Klage nr:
33/08

Avgjort:
11.06.2008

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS, Alta
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en enebolig gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt er undertegnet 18./25. mai 2007 med overtakelse 20. juni 2007. Det er i salgsoppgaven opplyst at boligarealet er 139 m2, mens bruksarealet er 172 m2. Det har senere vist seg at arealopplysningene er feil.

Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne vil fremme et krav mot megler på grunn av arealsvikt. Det er tidligere fremmet krav direkte til innklagede, men kravet ble avvist. I avslaget har innklagede vist til at det kun er benyttet feil benevning, men dette synes klagerne er en dårlig bortforklaring. For innklagede er dette nok «bare» feil bruk av benevnelser, men for klagerne har det konsekvenser. Innklagede kan ikke ha kvalitetskontrollert oppgavene før de var sendt ut, ettersom det står tydelig i salgsoppgaven at BRA er 172 m2.

Klagerne gjør oppmerksom på at de også har reklamert på andre forhold ved boligen overfor selgerne/eierskifteforsikringen og vil ta ut stevning mot disse. Arealavviket er ikke tatt med i stevningen.

I ettertid er BRA målt til 155 m2. Oppgitt areal er 17 m2 for høyt. Klagerne hevder dette gir en erstatningssum på kr 319 000 (11% av kjøpesummen). I salgsoppgaven er boligarealet oppgitt til 139 m2, og heller ikke dette arealet viser seg å være korrekt, men denne feilen kan ikke innklagede lastes for da han kun har oppgitt det som sto i taksten. Det oppgitte boligarealet var likevel med på å bygge opp under klagernes forståelse for at bruksarealet i boligen var 172 m2 da de vurderte boligen før kjøpet.

Innklagede anfører:

Ved en feilregistrering av areal i en rubrikk i programvaren for salgsverktøy, har salgsoppgaven kommet ut med bruksareal i stedet for bruttoareal.

De første avisannonsene hadde kun oppgitt boligareal (BOA). Dette fordi annonsen ikke har BRA som et element i malsystemet og derfor ikke kommer som tekst i annonsen. Forsiden på salgsoppgaven har heller ikke dette som et flettefelt og derfor vises kun BOA på forsiden. Da det ble oppdaget at kun BOS lå ute i annonsen, ble også BTA lagt inn i salgsverktøyet, noe som også ble overført nettet.

Det innklagede ikke tenkte på var at BRA fortsatt lå inne i salgsoppgaven, en salgsoppgave som ligger som vedlegg på nettet og som ble produsert i starten av salget. Innklagede ble heller ikke oppmerksom på dette før klagerne var inne hos ham i august. Det var også på dette tidspunktet – 3. august 2007 – klagerne var hos innklagede for å få definisjon av bruksarealet.

Klagerne ble kjent med annonsen via nett, da de var i Thailand på kjøpstidspunktet og kjøpte kun ved informasjon på nettet. Finn.no har på nettet oppgitt bruttoareal, mens salgsoppgaven som ligger som vedlegg på nettet, har oppgitt BRA 172 m2 tilsvarende BTA i taksten. Taksten ligger også som vedlegg, og den har oppgitt kun BOA 139 m2 og BTA 172 m2. Salgsoppgaven sier videre at denne ikke er komplett uten alle vedlegg, også takst. Dette var klagerne veldig påpasselig med å presisere overfor innklagede vedrørende andre vedlegg de i første omgang ikke hadde tilgang på i Thailand.

Innklagede nevner at denne kjøperen tidligere har bygd leiligheter som er solgt videre via megler. Han burde som «proff» stille spørsmål om hvorfor BTA i takst var lik BRA i salgsoppgaven dersom han hadde en oppfatning på kjøpstidspunktet at dette var forskjellige begrep.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede bagatelliserer feilen i oppgitt areal og sier at han endret den før klagerne kjøpte boligen. Han unnlot likevel å orientere klagerne om feilen før de skrev under kjøpekontrakten. Det var i alle annonser kun oppgitt BTA 178 m2. Boligarealet var aldri oppgitt i annonsen. Det ble heller aldri gjort endringer iannonseringen. Boligen ble markedsført med et bruksareal på 172 m2, bruttoareal 178 m2 og boligareal 139 m2. Selv om det i ettertid viser seg at alle disse arealene er feil, var klagerne i den tro at de kjøpte en bolig på 172 m2 bruksareal.

Klagerne har aldri benektet at de hadde tilgang til taksten før kjøpet, men for at de skulle fått en mistanke om feil i arealene måtte de som kjøpere drevet med krysskontroll av salgsdokumentene. Det er vel heller meglerens oppgave å kontrollere at de oppgitte arealer er korrekte, særlig når han visste at det hadde vært feil i systemene. Årsaken til at klagerne var innom innklagede for å få definisjonen på bruksarealet var at han hadde mistanke om at boligen ikke hadde det bruksarealet som var oppgitt i salgsoppgaven.

