RFE-2022-198
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Telemark AS avd. Porsgrunn
Saken gjelder: Budgivning «Lokkepris». Brudd på god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2022 deltok klageren i en budrunde på en enebolig som innklagede formidlet. Eiendommen lå ute med en prisantydning på 2 500 000 kroner. Elleve dager før gjennomføring av budrunden, innga klageren, et muntlig bud på prisantydning. Budet ble avvist av selger. Under budrunden hadde klageren det høyeste budet på 2 830 000 kroner, men selgerne valgte å heller akseptere et bud på 2 820 000 kroner fra en annen budgiver. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget og har særlig trukket frem at boligen ikke ble solgt til høyeste bud samt bruk av lokkepris. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 11. juli 2022 ble klageren gjennom lokalavisen, informert om at eiendommen var til salgs for 2 500 000 kroner. Klageren hadde satt på varsler for området på FINN.no, men hadde ikke mottatt noe varsel om at dette huset var lagt ut for salg.
Klageren ringte til megleren etter å ha sendt e-post via linken i annonsen. Megleren fortalte at eiendommen ikke var på markedet enda, men at den ville legges ut på FINN.no etter hvert. Klageren ba da om å få legge inn bud på prisantydning, noe megleren godtok.
Klageren innga bud til megleren på morgenen 11. juli 2022. Megleren sa at dette var greit for ham, men at han ikke ville ha noe med det å gjøre, da selgerne måtte ordne dette selv. I tillegg sa megleren at selgerne ikke fikk boligselgerforsikring da egenerklæringsskjemaet ikke var ferdig utfylt.
Det er feil at klageren har forsøkt å kuppe huset. Den eneste grunnen til at hun innga et bud på prisantydning 11. juli 2022 via megler til selger, var at huset var annonsert i avisen uten at alle papirer var orden. Huset var annonsert på nett med en link der man kunne be om salgsoppgaven, men klageren mottok aldri denne. Dette resulterte i at klageren kontaktet megleren direkte og fikk fortalt at selgerne ikke hadde fylt ut egenerklæringsskjemaet enda. Ettersom huset lå ute på nettet, og klageren hadde blitt tipset av flere om boligen, ønsket hun å tilby selgerne prisantydning for å sikre seg huset. Ved å inngi et bud på prisantydning tok klageren risikoen ved at egenerklæringsskjemaet ikke var utfylt.
Etter å ha snakket med megleren, ble klageren anbefalt å ta direkte kontakt med selgeren. Selgeren fortalte at hun ønsket at klageren fikk anledning til å se boligen før hun innga bud. Klageren avtalte derfor å møte selgerne senere samme kveld.
Da klageren fikk se huset, sa selgerne at de heller ville gå via megler, og at de derfor ikke ville godta budet den kvelden likevel. Klageren ble så oppringt av megleren som fortalte at han var oppdatert på at selgerne ikke ville godta budet. Han sa videre at eiendommen ville komme ut etter hvert, men at han antok at den ikke ble annonsert på FINN.no før i august.
Megleren har i en e-post skrevet at det var han som rådet selgerne til at klageren fikk se huset før hun innga skriftlig bud. Megleren skrev også at det var han som hadde rådet selgerne til å ikke selge til klageren, men heller vente til eiendommen ble lagt ut i det åpne markedet. Ettersom klagerens bud på prisantydning ble avvist, burde eiendommen vært annonsert til en høyere pris.
Klageren ble oppringt av megleren den 14. juli 2022 med spørsmål om hun vil komme på visning 21. juli 2022. Klageren informerte om at hun skulle ta kontakt dersom dette ble aktuelt. Klageren tok ikke kontakt med megleren, men ble oppringt 22. juli med spørsmål om hun ville legge inn bud. Klageren informerte om at hun ikke skulle kjøpe huset alene, og at de hadde noen spørsmål angående veiretten til huset. Klageren fikk vite hvem som eide veien, og at vedkommende, ifølge megleren, var lett å samarbeide med. Klageren spurte om megleren kunne få selgerne til å få i stand en avtale om veirett til huset, ettersom de hadde brukt veien i 43 år. Megleren ble sur og svarte frekt at dette ikke var aktuelt å fremskaffe og at han da ville selge boligen til noen andre.
Megleren ringte så tilbake klokken 11:03, men anropet ble ikke besvart av klageren. Klageren ringte megleren opp igjen klokken 11:34 med ønske om å legge inn bud. Klageren fikk da beskjed om å gjøre dette via salgsannonsen på FINN no. Klageren gjorde dette og var i kontinuerlig kontakt med megleren fra 11:34 til 12:34. Klageren hadde det høyeste budet når hun ble oppringt av megleren klokken 12:49 og informert om at selgerne hadde akseptert et lavere bud.
