RFE-2022-231
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. desember 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS avd. Stjørdal
Saken gjelder: Meglers e-takst. Påstått brudd på god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2022 ble klageren gjort kjent med en e-takst av farens fritidseiendom utarbeidet av innklagede foretak. E-taksten var bestilt av klagerens ene søster etter fullmakt av faren. Det fremgikk av taksten at megleren hadde vært på befaring av eiendommen, men dette viste seg å ikke stemme. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom den foretatte e-taksten har handlet i strid med god meglerskikk. Det er også spørsmål om megleren har overholdt taushetsplikten.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
For å sikre seg som arvtakere av farens fritidseiendom, hadde klageren og hennes to søstre tinglyst en urådighet på eiendommen. Siden klageren og den ene søsteren (søster 1) trodde de hadde avtalt å selge eiendommen, avventet de takstrapporten som den andre søsteren (søster 2) bestilte etter fullmakt fra faren.
Søster 2 hadde imidlertid ikke bestilt takst fra takstmann, men e-takst fra innklagede foretak. Det fremgikk av e-taksten at megleren hadde vært på befaring 9. juni 2022. Klageren og søster 1 stusset da de ble oppmerksomme på e-taksten, og tok derfor kontakt med innklagede. Da klageren ringte, uttrykte innklagede at det ikke var registrert noe data i deres systemer. Etter nærmere undersøkelser, ble klageren oppringt av megleren som bekreftet at han ikke hadde vært på befaring, men at han var en bekjent av søster 2. I tillegg ble klageren informert om hva megleren hadde basert e-taksten på samt at det ikke var tatt hensyn til den tinglyste urådigheten. Bekreftelsen ble også sendt til klageren pr. e-post.
Klageren spurte deretter innklagede om fullmakten til søster 2 burde vært attestert, men fikk ikke svar. Det at megleren ikke forsikret seg om at fullmakten var gyldig, svekker tilliten hans. Da de tre søstrene solgte farens leilighet, var de alle til stede. Likevel måtte fullmakten attesteres av andre. Selv om det da dreide seg om salg og ikke bare takst slik som nå, er det sammenlignbart i forhold til tillit. Megleren burde uansett skjerpet oppmerksomheten sin da det forelå en tinglyst urådighet på eiendommen.
Etter e-taksten ønsket søster 2 å kjøpe ut klageren og søster 1. Klageren er dermed av den oppfatning at søster 2 gav megleren et undervurdert inntrykk av eiendommen, og at e-taksten følgelig ble fastsatt etter hennes vilje.
I ettertid har søster 2 reagert kraftig på at klageren både har hatt kontakt med innklagede og betvilt meglerens seriøsitet. Klageren har ikke informert søster 2 om kontakten med innklagede, og hun stiller dermed spørsmål om taushetsplikten til innklagede.
Innklagede har tolket saken slik at klageren mener at verdien er satt for lavt, og at søster 2 har brukt e-taksten i et forsøk på å kjøpe ut klageren fra eiendommen. Dette er imidlertid en feiltolkning. Klageren reagerer på at megleren har påtatt seg et takseringsoppdrag i et ukjent område, uavhengig av takst. Hadde klageren og søstrene visst at dette var vanlig praksis, kunne de på forhånd blitt enige om å kun bruke meglere som er kjent i området.
Klageren forstår innklagedes retningslinjer slik at dersom det ikke foreligger særskilte omstendigheter, skal eiendommen besiktiges. Hvis ikke megleren eller annen ansatt i foretaket har besiktiget eiendommen, skal dette fremgå klart av e-taksten. I denne saken er dette absolutt ikke tilfellet.
Innklagede har bemerket at de ikke mottok tilbakemelding på e-posten sendt 4. juli 2022. Klageren påstår at e-posten bar lite preg av rolleforståelse, og så ikke grunn til å kommentere den.
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren brutt god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har ikke mottatt svar på e-posten sendt til klageren 4. juli 2022 og er usikre på klagerens formål med klagen. Likevel tolker innklagede det slik at klageren mener at verdivurderingen er satt for lavt, og at søster 2 har brukt e-taksten i et forsøk på å kjøpe ut klageren fra eiendommen.
E-taksten ble ferdigstilt av megleren 9. juni 2022 og er basert på et relativt omfattende bildemateriale, en beskrivelse fra oppdragsgiveren (søster 2) samt en video. Det stemmer at megleren ikke befarte eiendommen, og innklagede beklager at det i e-taksten ble gitt uriktige opplysninger dette.
Verdivurdering av eiendom er skjønnsmessig og dermed svært sjeldent eksakt. Man kan ikke vite eiendommens reelle verdi før den er prøvd i markedet. Uansett må en verdivurdering gjøres med forsiktighet utfra kjennskap om eiendommen og markedet.
Forutsatt at det foreligger et sammenligningsgrunnlag, vil man i en e-takst dokumentere at det er foretatt en vurdering av eiendommen opp mot tilsvarende eiendommer i nærområdet. Som hovedregel bør man ha befart eiendommen og gjort seg kjent med omsetningen i det lokale markedet. Klageren har dermed rett i at meglere helst bør unngå å foreta verdivurderinger utenfor sitt markedsområde. Imidlertid er det likevel ikke noe i veien for å fastsette en verdivurdering utfra opplysninger fra oppdragsgiver, fremlagte bilder, grunnboken og eventuelt samtaler med kolleger. Meglere har blant annet tilgang til internettsiden Eiendomsverdi.no hvor man kan gjøre seg kjent med eiendomsomsetningen i et nærområde. I denne saken var det oversendt om lag 20 bilder, en video samt en omfattende og objektiv beskrivelse fra søster 2.
Når meglere hverken har god nok kjennskap til eiendommens markedsområde eller har befart eiendommen, bør de sette verdien i nedre sikt av sin vurdering. Dette på bakgrunn av ansvaret man påtar seg overfor finansinstitusjoner som bruker verdivurderinger som dokumentasjon på finansiering av eiendom.
Man behøver ikke være hjemmelshaver for å få verdivurdert en eiendom. Enhver som har interesse i en eiendom, kan bestille e-takst.
I e-posten sendt til klageren 4. juli 2022 uttrykte innklagede at de, ved privat omsetning av eiendom, anbefaler å innhente minst to uavhengige verdivurderinger. Dette ville blant annet forsikret klageren om at omsetningen samsvarte med eiendommens markedsverdi. I tillegg anbefalte innklagede å innhente en verdivurdering fra en lokal megler som kunne bekrefte eller avkrefte foreliggende verdivurdering.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda nevner først at hvem som helst kan bestille en e-takst på en eiendom, og at det ikke er i strid med god meglerskikk at megleren påtok seg oppdraget.
Det fremgår av e-taksten at megler hadde befart eiendommen. Innklagede har erkjent at dette var feil. Nemnda finner at megler ved å gi en slik feilaktig opplysning, har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har også reist spørsmål om megleren har overholdt taushetsplikten. Meglers taushetsplikt fremgår av eiendomsmeglingsloven § 3-6. Søster 2, som bestilte taksten, kan ikke anses som uvedkommende. Megler har derfor ikke brutt taushetsplikten.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Meglerhuset Nylander AS avd. Stjørdal har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende opplysningen i e-taksten om befaring. For øvrig fører klagen ikke frem.