RFE-2022-161

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS avd. Bergen

 

Saken gjelder:               Budrunde. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 31. mai 2022 deltok klageren i en budrunde på en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak. Det var kun klageren og én annen budgiver (budgiver 1) med i budrunden. Klageren innga et lukket bud på 4 000 000 kroner, men selgerne valgte i stedet å akseptere budgiver 1 sitt åpne bud på tilsvarende beløp. Spørsmålet er om megleren har brutt god meglerskikk ved å ha videreformidlet klagerens lukkede bud til budgiver 1, samt unnlatt å informere om budgiver 1 sitt siste bud. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør erstatningskravet 100 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegling.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Det ble ikke inngitt noen bud før dagen etter fellesvisningen. Først klokken 12:02 den 31. mai 2022 innga budgiver 1 et bud på 3 950 000 kroner. Basert på aktiviteten i budrunden frem til da, var klageren sikker på at det bare var han og budgiver 1 som deltok i budrunden.

 

Da det nærmet seg akseptfristen for budgiver 1 sitt bud, innga klageren et lukket bud på 4 000 000 kroner med akseptfrist klokken 13:00.

 

Klageren ble ikke kontaktet av megleren før hun ringte ham klokken 13:00. Klageren var da i god tro om at megleren skulle gratulere ham med ny bolig. Imidlertid sa megleren at det ett minutt før akseptfristen til klagerens bud var inngitt et nytt bud på 4 000 000 kroner. Selgerne valgte å akseptere det siste budet på 4 000 000 kroner.

 

Det fremgår av budjournalen at det bare var klageren og budgiver 1 som deltok i budrunden. Dette tilsier at budgiver 1 forhøyet budet sitt til tilsvarende beløp som klagerens bud på 4 000 000 kroner kun ett minutt før klagerens akseptfrist. Dette tyder på at megleren både har brutt sin plikt til å kun formidle et lukket bud til selgerne og samarbeidet med motparten i budrunden.

 

Det er ulovlig å unnlate å utlyse bud offentlig. Ut fra SMS-ene som klageren mottok, kan han ikke se at det aksepterte budet ble utlyst offentlig. Budgiver 1 sitt første bud ble videreformidlet gjennom det offisielle budvarsel-nummeret, men det siste budet ble videreformidlet gjennom et annet nummer. Det kan tyde på at megleren ikke har utlyst dette budet offentlig.

 

Megleren har med det brutt god meglerskikk på det groveste.

 

Klageren krever 100 000 kroner i erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Kort tid etter eiendommen ble markedsført 24. mai 2022, tok klageren kontakt med megleren. Klageren spurte om selgerne var villig til å selge eiendommen før visning, noe de ikke var. Dagen etter spurte klageren i en SMS til megleren om det var mange påmeldte til visning, og megleren svarte at det var seks interessenter som var påmeldt.

 

Fellesvisningen skulle avholdes mandag 30. mai. Lørdag 28. mai sendte klageren en SMS til megleren for å spørre om det var mulig å få til en privatvisning, enten søndagen før fellesvisningen eller dagen etter fellesvisningen. Klageren fikk tilbud om privatvisning, enten lørdag eller søndag. Privatvisning ble deretter avtalt til søndag klokken 16:00. Før dette avlyste imidlertid klageren og skrev at han likevel ville forsøke å komme på fellesvisningen.

 

Mandag 30. mai sendte klageren en ny SMS til megleren og spurte om det var mange påmeldte til visningen. Megleren svarte bekreftende. Klokken 18:54 samme dag sendte klageren enda en SMS for å informere om at han likevel ikke rakk fellesvisningen. Han spurtesamtidig om det hadde vært mange der. Megleren svarte at det hadde vært en del besøkende, og de avtalte at megleren skulle holde klageren oppdatert på bud dagen etter.

 

Tirsdag 31. mai fulgte megleren opp alle som har vært på felles- og privatvisninger. Klokken 11:27 sendte klageren en SMS til megleren og ba på nytt om en privatvisning. Selgerne var hjemme, og det ble avtalte at selgerne skulle vise klageren eiendommen.

 

Klokken 12:02 samme dag inngav budgiver 1 et bud tilsvarende boligens prisantydning på 3 950 000 kroner. Akseptfristen ble satt til klokken 12:32. Budet ble videreformidlet til interessentene på vanlig måte via meglersystemet. Klageren har selv fremlagt dokumentasjon hvor det fremgår at han, i likhet med andre interessenter, mottok budvarselet fra avsenderen.

 

Budvarsel. Avsenderen Budvarsel sender ut ren informasjon til mottakerne, men meldingene kan ikke besvares. Denne informasjonskanalen blir også benyttet av andre meglere. Det vises i den forbindelse til klagerens fremlagte dokumentasjon, hvor et annet foretak har sendt ut informasjon via samme system.

 

Klokken 12:26 inngav klageren et bud på 4 000 000 kroner med forbehold om at det var et lukket bud som bare skulle formidles til selgerne. Akseptfristen var klokken 13:00. Megleren formidlet budet til selgerne og informerte om at det var et lukket bud, samt at konsekvensene av dette var at det ikke kunne formidles til andre interessenter eller budgivere. Siden selgerne, ut fra det gode oppmøte på visningen, hadde håpet på en budrunde ønsket de ikke å akseptere det lukkede budet. Megleren ivaretok forbeholdet og videreformidlet ikke budet til andre enn selgerne.

