RFE-2022-208

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/Advokat Andreas Møller

Advokatfirmaet Møller AS

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Majorstuen

v/Advokat Mette Sandvik

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Brudd på meglers opplysningsplikt

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte i 2021 en halvpart av vertikaldelt tomannsbolig formidlet gjennom innklagede foretak. I noe tid før salget hadde selger innhentet to skadetakstrapporter hvor det fremgikk at det var påvist brudd på en stikkledning, samt oppdaget skader på det øvrige ledningsnettet. Videre var det påvist vanninntrenging fra en verandadør ned til underliggende leilighet. Vanninntrengingen var blitt utbedret i selgers eiertid, men det viste seg senere at utbedringen var mangelfull. Skadetakstrapportene var oversendt megler, men lå ikke vedlagt salgsdokumentene. Spørsmålet i saken er hvorvidt dette representerer et brudd på meglers opplysningsplikt. Det kreves erstatning tilsvarende prisestimater for utbedring av skadene, etter nemndas skjønn med oppad begrenset til 202 685 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Det er på det rene at opplysningene om vanninntrengning og feil ved rørledningene ikke ble inntatt i salgsoppgaven eller på andre måter presentert før handelen ble sluttet. I egenerklæringsskjemaet opplyses det om at det tidligere har vært en vannlekkasje, uten at det er nevnt noe om manglene ved rørledningene. Megleren plikter å trekke ut de relevante opplysningene og nedtegne disse i selve salgsoppgaven, jf. NOU 2006: 1 side 120. Det er ikke tilstrekkelig at dokumentene ligger vedlagt eller kun er henvist til.

Det springende punktet i saken blir altså hvorvidt opplysningene om vannlekkasje og mangler ved rørledningene var opplysninger kjøperne hadde «grunn til å regne med å få» forut for kjøpet, og i så fall om disse opplysningene kunne ha fått betydning for avtalen.

Til en viss grad er meglers undersøkelses- og opplysningsplikt utformet etter mønster av avhendingslova, jf. NOU 2006: 1 side 118. Dette har blant annet sammenheng med at selger identifiseres med opplysninger som er gitt av megler etter avhendingslova § 3-7 og § 3-8. Et siktemål med eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) er at meglers opplysningsplikt skal nærme seg selgerens opplysningsplikt etter avhendingsloven, jf. NOU 2006: 1 side 118 (jf. Eiendomsmeglingsloven: Kommentarutgave (2013 -Tore Bråthen)). Rettspraksis etter avhl. § 3-7 har følgelig en viss overføringsverdi til saken.

Når det gjelder vanninntrengning, vises det til Gyldendal rettsdatas note 33 til avhendingsloven § 3-7 som regulerer selgers opplysningsplikt. Det slås her fast følgende om vannlekkasjer:

«Det vil vera strengare krav til opplysingar om sentrale tilhøve ved eigedomen enn om tilhøve som må reknast som mindre viktige.»

I dom av Borgarting lagmannsrett (LB-2011-105198) er uttalt at:

«opplysningar om vasslekkasje vil vera tilhøve som det alltid er viktig for kjøparen å få.»

Grunnen til dette er at vannlekkasjer ofte er kostbare å utbedre og gjerne har et uoversiktlig skadebilde. Det forekommer derfor relativt ofte at tilsynelatende vellykkede utbedringer i ettertid viser seg å være utilstrekkelige, eksempelvis ved at det fortsatt kommer fukt inn i konstruksjonen og/eller at det utvikler seg sopp, råte m.m. Nettopp derfor skal det alltid opplyses om disse skadene, også der selger antar at forholdet er tilstrekkelig utbedret. En kan her trekke en parallell til hussoppdommen fra Rt. 1935 side 669. I denne saken hadde selger utbedret en soppskade, men ble allikevel idømt prisavslag fordi det ikke ble opplyst om skaden. Megler kan etter dette ikke bli hørt med at han ikke plikter å opplyse om tidligere vanninntrengning, selv om selger opplyste at denne var blitt utbedret.

Hva angår manglene ved rørledningen er disse påvist og omtalt i rapporten fra Høytrykks-Vakta som megleren fikk tilsendt. Det er ingen unnskyldelig grunn for megler til ikke å opplyse potensielle interessenter om dette. Meglerens undersøkelsesplikt omfatter selvsagt å lese og sette seg inn i dokumenter han blir forelagt av selger/oppdragsgiver.

