. Etter innklagedes syn kan ikke dette spørsmålet avgjøres uten at det går ut over nemndas effektivitet. Byggesaksmappen er omfattende, det har vært utallige endringer, og det er vanskelig å få oversikt over den. Dessuten baserer klagen seg på at det i en e-post fra en ansatt i kommunen er lagt frem en tegning som viser en kjeller i underetasjen. Dette er et spinkelt grunnlag, særlig fordi tegningen gjelder en annen leilighet. Kommunen har ikke gitt uttrykk for at klagerens leilighet har to rom som brukes ulovlig.
Uansett er saken uegnet for nemndas skriftlige behandling, da det er relevant å høre forklaringer fra både megleren, ansvarlige søker og kommunen.
Nemnda kan ikke ta stilling til om megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten før det er avklart hva som er tillatt bruk. Prinsipalt krever derfor innklagede at saken avvises.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Subsidiært – forutsatt at saken ikke avises og rommene er ulovlige – bestrider innklagede at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Megleren skal vurderes etter normen og bransjepraksisen som gjaldt på oppdragstidspunktet. Oppdraget ble påbegynt i 2013, og sluttført i 2014. På denne tiden var fokuset på lovlighetsmangler langt mindre enn i dag. Uansett er det høyst usikkert om det ville foreligget brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten selv etter dagens standard.
En midlertidig brukstillatelse gir holdepunkter for at tiltaket i det vesentligste er i samsvar med tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Med andre ord, hvis det er oppført rom for varig opphold uten at disse er godkjent, er ikke vilkårene for midlertidig brukstillatelse til stede. Hvis det i en slik situasjon er gitt midlertidig brukstillatelse, foreligger det derfor en feil enten hos kommunen eller hos ansvarlig søker. Det kan ikke kreves at megleren inngående skal vurdere om vilkårene for midlertidig brukstillatelse, er oppfylt. Uansett er det uklart hva som ville vært utfallet hvis megleren hadde gjort nærmere undersøkelser.
I denne saken fikk megleren opplysninger fra en profesjonell utbygger som tilsa at leiligheten var godkjent. Det var utbyggeren som stylet leiligheten før salget, og plantegningene samsvarte med de faktiske forholdene i leiligheten. Det forelå ingen omstendigheter som tilsa at megleren burde gjort nærmere undersøkelser. Nemnda har i mange avgjørelser gitt uttrykk for at en viktig kilde for meglerens opplysninger, er selgeren.
Uten å gjennomgå alle dokumentene i byggesaken, var det også umulig for megleren å oppdage avviket. Hvis megleren holdes ansvarlig i denne saken, betyr det at en megler må gjennomgå alle byggesaksdokumenter ved prosjektsalg, «kun» for å kontrollere at en profesjonell utbygger og ansvarlige søker har gjort jobben sin.
Uansett betyr ikke brudd på god meglerskikk at megleren er erstatningsansvarlig.
Det er noe uklart om klageren krever at nemnda skal ta stilling til et økonomisk tap. Uansett er ikke det økonomiske tapet sannsynliggjort.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Det synes å være på det rene at stuen og soverommet i underetasjen ikke var godkjent til varig opphold, og at det forelå midlertidig brukstillatelse. I salgsoppgaven var det imidlertid ingen informasjon om at disse rommene ikke var godkjent til varig opphold. Det ble følgelig gitt en uriktig opplysning her.
Spørsmålet er følgelig om megleren her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Slik saken er opplyst, synes megleren å ha innhentet meglerpakken på et annet seksjonsnummer enn det som ble solgt. Salgsprospektet hadde også avvikende bruksnummer sammenholdt med bruksnummeret i kjøpekontrakten.
Det at en megler innhenter opplysninger om en annen leilighet enn salgsobjektet, er brudd på god meglerskikk og undersøkelsesplikten til megler. Megler har i denne forbindelse opptrådt uaktsomt. Nemnda nevner for øvrig at megleren har en skjerpet undersøkelses- og opplysningsplikt ved prosjektmegling dersom det kun foreligger midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest, jf. blant annet Finanstilsynets brev 6. oktober 2011.
Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. Det er ikke tilstrekkelig at megler har utvist uaktsomhet. Det må også foreligge adekvat (påregnelig) årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og et eventuelt økonomisk tap hos klageren. Disse forholdene reiser imidlertid bevisspørsmål som nemnda, slik saken er opplyst, ikke har grunnlag for å ta stilling til. Det er i denne forbindelse ikke tilstrekkelig bare å vise til en uttalelse fra en megler i et annet foretak.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Sørmegleren AS avd. Kristiansand har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og opptrådt uaktsomt. Erstatningskravet har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til.