Klageren tviler på at selgerne har avvist å skaffe til veie dokumentasjon på veiretten. Dette fordi spørsmålet fra klagerens side kom opp morgenen den 22. juli 2022 og huset ble solgt kun timer senere. At selgerne har brukt dette som et argument for å ikke selge til klageren, har i så fall kommet etter råd fra megleren selv.
Megleren visste allerede den 11. juli at selgerne ikke ønsket å selge til klageren. Klageren er derfor av den oppfatning at hun har blitt oppringt for å være med å dra opp prisen på huset. Megleren han utrykt at selgerne i siste liten bestemte seg for å akseptere et lavere bud etter at budrunden var over og budene var akseptert. Klageren er derfor av den oppfatning at hennes bud ble akseptert, og stiller spørsmålet ved lovligheten av at en annen budgiver da kunne få aksept.
Det å si at årsaken til at selgerne ikke ønsket å selge til klageren ved endt budrunde, var at klageren forsøkte å «kuppe» boligen, stemmer ikke. Det er megleren som ikke har gjort jobben sin, og som er årsaken til at klageren innga bud 11. juli. Det å legge ut eiendommen i en nettavis, og samtidig ikke ha salgsoppgaven klar, skyldes meglerens slurvete arbeid. Klageren har handlet i god tro hele veien, og føler seg lurt.
Klageren stiller seg også undrende til at et eldre ektepar som ikke er kjent med kjøp og salg av eiendom, har kjennskap til at man kan akseptere lavere bud. De klageren har snakket med trodde ikke dette var lov. Klageren betviler derfor sterkt at selgerne fant ut av dette selv.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salg til en annen budgiver
Klageren forsøkte på et tidlig tidspunkt å «kuppe» eiendommen uten å først ha sett den, ved å inngi et muntlig bud direkte til selgeren. Megleren har hele tiden vært tydelig på at klageren burde se eiendommen og gjennomgå all salgsdokumentasjon før inngivelse av bud. Megleren har også vært klar i sin anbefaling til selgerne om ikke å akseptere bud inngitt direkte og muntlig til selgeren. Det muntlige budet fra klageren ble avslått av selgeren.
Det er uriktig at megleren «la inn bud» morgenen 11. juli 2022. Megleren mottok ikke noe bud denne dagen, men fikk en telefon fra klageren der hun sa at de ønsket å legge inn bud på eiendommen.
Klageren ble senere invitert til å delta på fellesvisningen. Etter visningen tok også klageren opp spørsmål om etablering av veirett til eiendommen, noe selgerne ikke ønsket å skaffe. Klageren valgte deretter å legge inn bud uten noe forbehold om veirett.
Budrunden ble gjennomført på normalt vis uten at megleren hadde kjennskap til eller indikasjon på at selgerne ville foretrekke den ene budgiveren fremfor den andre. Det var først etter at budrunden stoppet opp (med klagerens bud som det høyeste) at selgerne informerte om at de ønsket å akseptere bud fra en annen budgiver. Selgerne begrunnet dette med klagerens tidligere forsøk på «kupping» samt fokus på veiretten. Selgerne anså det derfor som mer gunstig å selge til den andre budgiveren.
Det stemmer at eiendommen var annonsert i avisen den 11. juli 2022. Dette var forårsaket av en glipp. Her var det ikke tenkt på at eiendommen ville bli markedsført fra meglerens side. Dette forholdet ble «rettet» ved at megleren tydelig formidlet at eiendommen først burde selges etter at interessentene hadde mottatt og gjennomgått salgsdokumentasjonen.
Lokkepris
Det muntlige budet fra klageren på prisantydning, ble ikke avslått med grunnlag i budets størrelse, men fordi det var et forsøk på «kupping». Meglerens tydelige råd til selgerne var å ikke akseptere muntlige bud (kuppe-bud), men å selge eiendommen i det åpne markedet. Selgerne var innforstått med at de ville kunne akseptere et bud på prisantydning etter at boligen var lagt ut i det åpne markedet og fellesvisninger var gjennomført.
Påstanden om lokkepris tilbakevises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Lokkepris
Lokkepris er at prisantydningen på et gitt tidspunkt bevisst settes lavere enn det selger er villig til å selge eiendommen for. Slik saken er opplyst, er det ikke sannsynliggjort at det forelå lokkepris.
Meglers håndtering av salget
Det er ikke sannsynliggjort at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller ikke gjennomført budrunden på en forsvarlig måte. Det er for øvrig selger som tar standpunkt til hvem han vil selge til, og det behøver ikke å være til den budgiver med høyeste bud.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.