RFE-2022-311

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Søre Sunnmøre Eiendomsmegling AS (Notar Ulsteinvik)

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig fra 2020. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 4 990 000 kroner. Til tross for at mange lastet ned salgsoppgaven og så annonsen, var det lite interesse. Boligen var på klagetidspunktet fremdeles ikke solgt. Klageren er misfornøyd med en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget, og har særlig trukket frem at beskrivelsene i salgsoppgaven og tilstandsrapporten kan ha skremt bort interessentene. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Opplysninger i salgsoppgave, Finn-annonse og tilstandsrapport. Boligselgerforsikring

Selve salgsoppgaven og tilstandsrapporten som lå vedlagt inneholder flere unøyaktigheter som ser ut til å ha umuliggjort salget av eiendommen. Huset er fra 2020, har høy standard, utleiedel og garasje. Til tross for at mange lastet ned salgsdokumentene og rundt 20 000 personer så annonsen og salgsoppgaven, var det kun én på visning.

 

I 2020 ble det innhentet en uavhengig ferdigstillelsesrapport der det ikke ble funnet noen feil ved eiendommen. Likevel har takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten i 2022, anmerket to til tre ubetydelige «feil». Dette er imidlertid forhold som ikke krever tiltak. Takstmannen har ikke villet fjerne bemerkningene fra sin rapport. Megleren har inntatt tilstandsrapporten i salgsoppgaven, og hevdet at dette er lovpålagt.

 

Innholdet i tilstandsrapporten kan ha påvirket interessen for boligen. Eksempelvis står det at hele takkonstruksjonen er «gjenbygd», et begrep som vanligvis assosieres med reparasjon eller utskifting. Tilstandsrapporten indikerer at huset ikke har en oppdatert standard, men at man må regne med ulike påkostninger.

 

I salgsoppgaven har megleren inntatt generelle retningslinjer og advarsler om at det å kjøpe en brukt bolig, ikke er det samme som å kjøpe en ny bolig. Klageren stiller seg undrende til hvorfor en slik formulering er inntatt i salgsoppgaven på et nytt hus som oppfyller de siste standardkrav på alle områder.

 

Til tross for at klageren underveis kom med flere innsigelser til markedsføringsmaterialet, ble dette kun endret i mikroskopisk grad. Megleren har avvist klagerens innsigelser og skylder på at alt er lovbestemt. Eksempelvis har boligen i realiteten en fantastisk utsikt til fjord og fjell. Megleren ville imidlertid ikke skive noe om dette, og hadde heller ikke inntatt bilder av utsikten fra alle vinduene. Klageren fikk etter hvert innvilget bruk av tre egne bilder i en revidert versjon av salgsoppgaven som lå ute på nett. Videre hadde fotografen laget en flott og informativ videopresentasjon av bygda og byen som megleren ikke ville innta i annonsen. I tillegg var det mange dubletter av interiørbilder i den digitale salgsoppgaven, som megleren lovet å fjerne.

 

I forbindelse med at klagerens tomt var registrert som branntomt i matrikkelen, insisterte megleren på at loven krevde at klageren foretok målinger og kunne dokumentere at forholdet var ryddet opp, før registreringen kunne fjernes. Klageren har likevel fått fjernet notatet om at tomten skulle være forurenset etter brann, ved hjelp av Miljødirektoratet. Dette samme gjelder ideen om at noe ikke var forskriftsmessig, noe også teknisk etat i kommunen bestrider.

 

Når det gjelder boligselgerforsikring, hadde klageren egentlig ikke ønsket å tegne dette ettersom det var tre år igjen på husets garanti. Likevel var det umulig for klageren å ikke tegne boligselgerforsikring. I det digitale skjemaet med spørsmål om boligselgerforsikring, var resten av skjemaet inaktivt før klageren trykket av for «Ja» til slik forsikring. Skjemaet lot seg heller ikke sende inn uten avkrysning. Klageren måtte derfor skaffe slik forsikring.

