Klage nr:
209/08
Avgjort:
12.02.2009
Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag, berettigelse av kravet
Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Oslo Syd, Klovland Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 31. oktober 2007. Leiligheten ble solgt den 31. juli 2008. Ny oppdragsavtale ble ikke inngått. Klagen gjelder berettigelsen av at innklagedes har trukket vederlag og utlegg i oppgjøret.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede foretok en prisvurdering av leiligheten der han mente leiligheten ville bli solgt for 2 400 000 kroner +/- 5 prosent. Oppdragsavtale ble signert den 31. oktober 2007.
Leiligheten ble solgt i siste del av juli for 1 700 000 kroner. Oppdragsavtalen var ikke fornyet og den inngåtte avtalen gikk ut den 30. april 2008.
Klageren mottok krav fra innklagede på ca 82 000 kroner. Etter samtale med klageren reduserte innklagede kravet med 16 000 kroner. Klageren er av den oppfatning at avtalen er gått ut og at klageren ikke skal betale innklagedes krav.
Klageren påpeker også at innklagedes verdivurdering og taksten var meget uriktig og viser til et regnestykke som tilsier et avvik på -32,5 prosent og -23 prosent mellom salgssummen og innklagedes høyeste og laveste antatte prisvurdering.
Klageren spurte kjøperen under kontraktsmøtet om hvilket tidspunkt han var på visning. Ifølge kjøperen var det 8. mai. Klageren påpeker dette var etter at avtalen med innklagede var gått ut.
Etter en del samtaler med innklagede etterga innklagede provisjonen på 26 182 kroner. Da dette ble gjort, endret innklagede sum og la til andre summer slik at det kun ble utbetalt 1 050 kroner.
Klageren er av en slik oppfatning at hele provisjonen skulle vært utbetalt og er i tvil på om innklagede har rett på dekning av sine utgifter. Klageren er ikke sikker på om det ligger inne fortjeneste på annonser, internett og prospekter etc.
Innklagede anfører:
Salgsoppdraget ble inngått den 31. oktober 2007 og utløp den 30. april 2008. Aksept av bud skjedde den 31. juli 2008. Kontrakten ble undertegnet den 18. august 2008. Handelen kom i stand etter at oppdraget var gått ut på tid, uten at avtalen skriftlig var fornyet. Innklagede kan ikke dokumentere at kjøperen har vært i kontakt med innklagede i oppdragsperioden. Innklagede har således ikke krav på provisjon.
I første oppgjør til klageren ble det trukket provisjon. Klageren ble ikke belastet de faktisk antall visninger som var avholdt, men færre. I tillegg ble klageren ikke belastet for forsideannonser/helsideannonser i innklagedes boligblad. Dette som en kompensasjon fra foretaket side. Oppgjør ble foretatt som om oppdraget fremdeles var gjeldende.
Da klageren motsatte seg oppgjøret og fastholdt at det ikke eksisterte en gjeldende oppdragsavtale, korrigerte innklagede oppgjøret med utgangspunkt i oppdragsavtalens punkt 4 B.
I henholdt til oppdragsavtalen hadde innklagede krav på vederlag på 4 340 kroner, tilretteleggingsgebyr på 8 000 kroner, visninger til 930 kroner per visning, samt å få dekket faktiske utlegg.
Innklagede påpeker at han i første omgang ga klageren en kompensasjon i form av kostnadsfri markedsføring samt at han ikke ble belastet fullt for visningene som var gjennomført. Innklagede har akseptert at provisjonen ble trukket som følge av at oppdragsavtalen ikke var gyldig. På den andre siden har innklagede belastet klageren for alle faktiske (og avtalte) utlegg og alle visningene som bleavholdt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmål om innklagede har krav på beløpet som er trukket i oppgjøret.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Etter eiendomsmeglingsloven § 4-1 (1) har innklagede krav på vederlag på de vilkår og i det omfang som er avtalt i oppdragsavtalen. Det vil være i strid med eiendomsmeglingsloven å trekke vederlag og utlegg utover det som er angitt i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-1 (1) og § 3-1. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede ikke hadde krav på provisjon etter eiendomsmeglingsloven § 4-2 (2).
Oppdragsavtalens punkt 4 B regulerer innklagedes vederlagskrav der avtalen ikke er kommet i stand i oppdragstiden. Punkt 4 B henviser til punkt 6 B. Ifølge punkt 6 B har innklagede krav på et honorar på 4340 kroner, tilretteleggingshonoraret, visninger på 930 kroner per visning, samt utlegg som nevnt i punkt 5.
Punkt 5 inneholder ikke henvisning til følgende utlegg, som er medtatt i oppgjørsoppstillingen: nabobrev på 500 kroner, fotograf på 1 406 kroner, naboprofil og oversiktskart på 250 kroner, oppgjør 3 407 kroner, prospekter 4 500 kroner, internettannonse på 969 kroner. Disse utgiftene er imidlertid trukket fra oppgjøret i henhold til oppgjørsoppstillingen som er vedlagt klagen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede tilbakebetale beløpet disse postene utgjør.
I punkt 4 B står det at det at «tilretteleggingshonoraret» skal betales. Summen er ikke spesifisert i punkt 4 B og en må da se hen til hva som er avtalt i oppdragsavtalens punkt 4 A. I punkt 4 A er tilretteleggingshonoraret på 8 000 kroner strøket ut. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning innebærer dette at innklagede ikke har krav på tilretteleggingshonoraret når handel ikke har kommet i stand i oppdragstiden. Innklagede må betale tilbake 8 000 kroner i trukket tilretteleggingshonorar.
Hva gjelder annonseutgifter, står det i punkt 5 «Evt. forside X, kr. 5 000,- Evt. helside i X, kr. 3 500,-«. Innklagede har i oppgjøret trukket 13 000 kroner for 2×3 annonser i X og 6 500 kroner for «Helside ogamp; stort forsidebilde i X, uke 5 ogamp; 3». Etter oppdragsavtalen har innklagede kun krav på å få dekket det som er angitt i punkt 5, jf. punkt 4 B «utlegg i h.h.t. pkt. 5». Ut fra oppgjørsoppstillingen synes det klart at klageren både har hatt forside og helside i innklagedes boligavis. Innklagede har således krav på 8 500 kroner etter punkt 5 og må tilbakebetale 11 000 kroner i for mye trukket vederlag for annonsering.
Hva gjelder betaling for visningene, fremgår det at innklagede har gitt klageren kompensasjon i det første oppgjøret. Denne kompensasjonen er ikke videreført/opprettholdt i det andre oppgjøret. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har et rettslig grunnlag for å endre avtalen om kompensasjonen for visningene i det andre oppgjøret og må tilbakeføre 6 500 kroner.
Innklagede må etter dette erstatte klageren følgende poster som er trukket i oppgjøret
nabobrev kr 500
fotograf kr 1406
naboprofil og oversiktskart kr 250
oppgjør kr 3407
prospekter kr 4500
internettannonse kr 969
tilretteleggingshonorar kr 8 000
for mye trukket vederlag annonsering kr 11 000
avtale om kompensasjon visninger kr 6 500
SUM kr 36 532
Konklusjon:
Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og må tilbakebetale klageren urettmessig trukket beløp i tråd med Nemndas bemerkninger.