 

Videre undersøkte megleren om budgiver 1, som hadde inngitt bud uten forbehold, kunne være villig til å forhøye budet sitt. Megleren informerte ikke om at det var inngitt andre bud på eiendommen. For å søke å få i gang en budrunde fulgte i tillegg megleren opp andre interessenter.

 

Klokken 12:43 tok megleren kontakt med budgiver 1 og informerte om at siden det hadde vært stor interesse for eiendommen, ønsket selgerne å vente med å akseptere bud på prisantydningen. Budgiver 1 ble også invitert til å forhøye budet sitt om de ønsket det.

 

Budgiver 1 ringte megleren tilbake klokken 12:58 og informerte om at de, i troen på aksept fra selgerne, ville forhøye budet sitt til 4 000 000 kroner. Megleren mottok budet uten forbehold klokken 12:59. Akseptfristen var klokken 13:20. Budet ble deretter videreformidlet til alle interessentene, herunder klageren. For å sikre at informasjonen hadde kommet frem, ringte megleren til klageren for å informere om budet, samt avklare om klageren ønsket å inngi et høyere bud. Klageren svarte at han ikke kunne by mer enn 4 000 000 kroner. Siden det var om lag 20 minutter til akseptfristen gikk ut, hadde klageren uansett god tid til å inngi et høyere bud om han hadde ønsket det. Dersom budgiver 1 hadde visst at det var inngitt et bud på 4 000 000 kroner, er det nærliggende å tro at de ville inngitt et høyere bud.

 

Akseptfristen til klagerens bud gikk ut klokken 13:00 og var fra det tidspunktet ikke lenger bindende overfor selgerne. Til tross for at megleren tilrettela for at klageren kunne inngi nytt bud, valgte klageren å ikke gjøre dette da fristen utløp. Det bemerkes at klageren hadde god tid til å inngi nytt bud. Megleren ventet så lenge som mulig med å akseptere budet til budgiver 1 som hadde akseptfrist klokken 13:20. På det tidspunktet selgerne tok valget om å akseptere budgiver 1 sitt bud, var det bare dette budet som var gyldig. Det var for sent for selgerne å ta stilling til klagerens bud med forbehold.

 

Når det kommer til e-postkorrespondansen mellom partene i etterkant av budaksepten, stilte klageren spørsmål ved salgsprosessen. Megleren svarte skriftlig og vedla anonymisert budjournal. For å forsikre seg om at det ikke var noen tekniske feil ved budvarselet, har innklagede vært i kontakt med telefonoperatøren, som bekreftet at budvarselet ble levert til mottaker.

 

Klageren har i en e-post fremlagt noen grunnløse og ufine påstander som innklagede måtte tilbakevise umiddelbart. Siden fagansvarlig ble konferert gjennom hele prosessen var han godt kjent med saken. Han kunne dermed raskt bekrefte å ha sett gjennom saken samt konstatere at han ikke så noen grunn til å undersøke saken videre.

 

Da klageren inngav sitt første bud via bud-applikasjonen, ble han identifisert og legitimert via BankID. I den forbindelse ble det opprettet en kommunikasjonskanal med et unikt telefonnummer på 14 siffer. Klageren kunne dermed velge å inngi nye legitimerte bud via SMS uten å bruke BankID. Klageren har selv fremlagt et skjermbilde av SMS-korrespondansen hans med avsenderen Budvarsel. Skjermbildet viser at det unike telefonnummeret vises øverst i SMS-korrespondansen. I tillegg viser bildet både informasjon om klagerens bud og at klageren har mottatt budvarsel om budgiver 1 sitt bud. Dette er årsaken til at klageren videre fikk både kvittering på innsendt bud og informasjon om nye bud via det 14 siffer lange telefonnummeret. På samme måte har budgiver 1 et eget unikt telefonnummer som de fikk budvarsel og informasjon på. Andre interessenter ville fremdeles motta dette med Budvarsel som avsender.

 

Klageren har blitt behandlet på en god og profesjonell måte, og megleren har tilrettelagt både for visning og budrunde.

 

Det lukkede budet fra klageren har blitt behandlet i samsvar med forbeholdet, og budgiver 1 ble ikke gjort kjent med at det ble inngitt et lukket bud på 4 000 000 kroner, før de mottok budjournalen etter budaksept.

 

Megleren har håndtert saken i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 6-3 og har opptrådt i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Megleren har gitt selgerne, kjøperen og andre interessenter råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

 

Oppdraget har ikke blitt utført på en slik måte at det er grunnlag for erstatning. Klageren har ikke lidt noe tap, og har uansett ikke dokumentert det påståtte tapet på 100 000 kroner.

 

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

 

«Erstatningskrav og påstand om brot på god meklarskikk vert avvist.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører.

 

God meglerskikk
Når nemnda skal vurdere meglers håndtering av budrunden, må nemnda under sin skriftlige saksbehandling bygge på det som kan sluttes ut fra sakens dokumenter.

Klageren mener at megleren videreformidlet hans lukkede bud til den andre budgiveren. Innklagede har bestridt dette. Her står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling. Det er også vanskelig for nemnda å ta stilling om megler indirekte har formidlet klagerens bud til den andre budgiveren på en eller annen måte.

Nemnda har derfor kommet til at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk i budrunden.

Erstatning
Det følger av det nemnda har kommet til over, at innklagede ikke er erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.