Klage nr. 2021209

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.

Thor Falkanger, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Vikebø & Jørgensen Nybygg AS

Saken gjelder:              Uriktige opplysninger om utsiktsforhold og krav om erstatning

Saksfremstilling

I mars 2021 kjøpte klagerne en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. Forventet ferdigstillelse var beregnet til høsten 2023. Klagerne anfører at meglerne har brutt sin opplysningsplikt ved å gi uriktig informasjon om leilighetens utsiktsforhold i salgsoppgaven, og på direkte forespørsler fra klagerne. Som følge av at utsiktsforholdene var dårligere enn forutsatt, har klagerne inngått et forlik med utbygger om å heve kjøpet mot å betale 275 000 kroner. Klagerne krever erstatning med inntil 275 000 kroner fra innklagede.

Innklagede bestrider klagernes krav og anførsler.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne fattet tidlig interesse for boligprosjektet og meldte seg som interessenter. Den
12. mars 2021 ble de oppringt av megleren som informerte om at de fikk førsterett til valg av leilighet. Klagerne spurte om å få reservere leiligheten, men fikk avslag da 300 hadde meldt sin interesse. I ettertid har det vist seg at en annen leilighet hadde stått reservert i rundt to måneder. Klagerne ønsket ikke å miste muligheten til å kjøpe en flott utsiktsleilighet og la derfor inn et bud på 9 800 000 kroner. Den 15. mars 2021 kom det et motbud på

9 900 000 kroner fra utbygger som inkluderte gratis parkeringsplass og 90 000 kroner til tilvalg i leiligheten. Klagerne aksepterte motbudet. Budrunden pågikk over telefon og ikke gjennom elektronisk budgivning. Klagerne mottok ingen informasjon om angrerett etter angrerettloven fra innklagede.

Den flotte utsikten var fremhevet i salgsoppgaven, både gjennom tekst og bilder, og var avgjørende for klagernes beslutning om å kjøpe leiligheten. Før budaksept bekreftet megleren at leiligheten ville få nydelige utsiktsforhold, slik som beskrevet i salgsmaterialet. Det samme bekreftet hun under det formelle kontraktsmøtet. Klagerne oppdaget senere at utsikten ville bli minimal, og overhodet ikke i overenstemmelse med det de var blitt forespeilet av innklagede. De engasjerte derfor et eget firma til å ta dronefotografier fra ulike kotehøyder. Klagernes mistanke om dårlige utsiktsforhold ble bekreftet gjennom dronefotograferingen.

Innklagede foretok videre fotografering fra lift for utbyggers regning. Klagerne fikk beskjed om at liften ville plasseres slik at den kunne heves til kotehøyden for leiligheten. Liften kom imidlertid ikke frem til utsiden av stuevinduet. Man kunne heller ikke se den reelle utsikten grunnet en utvendig skillevegg. Klageren tok først en video fra liften, før en representant fra utbygger tok bilder. Bildene og videoen viser store forskjeller i utsikt. Bildene er tatt fra feil side av bygget og dokumenterer uansett ikke hvilken kotehøyde de er tatt fra.

Innklagede har vist til kotehøyder på bygg B2, men unnlater å nevne kotehøyden på bygg B3. Dette bygget er 46 meter og ligger i forkant av bygget med klagernes leilighet med en kotehøyde på 48 meter. Gulvnivået i klagernes leilighet er anslått til kotehøyde 44 meter. Dette viser at man må være over to meter høy for kunne se over bygg B3. I sittestilling blir utsikten minimal.

Da klagerne oppdaget at de var feilinformert om utsiktsforholdene, gav de beskjed til en annen megler om at bildeteksten i salgsoppgaven måtte fjernes for å ikke villede øvrige interessenter. Megleren var enig i dette og fjernet teksten, noe som viser at hun forstod at beskrivelsen ikke stemte med virkeligheten.

Klagerne har funnet ut at boligprosjektet ble lagt ut i 2017/2018 med ferdig utarbeidede informasjon- og salgsbrosjyrer. På dette tidspunktet var det et annet firma som var selger/utbygger. Prosjektet ble senere kansellert, uten at klagerne kjenner grunnen til dette. Området har etter dette blitt ferdigstilt med to nye bygg i forkant av bygg B5 der leiligheten ligger. Til tross for dette skal visstnok det samme salgsmaterialet ha blitt benyttet av både den nye og den forrige utbyggeren/selgeren. Klagerne ble ikke opplyst om dette.

Det er mye som tyder på at innklagede har bygd sin kunnskap på informasjon fra den første, og ikke den siste utbyggeren. Blant annet opplyser salgsoppgaven om at området er under stor utvikling og fornying, med bygg i forkant som kan påvirke utsikts-, innsyns- og solforhold. Klagerne stiller seg spørrende til hvorfor dette ble skrevet da samtlige bygg i forkant var ferdigstilt da salgsoppgaven ble lagt ut.Innklagede har videre påstått at utsikten på illustrasjonene ikke kan knyttes til den aktuelle leiligheten. Det står imidlertid ingenting om at utsiktsbeskrivelsene ikke skal gjelde for denne. Meglerne har ikke satt seg tilstrekkelig inn i salgsoppgaven etter at prosjektet ble overført til ny eier og lagt ut for salg i mars 2021.

