Klage nr. 2022016

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Asle Alsethaug

Wedø Kahn Advokatfirma AS

Innklaget:                      Lokalmegleren Trondheim AS (Lokalmegleren & Partners Trondheim)

v/advokat Thomas Lidal Jamne

Pretor Advokat AS

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2021 kjøpte klageren en fritidseiendom som innklagede formidlet. Prisen var
700 000 kroner. Ved overtakelsen mente klageren det forelå mangler ved eiendommen, og han holdt derfor tilbake 400 000 kroner i oppgjøret. Beløpet ble senere redusert til 250 000 kroner. På grunn av det tilbakeholdte beløpet gikk ikke selgerens bank med på å slette en tinglyst heftelse på eiendommen. Selgeren kunne derfor ikke levere et heftelsesfritt skjøte til klageren. På tidspunktet for nemndas behandling av saken er skjøtet fortsatt tinglyst på selgeren.

Etter overtakelsen engasjerte klageren flere firmaer til å utbedre manglene. Men siden skjøtet fortsatt var tinglyst på selgeren, fikk ikke klageren innvilget lån til å betale for utbedringen. En faktura fra et av firmaene har derfor forfalt og gått til inkasso. Spørsmålet i saken er om klageren har krav på erstatning på grunn av meglerens håndtering av oppgjøret.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren er enig i at kravet om tilbakehold er et forhold med selgeren, men bestrider at saken bør avvises fra nemndas behandling.

Megleren har plikt til å gjennomføre kjøpekontrakten, og etter denne skal eiendommen leveres uten heftelser. Det var derfor en feil fra megleren at klageren fikk overta med heftelser på eiendommen. Ved å gjøre dette ble klageren utsatt for en uakseptabel risiko. I en slik situasjon kan ikke megleren la være å tinglyse et heftelsesfritt skjøte, eller tinglyse et skjøte med heftelser.

Megleren burde som den profesjonelle part gjort undersøkelser og informert om de faktiske forholdene på et tidligere tidspunkt.

Klageren krever at megleren ordner opp og sørger for at et heftelsesfritt skjøte tinglyses i henhold til kjøpekontrakten. På grunn av meglerens håndtering av oppgjøret har klageren dessuten blitt påført et økonomisk tap som innklagede må betale til ham i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Dette er en tvist mellom klageren og selgeren, og saken bør derfor avvises fra nemndas behandling.

Klageren mener at megleren skal sørge for å tinglyse et heftelsesfritt skjøte selv om det er umulig for megleren å gjøre det. Grunnen til at selgerens bank ikke går med på å slette den tinglyste heftelsen, er at klageren har holdt tilbake et så stort beløp at banken ikke kan innfri pantegjelden.

Det var ikke en feil fra megleren at klageren fikk overta eiendommen med heftelser. Klageren ønsket selv å overta eiendommen mot å holde tilbake et beløp i oppgjøret. I en slik situasjon kunne ikke megleren nekte klageren å overta eiendommen. Dette er et forhold selgeren må håndtere på egen hånd.

Innklagede bestrider også at megleren ellers har gjort noen feil. Megleren forklarte klageren at et så stort tilbakehold innebar en risiko han selv måtte bære, og selgeren ble rådet til å søke juridisk bistand. Megleren har dratt tilstrekkelig omsorg for begge partenes interesser.

Prinsipalt krever innklagede at saken avvises. Subsidiært bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. I begge tilfeller krever innklagede at klageren betaler sakens omkostninger.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda legger til grunn at heftelsene på eiendommen utgjorde nærmere 530 000 kroner (pr. 19.3.2021), det vil si heftelsen oversteg det beløp av kjøpesummen megler hadde til fri disposisjon når man tar i betraktning klagerens tilbakehold på opprinnelig 400 000 kroner, senere redusert til 250 000 kroner. I en slik situasjon hadde megleren ikke mulighet til å tinglyse heftelsesfritt skjøte med mindre selger (oppdragsgiver) eventuelt ville med egne midler innfri heftelsene. Det er imidlertid ikke noe som tilsier at dette var en aktuell løsning for selger.

Megler var på denne bakgrunn «låst» som følge av klagerens tilbakehold, og megleren hadde ikke mulighet til å oppfylle sine forpliktelser i oppgjørsfasen i henhold til kontrakten. Etter nemndas syn blir dette derfor i realiteten et kjøper-selger-forhold, som de må løse før de formelle forhold vedrørende salget kan ordnes. Det er ikke mulig å pålegge megler i en slik situasjon å sørge for heftelsesfritt skjøte.

Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med oppgjøret.

Innklagede har krevd at klageren skal betale saksomkostninger. Nemnda tar normalt ikke stilling til spørsmålet om saksomkostninger, og det er ingen grunn til å gjøre unntak her.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.