Klage nr:
218/08
Avgjort:
25.03.2009
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Bolig og Næring Molde
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne solgte en andelsbolig til et aksjeselskap gjennom innklagede som eiendomsmegler. Aksjeselskapet ble ikke godkjent av borettslagets styre som ny andelseier og kjøpekontrakten ble annullert uten kostnad for kjøper. Klagerne mener innklagede er erstatningsansvarlig for deres tap og at han ikke har krav på vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Oppdragsavtalen ble signert 13. september 2007. Bud fra kjøper (et aksjeselskap) på 1 590 000 kroner ble akseptert ved innklagedes brev av 17. mars 2008. Budet var gitt uten forbehold.
I akseptbrevet sto det at budet var akseptert «under forbehold av at forkjøpsrett må utprøves samt at ny eier må godkjennes av styret i borettslaget/aksjelaget. I motsatt fall annulleres kontrakten uten omkostninger for kjøper».
Kjøperen møtte ikke opp på kontraktsmøtet som var berammet til 14. april 2008. Innklagedes representant var heller ikke til stede. Klagerne fikk ikke opplyst hvorfor møtet ble utsatt og nytt kontraktsmøte ble ikke berammet.
I innkallingen til generalforsamlingen den 23. april 2008 fikk klagerne vite at kjøper hadde søkt om godkjennelse av overdragelsen. Samtidig ble det redegjort for at godkjenning var betinget av at det ble gjort unntak fra vedtektene.
Etter klagernes oppfatning har innklagede forsømt å gjøre klagerne oppmerksom på at vedtektene var til hinder for at salget kunne gjennomføres til andre enn fysiske personer.
Videre har innklagede gitt opplysning til kjøper om at det var tatt forbehold om annullering av salget hvis forkjøpsretten ble benyttet eller at det ikke ble gitt godkjennelse fra styret i borettslaget. Dette til tross for at ingen av partene har nevnt et slikt forbehold.
Klagerne gjør gjeldende at det forelå en bindende avtale ved budaksept og at innklagede ikke har fulgt opp gjennomføringen av handelen. Klagerne mener innklagede burde vurdert om overtakelsen kunne skje av kjøperen. Annulleringen av salget skjedde uten klagernes samtykke og klagerne mener innklagede har handlet i strid med sin oppdragsfullmakt.
Det har ikke lyktes klagerne å selge leiligheten igjen. Klagerne mener innklagede er ansvarlig for det tapet klagerne er påført, herunder rentetap og påløpte omkostninger. Klagerne kan være villige til å stille boligen til disposisjon om de mottar oppgjør med påløpte renter og omkostninger.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til at det fremgår av salgsoppgave og akseptbrev at kjøp av andelen er betinget av godkjennelse fra borettslagets styre. Søknaden ble fremmet, men ikke godkjent. Som det fremgår av akseptbrevet annulleres kontrakten uten kostnad for kjøper.
Innklagede kan ikke se han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning og vederlagsjustering som følge av meglerens manglende avklaring av risikoen for godkjenning av ny andelseier i borettslag.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
I salgsoppgaven står det under punktet «Overtakelse» at «Overtakelse kan ikke finne sted før borettslaget har godkjent ny andelseier». Budet ble avgitt uten forbehold, noe som også fremgår av akseptbrevet datert 17. mars 2008. Av akseptbrevet fremgår det imidlertid også at «Budet er forelagt selger og vi har den glede av å kunneopplyse at dette er akseptert under forutsetning av at forkjøpsrett må utprøves samt at ny eier må godkjennes av styret i borettslaget/aksjelaget. I motsatt fall annulleres kontrakten uten omkostninger for kjøper».
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke samsvar mellom forbeholdet i salgsoppgaven og forbeholdet i akseptbrevet. Forbeholdet i akseptbrevet rekker lenger enn forbeholdet i salgsoppgaven.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det kritikkverdig å innta et forbehold i akseptbrevet som rekker lenger enn det forbeholdet som er angitt i salgsoppgaven uten å avklare med partene at det var dekning for forbeholdet. Dette gjelder selv om det kunne være gode grunner for å ta et slikt forbehold, jf. vedtektenes punkt 2-1 (2) og punkt 2-3.
Reklamasjonsnemnda har under møtet innhentet opplysninger om reskontroen som gjelder klagerne. Av reskontroen fremgår det at det ikke er betalt utlegg eller vederlag. Det er derfor ikke grunnlag for en vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 4-6.
Hva gjelder klagerens krav på å få dekket sitt økonomiske tap i forbindelse med dekningssalget, kan Reklamasjonsnemnda ikke se at det foreligger årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og klagerens påståtte økonomiske tap, da det ikke forelå andre bud på aksepttidspunktet.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette gir ikke grunnlag for noe økonomisk krav mot innklagede.