Innklagede gir inntrykk av at boligen kun var annonsert på finn.no. Han unngår å nevne at den også var annonsert på tinde.no, på innklagedes egne hjemmesider og i lokalavisen som klagerne også fikk i Thailand. Hans informasjon om at riktig informasjon om arealer lå på finn.no, hadde derfor ingen verdi i klagernes vurdering før kjøpet. Boligen ble kjøpt usett fra Thailand, ettersom klagerne ikke hadde anledning til å reise hjem før kjøpet, noe innklagede var klar over. Dette burde ytterligere styrket innklagedes opplysningsplikt.

Innklagede forsøker å fremstille klagerne som profesjonelle kjøpere. Det innklagede her tenker på er nok oppføring av et hus med tre leiligheter i 1994. Den ene av klagerne fikk i 1994 tildelt en kommunal boligtomt for en enebolig. Han forsøkte å komme i gang med bygging av en enebolig til seg selv, men fikk ikke finansiering til dette. For at han ikke skulle miste den kommunale tomten, foreslo entreprenøren at klageren kunne bygge en bolig med tre leiligheter for så å beholde den ene selv og selge de andre to. Klageren synes innklagede trekker det vel langt å karakterisere ham som proff innen bygg/eiendom på grunn av denne engangshendelsen for 14 år siden hvor klageren kun var involvert i prosjektet med sin underskrift. Utover dette har ingen av klagerne verken utdannelse eller praksis innen bygg/eiendom.

Etter overtakelse av boligen har klagerne oppdaget at ingen av de oppgitte arealer var riktige, selv etter at innklagede har gjennomgått saken har han tilsynelatende fortsatt ikke kontroll på hva som er oppgitt av arealer i annonseringen. Det tyder på at innklagede enten bevisst har fremstilt boligen med feil areal, eller så har hatt kaos i sine systemer som angår arealene. Uansett er det klagerne som kjøpere som er skadelidende og innklagede som har gjort feil er erstatningspliktig.

I innklagedes tilsvar har han lagt med en annonse fra finn.no dater 6. august 2007, altså etter kjøp og overtakelse. I svaret sitt sier han: «Da det ble oppdaget at kun BOA lå ute i annonsen ble også BTA lagt inn i salgsverktøyet noe som også ble overført nettet.» Informasjonen på slike nettsider er dynamisk og kan endres. Det er ikke stilt krav fra Datatilsynet om loggføring av endringer som i ettertid kan spores. I telefonsamtale med finn.no og tinde.no har de heller ikke i sine interne systemer mulighet til å spore slike endringer. Det vil si at informasjonen som ligger i utskriften fra finn.no datert 06.08.07, ikke har den samme informasjonen som lå der da salget startet rundt 20.03.07.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Utskrift fra finn.no viser at siste endring var 15. mai 2007, dvs. dagen etter at budet ble akseptert dvs. med endring til solgt objekt.

Når det gjelder kjøper, var det kun navnet på den ene av klagerne på budskjemaet og opprinnelig kjøpekontrakt kun signert av ham. I ettertid men før overtakelse ønsket han at også kona skulle stå som formell medeier.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagede har ikke lagt ved noen kommentarer til tinde.no, men det er vel sannsynlig at den ogsåfulgte annonseringen i avisene. Boligen ble lagt ut for salg rundt 20. mars 2007, det kan derfor ha skjedd mange endringer før «solgt»-endringen kom den 15. mai 2007, men endringene kan likevel ha kommet etter at klagerne hadde hentet informasjonen.

Klagerne benyttet i hovedsak tinde i sitt boligsøk. Ettersom klagerne husker, sto det også BTA (?) på 178 m2 der.

Angående endring av kjøpekontrakten anfører klagerne at de er gift og begge eiere, endringen avkjøpekontrakten før overtakelse var derfor kun en formalitet. Begge er låntakere på boliggjelden.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder krav om erstatning som en følge av sammenblanding av arealbegreper, idet det i salgsoppgaven er opplyst at bruksareal er 172 m2 istedenfor bruttoareal 172 m2.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Det fremgår av vedlagte annonse fra finn.no, at boligarealet er 139 m2 og bruttoareal 172m2. Kravet i bransjenormen da salget fant sted var at BOA (boligareal) skal oppgis hvis areal angis i markedsføringen. I salgsoppgaven og på internett har innklagede markedsført eiendommen med 172m2 BRA, mens fra taksten fremgår det at eiendommen er 172m2 brutto.

Det er kritikkverdig av innklagede ikke å bruke riktig arealangivelse og rette opp arealangivelsen når feilen oppdages. Når BOA er riktig angitt, som i denne saken, kan imidlertid ikke klagernes krav føre frem.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke kontrollere at gjengivelsen av areal var korrekt på markedsføringsmateriellet.

Oslo, den 11. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant