RFE-2022-131
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: In-Vest Eiendomsmegling AS (EIE Røa)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2019 kjøpte klageren en halvpart av en tomannsbolig som innklagede formidlet for 9 500 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 10 200 000 kroner. Klageren har innsigelser til innklagede håndtering av oppdraget når det gjelder opplysninger om boligens loftstue. I Finn-annonsens overskrift var boligen markedsført med «4/5 soverom», mens det ellers var opplyst at boligen kun hadde fire soverom. Loftstuen viste seg i ettertid å ikke være godkjent for varig opphold, og kunne derfor ikke brukes som et femte soverom. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og/eller opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av boligen.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I Finn-annonsens overskrift ble boligen markedsført med «4/5 soverom», hvorav loftstuen var det femte soverommet. Under «nøkkelinformasjon» stod at boligen hadde fire soverom. I forbindelse med at naboen i den andre halvparten av tomannsboligen sendte inn byggesøknad til kommunen, kom det frem av loftstuen ikke var godkjent for varig opphold. Som følge av manglende rømningsvei var arealet kun godkjent som bod. I tillegg var det som var benevnt som «2. etasje» i salgsoppgaven heller ikke godkjent som en egen etasje.
I salgsoppgaven ble loftstuen fremstilt som om den kunne brukes som rom for varig opphold. Det stod at etasjen hadde en lys stue som kunne innredes etter eget ønske. Loftstuen ble ikke benyttet som soverom av selgerne. På visningen snakket innklagede med klageren om at loftstuen var et alternativt femte soverom.
Boligen ble markedsført med et p-rom på 222 kvm, og loftstuen var inkludert i dette arealet. Det samlede informasjonsbilde tilsa at loftstuen var godkjent for varig opphold, og at den kunne benyttes som soverom. Innklagde tok ingen forbehold i salgsoppgaven om at loftstuen ikke var godkjent for varig opphold i henhold til byggeforskriftene. Det ble heller ikke opplyst om dette på visning, i kontraktsmøte eller ved annen kontakt med innklagde og selgerne. Dette er en vesentlig opplysning som skulle kommet tydelig frem.
Det fremgår av takstrapporten at boligen har fire soverom, og under nøkkelinformasjon i salgsoppgaven opplyste megleren om det samme antallet. Det antas derfor at boligen var registrert med fire soverom i opplysningene megleren innhentet fra bygningsmyndighetene. Innklagde opptrådte uaktsomt ved å ikke undersøke eller ta forbehold om at klageren måtte undersøke om loftstuen var godkjent for varig opphold.
Når innklagde valgte å markedsføre loftstuen som et femte soverom og således godkjent for varig opphold, uten å undersøke forholdet nærmere, løp de en risiko. Innklagde burde forsikret seg om at det var en reell mulighet for at loftstuen kunne godkjennes som dette. I tillegg skulle megleren gitt utfyllende opplysninger i salgsoppgaven enten om at loftstuen ikke var godkjent for varig opphold, og at kjøper bar risikoen for å få den godkjent, eller at bygningsmyndighetene opplyste at det ville være mulig å få loftsetasjen godkjent som rom for varig opphold.
Utelatelsen av opplysningen er dessuten i strid med markedsføringsloven § 8. Det dreier seg om vesentlige opplysninger som var egnet til å påvirke klagerens atferd. Megleren har dermed markedsført boligen i strid med markedsføringsloven. Dette er i strid med god meglerskikk.
Det foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede beklager at det har oppstått en situasjon der klageren mener at megleren ikke har oppfylt sin opplysningsplikt fordi det i Finn-annonsens overskrift står «4/5 soverom». Denne fremstillingen er uriktig, men det fremgår tydelig i både den utfyllende teksten og i «bulletpoints» at boligen har fire soverom.
Det er utelukkende i Finn-annonsens overskrift at tallet «5» fremkom (sammen med tallet «4»). I annonsen for øvrig ble det tydelig beskrevet at boligen bare har fire soverom, både under «kort og eiendommen» og under «verdt å merke seg». I salgsoppgaven fremkom det tydelig at det er fire soverom, og at alle befinner seg i boligens underetasje. Når det gjelder beskrivelsen av boligens andre etasje står det kun at den har en stue som kan innredes etter eget ønske. Det fremkom ingenting om at den var et femte soverom.
I all markedsføring ble det gjennomgående gitt opplysninger om at det var fire soverom i boligen. Det var kun i overskriften at det feilaktig var medtatt «4/5 soverom». Det må samlet sett ha fremstått helt klart for interessentene at det kun var fire soverom i boligen.
Klageren har hevdet at megleren under visningen uttalte at loftstuen var et alternativt femte soverom. Dette bestrides, da bruken av denne ikke ble diskutert under visningen.
Det bestrides at megleren har opptrådt uaktsomt ved å ikke undersøke eller ta forbehold om at kjøpere måtte undersøke om loftstuen var godkjent for varig opphold. Megleren har hverken uttalt seg om dagens bruk, eller hva arealet kunne benyttes som.
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt samt god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det er på det rene at det bare var fire soverom i boligen. Det fremgår av salgsoppgaven.
I Finn-annonsen var det imidlertid i overskriften angitt «4/5 soverom», og at det var en bolig med mye potensial. I salgsoppgaven står det at det var fire soverom, men at loftstuen kunne innredes etter eget ønske. Slik boligen er markedsført, fikk interessenter signaler om at det var muligheter for 5 soverom. Markedsføringen var derfor misvisende.
Nemnda har derfor kommet til at megleren handlet i strid med god meglerskikk og ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er også brudd på markedsføringsloven.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til In-Vest Eiendomsmegling AS (EIE Røa) har opptrådt i strid med god meglerskikk.