RFE-2022-153
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Panorama (Panorama Eiendomsmegling AS), v/advokat Truls Holm Olsen (Tryg Forsikring)
Saken gjelder: Budgivning. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. mars 2022 innga klageren bud på boligeiendom formidlet gjennom innklagede foretak. Eiendommen var en del av et dødsbo og ble markedsført med en prisantydning på
35 millioner kroner. Til tross for at klageren innga bud på 29 millioner kroner, aksepterte selgeren et lavere bud på 28 millioner kroner. Budet fra klageren var et lukket bud. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har fremsatt et erstatningskrav på to millioner kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Eiendommen ble solgt som del av et dødsbo og skulle realiseres i tråd med avdødes testament og som ledd i arveoppgjøret.
Klageren hadde vært nabo og venn av avdøde i mange år. Hans interesse for eiendommen hadde vært kjent for avdødes familie i lengre tid. I tillegg hadde klageren kontaktet megleren allerede noen måneder før Finn-annonsen ble publisert for å kommunisere sin interesse for eiendommen. Han hadde også informert om at han var villig til å kjøpe den for opptil
30 millioner kroner.
Eiendommen ble markedsført med en prisantydning på 35 millioner kroner. Det ble inngitt tre bud, hvorav to var fra klageren. Til tross for at klagerens bud var vesentlig høyere, ble eiendommen solgt for 28 millioner kroner.
Det er flere oppsiktsvekkende forhold rundt meglerens håndtering av oppdraget som gir klageren grunn til å stille spørsmål ved meglerens habilitet, etterlevelse av lovverk og faglig kompetanse for øvrig.
For det første var megleren kjent med klagerens interesse for eiendommen, hvor også klagerens betalingsvilje hadde vært et konkret tema. Siden megleren sannsynligvis påvirket selgeren til å akseptere et bud som var én million kroner lavere enn klagerens bud, virker det som om megleren har trosset sin plikt til å handle i selgerens interesse. Påstanden underbygges av at aksepten strider mot avdødes testament, hvor det fremgår at eiendommen skulle selges til høystbydende. På bakgrunn av dette har megleren i henhold til testamentets mandat et særlig ansvar. Det avtalerettslige premisset om at selgeren ikke er forpliktet til å akseptere høyeste bud, må således bortfalle.
For det andre ble ikke klageren kontaktet av megleren og orientert om selgerens tilbakemelding i forbindelse med budgivningen. Klageren forsøkte å ringe megleren både før og etter budgivningen, men fikk ikke svar. Klageren så seg dermed nødt til å kontakte en av arvingene. Da megleren omsider ringte klageren rundt klokken 19:00, skjelte han ut klageren for å ha kontaktet selgeren direkte. Selv om meglerens plikt var å informere klageren om hvordan han burde innrette budgivningen for å imøtekomme selgeren, påstod megleren at klageren hadde forsøkt å kjøpe eiendommen uten meglerens medvirkning.
Når det gjelder tilbakemelding på budet, gav megleren til slutt beskjed på SMS om at klagerens lukkede bud var avvist. Det ble imidlertid ikke utdypet noe hverken hvorfor eller hvordan klageren som budgiver kunne imøtekommet selgerens preferanser. Omkring én time etter det avgjørende budets akseptfrist, ble klageren opplyst pr. SMS om at boligen var solgt. Klageren fikk således aldri mulighet til å justere betingelsene sine for budet. Dersom megleren hadde gjort jobben sin med å føre en konstruktiv og meglende dialog mellom budgivere og selgeren, er det åpenbart at klageren hadde justert betingelsene sine og kjøpt eiendommen for opptil 30 millioner kroner. Denne åpenbare forsømmelsen fra meglerens side førte til at eiendommen ikke ble solgt til høystbydende slik testamentet gav anvisning på. Følgelig har også arvingene blitt frarøvet en salgsfortjeneste på opptil to millioner kroner.