 

Visninger og kontakt med interessenter

Klageren viste selv frem huset til en interessent før megleren kom, og vedkommende sa at han ville ha huset. Etter møtet med megleren hadde imidlertid interessenten plutselig satt seg på vent med tanke på inngivelse av bud. Da klageren senere ville forelå å senke prisen med 250 000 kroner, nektet megleren å oppgi navn og kontaktinformasjon til interessenten. Klageren stiller seg undrende til hvorfor megleren trakk frem «personvern» da klageren selv hadde hatt god kontakt med interessenten og var informert om hans ønsker.

 

Klageren måtte forlate huset under visningen og fikk ikke komme tilbake før den var ferdig.

 

Klageren etterlyste flere aktive tiltak for salg, blant annet kontakt med interessenter som hadde fått tilsendt salgsoppgaven.

 

Lav interesse. Reduksjon av prisantydning

I forbindelse med at klageren skulle selge huset, kjøpte hun en leilighet under oppføring. Ettersom leiligheten kostet omtrent det samme som huset ble annonsert for, hadde klageren ikke mulighet til å redusere salgsprisen nevneverdig. Dette fortalte hun til megleren. Banken vurderte klagerens enebolig som lettsolgt.

 

I forkant av kontraktinngåelse skrøt megleren av hvor mange hus han solgte, og klageren følte seg derfor trygg på å bruke ham. Det at megleren likevel ikke klarte å selge boligen, utgjorde et stort tillitsbrudd. Megleren skrøt også av alle de andre boligene han hadde solgt i perioden han hadde oppdraget med å selge klagerens eiendom. Klageren føler seg bedratt og sviktet som kunde.

 

Ettersom klagerens hus ikke ble presentert som nesten nytt og vedlikeholdsfritt, men som brukt og med risiko for økonomiske utfordringer, var det lav interesse. Det virket å være tilnærmet umulig å få solgt huset. Megleren foretok ingen salgsfremmende tiltak utover rutineannonsering.

 

Til tross for at klageren egentlig ikke hadde anledning til å gå ned i pris, valgte hun likevel å redusere prisantydningen med 250 000 kroner på eget initiativ for å få en ny kampanje på Finn.no. Klageren var desperat ettersom hussalget skulle finansiere den nye leiligheten.

 

Megleren skulle advart klageren om endringene i markedet. Megleren visste tydelig at boligprisene ville synke, og at det ikke ville være realistisk å oppnå markedspris for huset. Det var først etter at klageren så seg nødt til å sette ned prisen, at megleren fortalte at eneboliger i området ble solgt under markedsverdi, selv om de i utgangspunktet også var billigere enn klagerens. Megleren har holdt tilbake konkrete opplysninger om markedet, til tross for at han visste om klagerens leilighetskjøp og at hun ikke kunne gå ned i pris.

 

Hadde klageren fått korrekte opplysninger, ville hun heller leid ut huset frem til markedet ble mer stabilt. På et tidligere tidspunkt ville klageren lettere kunne kjøpt seg ut av kontrakten på leiligheten, etter som den da var på første byggetrinn, i motsetning til kort tid før innflytning.

 

Negativ omtale av et konkurrerende meglerforetak

Klageren hadde opprinnelig hyret inn et annet meglerforetak for å selge boligen. Megleren sa imidlertid at dette meglerforetaket hadde spennende annonser, men at de ikke hadde solgt noen hus. Dette stemte ikke. Det andre meglerforetaket kunne tvert imot dokumentere 90 solgte hus i 2022.

 

Forhold som gjelder fotografen

Når det gjelder fotografen, insisterte vedkommende på å ta bilder og dronebilder i regnvær og dårlig sikt. Dette til tross for at klageren ved bestilling insisterte på at bildene skulle tas i klarvær. Fotografen fikk heller ikke med utsikten, men stilte i stedet kameraet i retning av åsryggen og nabohuset.

