Klage nr:
195/08

Avgjort:
02.02.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om andel fellesgjeld

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Nedre Buskerud AS avd Kongsberg
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede som megler. I salgsoppgaven og kjøpekontrakten av 9. september 2008 var andel fellesgjeld oppgitt til å være 68329 kroner. Da boligbyggelaget utlyste forkjøpsretten den 10. september, viste det seg at andel fellesgjeld hadde steget til 119979 kroner. Klagen gjelder innklagedes ansvar for å innhente opplysninger fra forretningsfører underveis i oppdragstiden.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker en økonomisk erstatning i størrelsesorden 50 000 kroner.

Klageren kjøpte en leilighet i et borettslag for 1 050 000 kroner etter visning den 30. august 2008. Kontraktsmøte ble avholdt den 9. september og boligbyggelaget utlyste forkjøpsretten på leiligheten dagen etter. I denne annonsen var andel fellesgjeld opplyst til 119 979 kroner, mens andel fellesgjeld i innklagedes salgsoppgave og i kjøpekontrakten er oppgitt til å være 68 329 kroner. Differansen er på over 50 000 kroner.

I klagerens brev til innklagede, hvor det redegjøres for saken, fremgår det blant annet at innklagede mottok informasjon fra forretningsfører den 5. juni 2008 om at fellesgjelden var på 68 329. Videre fremgår det at borettslaget utvidet sitt låneopptak den 19. juni 2008 for å dekke utgifter til skifting av vinduer og dører og malearbeid. Etter dette låneopptaket ble andel fellesgjeld på 119 979 kroner.

Innklagede anfører:

Oppdragsavtalen ble signert 2. juni 2008 og innklagede innhentet informasjon fra selgeren og forretningsføreren den 4. juni. Den 5. juni mottok innklagede informasjonen fra forretningsføreren. Budaksepten skjedde 2. september og kontraktsmøtet ble avholdt 9. september 2008.

Ifølge innklagede har han innhentet og videreformidlet lovpålagte opplysninger. Klagerens påstand er at innklagede har handlet uaktsomt ved ikke å etterkontrollere opplysningene fra forretningsføreren før kontrakten ble utferdiget.

Det følger av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 at «megleren må kontrollere riktigheten av sentrale opplysninger som gis til kjøperen» og at det må foretas en «avveining av opplysningens viktighet for kjøperen og hvor arbeidskrevende en eventuell kontroll vil være for megleren», jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-1989) s. 44. Innklagede kan ikke se at opplysninger som er så vidt nye, kun tre måneder gamle må etterkontrolleres.

Verken selgeren eller forretningsføreren ga beskjed om resultatet av låneopptaket, som skjedde etter at boligen ble lagt ut for salg.

Fellesutgiftene ble økt i april og det har ikke vært noen økning av disse etter låneopptaket. Det er heller ingen intensjon om å øke fellesutgiftene.

For å være berettiget til økonomisk erstatning må det foreligge et beviselig økonomisk tap. Innklagede kan ikke se at det foreligger her. Det ble solgt en tilsvarende leilighet med oppdaterte låneopplysninger i august 2008 for 140000 kroner mer enn den leiligheten klageren kjøpte.

Klageren har i tidligere korrespondanse til innklagede hevdet at han ville lagt inn et lavere bud om han hadde hatt kjennskap til riktig størrelse på fellesgjelden. Innklagede mener han da ikke hadde fått aksept for budet, da hans første bud på 1 020 000 kroner ikke ble akseptert av selger.

Innklagede kan ikke se at det er erstatningsbetingende uaktsomt å ikke etterkontrollere opplysninger gittav forretningsfører tre måneder før kontrakten ble utarbeidet. Innklagede kan heller ikke se at det foreligger et beviselig økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagedes tilsvar inneholder en del spekulasjoner om hvilket bud selger ville akseptert. Bakgrunnen for at klageren la inn bud under prisantydning var at markedet var meget ustabilt og at artikler i landsdekkende aviser påpekte et klart fall i leilighetspriser.

Klageren mener selgeren kanskje ikke ville akseptert et slikt bud i første omgang, men kanskje kommet tilbake til det etter hvert, og påpeker at selgeren hadde flyttet til en annen by og hadde mellomfinansiering. Klageren påpeker også at han var den eneste som la inn bud.

I klagerens øyne er størrelsen på andel fellesgjeld den mest sentrale opplysningen i salgsoppgaven. Det ville tatt innklagede mellom fem og ti minutter å sjekke ut dette. Dette ble ikke gjort, noe som er hovedgrunnlaget for klagen.

Klageren påpeker at den økte løpetiden på lånet sannsynliggjør økte fellesutgifter i forbindelse med neste nødvendige investering i borettslaget, da en stor del av fellesutgiftene går til å betjene lånet i stedet for å bygge opp et vedlikeholdsfond.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning grunnet feilaktig eller manglende opplysning om størrelsen på andel fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Oppdragsavtalen ble signert 2. juni 2008 og selgeren godtok klagerens bud den 2. september 2008. I forbindelse med klargjøringen av salget innhentet innklagede opplysninger fra forretningsføreren den 4. juni. I brev fra forretningsfører datert 5. juni 2008 fremgikk det et punkt om

«Planlagte tiltak som fører til økte felleskostn.: Rehabilitere blokkene som medfører lånopptak».

I salgsoppgaven står det imidlertid bare at andel fellesgjeld pr. 4. juni 2008 var 68329 kroner. Det står ikke noe om det planlagte låneopptaket. Informasjonen i salgsoppgaven om at lånet skulle refinansieres i april/mai er ikke relevant hva gjelder det planlagte låneopptaket. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde opplysningen om låneopptaket vært angitt eksplisitt i salgsoppgaven. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd.

Innklagedes forsømmelse kan i prinsippet utløse et erstatningsansvar. En forutsetning er imidlertid at det dokumenteres at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av innklagedes forsømmelse. Slik dokumentasjon foreligger ikke i denne saken. Reklamasjonsnemnda kan dermed ikke se at klageren har krav på erstatning for at opplysninger ikke var gitt.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, men er ikke erstatningsansvarlig overfor klageren.