RFE-2022-264
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler A AS
Saken gjelder: Salg med fremtidsfullmakt. Forsinket oppgjør. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 3. mai 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på å selge leiligheten til klagerens mor med fremtidsfullmakt. Leiligheten ble solgt og overtakelsen var 22. juli 2022. Før oppgjøret kunne utbetales til klageren måtte fremtidsfullmakten godkjennes samt signeres av statsforvalteren. Klageren fikk dermed utbetalt salgssummen 7. september 2022. I tillegg til salgssummen, fikk klageren utbetalt ordinær rentesats for perioden pengene stod på meglerforetakets klientkonto (22. juli til 6. september 2022). Klageren mener imidlertid å ha rett på åtte prosent forsinkelsesrente. Spørsmålet er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Klageren krever at vederlaget settes ned på grunnlag av de rentene klageren har rett på.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren var i kontakt med megleren for første gang 25. april 2022, opplyste hun om at hun vurderte å selge morens leilighet med fremtidsfullmakt. Etter at klageren bestemte seg for å selge, uttrykte megleren at salget ikke kunne gjennomføres uten at klageren leverte inn en fremtidsfullmakt. Den 18. mai 2022 dro dermed klageren til meglerforetakets kontor for å levere fremtidsfullmakten. Klageren leverte også legeerklæring, selv om ikke megleren etterspurte dette.
Klageren dro også til meglerforetakets kontor 21. juli 2022 for å levere nøklene, og hun møtte ikke megleren.
Kjøperen overtok leiligheten 22. juli 2022, og pengene kom inn på meglerforetakets klientkonto samme dag. I tillegg ble fremtidsfullmakten sendt pr. post til statsforvalteren. Siden oversendelsen til statsforvalteren tok ti dager og returen tok to dager, stiller klageren spørsmål ved om brevet ikke ble sendt med en gang. Etter å ha mottatt fremtidsfullmakten i retur 25. august 2022, ble papirene sendt til Kartverket. Den 2. september 2022 ble imidlertid klageren informert om at Kartverket ikke hadde mottatt tilstrekkelig dokumentasjon fra megleren. Siden de hadde forsøkt å kontakte megleren uten hell, ble papirene sendt i retur.
I påvente av utbetaling av salgssummen, har klageren måtte purret på megleren. Megler tok ikke kontakt med klageren uten at hun purret på ham. Klageren tok derfor selv kontakt med både statsforvaltereren og Kartverket. Klageren fikk først pengene på konto 7. september 2022. Hun stiller spørsmål ved om det virkelig skal ta syv uker fra overtakelse til utbetaling.
En megler bør som fagmann vite hvordan salg med fremtidsfullmakt virker. Dersom han mente at det manglet dokumenter eller underskrifter, burde han kontaktet klageren.
Fra 22. juli til 31. juli 2022 fikk klageren 0,45 prosent i forsinkelsesrente, og fra 1. august til 6. september 2022 fikk hun 0,85 prosent. Etter å ha vært i kontakt med Forbrukerrådet som sendte klageren et utregningsskjema, viste det seg imidlertid at klageren har rett på åtte prosent forsinkelsesrente. Megleren mente at klageren ikke hadde rett på mer fordi pengene hadde stått på meglerforetakets klientkonto.
Klageren krever at meglerens vederlag settes ned.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 27. juli 2022 kom klageren til meglerforetakets kontor for å levere legeerklæring og fremtidsfullmakt. Siden fremtidsfullmakten ikke var signert (stadfestet) av statsforvalteren, ble dokumentene videresendt til statsforvalteren for godkjenning 22. juli 2022. Megleren fikk imidlertid beskjed om at saken ikke ville bli behandlet i juli på grunn av ferieavvikling hos statsforvalteren. Megleren tok derfor ikke kontakt med statsforvalteren før august 2022. Den 18. august 2022 fikk han bekreftet at søknaden var registret hos statsforvalteren 1. august 2022, samt at den ville bli behandlet innen kort tid.
Megleren har under hele prosessen informert klageren om status samt bakgrunnen for at prosessen tok tid. I tillegg har megleren og oppgjørsansvarlig ved flere anledninger forsøkt å forklare situasjonen. De har imidlertid ikke klart å nå inn til klageren som etter hvert ble oppfattet som mindre vennlig innstilt, samt usaklig.
Meglerforetaket beklager at klageren opplever dette som en situasjon hvor megleren ikke har utført sine oppgaver riktig. Etter meglerforetakets skjønn har megleren opptrådt helt korrekt, og han har forsøkt å ivareta partene etter beste evne. Meglerforetaket har ikke mulighet til å påvirke statsforvalterens lange behandlingstid.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Oppdragsavtalen er datert 3. mai 2022. Nemnda legger til grunn at megleren var informert om at salget skulle skje i henhold til morens fremtidsfullmakt. I en slik situasjon skulle megleren med en gang kontrollert om fremtidsfullmakten omfattet salg av eiendom, og om den var stadfestet av statsforvalteren. Den var på salgstidspunktet ikke stadfestet av statsforvalteren. Nemnda legger til grunn at megleren ikke kontrollerte om fremtidsfullmakten var stadfestet før i juli, noe som forsinket hele prosessen.
Tinglysingsmyndigheten krever at fremtidsfullmakter er stadfestet av statsforvalteren før fullmektigen kan disponere på vegne av fullmaktsgiveren. Det er fullmektigen selv som må vurdere om fullmaktsgiveren er kommet i en tilstand som gjør at fremtidsfullmakten er trådt i kraft. Han eller hun må da be statsforvalteren stadfeste at fullmakten er i kraft, jf. vergemålsloven § 84. Forutsatt at fremtidsfullmakten gir fullmektigen rett til å disponere over fullmaktsgiverens faste eiendom, skal statsforvalteren sørge for at stadfestingsattesten blir tinglyst i grunnboken, jf. forskrift til vergemålsloven § 30 andre ledd. Fullmektigen vil deretter være legitimert til å representere fullmaktsgiveren i de disposisjoner som følger av fremtidsfullmakten.
Dette innebærer at megleren allerede ved inngåelsen av oppdraget må kontrollere om fremtidsfullmakten er stadfestet av statsforvalteren. Dersom den ikke er det, må denne prosessen igangsettes omgående. Hvis statsforvalteren ikke stadfester fullmakten, kan salget ikke gjennomføres. Det er derfor av sentral betydning for gjennomføring av megleroppdraget at disse formelle tingene blir prioritert tidlig og før eiendommen markedsføres for salg.
Megler har ved sin håndtering av dette oppdraget handlet i strid god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget når det gjelder prosessen rundt stadfestelse av fremtidsfullmakten, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt på vegne av oppdragsgiver. Vederlaget og poster i oppgjørsoppstillingen som inneholder vederlagselementer, utgjør rundt 60 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig kan nedsettes med 20 000 kroner. Avgjørende for nemnda er at meglers håndtering av fremtidsfullmakten i forbindelse med dette oppdraget er kritikkverdig.
Når det gjelder spørsmålet om klageren også har krav på forsinkelsesrenter av innestående på meglers klientkonto med fradrag av de renter klageren er godskrevet, finner nemnda at dette ikke kan føre frem. En forutsetning for å kreve forsinkelsesrenter, er at klageren har sendt såkalt påkrav til megleren. Det er ikke dokumentert at det er sendt påkrav 30 dager før klageren fikk pengene på konto.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Eiendomsmegleren til Eiendomsmegler A AS har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende håndteringen av fremtidsfullmakten. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 20 000 – tyvetusen – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.