 

I meglerens pristilbud på 117 000 kroner, var kostnaden på 6 000 kroner til fotograf medregnet. Dette til tross for at det var enighet om at fotografen skulle betales separat.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens omsorgsplikt ovenfor kjøper

I forbindelse med kjøp og salg av brukt bolig har ikke megleren bare en omsorgsplikt ovenfor selgeren, men også kjøperen. Megleren må også sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på at det å kjøpe en brukt bolig ikke er det samme som å kjøpe ny bolig, og at boligens alder, tilstand og type må vurderes. Det er dessverre ikke slik at ethvert nytt/nyere hus har en 100% utførelse, og avvik på slike boliger kan selvsagt forekomme. Med lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022 er det viktigere enn noen gang å gjøre en kjøper oppmerksom på dette. Megleren har gjort sitt beste for å imøtekomme klagerens ønsker underveis i prosessen, men kunne ikke unnlate eller endre på rene faktaopplysninger av hensyn til omsorgsplikten ovenfor kjøperen.

 

Opplysninger og bilder i salgsoppgave og Finn-annonse

Klageren har flere anførsler som knytter seg til informasjon og bilder i salgsoppgaven og Finn-annonsen. Meglerforetaket stiller seg undrende til hva klageren sikter til ved å si at unøyaktigheter i salgsoppgaven har umuliggjort salg av boligen.

 

Når det gjelder opplysninger om at tomten var forurenset etter brann, så var eiendommen i matrikkelen registrert med «mistanke om påvirkning» under punktet «grunnforurensning». Megleren sjekket derfor opp dette med kommunen, og orienterte klageren om at denne merknader blir registrert på alle branntomter, samt at det må fremlegges dokumentasjon for Miljødirektoratet på at forholdet er ryddet opp før registeringen kan fjernes. For å overholde sin omsorgsplikt, anså megleren det nødvendig å videreformidle informasjonen til mulige interessenter så lenge eiendommen stod oppført med registreringen i matrikkelen. Så snart megleren fikk beskjed om at Miljødirektoratet hadde vurdert dokumentasjonen som god nok, ble merknaden fjernet fra salgsoppgaven.

 

Når det gjelder klagerens kommentar om «ideen om at noe ikke var forskriftsmessig», antas det at hun henviser til meglerens kommentar til avvik i forhold til byggegodkjente tegninger. I de byggegodkjente tegningene fra kommunen er boden under verandaen ikke gjenbygget, men åpen. Megleren går alltid gjennom byggegodkjente tegninger og skal kommentere avvik fra disse, noe som også ble gjort her.

 

Tiltaket med gjenbygging av rom under veranda er å anse som et ikke-søknadspliktig tiltak, men man har like fullt en meldeplikt til kommunen. Klageren fikk ingen dokumentasjon fra kommunen om at tiltaket var meldt inn, og inntok derfor følgende i salgsoppgaven:

 

«Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger mottatt fra kommune og dagens utnyttelse av eiendommen. Dette gjelder: Åpen bod under veranda er gjenbygget. Ifølge eier er dette meldt inn til kommunen.»

 

Det er heller ikke helt riktig at megleren ikke ville skrive at boligen hadde fantastisk utsikt til fjord og fjell. I det opprinnelige utkastet til salgsoppgave og Finn-annonse skrev megleren flere steder at boligen hadde gode solforhold og flott utsikt. Klageren ønsket riktignok å endre dette til «panoramautsikt». Dette ville imidlertid ikke megleren gjøre, all den tid boligen ikke har panoramautsikt. Megleren har ikke nektet klageren å bruke egne bilder.

 

Når det gjelder dubletter av interiørbilder, skyldes dette et teknisk problem i dataoverføringen ved oppdatering av annonsen. Meglerforetakets systemansvarlig ordnet imidlertid opp innen kort tid.

 

Når det gjelder videoen som klageren ønsket å legge til i Finn-annonsen, vises det til Finn.no sine annonseregler for eiendom som sier at det ikke er tillatt med «annet annonsebudskap enn en beskrivelse av det unike objektet som selges/tilbys».

 

Megleren har prøvd så godt han kan å imøtekomme klagerens ønsker, men kan selvsagt ikke endre på rene faktaopplysninger om eiendommen.

 

Visninger og kontakt med interessenter

Meglerforetaket har siden lansering annonsert to påmeldingsvisninger i henholdsvis september og november. Den første visningen hadde én påmelding, mens den andre ikke hadde noen. I tiden mellom de annonserte visninger var det selvsagt mulig å melde interesse for de som ønsket det, enten ved å klikke på «visningspåmelding» eller ved å kontakte megleren direkte.