Videre vil det selvsagt ha betydning for potensielle boligkjøpere å vite at det er påvist mangler ved rørene i huset som krever utbedring. Dette er forhold med stort skadepotensial som også kan være svært kostbare å utbedre.

Det er ikke riktig som innklagede anfører, at klagerne mottok dokumentene før kontraktssignering. De eneste dokumentene som lå fremme på visning var ansvarserklæringer og rammesøknader. Innklagede viser til at dokumentene lå tilgjengelig på visning, og at klagerne på denne måten ble gitt en mulighet til å gjøre seg kjent med dem. Dette er uansett ikke tilstrekkelig. Megler har en aktiv undersøkelses- og opplysningsplikt og må gjennomgå materialet fra selger og innta viktige opplysninger fra disse inn i salgsoppgaven.

Det er heller ikke sikret notoritet rundt påstanden om at dokumentene ble utlevert på visning og innklagede bestrider å ha mottatt dokumentene. Det er megler som den profesjonelle part som har bevisbyrden når det hevdes at sentral informasjon er gitt, og i alle tilfelle skulle dette vært inntatt i selve salgsoppgaven, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Saken har klare likhetstrekk med RFE-2017-104 der nemnda konkluderte med brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 og ila megler erstatningsansvar.

En kan på ingen måte se at en uenighet om hvorvidt de aktuelle rapportene lå fremme under visning tilsier at saken ikke er egnet for nemndsbehandling. Man vil ikke oppnå mer ved en muntlig behandling enn at partene gjentar sine anførsler.

Når det gjelder avslaget fra boligselgerforsikringen, bygger dette på feil faktum og juss og kan ikke tillegges vekt. Selskapet hopper bukk over det faktum at selger identifiseres med megler og følgelig ikke kan gå fri for ansvar selv om han selv har opptrådt aktsomt. Selskapet innhentet en uttalelse fra selger hvor det fremkom følgende:

Jeg krysset av på «nei» på spørsmålet i egenerklæringsskjema på om jeg kjenner til «feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett slik eller likende». Jeg svarte nei, fordi jeg oppfattet at spørsmålet omhandlet rørene inne i huset og evt. problemer med vann, sluk og avløp. Tilbakeslag har jeg heller ikke hatt problemer med. Jeg var imidlertid litt usikker på hvor jeg skulle oppgi at det var foretatt tilstandsrapport av de utvendige rørene så jeg opplyste for sikkerhetsskyld om tilstandsrapporten fra Høytrykksvakta under dette punktet og skrev at den var vedlagt. Jeg skrev også at det ikke ble gjort noe mer fordi vi valgte å ikke bygge ut huset og derfor ikke hadde behov for å legge om eller utbedre rør før vi eventuelt satt opp tilbygget slik vi hadde planlagt. I ettertid valgte megleren å ikke legge denne rapporten og flere andre tilstands- og sluttrapporter med forklaring om at det ble for mye å ta med i salgsoppgaven. Jeg forholdt meg til denne forklaringen.

Når det gjelder feil ved rør, har selger krysset av for nei på spørsmålet om han var kjent med rørbrudd. Når det viser seg at både selger og megler har hatt positiv kunnskap om rørbruddet slik det fremgår av rapporten er dette sterkt kritikkverdig.

Det foreligger brudd på god meglerskikk, samt erstatningsansvar. Dersom megleren hadde opplyst om den tidligere vannlekkasjen samt skadene på rørledningene ville klagerne ha undersøkt disse forholdene og innhentet prisestimater for utbedring forut for kjøpet. De ville så redusert budet sitt tilsvarende utbedringskostnadene. Det kreves erstatning med til sammen 202 685 kroner fordelt på følgende poster:

Vanninntrengning – 26 622 kroner (ink. mva.).

Brudd på stikkledningen – 109 750 kroner (ink. mva.)

Utfelling/belegg og korrosjon i støpejernsrør – 66 313 kroner (ink. mva.)

I tillegg kreves forsinkelsesrenter beregnet fra 16. mars 2022 som er 30 dager fra kravet ble fremsatt, jf. forsinkelsesrenteloven § 2.

Det erkjennes at det er grunnlag for et visst standardhevingsfradrag ved utmåling av erstatning for utbedring av rørene. Fradraget kan imidlertid aldri bli 100%. En fungerende bygningsdel vil alltid ha en restverdi. SINTEF Byggforsks levetidstabeller gir kun veiledende informasjon da sanitærkomponenter og utstyr er en funksjon av mange variabler.