Klagerne ønsket å heve kjøpet, men utbygger ville ikke uten videre akseptere dette. Etter forhandlinger tilbød utbygger at partene kunne fri seg fra avtalen mot å betale 275 000 kroner. Klagerne aksepterte dette og betalte beløpet for å unngå en langvarig rettslig prosess.

Meglerne har opptrådt grovt uaktsomt i sin beskrivelse av utsiktsforholdene og kan klandres for at avtalen ble inngått under bristende forutsetninger. Klagerne har ikke fått de opplysninger de kunne regne med å få, all den tid utsikten var tema fra første øyeblikk i salgsprosessen. Dersom meglerne hadde gitt korrekte opplysninger, ville klagerne ikke kjøpt leiligheten. Det foreligger kvalifisert uaktsomhet og årsakssammenheng mellom de uriktige opplysningene og det økonomiske tapet klagerne har lidt.

Klagerne nedlegger følgende påstand:

1. Prinsipalt: Klager gis medhold i at innklagede har opptrådt i strid med markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven og pålegges å betale erstatning til klager med inntil kr 275.000,-.
   
2. Subsidiært: Innklagede gis en streng irettesettelse for å ha opptrådt i strid med

markedsføringsloven og eiendomsmeglerloven i salget av [leiligheten].

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne inngav et skriftlig bud på 9 800 000 kroner via Tryggbudgivning.no den
12. mars 2021 med frist til 15. mars 2021 klokken 12:00. Etter ytterligere forhandlinger pr. telefon og skriftliggjøring pr. SMS ble det inngått bindende avtale den 15. mars 2021 klokken 11:48. Kjøpekontrakt ble signert 8. april 2021. Angrerettloven kommer ikke til anvendelse ved salg eller oppføring av fast eiendom, jf. angrerettloven § 2 bokstav b.

I forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven befarte megleren eiendommene der prosjektet skulle oppføres. I tillegg mottok hun meglerpakke og diverse opplysninger fra selger/utbygger om prosjektet. Herunder fikk megleren oversendt et kart fra utbygger med kotehøyder på de ulike byggene, bygningstegninger, samt 2D og 3D illustrasjoner av bygg og utsikt. Megleren ble her opplyst om at prosjektet hadde en topp kote på 48 meter, mens prosjektet rett vest for leiligheten hadde en kotehøyde på 41,58 meter.

I salgsoppgaven var det opplyst at området var under stor utvikling, slik at man måtte påregne endring av utsikt-, innsyns- og solforhold. Videre var det inntatt et kart som viste kotehøyden på de ulike byggene i nærområdet. På samtlige bilder var det skrevet at illustrasjonene var veiledende og kunne avvike fra virkeligheten, og det ble følgelig tatt et tydelig forbehold. I tillegg må det bemerkes at det var et helt prosjekt som ble markedsført. Utsikten på illustrasjonene kunne derfor ikke oppfattes som en konkret opplysning til den aktuelle leiligheten.

Salgsoppgaven ble basert på opplysninger fra selgeren, kommunen og andre tilgjengelige kilder. Det fremkom at alle arealangivelser og beskrivelser var hentet fra utbygger/selger og arkitekttegninger. Interessentene ble videre oppfordret til å gå gjennom leveransebeskrivelsen, tegninger og salgsoppgaven. Megleren har ikke gitt andre opplysninger om utsikten enn det som fremkom her.

Den 21. april 2021 stilte den ene klageren spørsmål om utsiktsforholdene i en e-post til megleren. Etter diverse korrespondanse gjennomførte klageren og utbygger befaring på eiendommen. Herunder fikk utbygger organisert en lift som ble hevet til kote 44 som tilsvarer gulvflaten i den prosjekterte leiligheten. Ifølge utbyggeren ble det tatt foto og film som begge viser god utsikt, når både utbygger og klageren var i liften. Megleren var ikke til stede på befaringen. Det er således ikke korrekt at innklagede foretok fotografering for utbyggers regning. Når det gjelder klagernes anførsel om at bildene ikke ble tatt fra riktig sted, bemerkes det at det var en felles befaring mellom klager og utbygger der det må antas at de ble enige om plassering og høyder før fotografiene ble tatt.

Klagerne har videre anført at innklagede unnlot å nevne kotehøyde på bygg B3. Av salgsoppgaven fremgikk det imidlertid en oversikt over de ulike byggene med kotehøyder, herunder bygg B3. Dette bygget ligger ikke rett vest sett fra leiligheten og hindrer ikke utsikten. I henholdsvis sittende og stående høyde i leiligheten, vil man være mellom 3,4 til 4 meter høyere enn bygget mot vest.