 

Klageren har kommet med en kommentar til at hun måtte forlate huset under visningen. Det er imidlertid helt vanlig og oftest anbefalt at selgeren ikke er til stede under visning. Megleren oppfattet aldri at klageren var imot dette.

 

Klageren har videre kommentert at megleren ikke ville kontakte interessentene som hadde lastet ned salgsoppgaven. Grunnet personvernhensyn må interessenter som laster ned salgsoppgaven samtykke i å bli registrert i meglerforetakets system for at megleren skal vite hvem de er. Megleren har altså ingen informasjon om hvem de som ikke har gitt samtykke er, og da er det følgelig umulig å kontakte dem. Den ene interessenten ønsket ikke å inngi bud før en eventuell budrunde.

 

Lav interesse. Reduksjon av prisantydning

Meglerforetaket forstår klagerens frustrasjon over få henvendelser og interessenter. Markedet i det aktuelle området var generelt godt høsten 2022, og siden lansering av klagerens bolig, har meglerforetaket omsatt 56 boliger, der megleren omsatte 27 av disse. Det kan likevel nevnes at postnummeret til klageren har hatt en gjennomsnittlig omløpshastighet på 95 dager, mens det for kommunen generelt har vært 80 dager.

 

Det at boligen ikke har vært så lettsolgt som klagerens bank ga utrykk for, er ikke noe megleren kan gjøre noe med. Både nettannonser og display-annonsering på nett har gitt svært god respons. Dette indikerer at markedsføringen har fungert meget godt. Det at faktisk interesse likevel uteblir, er heller en indikasjon på at boligen har hatt et høyere prisforlangende enn markedet har vært villig til å betale.

 

Klageren skriver at det var hun som tok initiativ til prisreduksjon. Dette er i og for seg riktig. Som følge av at det var god respons på markedsføringen, men likevel svært lav interesse for visning, gjorde megleren klageren oppmerksom på at det trolig var en sammenheng mellom dette og prisforlangende. Klageren har imidlertid vært tydelig på at hun ikke har mulighet for å selge boligen under prisforlangende, og megleren har derfor ikke diskutert dette videre. Da klageren likevel valgte å foreta en prisreduksjon, var det meglerens forslag å kombinere dette med løfting av Finn-annonsen, ny kampanje på sosiale medier, nettaviser og nettsider, samt annonsere en ny påmeldingsvisning.

 

Boligselgerforsikring – Tilstandsrapport

Klagerens kommentar om at megleren har hevdet at det er lovbestemt å ha med tilstandsrapporten er ikke helt korrekt. Det megleren faktisk har opplyst er at dersom klageren ønsket boligselgerforsikring, er det et vilkår fra forsikringsselskapet at det foreligger en tilstandsrapport som tilfredsstiller den nye forskriften. Tilstandsrapporten må da selvfølgelig ligge ved i salgsoppgaven.

 

Når det gjelder innholdet i tilstandsrapporten følger det Forbrukertilsynets retningslinjer en anbefaling om at avvik avdekket i tilstandsrapporten med tilstandsgrad 2 eller 3 presenteres under avsnittet om boligens byggemåte. Meglerforetaket har valgt å følge denne anbefalingen.

 

Negativ omtale av et konkurrerende meglerforetak

Det stemmer at megleren kommenterte at det andre foretaket hadde fine annonser, men det stemmer ikke at megleren frarådet klageren å bruke det andre foretaket. Det eneste megleren ønsket å gjøre klageren oppmerksom på, var at dette foretaket holdt til i en annen by og aldri hadde solgt boliger på Søre Sunnmøre. Megleren har ikke påstått at det andre foretaket aldri har solgt hus.

 

Forhold som gjelder takstmann og fotograf

En del av klagen gjelder henholdsvis takstmann og fotograf. Dette er eksterne leverandører utenfor meglerforetaket. Takstmann ble engasjert av klageren selv i forkant av meglerens kontakt med klageren, og har gjort sine vurderinger. Megleren kan uansett ikke se at takstmannen har formulert seg på en unormal måte. Avvikene takstmannen har bemerket er av mindre betydning, men likevel viktige å få frem. Videre kan megleren ikke lastes for at klageren var misfornøyd med fotografen. Til tross for at megleren tilbød seg å be fotografen ta nye bilder, ønsket klageren heller å ta nye bilder selv.