For det tredje har megleren nektet klageren innsyn i budjournalen samt påstått at klagerens interesse ikke ble tatt seriøst på grunn av forhold ved hans finansiering. Finansieringen var aldri var betingelser for klagerens bud og ble ikke diskutert.
For det fjerde har avdødes arvinger gjort klageren kjent med at megleren presenterte budet hans feilaktig. Ved meglerens presentasjon hadde det fremstått som at budet hadde betingelser knyttet til finansiering eller salg av bolig. Imidlertid var det ikke formulert noe slikt forbehold i budet. Megleren har forsettlig gitt selgerne villedende informasjon. Det er nærliggende å tro at dette var for å fremme en alternativ agenda. Etter det klageren er opplyst om var kjøperen av eiendommen en bekjent av megleren.
For det femte er det forhold som tyder på at megleren, på grunn av rasistiske motiver, har opptrådt diskriminerende ettersom klageren har utenlandsk opprinnelse. Det vises i den forbindelse til diskrimineringsloven § 6. Det er følgelig grunnlag for erstatning samt grunnlag for at bindende avtale om salg oppheves.
I e-post sendt 10. mars 2022 skriver megleren følgende:
«er det mulig, blir bare mer og mer trygg på at vi ikke har gjort avtale med han var lurt»
I den samme e-postkorrespondansen har klageren opplyst selgeren om at megleren har ignorert klagerens interesse, samt at han over en periode på tre måneder ikke klarte å avsette tid til visning. I tillegg informerte klageren om at megleren ikke besvarte budene hans.
Klagerens betalingsvilje gikk lengre enn hva eiendommen ble solgt for, og megleren har utvilsomt forsømt sitt ansvar ved sin håndtering av klagerens bud. Det er åpenbart at megleren har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven og brutt god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I tillegg har megleren opptrådt diskriminerende overfor klageren som interessent. Den lovstridige opptredenen er erstatningsbetingende.
Tidligere har klageren på grunnlag av arverettslige forhold og meglerens lovstridige handlinger krevd opphevelse av budaksepten. Kravet ble imidlertid avvist. Etter avvisningen tilbød han innklagede én million kroner for å inngå dialog med kjøperen samt tilrettelegge for overdragelse av kjøpekontrakten. Dette tilbudet ble også avslått. Klageren har også forsøkt å kjøpe eiendommen av kjøperen for to millioner kroner mer enn hva kjøperen selv gav.
Klageren har dermed gjort alt han kan for å kjøpe eiendommen, uten å få tilslaget. Den foreliggende situasjonen har hverken tjent megleren, selgeren eller klageren, og klageren ser ingen annen løsning enn å fremme erstatningskrav mot innklagede. Kravet beløper seg til to millioner kroner, da dette tilsvarer verdien som har gått tapt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede hadde i oppdrag å formidle salget av eiendommen på vegne av et dødsbo. Megleren forholdt seg til fullmektigen som var oppnevnt for boet.
Etter visningen var avholdt startet budgivningen 9. mars 2022. I tillegg til klageren var det én annen budgiver (Budgiver 1).
Klokken 08:28 inngav Budgiver 1 et bud på 28 000 000 kroner med akseptfrist klokken 20:00. Klokken 14:04 inngav klageren bud på 29 000 000 kroner med akseptfrist klokken 17:00. Følgende forbehold var inntatt:
«Lukket bud (kan ikke videreformidles til øvrige interessenter). Blankoskjøte/generalfullmakt.»
Klokken 14:36 mottok megleren en e-post fra selgerens fullmektig, hvor det fremgikk:
«Vi vil herved meddele at vi ikke aksepterer et lukket bud»
Klageren ble informert om dette og fikk følgelig ikke aksept for sitt bud med akseptfrist klokken 17:00.
Klokken 19:55 inngav klageren et nytt bud på 29 000 000 kroner med forbehold:
«lukket bud Blankskøte»
Deretter fikk megleren beskjed fra fullmektigen om at selger aksepterte Budgiver 1 sitt på bud på 28 000 000 kroner. Budet ble akseptert innen akseptfristen.
