Klage nr. 2021246
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vestfold Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling Tønsberg)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Eiendommen ble markedsført og forsøkt solgt våren 2019. Etter noen måneder ble boligen trukket fra markedet i påvente av at klager skulle ferdigstille boligen og fremskaffe ferdigattest. Etter hvert ble megleren og klager enige om å legge ut boligen på nytt, til tross for at brukstillatelse og ferdigattest ikke var bragt i orden. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har trukket frem at megleren foreslo å endre markedsføringen og nedjustere prisen kort tid før boligen skulle legges ut på nytt. Spørsmålet er om megleren i den forbindelse har opptrådt i strid med god meglerskikk, og i tilfelle om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre er det spørsmål om det foreligger en «ikke uvesentlig pliktforsømmelse» som i tillegg skulle gi grunnlag for å nedsette meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kontaktet innklagede for salg av enebolig. I første møte med megler, gjorde klageren det klart at boligen ikke hadde ferdigattest. Klageren ønsket en avklaring på om dette ville ha noen påvirkning på salget, før hun inngikk oppdragsavtale med innklagede. Megleren mente dette ville gå greit, og at hun satset på et godt salg. Oppdragsavtale ble inngått 12. mars 2019, hvorpå det senere ble avholdt visninger.
Etter en stund mente megleren at eiendommen skulle selges til tomtepris på mellom 1 900 000 til 2 100 0000 kroner, etter å ha diskutert dette med andre meglere på kontoret. Ifølge megleren ville det at boligen manglet ferdigattest ha betydning for hvilken pris som kunne oppnås. Klageren ble overrasket over det fremsatte forslaget, da forholdet rundt ferdigattesten og hvorvidt det kunne påvirke salget, var blitt tatt opp i første møte med megleren.
For klageren var dette ikke aktuelt, og hun ga beskjed til megler om at hun ikke ville selge før huset var ferdigstilt. Klageren ville kontakte arkitekt for hjelp med dette. Slik klageren forstod det, var megleren enig i denne fremgangsmåten. Klageren gikk i dialog med saksbehandler i kommunen, som gav bekreftelse på byggetillatelse og dokumentasjon knyttet til arbeid utført av faglærte.
Da megleren sluttet hos innklagede, spurte klageren hva hun skulle ha for jobben. Megleren svarte at hun skulle ha 2 500 kroner for én visning pluss noe for papirarbeid. Klageren ble forespeilet en sluttsum på rundt 8 000 kroner.
Klageren tok kontakt med en arkitekt som skulle bistå med “papirarbeidet” knyttet til ferdigstillelsen av boligen. Klageren ble oppringt av den nye megleren, som ba henne droppe prosessen med å fremskaffe ferdigattest. Ifølge megleren var huset så gammelt. Hun kunne oppnå en god pris, dersom det ble lagt ut for salg nå. Dette gjentok megleren flere ganger. I tiden som fulgte, kom takstmannen på befaring. Videre fikk klageren SMS fra megleren om å vaske boligen og rydde utearealet før visning. Klageren fikk klargjort boligen med hjelp fra sin venninne.
To dager før boligen skulle legges ut på nett, opplyste megleren pr. telefon at hun bare kunne selge tomten for ca. 1 700 000 kroner. Boligsalget ble i siste liten omgjort til et tomtesalg, og prisantydningen satt ned. I et slikt tilfelle ville en potensiell kjøper fått huset med på kjøpet, noe som etter klagerens syn fremstod som et merkelig hussalg.
Salget ble ikke slik klageren var blitt forespeilet av megleren. Klageren viser til diskusjonen hun og megleren hadde forut for oppdragsinngåelse vedrørende manglende ferdigattest og dets betydning, samt klagerens senere arbeid med å få på plass ferdigattest. Megleren hadde gitt tydelig uttrykk for at alt lå til rette for et godt salg, likevel endte det med å bli stikk motsatt. Det er pr. dags dato fortsatt tinglyst en pantobligasjon på 4 500 000 kroner til fordel for innklagede, som klageren ønsker slettet.
Klageren krever at innklagede erstatter henne kostnadene for rekvireringen av to tilstandsrapporter, samt kostnadene for fotografering. Videre kreves det erstatning for klagerens arbeid med å vaske og rydde eiendommen. I tillegg krever klageren vederlagsnedsettelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble markedsført og forsøkt solgt våren 2019. Eiendommen manglet brukstillatelse og fremstod som uferdig, med mye gjenstående arbeid og stor grad av egeninnsats på det som var gjort. Dette gjorde det vanskelig å oppnå selgers prisantydning. Etter 71 dager med markedsføring uten bud, ønsket klageren å ferdigstille boligen og ordne opp det juridiske med kommunen. Boligen ble trukket fra markedet i påvente av dette.
