Klage nr. 2021238
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Hellerud
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om varmekabler. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2021 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet for 3 420 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 3 300 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at badet hadde varmekabler. Etter overtakelse ble imidlertid klageren oppmerksom på at dette ikke stemte. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om varmekabler på bad, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var det opplyst at badet hadde varmekabler. Etter overtakelse ble imidlertid klageren oppmerksom på at dette ikke stemte. Selv om klageren visste at han kjøpte et oppussingsobjekt der flere oppgraderinger måtte påregnes, hadde badet en standard der det ikke var nødvendig å gjøre umiddelbare oppgraderinger.
I god tro kontaktet derfor klageren selgeren for å forsikre seg om at det ikke var noe han hadde oversett. Leiligheten var solgt som et dødsbo, og selgeren hadde ikke bodd der selv. Selgeren hadde følgelig ingen informasjon om varmekablene. Klageren tok derfor kontakt med innklagede og ansvarlig megler. Megleren videreformidlet hans henvendelse umiddelbart til takstmannen uten å påta seg noe eget ansvar. Takstmannen beklaget at det var gjort en feil.
Klageren tok deretter saken videre med selgerens forsikringsselskap. I denne forbindelse engasjerte han en ny takstmann som utarbeidet en ny takstrapport der det ble konkludert med at badet manglet varmekabler. Dette avviker fra opplysningene i salgsoppgaven. Selgerens forsikringsselskap avslo likevel utbetaling. Takstmannen har anslått at det vil koste 55 000 kroner å utbedre mangelen. Til slutt sendte klageren en ny henvendelse direkte til innklagede.
Megleren har gitt uriktige opplysninger om varmekablene, og klageren føler seg lurt og overkjørt. Varmekabler var en forutsetning for klagerens kjøp, og han la til grunn at opplysningene i salgsoppgaven under punktet «oppvarming» og i tilstandsrapporten var korrekte. Klageren ville ikke kjøpt leiligheten dersom han hadde fått korrekte opplysninger.
Det var kun badet som ikke trengte oppussing, forutsatt at det faktisk var varmekabler i gulvet. Badet kan knapt sies å bære tegn av å ha blitt brukt etter siste oppussing. Det var hverken montert speil eller noe annet, foruten servant, toalett og dusjbatteri. Badet viser ingen tegn på slitasje, selv om designet ikke er det som velges i dag. Badet hadde derfor mange års levetid, forutsatt at det hadde varmekabler, slik beskrevet i salgsdokumentene.
Det er en ansvarsfraskrivelse fra innklagedes side å kun henvise klageren videre til boligselgerforsikringsselskapet. Det er megleren selv som sitter med hovedansvaret for opplysningene i salgsoppgaven. Det er god grunn til å stille spørsmål ved om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ta ansvar for den merkostnad klageren er påført grunnet de uriktige opplysningene.
Klageren krever 60 500 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Opplysningene megleren gav om varmekablene, var basert på informasjon fra selgeren og takstmannen. Tilstandsrapporten opplyste at det var varmekabler på badet. Megleren hadde ingen grunn til å betvile denne informasjonen, da den var mottatt av en bygningskyndig som hadde vært på befaring. Videre hadde selgeren godkjent salgsoppgaven, uten å bemerke at opplysningene var uriktige. Selgeren ble oppfordret til å lese nøye gjennom rapporten.
I salgsoppgaven var det opplyst at selgeren ikke hadde bebodd leiligheten og derfor hadde liten kunnskap om eiendommens kvaliteter og eventuelle mangler. Klageren ble derfor oppfordret til å besiktige eiendommen nøye, fortrinnsvis med fagmann. Dette ble ikke gjort. Klageren hadde også mulighet til å tegne boligkjøperforsikring, noe han valgte å ikke gjøre.
Da innklagede mottok klagerens henvendelse, tok megleren umiddelbart kontakt med takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Videre ble klageren anbefalt å kontakte selgerens boligselgerforsikringsselskap, da megleren oppfattet henvendelsen som en mulig reklamasjon mot selgersiden. Samtidig kunne ikke megleren se at innklagede bar et ansvar i saken. Klagen som ble rettet mot innklagede etter at boligselgerforsikringen avviste ansvar, ble besvart i løpet av fem virkedager.
Megleren har veiledet og bistått klageren på en god måte. Klagerens anførsel om at megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd kan ikke føre frem. Meglerens håndtering kan ikke kritiseres. Uansett er det et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt.
Innklagede kan ikke se at megleren skulle gjort annet enn å stole på selgeren og takstmannen, og følgelig legge til grunn at badet hadde varmekabler. Megleren hadde ingen grunn til å mistenke at dette var uriktig, og hadde således ingen grunn til å gjøre nærmere undersøkelser. Det kan ikke forventes at en megler overprøver takstmannens bygningskyndige vurdering, med mindre rapporten inneholder åpenbare feil og mangler. Innklagede kan ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller for øvrig i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke erstatningsansvar for innklagede.
Subsidiært anføres det at et eventuelt erstatningskrav er for høyt. Det må tas hensyn til at badet både er av eldre årgang og at nye varmekabler og gulv vil medføre en standardheving i forhold til det klageren kunne forvente ved kjøpet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder uriktige opplysninger om varmekablene, baserte megler seg på opplysningene i tilstandsrapporten, og hvor takstmannen i ettertid har erkjent å ha gjort en feil. Nemnda finner ikke at megler her skulle foretatt nærmere undersøkelser vedrørende varmekablene. Det vises til at boligen som var oppført i 1949, ble solgt som oppussingsobjekt. Badet ble etter det opplyste pusset opp i 1998, det vil si for over 20 år siden. Nemnda kan ikke se at megler her opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt ved å stole på den uriktige opplysningen i tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten er en grundig teknisk beskrivelse og vurdering av eiendommen. Det forelå ikke noen omstendigheter her som tilsa nærmere undersøkelser fra meglers side.
Nemnda finner det riktig å nevne at dersom innklagede hadde vært erstatningsansvarlig her, fremstår erstatningskravet som høyt. Det måtte uansett gjøres fradrag for en standardforbedring som følge av alderen på badet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.