Klage nr. 2022017
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mai 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm
v/advokat Sigurd Bøe Sletten
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Leiligheten ble markedsført med tilgang til to boder. Klageren brukte begge bodene den tiden han bodde i leiligheten. Før salget bekreftet også styrelederen i sameiet at seksjonen disponerte de to bodene. Etter at salg var kommet i stand, oppdaget styrelederen at den ene boden likevel ikke tilhørte klagerens leilighet. Som følge dette krevde kjøperen prisavslag. Partene ble enige om en prisreduksjon på 40 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke selv oppdage at leiligheten kun disponerte den ene boden. Videre er det et spørsmål om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leiligheten i januar 2018. På visningen og ved overtakelsen ble han forevist to ulike boder som begge tilhørte leiligheten, og som var merket med leilighetens seksjonsnummer. Klageren brukte begge bodene i de fire årene han bodde der. Da klageren bestemte seg for å flytte i september 2021, inngikk han oppdragsavtale med innklagede om salg av boligen. Før salget viste det seg at klageren ikke hadde dokumentasjon knyttet til bodene som var oppgitt i kjøpekontrakten, og kontaktet derfor styrelederen i sameiet. Styrelederen sendte en e-post til USBL (med klageren på kopi) den 15. oktober 2021, der han dokumenterte hvilke leiligheter som hadde to boder. Klagerens leilighet var inkludert i denne e-posten, og klageren var derfor trygg på at han kunne dokumentere at begge bodene tilhørte leiligheten. E-posten ble videresendt til megleren i forkant av salget.
Salget ble senere gjennomført, og klageren aksepterte et bud på 3 210 000 kroner i november 2021. Problemet oppsto da klageren fikk kontrabeskjed av styrelederen i desember 2021 om at den ene boden likevel ikke tilhørte leiligheten, og at det var et selskap som eide denne. Dette kom som et sjokk på klageren. Det hadde visstnok vært problemer rundt tildelingen av boder i forbindelse med utbyggingen, og det var ikke en «rett frem» øvelse å kontrollere hvilke boder som tilhørte de ulike seksjonene.
Klageren måtte selvsagt videreformidle denne informasjonen til megler, som igjen opplyste kjøperen om at det bare ville medfølge én bod. Som følge av dette ble klageren og kjøperen enige om et prisavslag på 40 000 kroner, som ble trukket direkte fra kjøpesummen. Ettersom kjøperen har fått et prisavslag, og megleren har fått full betaling for oppdraget, er det kun klageren som har blitt økonomisk lidende i saken.
Klageren valgte å benytte seg av en profesjonell megler for å sikre at salget skulle være organisert og trygt, spesielt med tanke på juridiske rettigheter knyttet til eiendommen. Det må være meglerens ansvar å gjøre grundige undersøkelser av grunnboken, som viser de tinglyste rettigheter tilhørende eiendommen. Disse undersøkelsene ble ikke gjennomført på en betryggende måte. Dette underbygges av at styrelederen kom med den aktuelle kontrabeskjeden etter å ha sett nærmere på saken, og etter grundige undersøkelser funnet ut at boden ikke tilhørte klagerens leilighet. Det er da betimelig å spørre hvorfor innklagede, som er et anerkjent og etablert meglerforetak, ikke har klart å finne ut av dette på egenhånd. Dersom megleren hadde gjort tilstrekkelige undersøkelser før salget, kunne hele saken vært unngått.
Klageren krever at vederlaget settes ned med 40 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
I starten av oppdraget ble det rutinemessig sendt ut et opplysningsskjema til klageren. Dette ble utfylt og sendt tilbake til megleren. Her opplyste klageren at han besittet to boder. På befaringen ble megleren forevist begge bodene. Klageren hadde tilgang til disse, og begge var merket med leilighetsnummeret til enheten. Det ble også innhentet seksjonering av boligkomplekset, som viste at enheten kun hadde én bod. På bakgrunn av de motstridende opplysningene ble styrelederen kontaktet for å avklare hvor mange boder enheten faktisk disponerte. I e-postkorrespondansen opplyste styrelederen at enheten hadde to boder. Denne informasjonen ble deretter inntatt i salgsoppgaven.
Etter gjennomført salg oversendte styrelederen en ny e-post der det ble opplyst at leiligheten kun hadde én bod. Saken ble deretter løst mellom kjøper og selger med et prisavslag på 40 000 kroner.
Megleren har i denne saken opptrådt korrekt. Utarbeidelse av salgsoppgave, og dennes vedlegg, fordrer at megleren innhenter informasjon fra en rekke kilder. Megleren ble forelagt to motstridende opplysninger og besluttet følgelig å gjøre nærmere undersøkelser. Megleren kontaktet styrelederen for å avklare hva som var riktig. Megleren er ingen garantist for at alle innhentede opplysninger er korrekte. I denne saken har styreleder gitt en uriktig opplysning, og megleren hadde ingen grunn til å betvile informasjonsbildet som ble gitt. Det bemerkes også at det juridisk sett er uproblematisk at en bod disponeres av en enhet, selv om dette ikke fremgår av seksjoneringen.
For det tilfellet at nemnda kommer til at det er utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, kan vederlaget ikke settes ned med så mye som 40 000 kroner. Uansett har klageren og kjøperen inngått et forlik seg imellom. I en slik situasjon har klageren ikke anledning til å lempe det økonomiske kravet over på megleren i ettertid. Det vises til nemndas tidligere praksis.
Klagerens krav om vederlagsnedsettelse kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
De to bodene ble disponert og påvist av selger, og selgers navn stod på bodene. Det fremgikk også av taksten at det var to boder. Megler foretok også ytterligere undersøkelser ved å kontakte styreleder, som kunne bekrefte at de to bodene tilhørte leiligheten. I en slik situasjon var det ikke noe som tilsa at opplysningene var uriktige, og at megler skulle gjort noe mer. Megler har ikke vært uaktsom, og det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda vil for ordens skyld bemerke at den praksis nemnda har når det gjelder betydningen av inngåtte forlik, ikke har direkte relevans når det gjelder spørsmålet om vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er ikke en forutsetning for vederlagsnedsettelse at klageren (selgeren) har lidt et økonomisk tap. Men i denne saken er det som nevnt ikke noe som tilsier at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Megleren har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. § 7-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.