Ansvarlig megler sluttet i 2020, og ny megler ble satt på oppdraget. Ny ansvarlig megler kontaktet klageren tidlig i 2021 for å forhøre seg om status. Innklagede hadde i mellomtiden lagt ut for markedsføring, visning og innhenting av lovpålagte opplysninger, men avventet å fakturere klageren i tro på at hun ville gjøre boligen ferdig, slik at salgsarbeidet kunne gjenopptas.
Klageren og megleren var deretter i kontakt pr. telefon og ble enige om å gjenoppta arbeidet med salg og markedsføring, hvorpå det ble bestilt nye og oppdaterte opplysninger fra kommunen. Takstmann tok kontakt med klageren for å avtale befaring for å oppdatere tilstandsrapporten som nå var to år gammel og ikke lenger gyldig i forhold til boligselgerforsikringen.
I meglerpakken fra 2021 lå et brev datert 29. september 2019 fra kommunen til klageren. I brevet etterlyste kommunen dokumentasjon forbundet med klagerens søknad om ferdigattest, hvorpå klageren ble anmodet om å skaffe ny ansvarlig søker. Det ble også lagt ved dokumenter vedrørende byggestans i 2006 m.m. Det var klart at boligen fremdeles hadde retts- og lovlighetsmangler til tross for at klageren mente at dette nå skulle være i orden. Som det fremgår av tilstandsrapporten, var det også gjenstående arbeider i boligen, samt en betydelig grad av egeninnsats på det som allerede var gjort.
Klageren ble derfor anbefalt å innrette markedsføringen av eiendommen til slik den i realiteten fremstod. Det var en tomt med et uferdig hus som manglet tillatelser og dokumentasjon i forhold til ferdigattest og brukstillatelse. Dette ville ha en priskonsekvens som følge av stor usikkerhet rundt hva som skal til å få dette godkjent. Dette er ikke en eiendom en alminnelig, rasjonell forbruker normalt vil være interessert i å kjøpe, mest nærliggende vil være en byggmester/ bygningsingeniør eller lignende.
Klageren var uenig med megler og sa opp oppdraget 6. mai 2021. Klageren fikk tilsendt faktura pålydende 35 914 kroner. Innklagede anser dette som en rimelig sluttfaktura, med lite eller ingen grad av fortjeneste for megler. Det alt vesentlig av fakturaen gjelder utlegg til markedsføringen i 2019 og innhenting av lovpålagte opplysninger om eiendommen. Takstmann har fakturert klageren direkte for tilstandsrapport.
Megleren har ikke nektet å selge boligen. Videre stod klageren fritt til å kontakte en annen megler etter å ha sagt opp oppdraget. Både tilstandsrapport, bilder og opplysninger kunne benyttes ved et eventuelt nytt salgsforsøk hos en annen megler.
Innklagede kan ikke se at klageren er blitt påført noe tap. Klagerens krav om erstatning for vask og rydding av egen bolig, faller på egen urimelighet. Innklagede bestrider erstatningskravet og kravet om nedsettelse av det fakturerte beløp.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet at klagen fører delvis frem.
Spørsmålet om erstatning
Klageren har krevd erstatning for kostnadene til rekvireringen av to tilstandsrapporter, samt kostnadene ved fotografering. I tillegg kreves erstatning for klagerens arbeid med å vaske og rydde eiendommen.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, er det for det første et vilkår at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda finner ikke at megler har vært uaktsom når det gjelder utgiftene til tilstandsrapporter og fotografering. Arbeidet med å vaske og rydde eiendommen er for øvrig noe klageren selv må ta ansvaret for.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Spørsmålet om vederlagsnedsettelse
Forutsetningen for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Men denne bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg megleren har hatt på vegne av klageren. Det fremgår av fakturaen datert 18. juni 2021 at klageren kun er fakturert for rene utlegg/ utlegg med mindre vederlagselementer i seg. Klager er ikke fakturert for meglerforetakets rene vederlag. Det kan derfor ikke bli tale om vederlagsnedsettelse i denne saken.
Nedkvittering/sletting av pantedokumentet
Klageren har stilt spørsmål ved hvorfor meglerforetaket ikke har slettet pantedokumentet på 4,5 millioner kroner. Dette er ikke kommentert av innklagede. Nemnda legger derfor til grunn at pantedokumentet ikke er slettet eller eventuelt nedkvittert i samsvar med meglerforetakets tilgodehavende. Det er i strid med god meglerskikk at dette ikke ble gjort i rimelig tid etter klagerens oppsigelse av oppdraget 6. mai 2021, det vil si for nærmere ett år siden.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Vestfold Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling Tønsberg) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sørge for at pantedokumentet er blitt slettet/nedkvittert. For øvrig fører klagen ikke frem.