I forbindelse med kanselleringen av avtalen ble det lagt frem dronefotografier tatt om kvelden av klager/klagers representant. Hvorvidt dronens plassering er korrekt i forhold til den prosjekterte leiligheten er ukjent for innklagede. Det foreligger altså ulike bilder fra ulike befaringer, som viser forskjellig grad av utsikt. Det foreligger imidlertid ingen bevis for at det ene fotoet er mer korrekt enn det andre. Etter at de nye bildene ble tatt, anbefalte innklagede at utbyggeren utarbeidet nye illustrasjoner. Innklagede kan ikke se at den nye kunnskapen dokumenterer at megleren var uaktsom ved markedsføringen forut for de ytterligere undersøkelsene.

Innklagede har på vegne av utbyggeren tidligere annonsert bygg B6 og B7 som ligger øst for B5, der klagerne kjøpte leilighet. Det er ikke riktig at det var en annen som tidligere var utbygger/selger. Det andre firmaet klagerne har vist til, var dog tiltenkt som forretningsfører. Markedsføringen av disse byggene fant sted fra november 2018. Prosjektet ble imidlertid tatt av nett grunnet ulike forhold. Illustrasjonene av disse blokkene er ikke de samme som den senere annonseringen på FINN.no av bygg B5. Det er dog på det rene at utbyggeren utarbeidet illustrasjoner og benyttet disse både da de var selgere i 2018/2019 og ved den senere lanseringen av bygg B5. For øvrig kan det vises til at bygg B2 som ligger rett vest for B5 var utvendig oppført også ved markedsføringen av B6 og B7 i 2019. Innklagede kan ikke se at dette forholdet endrer meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

Meglerens omsorgs- og opplysningsplikt ovenfor klagerne må vurderes på bakgrunn av meglers kunnskap og informasjonsinnhenting forut for lanseringen av prosjektet i mars 2021. Innklagede viser til eiendomsmeglingslovens forarbeider. Megleren har oppfylt sine plikter etter loven, og hadde ingen oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser av materialet hun mottok fra selgeren. Det foreligger heller ikke tilstrekkelig årsakssammenheng. Det foreligger ikke et kvalifisert avvik mellom de beskrevne utsiktsforholdene og hvordan de vil bli når prosjektet er ferdigstilt.

Klagerne har uansett inngått et forlik med utbygger om heving av avtalen. Det er denne frivillige avtalen som er årsak til det økonomiske tapet. Innklagede har ikke vært involvert i forliksprosessen. I tilfeller der klagerne inngår et forlik med selgeren, kan de ikke deretter snu seg mot meglerforetaket og kreve tapet erstattet. Det vises til nemndas tidligere avgjørelser i RFE-2019-66 og RFE-2019-116.

Innklagede nedlegger følgende påstand:

1. Klageren gis ikke medhold i at Vikebø & Jørgensen Nybygg AS har opptrådt i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven.
   
2. Klager gis ikke medhold i erstatningskrav mot Vikebø & Jørgensen Nybygg AS.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet frem til at klagen ikke fører frem.

Budgivning

Det er ikke noe krav at budgivning skal være elektronisk. I dette tilfelle har klager og innklagede hatt telefonisk kontakt for deretter å bekrefte budgivningen på SMS. Dette tilfredsstiller lovens krav til skriftlighet.

Det fremgår av angrerettloven § 2b at loven ikke gjelder ved avtaler om salg eller oppføring av fast eiendom. Det ble således inngått en bindende avtale mellom kjøper og selger ved kjøperens bekreftelse som ble sendt ved SMS. 

Meglers undersøkelsesplikt og markedsføring

I denne saken har megler, i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven, mottatt salgsmateriell fra selger/utbygger. Dette omfattet bl.a. 2D- og 3D-illustrasjoner av bygget og utsikten. I tillegg var det kart med kotehøyder på angjeldende bygning og nærliggende bygninger mot fjorden. Innklagede var også på befaring på eiendommen.

Etter nemndas mening fremkommer det ikke opplysninger i det materialet som ble fremlagt av selger som skulle tilsi at megler burde kontrollere opplysningene om utsiktsforholdene. Selger er en av meglerens viktigste kilder når det gjelder innhenting av opplysninger ved et salg.

Det fremkommer også flere steder i salgsmateriellet at bildene gjaldt hele prosjektet og kunne avvike fra virkeligheten. Det er vanskelig å bedømme utsiktsforholdene i et område hvor bebyggelsen ikke er oppført, og det er forholdsvis små marginer som avgjør hvor god utsikten vil bli fra en konkret leilighet. Dette fremgår også av de foto som ble tatt i ettertid fra lift og drone.

Det er påstand mot påstand når det gjelder hvilke muntlige opplysninger megleren skal ha gitt i forbindelse med utsiktsforholdene. Nemnda kan derfor ikke legge vekt på dette i sin skriftlige behandling av klagen. På generelt grunnlag bemerkes at megler i et slikt tilfelle som dette bør være varsom når det gjelder å skape forventninger hos interessenter uten at man med sikkerhet kan innestå for at de blir innfridd.  

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.