Klageren påstår at megleren ikke kontaktet han i tidsrommet fra budet ble inngitt til akseptfristen utløp. Dette stemmer ikke, da megleren ringte klageren flere ganger for å få ham til å frafalle forbeholdene. Slik det fremgår av klagen, snakket klageren med megleren flere ganger og under korrespondansen orienterte megleren om at budet ikke ville bli vurdert med mindre han frafalt forbeholdene. På tross av dette, valgte klageren å inngi et tilsvarende bud med de samme forbeholdene klokken 19:55.
I vurderingen sin la selger blant annet vekt på at klageren ikke kunne dokumentere finansieringen på en betryggende måte. Megleren orienterte klageren om usikkerheten rundt finansieringen under telefonsamtalen klokken 19:00. Megleren opplyste også om ulempen ved blankoskjøte og informerte om hvor lenge boet skulle stå som hjemmelshavere av en eiendom som ikke blir overskjøtet ved overtagelse. Ut fra en samlet vurdering valgte derfor selger å akseptere budet til budgiver 1.
Det bemerkes at selger og megleren var konsekvente med å ikke akseptere lukkede bud under hele budgivningen. Klageren kunne derfor ikke ha noen berettiget forventning om at hans andre lukkede bud som ble inngitt klokken 19:55 ville bli akseptert. I den forbindelse vises det til RFE-2021-53.
I klagen spekulerer klageren rundt flere forhold ved faktum. Spekulasjonene er udokumenterte og inneholder grove anklager mot megleren. Innklagede reagerer sterkt på klagerens påstander om at håndteringen av budene har vært påvirket av rasistiske motiver, og at kjøperen er en bekjent av megleren. Påstandene er fullstendig udokumenterte og har ikke rot i virkeligheten. Etter klagen ble mottatt har innklagedes daglige leder vært i dialog med en av arvingene for dødsboet som opplyste om at de var fornøyde med prosessen og resultatet.
Når det gjelder det påståtte økonomiske tapet, er dette udokumentert og ubegrunnet.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
- Klagen kan ikke føre frem.
- Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap som står i sammenheng med det påståtte uaktsomme forhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klagen knytter seg til flere forhold.
For det første har klageren anført at det avtalerettslige premisset om at selgeren ikke er forpliktet til å akseptere høyeste bud, må falle bort på grunn av testamentets bestemmelser og meglerens særlige ansvar i den forbindelse. Nemnda finner det klart at dette ikke kan føre frem. Selgeren stod fritt til å selge til hvem han ville. Megler kan heller ikke overstyre arvingenes vurdering av testamentet, og hvem de ville selge til.
For det andre har klageren anført at han ikke ble kontaktet av megleren og orientert om selgerens tilbakemelding i forbindelse med budgivningen. På dette punkt står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stiling til under den skriftlige saksbehandlingen.
For det tredje har klageren anført at megleren har nektet han innsyn i budjournalen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4. Nemnda bemerker i den forbindelse at en budgiver bare har rett til innsyn i budjournalen anonymisert, noe klageren også fikk.
For det fjerde har klageren anført at avdødes arvinger har gjort klageren kjent med at megleren presenterte budet til klageren feilaktig. Nemnda bemerker at dette er en helt udokumentert påstand.
For det femte har klageren anført at det er forhold som tyder på at megleren har opptrådt diskriminerende (rasistiske motiver) da klageren har utenlandsk opprinnelse. Dette er også en helt udokumentert påstand.
Nemnda finner etter dette det klart at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. Et grunnvilkår er at megler har vært uaktsom i salgsprosessen. Det fremgår av det som er sagt over, at megler ikke har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. I tillegg kommer det forhold at klageren overhodet ikke har sannsynliggjort å ha lidt et økonomisk tap som er erstatningsmessig.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.