Det er fremsatt følgende påstand:

«1)       [Meglerforetakets navn v/meglers navn] dømmes for brudd på god meglerskikk.

2)       [Meglerforetakets navn v/meglers navn] dømmes til å betale erstatning etter nemndas skjønn, med tillegg av forsinkelsesrenter fra 16.03.22 og frem til betaling skjer.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:
Selger inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket om bistand til salg av eiendommen. I den forbindelse ble det innhentet tilstandsrapport samt all offentlig informasjon om eiendommen. Innklagede mottok egenerklæringsskjema samt en rekke dokumenter og historikk fra oppussingsperioden. En del av rapportene var innhentet som en forløper til den planlagte utviklingen/utbyggingen av eiendommen. Den mengden dokumenter som megleren mottok, var etter innklagedes oppfatning så stor at det ville bli uoversiktlig å legge ved alt i salgsoppgaven. Samtlige dokumenter lå tilgjengelig under visningen, og klagerne ble gitt muligheten til å gjøre seg kjent med dem. Kjøper fikk også tilsendt dokumentene to virkedager etter budaksept. Megleren gikk igjennom dokumentene og har i salgsoppgaven nevnt det som ble vurdert å være relevant.

Når det gjaldt rørene nevnte selger at det var foretatt inspeksjon av disse. I ettertid har selger opplyst at hun ikke opplevde problemer med vann og avløp. I tilstandsrapporten stod det:

«Vannrør inn til boligen er av eldre alder, mens vannrør internt i boligen er byttet ut til et rør-i-rør system av nyere alder.»

I salgsoppgaven var det kommentert at det var enkelte tekniske mangler ved rørsystemet og det ble henvist til rapporten.

Når det gjelder vanninntrengingen har selger i egenerklæringsskjemaet pkt. 11 og 12 opplyst at det har vært lekkasje som er utbedret. Det at lekkasjen likevel ikke var utbedret er ukjent for megler og er heller ikke noe megler hadde grunn til å vite. Innklagede er av den oppfatning at det ikke er nødvendig å opplyse om en vannlekkasje som er utbedret i salgsoppgaven.

Det er slik innklagede oppfatter det, ikke uenighet om at dokumentene med de aktuelle opplysningene var tilgjengelig på visning, samt at klagerne har mottatt disse før kontrakten ble undertegnet. Det ble ikke tatt noe forbehold i kjøpekontrakten.

Saken har vært behandlet hos boligselgerforsikringsselskapet som har avslått saken, da de mente at de ikke forelå noen mangel ettersom det var gitt tilstrekkelige informasjon om det selger subjektivt visste.

Eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd, regulerer hvilke dokumenter som megler må innhente og opplyse om. Denne saken gjelder ingen av de spesifikke opplysningene. I tillegg skal megler ifølge eiendomsmeglingslovens § 6-7, første ledd gi opplysninger som kjøper kan regne med å få og som har betydning for handelen. Den viktigste informasjonskilde for megleren, er selger jf. NOU 1987:14 side 75 jf. Bråthen, Eiendomsmegling kommentarutgave 2013 side 296.

Selger påpekte i egenerklæringsskjemaet at rørene var inspisert, men ga ingen informasjon om at avløpsrørene ikke oppfylte sin funksjon. Opplysningene ga derfor ikke innklagede noen indikasjon på at rørene var i en annen tilstand enn man kunne forvente av rør fra 1959, og at ytterligere undersøkelser var nødvendige. Informasjonen megleren fikk av selger var at rapporten ble innhentet som et ledd i utredningen rundt utbygging av boligen, ikke på bakgrunn av problemer knyttet til avløpsrørene. Innklagede anså det som tilstrekkelig å henvise til rapporten.

Når det gjelder vannlekkasjen, er ikke denne saken sammenlignbar med LB-2011-105198. I den saken var det ikke opplyst om et uavklart vannlekkasjeproblem, og lagmannsretten kom til at selger var klar over at vannlekkasjen antagelig kom fra hennes bad uten at hun hadde undersøkt mer. I vår sak har det vært lekkasje, som ble reparert i 2019, et par år før salget. Salgsoppgaven ville blitt alt for omfattende, dersom det skulle bli krav om at også det som er reparert skal fremheves.

Det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må ansees som erstatningsbetingende uaktsom eller i strid med god meglerskikk. Klagerne er selv ansvarlig for manglende kunnskap om rørene og tidligere vannlekkasje, dersom disse opplysningene var av betydning for kjøpet. Klagerne har fått informasjon i salgsoppgaven om at ikke alt var i orden med vannrørsystemet. Klageren skulle tatt forbehold i kontrakten dersom de mente at disse forholdene var en mangel.

Partene er uenige om hvilke dokumenter som var tilgjengelig på visning og betydningen av dette. For å få belyst problemstillingen trenger man umiddelbar bevisføring og saken bes avvist.

Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett bestrides det økonomiske tapet. I pristilbudet på reparasjon av avløpet er det lagt til grunn flere usikkerhetsmomenter som er helt uavklarte, også i forhold til hvorvidt det er mulig. Klagerne har også en egen tapsbegrensningsplikt. Når det gjelder stikkledningen må det legges til grunn at denne er 63 år gammel og allerede utskiftningsmoden, sett hen til anbefalt brukstid fra SINTEF Byggforsk. Her fremkommer det at anbefalt brukstid for slike utvendige rør er 50 år. I takstrapporten som fulgte salgsoppgaven var rørene opplyst å være «eldre». Det må derfor uansett gjøres et betydelig aldersfradrag, slik at en eventuell erstatning vil bortfalle.

I tillegg kan den manglende informasjonen ikke ha virket inn på kjøpet. Stikkledningen var veldig gamle, og det måtte som påpekt gjøres et betydelig aldersfradrag. En eventuell erstatning vil i beste fall være lav, og kostnaden ville ikke ha innvirket på kjøpet.

Det fremsettes følgende påstand:

 

«1.       Klagen mot [eiendomsmeglers navn] avvises.

2. [Meglerforetakets navn] har ikke handlet i strid med god meglerskikk eller vært erstatningsbetinget uaktsom.

Subs: Det økonomiske tapet bestrides.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder brudd på meglers opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Avvisning
Innklagede har gjort gjeldende at saken bør avvises da det er nødvendig med umiddelbar bevisføring. Nemnda er ikke enig i det. Spørsmålet om megler har overholdt sin opplysningsplikt kan avgjøres ved nemndas skriftlige behandling.

Opplysningsplikt
Når det gjelder opplysningen om feil ved rørledningene, og at det var konstatert brudd i 2017, var det ikke opplyst om dette i salgsoppgaven. Det fremgikk imidlertid av de dokumentene som ifølge megler var fremlagt på visningen. Spørsmålet er følgelig om megler med dette har oppfylt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Nemnda finner det klart at opplysningen om at det var konstatert brudd, var en sentral opplysning som klagerne skulle ha fått før avtale ble inngått. Opplysningen om dette skulle vært inntatt i salgsoppgaven eller i det minste opplyst til aktuelle interessenter før budrunden, og sikret bevis for (notoritet) at opplysningen var gitt. Det er ikke tilstrekkelig at megler har opplyst at opplysninger om dette var tilgjengelige på visningen. Megler har følgelig ikke overholdt opplysningsplikten her.

Når det gjelder vanninntrengningen, var den i ifølge klagers egenerklæringsskjema utbedret. Etter nemndas syn kan megler ikke kritiseres for at det ikke ble gitt ytterligere opplysninger her.

Erstatning
Ut fra det nemnda har kommet til over, har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt når det gjelder den manglende opplysningen om at det var konstatert brudd. Spørsmålet er om klageren har lidt et tap som er erstatningsrettslig relevant. Ved erstatningsutmålingen må det nemlig gjøres fradrag for den standardheving en utbedring vil medføre. Dette innebærer at dersom reparasjonen medfører en bedre standard enn kjøperen kunne forvente etter kontrakten, må det gjøres et skjønnsmessig fradrag for standardforbedringen. Dette innebærer at den økte standarden må kjøperen (klageren) i prinsippet betale for selv gjennom fradrag i erstatningen, og erstatningen kan bli satt til null.

Boligen er fra 1959, og det fremgår av tilstandsrapporten at vannrør inn til boligen er av eldre dato. Nemnda har derfor kommet til at erstatningen blir null etter fradrag for standardheving.

Nemnda bemerker at byggebransjens levetidstabeller kan gi en viss veiledning i den forbindelse, men er ikke avgjørende ved fastsettelse av standardfradrag.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Majorstuen har ikke overholdt opplysningsplikten sin. Erstatningskravet fører ikke frem.