RFE-2022-216
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. januar 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2022 deltok klageren og hans samboer i en budrunde på en halvpart av en tomannsbolig som innklagede formidlet. Boligen lå ute med en prisantydning på 14 500 000 kroner. Etter at klageren og hans samboer hadde inngitt to bud under prisantydning, innga selgerens nabo et bud på prisantydning som selgeren aksepterte. Klageren og hans samboer ble imidlertid aldri varslet om naboens bud. Klageren mener at naboens bud ikke ble inngitt og registrert på gyldig måte. I tillegg mener klageren at megleren har forskjellsbehandlet og ikke tatt hans interesse seriøst. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 6 400 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren varslet aldri klageren om naboens bud på 14 500 000 kroner, som ble akseptert. Dette utgjør i seg selv et brudd på god meglerskikk. Grunnet mangel på varsel er det heller ikke sannsynlig at budet ble registrert på normal måte. Megleren har forskjellsbehandlet interessenter, og bevisst ikke tatt klagerens interesse seriøst. Dette bekreftes også av at megleren valgte å ikke forsikre seg om at klageren og hans samboer kunne vært villige til å øke sitt bud ytterligere.
I forbindelse med naboens bud refererer budjournalen kun til en SMS. Det kreves imidlertid at budgivere legitimerer seg gjennom bankID eller tilsvarende ved sitt første bud. Dette har tilsynelatende ikke naboen gjort. Videre refererer budjournalen til at selgeren kjenner den andre budgiveren (naboen). I sum tilsier disse forholdene at det foreligger forskjellsbehandling.
Omtrent to timer etter at naboens bud ble akseptert, sendte klageren en SMS til daglig leder hos innklagede der han ba om at salget stoppes. I tillegg sendte han en skriftlig klage på budprosessen pr. e-post noen uker senere. Megleren svarte imidlertid ikke før i august. Svaret fra daglig leder er selvmotsigende. På den ene siden hevder han at han hverken hadde myndighet eller innflytelse over situasjonen. På den andre siden hevder han at han trengte tid til å forholde seg til klagerens henvendelse, selv om besvarelsen aldri kom.
Da klageren ringte megleren etter budaksept, kunne megleren ikke forklare hvorfor han ikke hadde kontaktet klageren og hans samboer. Megleren beklaget, og utrykte blant annet «dette skal bare ikke skje». Megleren nevnte imidlertid ikke et ord om at selgeren hadde en foretrukket kjøper. Med mindre megleren la eiendommen ut på det åpne markedet uten å ha til hensikt å sikre en rettferdig salgsprosess, fremstår denne forklaringen oppkonstruert. Dette forsterkes ytterligere av at selgerens bekreftelse ble sendt om lag to timer etter at klageren rettet sin klage til den daglige lederen. Klageren snakket selv med selgeren tidligere den samme dagen og fortalte at han kunne ha fått høyere bud. Selgeren virket overrasket, og spurte hvor høyt budene kunne gått. Det at selgeren senere samme dag erklærte at han var klar over at boligen kunne ha blitt solgt til en høyere pris, er derfor bare en stadfesting av de opplysninger klageren allerede hadde gitt ham. Selgerens forklaring fremstår derfor mest som en hjelpende hånd til megleren som var fullt klar over sine feiltrinn.
Selv om selgeren har rett til å akseptere hvilket som helst bud, har megler en plikt til å ivareta alle parter i budprosessen. Dette innebærer blant annet å avklare interesse med alle budgivere før man konkluderer rundt videre prosess med selger. Dette har ikke megleren gjort.
Klageren krever at megleren sanksjoneres for å ha brutt god meglerskikk, samt at daglig leder sanksjoneres for å ha forholdt seg passiv til situasjonen. Klageren krever 6 400 kroner i erstatning for unødvendige reisekostnader.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble lagt ut for salg 17. juni 2022 med en prisantydning på 14 500 000 kroner. Allerede 20. juni ble det gjennomført en privatvisning, mens første offisielle visning fant sted 23. juni med fem interessenter til stede. Siste visning fant sted 26. juni med tre interessenter. Mandag 27. juni ble alle interessenter kontaktet med invitasjon om å legge inn bud. Åtte av visningsdeltagerne ga beskjed om at de ikke var interesserte.
Foruten de fremmøtte på visningen, hadde selgeren kontakt med vedkommende som eier seksjon nr. 1 i boligen. Naboen hadde fortalt at de var meget interesserte i å prøve å få kjøpt klagerens seksjon ved et eventuelt salg. For selgeren ville dette være en optimal løsning, og ønskelig av alle praktiske årsaker. Megleren ble orientert om dette tidlig i prosessen. Naboen syntes i utgangspunktet at prisantydningen var i høyeste laget. Ettersom selgeren ikke ønsket å redusere sitt krav til salgssum, og det heller ikke innkom noen konkrete meldinger om kjøpsinteresse 28. eller 29. juni, ble selger og megler enige om å avvente nye tiltak ut uken, og eventuelt utsette salget.
Den 30. juni innga klageren og hans samboer et bud på 12 800 000 kroner som selgeren umiddelbart valgte å avslå. Megleren ga klageren klar beskjed om at selgeren ikke ville akseptere bud under prisantydning. Senere innga klageren og hans samboer et bud på 13 500 000 kroner som ble avslått av samme grunn.
Parallelt med dette kom naboen på banen. Han var fremdeles skeptisk til prisantydningen, men fikk samme klare beskjed som øvrige budgivere. Klokken 16:01 valgte naboen å etterkomme selgerens ønske om pris, og innga et skriftlig bud på prisantydning som ble registrert og behandlet på foreskreven måte. Selgeren syntes umiddelbart at budet imøtekom hans ønsker, og valgte å akseptere det. Det var mange gode grunner til at selgeren valgte å prioritere naboen som kjøper. Ingen konkrete avtaler om dette var imidlertid gjort på forhånd.
Innklagede erkjenner at naboens bud på 14 500 000 kroner burde vært presentert for de andre budgiverne, og at dette beklageligvis ikke ble gjort umiddelbart. Ettersom selgeren raskt besluttet å akseptere budet uten noen videre prosess, ble varsling senere uaktuelt. Det er ingen nære relasjoner mellom noen av partene i prosessen.
Megleren hadde ikke noe annet valg enn å støtte seg på selgerens klare valg og instruks, og umiddelbart formidle aksept av naboens bud. Selgeren var fullt klar over at en videreføring av budrunden kunne medført et høyere bud enn det aksepterte
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Meglerforetaket har erkjent at megler gjorde en feil ved ikke å videreformidle naboens bud. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Selgeren har for øvrig opplyst at han ville selge til naboen vel vitende om at det kunne komme høyere bud etter en eventuell forlengelse av budrunden.
Klageren har ikke sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å formidle naboens bud. Erstatningskravet fører ikke frem.