 

Når det gjelder kostnader til fotograf er det riktig at disse fremgikk av kostnadsoverslaget. Årsaken til dette er at meglere er pliktige å opplyse om kostnader som faller utenfor meglerforetaket, selv om disse blir fakturert kunden direkte. Det ble dog ikke angitt pris for takstmann i kostnadsoverslaget, ettersom klageren allerede hadde innhentet tilstandsrapport.

 

Megleren har utført oppdraget på en grundig måte, og i henhold til god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Opplysninger og bilder i salgsoppgave og Finn-annonse

Nemnda er enig i at det var uheldig at det ble liggende dubletter av interiørbilder i den digitale salgsoppgaven. Da meglerforetakets systemansvarlig rettet dette innen kort tid anser nemnda at det er innenfor det som må aksepteres.

 

Når det gjelder den registrerte opplysningen fra matrikkelen om «mistanke om påvirkning» under punktet «grunnforurensning», følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal:

 

«… sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få om som kan få betydning for avtalen.»

 

Etter nemndas syn er dette en opplysning som omfattes av ovennevnte bestemmelse. Megleren har således behandlet dette korrekt, ved å gi informasjon til klageren om at opplysningen enten må slettes fra matrikkelen eller at den må opplyses om til interessenter.

 

Når det gjelder opplysninger og billedbruk i salgsoppgave og Finn-annonse, står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.

 

Visninger og kontakt med interessenter

Nemnda kan ikke ta stilling til om det her var riktig eller galt å anbefale at selger ikke var til stede på visning, men på generelt grunnlag kan nemnda opplyse om at det nok er mest vanlig at selger ikke er til stede på visninger. En megler må ha samtykke fra interessenter før de gir opplysninger om navn og eventuelt kontaktdata til selger. Slik nemnda har forstått saken var det ikke gitt et slikt samtykke til megleren og følgelig kunne ikke navnet på interessenten opplyses til selger.

 

Lav interesse. Reduksjon av prisantydning

Det er markedet som bestemmer interessen for en eiendom. Hvordan meglerens og klagerens diskusjon rundt prisantydning har vært kan ikke nemnda ta stilling til.

 

Boligselgerforsikring – Tilstandsrapport

Det er korrekt som meglerforetaket skriver at dersom klageren ønsket boligselgerforsikring, er det et vilkår fra forsikringsselskapet at det foreligger en tilstandsrapport som tilfredsstiller takstforskriften, og at rapporten må være et vedlegg til salgsoppgaven.

 

Det følger av Forbrukertilsynets retningslinjer for markedsføring av bolig punkt 3.3.10 at:

 

«Eventuelle feil eller avvik som blir avdekket av tilstandsrapporten, særlig dersom forholdet er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, vil være vesentlig informasjon som må fremgå tydelig i markedsføringen.

 

…

 

Dersom salgsoppgaven ikke samler all informasjon om boligens standard på ett sted, bør forhold med tilstandsgrad 2 og 3 fremkomme under beskrivelsen av den aktuelle delen av boligen.»

 

Hvorvidt klageren ønsket boligselgerforsikring eller ikke, er ikke opplyst fra klagerens side. Klageren skriver at resten av skjemaet ikke kom opp før hun trykket «ja» til slik forsikring. Megleren skriver at klageren ønsket å tegne boligselgerforsikring. Nemnda kan således ikke ta stilling til dette.

 

Forhold som gjelder takstmann og fotograf

Når det gjelder fotografen og takstmannen, er dette forhold mellom oppdragsgiver og henholdsvis fotografen og takstmannen. Dette gjelder selv om oppdragene kommer etter en bestilling fra megler.

 

I denne saken er det opplyst at takstmannen ble engasjert av klageren selv i forkant av meglerens kontakt med klageren. Det forhold at fotografen ikke rettet oppmerksomheten mot utsikten, kan ikke megleren ha noe ansvar for.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.