Klage nr:
138/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag, herunder spørsmål om forsinkelsesrenter

Foretakets navn:
Sørum ogamp; Søberg AS

Saksfremstilling:

Innklagede fikk i oppdrag å gjennomføre et salg av bolig fra klagerens ektemann, som var oppdragsgiver. Oppdragsgiver døde 17. mai 2008. Klageren er representert ved sin sønn. I fremstillingen brukes benevnelsen «klagerne».

Boligen hadde en tomt på ca 2270 m2 og ble kjøpt av en profesjonell eiendomsutvikler. Budet ble akseptert 17. desember 2007, forslag til kjøpekontrakt ble oversendt 20. desember 2007 og kjøpekontrakten ble signert 21. februar 2008.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Salget skjedde i desember 2007, mens oppgjøret kom i mai 2008. Klagerne henvendte seg flere ganger til innklagede og ba om forklaring på hvorfor oppgjøret tok så lang tid. Klagerne har også gjort krav på forsinkelsesrenter. Klagerne har fått mangelfulle forklaringer om kjøperens problemer i banken og problemer med kommunen i forhold til reguleringsforholdene.

Klagerne mener det var innklagedes oppgave å fremlegge alle opplysninger ved salgsoppgaven. Dersom det var slik at alle opplysninger forelå, anser klagerne tilbakeholdet av kjøpesummen som uakseptabel. Kjøperen av eiendommen har i etterkant opplyst klagerne at det var «Byplan for 2005-2016» som ikke lå vedlagt i salgsoppgaven. Klagerne mener at dersom kjøperen ikke har fått alle opplysninger om reguleringen, er det i tilfelle innklagede som må dekke forsinkelsesrentene. Klagerne påpeker at kjøper er en profesjonell eiendomsutvikler og burde etter klagernes oppfatning være i stand til å foreta tilstrekkelige undersøkelser forut for avtaleinngåelse. Klagerne viser til at dette ikke ble kommentert i innklagedes utredning av salgsforløpet.

Klagerne har mottatt forsinkelsesrenter på 26778 kroner. Slik klagerne forstår det, er det innrømmet at innklagede ikke la ved konsesjonserklæring til tinglysingen slik at tinglysingspapirene ble returnert til innklagede ved første innsending.

Klagerne skrev brev til innklagede den 14. april 2008 hvor han påpekte at han tapte mellom 20 000 og 25 000 kroner i måneden. Dette er ikke besvart av innklagede. Innklagede har videre kommet med påstand om at klagernes «somling» ved overtakelsen og tømmingen av huset er årsaken til forsinkelsene. I korrespondanse vedlagt klagen fremgår det at klagerne ønsket en tidlig overdragelse og at forslaget var 15. februar.

Klagerne ønsker at

– megler blir stilt til ansvar for useriøs gjennomføring av salgsoppdrag

– at det blir foretatt et forsinkelsesrenteoppgjør i tråd med de forsinkelsene som har vært

– meglers salgsoppgave har vært mangelfull i reguleringsspørsmålet og problemene omkring dette er urettmessig belastet selger i form av forsinket oppgjør og mangelfull kommunikasjon omkring problemet

– klagerne mener innklagedes honorar bør refunderes, helt eller delvis. Klagerne mener jobben innklagede har gjennomført er uprofesjonelt utført, urimelig belastende for selger og står ikke i rimelig forhold til hva man kunne forvente av en erfaren megler

Klagerne mener de gjennom innklagedes opptreden er påført en unødig oppfølgning og belastning i en usedvanlig vanskelig tid for deres familie og mener dette bør få konsekvenser. Klagerne gir uttrykk for at de var åpne vedrørende oppdragsgiverens sykdomsbilde og at det derfor var viktig med et effektivt gjennomført salg. Klagerne mener man da må kunne forvente ekstra aktsomhet og korrekthet fra innklagede.

Innklagede anfører:

Slik innklagede har forstått klagen, stilles det spørsmålstegn ved to konkrete forhold. Innklagede ønsker spesielt å kommentere disse forholdene.

Når det gjeldersalgsoppgaven, vil innklagede påpeke følgende: Ved henvendelse til kommunen i forbindelse med innhenting av salgsdokumentasjon ble det bekreftet at «Bestemmelser til reguleringsplan for (navn på gate og husnummer)» sist ble revidert 2. juni 2000. Denne opplysningen ble tatt inn som en del av salgsoppgaven.

I tillegg finnes det en overordnet plan for kommunen, «Kommuneplan for X 2005-2016», som tar for seg de store trekkene i byutviklingen.

Etter avtale med klagerne skulle salgsdokumentene sendes direkte til utbyggere og utviklere i området. Det var disse som viste de sterkeste kjøpesignalene. Mottakere av salgsdokumentene ble samtidig anmodet om å kontakte kommunen for å realitetsprøve sine prosjekter. Dette gjaldt også kjøper, som hadde dialog med X kommune før det ble lagt inn bud på eiendommen. Bud ble akseptert den 17. desember 2007. Ved aksept ble det estimert at overtakelse skulle forsøkes gjennomført siste halvdel i februar 2008.

Når det gjelder overtakelsen, vil innklagede påpeke: Gjennom budprosessen aksepterte kjøper at det kunne stå igjen inventar som kjøper skulle kaste. Da inventaret som skulle tas vare på, ikke var fjernet på tidspunktet for overtakelsen, ble det vanskelig å gjennomføre overtakelsen. Klagerne ble kontaktet og innklagede fikk inntrykk av at det var blitt litt vanskeligere enn antatt på grunn av hans sykdom. Den 15. april 2008 fikk innklagede beskjed om at det meste av inventaret var fjernet, bortsett fra noe som ville bli hentet av familien innen kort til og det som skulle kastes.

Kjøperne ble da anmodet om innbetaling av kjøpesummen. Dette tok noen dager, noe som blant annet ble begrunnet i reise og dette ble senere purret.

Kjøperne hadde allerede i februar 2008 innlevert byggesøknad til kommunen og innklagede stiller seg noe undrende til at de fikk lov til dette uten å ha hjemmel til eiendommen. I april fikk kjøperne gjennom byggesøknaden, og innklagede kan ikke se at dette skapte en vesentlig forsinkelse i forhold til innbetalingen som ble foretatt den 6. mai 2008.

Oppgjøret ble satt i gang ved mottakelse av kjøpesummen. Innklagede hadde beklageligvis unnlatt å innhente underskrift fra kjøper på skjemaet «Egenerklæring om konsesjonsfrihet», slik at tinglysingsdokumentene kom i retur fra kartverket. Ifølge innklagede ble utbetalingen til selger foretatt den 4. juni 2008. Utbetalingen inkluderte renter på 26778 kroner for forsinkelsen som oppsto utover normal ekspedisjonstid grunnet innklagedes dokumentfeil.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne påpeker at det i innklagedes notat på budskjemaet datert 13. desember står «Utgangspunktet for overtakelse medio/ultimo febr 08».

Klagerne mener overtakelsen skjedde vesentlig senere tross purringer fra klagerne. Videre kom oppgjøret først i mai. Klagerne mener innklagede svikter i å redegjøre for forsinkelsen.

Klagerne har snakket med kjøper per telefon i etterkant av oppgjøret. Kjøper var forbauset over innklagedes passivitet etter inngått kjøpsavtale, men at de var fornøyd da de møtte motstand i kommunen med byggesaken. Innklagede var opplyst om dette. Byggesaken ble først løst i april/mai. For klagerne virker det som om innklagede har sviktet i å inndrive oppgjør i rett tid.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsjustering og forsinkelsesrenter grunnet innklagedes saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom. Klagen over forsinket oppgjør som følge av forholdet mellom avtalepartene, faller dermed utenfor detReklamasjonsnemnda kan behandle.

Kjøpekontrakten ble inngått uten at overtakelsesdato var fastsatt. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning følger det av eiendomsmeglerens omsorgsplikt ifølge eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1 at megleren normalt må sørge for at kjøperen og selgeren avtaler en overtakelsesdato eller i hvert fall får oppfordring til å avklare dette, samt at kontrakten gjenspeiler det som måtte være avtalt eller bestemt på annen måte.

Klagerne har dokumenter at de i etterkant av kontraktsinngåelsen har henvendt seg til innklagede med forslag til overtakelsesdato uten at innklagede har dokumentert at han har besvart eller behandlet disse henvendelsene. Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag bemerke at det følger av god meglerskikk at eiendomsmegler besvarer henvendelser vedrørende sine oppdrag.

Når det gjelder forsinkelsen av oppgjøret som følge av uteglemmelse av egenerklæring, har innklagede godskrevet forsinkelsesrente som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gir en riktig kompensasjon.

Et spørsmål er om innklagedes passivitet i forbindelse med fastsettelsen av overtakelsesdatoen og manglende svar på klagerens henvendelser kan gi grunnlag for vederlagsreduksjon. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 4-6 (1) kan «Vederlagskravet … settes ned eller helt falle bort dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger». Reklamasjonsnemnda finner at en passende vederlagsreduksjon for innklagedes forsømmelse i forbindelse med fastsettelse av overtakelsesdatoen og manglende svar på klagerens henvendelse i dette tilfellet vil være kr. 10.000.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant