Klage nr:
51-2/08

Avgjort:
28.10.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Acanthus Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Reklamasjonsnemnda har valgt å gjenoppta sak 2008051 fordi det er oppdaget feil i vedtaket. Partenes anførsler er utdypet og nemndas bemerkninger er endret. Noen rene korrekturfeil er rettet. For øvrig opprettholdes konklusjonen i vedtaket.

Klageren solgte leilighet gjennom innklagede. Kjøpekontrakten er datert 30. juni 2006. På salgstidspunktet var seksjonen som ble solgt, regulert til «næring» og klageren hadde satt i gang arbeidet med å få reguleringen endret. Kjøpekontrakten inneholdt en klausul vedrørende dette forholdet. Kjøpet ble hevet i 2008. Klagen gjelder innklagedes opptreden underveis i prosessen.

Klageren er representert ved advokat i saken. Klageren og hans advokat er hovedsakelig betegnet som «klageren» i fremstillingen.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ved årsskiftet 1999/2000 kjøpte klageren en leilighet som han benyttet som sin privatbolig fram til våren 2006. Innklagede fikk den 18. april 2006 i oppdrag å selge eiendommen.

Overdragelsen våren 2006:

Ifølge klageren var det et tema i dialogen med innklagede at grunnboksbladet anga at seksjonens formål var «næring». Klageren hadde på dette tidspunktet engasjert en fagperson for å gjennomføre prosessen med bruks-/ formålsendring til «bolig». Søknaden var ikke sendt til plan- og bygningsetaten, og utfallet av prosessen fremsto som åpent. Dette ble innklagede gjort kjent med tidlig i prosessen. På denne bakgrunn var klageren i tvil om han burde selge leiligheten på dette tidspunktet, men innklagede rådet klageren til å legge ut boligen for salg.

I salgsoppgaven sto det under «Diverse» at

«Deler av leiligheten er næring, dette er under omgjøring. Selger på koster denne bruksendringen.»

Prisantydningen ble satt til 3 190 000 kroner, noe som var klart lavere enn markedsverdien ifølge takstmannen på 3500 000 kroner. Fellesutgiftene var feilaktig oppgitt og det var henvist til feil takst. Klageren aksepterte et bud på markedsverdien.

Kjøpekontrakten ble signert 30. juni 2006. I kjøpekontrakten § 14 står det:

«Deler av leiligheten er seksjonert som næring- under omgjøring- selger påkoster denne bruksendringen. Selger tar forbehold om at dette blir godkjent.»

Kontraktsmøtet forløp normalt, med en annen saksbehandler hos innklagedes foretak. Kort tid etter dette fikk klageren opplyst at han ikke ville få utbetalt kjøpesummen før prosessen med bruksendring/ formålsendring var sluttført. Klageren protesterte på dette og sa han ikke ville gi kjøperne tilgang til leiligheten hvis han ikke fikk overført kjøpesummen. Klageren fremholder at han ble informert om tilbakeholdelsen etter at kontrakten ble signert. Til dette repliserte innklagede at klageren ville bli saksøkt av både kjøper og innklagede. Klageren ga kjøperne rett til å bruke leiligheten.

Sikringsobligasjon pålydende 3 500 000 kroner med rådighetssperre ble utstedt 6. juli 2006 og dagbokført dagen etter. Skjøte ble utstedt av klageren 6. juli 2006 og levert til innklagede samme dag.

Kjøperne disponerte leiligheten fra 25. juli 2006 til 15. januar 2008 uten at klageren fikk overført noe av kjøpesummen. Kjøpekontraktens § 11 om overtakelsesdato ble endret ved muntlig avtale mellom partene.

På overtakelsesforretningen reagerte kjøperne på at klageren hadde fjernet en rammemadrass som var en del av en fast hemsløsning. Klageren ble overrasket over dette, da han hadde sagt til innklagede at han var villig til å la madrassen og kjøleskapet følge leiligheten hvis de fant en sum de kunne enes om. Innklagede hadde sagt at kjøperne ikke var interessert i dette. Saken ble løst ved at innklagede kjøpte nyrammemadrass.

I august forsøkte klageren, ved advokat, å komme til enighet med innklagede uten at det førte til noen løsning. Klageren varslet at han ville komme tilbake til saken når overdragelsen ble endelig avsluttet.

Etter hvert ble det klart at det ville ta tid å få gjennomført bruks- /formålsendringen. Dette hadde sammenheng med særlig lang saksbehandlingstid i kommunen (noe som var kjent via presseoppslag) og at det tok tid å få nødvendig samtykke fra sameiet.

Det oppsto tvist med hensyn til forståelsen av kontraktens § 14. Partene var dog enige om at klausulen ikke var entydig med hensyn til

– hvem som var berettiget til å påberope seg forbeholdet om bruksendringen

– klausulen anga ingen tidsfrist for når formåls-/bruksendringen skulle være på plass

– hva konsekvensen skulle være av at formåls-/bruksendringen ikke kunne bringes i orden innen den tid som måtte anses avtalt /anses rimelig

I juni 2007 kontaktet kjøperne advokat og varslet heving med krav om erstatning. Dette ble løst ved minnelighet i januar 2008.

Omgjøringen:

Kjøpernes advokat sendte mail til innklagede i desember 2007 og ba om

– at kjøperne ble holdt utenfor eventuell uenighet mht innklagedes vederlagskrav

– bekreftelse på at innestående beløp skulle utbetales kjøperne i sin helhet

– få opplyst renter på klientkontoen pr. 15. januar 2008, som var tilsiktet skjæringstidspunkt

Innklagede svarte at utbetalingen ikke ville finne sted med mindre

«… Selger sender oss skriftlig at han på forhånd godtgjør oss for vårt tilgodehavende, og ser seg ferdig med saken».

Klager og kjøperne inngikk avtale om reversering av 2006-overdragelsen. I avtalen gjengitt nedenfor er kjøperne betegnet som AA og klageren som selger omtalt som NN. Av avtalen fremgikk det blant annet følgende:

» 2. Leiligheten.

Ved sin underskrift på denne avtale tilbakefører AA Leiligheten til NN, jfr. pkt. 4 nedenfor.

3. Økonomisk oppgjør.

3.1. Grunnlaget for det økonomiske oppgjøret mellom AA og NN i henhold til denne avtale, er kjøpesummen kr. 3.500.000,- med påløpne renter.

Parallelt med innbetaling av kjøpesummen på kr. 3.500.000,- overførte AA til megler kr. 94.353,- til dekning av dokumentavgift og diverse gebyrer og utlegg. Disponeringen av de nevnte kr. 94.353,- med påløpte renter er et forhold kun mellom NN og megler. Dette er likevel ikke til hinder for at NNs og AAs respektive krav mot megler fremsettes i en felles instruks til megler, jfr. pkt. 3.3. og 4.3. nedenfor.

3.2. NN godskriver AA kjøpesummen i hht. Kontrakten stor kr. 3.500.000,- med tillegg av kr. 157.122,-, i alt kr. 3.657.122,-.

3.3. De i pkt. 3.2. nevnte kr. 3.657.122,- forutsettes overført direkte fra megler til AA på basis av en felles utbetalingsinstruks fra AA og NN til megler, jfr.pkt.4.3 nedenfor.

I samme instruks pålegges megler å overføre

til AA den udisponerte del av nevnte kr. 94.353,- med tillegg av renter av samme frem til oppgjørsdato,

til NN differansen mellom på den ene side kr. 3.500.000,- med tillegg av renter av samme frem til oppgjørsdato, og på den annen side kr. 3.657.122,-.

3.4. I den grad megler mener å ha krav mot NN og tilbakeholder beløp til dekning av slike angivelige krav med den følgeat nevnte beløp på kr. 157.122,- ikke utbetales fullt ut, overfører NN senest 14 dager etter overtagelsen differansen begrenset oppad til kr. 157.122,- direkte til AA. Etter slik eventuell direkte utbetaling fra NN til AA, overtar NN det korresponderende krav mot megler.»

Kjøperne og klageren utformet en felles betalingsinstruks til innklagede om midlene på klientkonto, samt krav om at sikringsobligasjonen deretter ble slettet. Brevet var datert 15. januar 2008. I instruksen er XX kjøperens (AA) advokat, og YY er selgerens (NN) advokat. I punkt 2 til 4 i betalingsinstruksen krevde partene som følger:

«at megler utbetaler innestående på klientkonto i oppdrag nr. (…) etter følgende fordeling:

Til XX klientkonto nr. (…) i OO bank:.

a) Kjøpesum stor kr. 3500000,-.

b) Kr. 157122,-.

c) Innbetalt beløp til dekning av dokumentavgift (kr.87.500,-), eierskiftegebyr (kr.3 125,-), tinglysingsgebyr skjøte (kr. 1.548,-) og tinglysingsgebyr pantobligasjon (kr. 2.180,-) med tillegg av renter av samme nevnte beløp. I den grad de nevnte beløpsposter er benyttet i henhold til sine respektive formål, kommer slike beløp til fradrag fra det beløp megler skal utbetale under dette pkt. Megler skal i tilfelle fremlegge dokumentasjon på disponeringen av de aktuelle beløp.

Til YY klientkonto nr. (…) i SS bank: Overskytende beløp på meglers klientkonto etter iakttagelsen av pkt. 2 I a-c.

Partene krever at megler uten opphold foretar utbetaling, og at kvittering for overførsel sendes partene ved deres respektive advokater.

3. Skjøte

Partene krever at megler uten opphold sender skjøtet nevnt i pkt. 1 til advokat YY (…).

4. Sikkerhetsobligasjonen

Partene krever at megler uten opphold sletter sikkerhetsobligasjonen pål. kr. 3.500.000,- tgl. 07.07.2006 (…)»

Innklagede ville etterkomme instruksen med unntak for «tilbakeholdelse» av innklagedes godtgjørelse på 104675 kroner. Det ble også opplyst at sikringsobligasjonen ikke ville bli slettet før innklagede «har fått dekning» fra klageren på sitt tilgodehavende. Avslutningsvis imøteså innklagede «snarest betaling» av sitt tilgodehavende. Ifølge klagerens advokat lå det implisitt i brevet at innklagede hadde frafalt kravet om skriftlig erklæring fra klageren om at han ikke skulle forfølge saken mot innklagede.

Klagerens advokat ba om å få oppgjørsoppstilling på vegne av klageren. Klageren mottok en enkel oversikt over transaksjonene. Da klagerens advokat ba om komplett oversikt over datoer, formål, beløp, hvem som var belastet, hvem som var godskrevet over samtlige bevegelser fra «dag 1», sa innklagede at dette var taushetsbelagte opplysninger som han eventuelt måtte få av kjøpernes advokat.

Klageren ba om å få oppgjørsoppstillingen etter at transaksjonene innklagede aksepterte å utføre var gjennomført. Etter klagerens oppfatning vegret innklagede seg mot å avgi en samlet oppgjørsoppstilling. Etter at partene mottok oppgjørsoppstillingen, sendte partene en felleserklæring til innklagede om at

– oppgjøret var mellom dem var sluttført

– kjøperne ikke hadde krav mot innklagede

– den videre disponeringen av midlene på klientkonto var et forhold mellom klageren og innklagede

Det ble også krevd at sikringsobligasjonen ble slettet. Innklagede skrev i brev datert22. februar 2008 at han anså midlene på klientkonto som frigitt til klageren, med den virkning at beløpet skulle overføres innklagedes konto til motregning av deres krav på tilgodehavende etter oppdragsavtalen. Sikringsobligasjonen ble etter dette sendt til tinglysing.

Klageren konkretiserer følgende

Klageren mener innklagede har brutt sin omsorgs- og rådgivningsplikt og handlet i strid med NEF’s etiske regler, jf. hhv eiendomsmeglingsloven § 3-1 og NEF’s etiske regler § 6, ved å råde klageren til å selge før formålsendringen var godkjent og ved å bagatellisere gjennomføringen av denne.

Klageren mener innklagede har brutt sin undersøkelsesplikt ved ikke å undersøke en mulig økning i fellesutgiftene, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-7 jf. § 3-1 og NEF’s etiske regler § 6. Klageren ga innklagede beskjed om at det ble holdt årsmøte i oppdragstiden og at det forelå forslag om økning i husleien. Husleien ble økt fra 2512 kroner til 3140 kroner med virkning fra og med juli 2006. Innklagede burde tatt forbehold om felleskostnadsøkning og angitt korrekt beløp i senere utgave.

Klageren mener at innklagede har ansvar for at det hefter mangler ved kjøpekontraktens § 14, jf. de påpekte forhold i fremstillingen om manglende tidsfrist og konsekvenser. I tillegg er begrepet «deler av leiligheten» innholdsmessig dels misvisende. Utformingen bygger på klagerens egenerklæring, men innklagede burde sett at dette gjaldt hele seksjonen etter grunnbokens angivelse. Dette forholdet har påført både klageren og kjøperen betydelige kostnader, noe som kunne vært unngått med et forsvarlig faglig innhold, så som frist for gjennomføring og konsekvenser. På denne bakgrunn mener klageren at innklagede har brutt eiendomsmeglingsloven § 3-8 (2).

Innklagede unnlot å avklare forholdet rundt inventaret. Dette må anses som et brudd på den alminnelige opplysnings- og omsorgsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 3-1.

Klageren fikk først opplyst at kjøperne ville holde tilbake deler av kjøpesummen etter signering av kjøpekontrakten. Klageren regnet med å få kjøpesummen når forholdene i kjøpekontraktens § 3 var oppfylt, dvs. at tilfredsstillende sikkerhet var tinglyst, at kjøper hadde overtatt eiendommen og at megler hadde mottatt signert overtakeselsprotokoll. Tinglysingen skjedde 7. juli og overtakelsen skjedde 25. juli 2006 og signert overtakelsesprotokoll forelå samme dato. Formålsendringen var ikke inntatt som en forutsetning for krav på kjøpesummen og klageren mener at dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 3-1, § 3-8 og NEF’s etiske regler § 6.

Tilbakeholdelsen av hele kjøpesummen er et brudd på proporsjonalitetskravet i avhendingslova § 4-15. «Mangelen» må i dette tilfellet «prises», noe som ikke ble gjort.

7. Når det gjelder reverseringen av handelen og det økonomiske oppgjøret, mener klageren at det er oppsiktsvekkende at innklagede setter som betingelse for oppgjør at klageren ikke vil forfølge saken mot han. Klageren hevder dette

«kan fornuftigvis bare tolkes som et utpressingsforsøk: I et forsøk på å unngå å bli trukket til ansvar for et slett utført oppdrag, utnytter megler den nøkkelrolle han har i en situasjon der både kjøper og selger er avhengig av å få satt en snarlig sluttstrek på en lang og ressurskrevende prosess, – som i det vesentlige er forårsaket av megler.»

Klageren mener dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 3-1 (1) og brudd på NEF’s etiske regler § 8 (3).

8. Når det gjelder oppgjørsoppstillingen, fremsto det for klager som påfallende problematisk å gi en korrekt oppgjørsoppstilling. Innklagede ga dels uforståelige mailer, feilaktige beregninger og nektet å gi klagerens advokat opplysninger ved å vise til taushetsplikten. Klageren mener dette reiser tvil om innklagede var à jour med hensyn til månedlige avstemminger slik regelverket krever, og anserforholdet for å være i strid med eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-3 jf. § 3-2 jf. eiendomsmeglingsforskriften (2007) § 3-12 (3) og § 3-13 (1)(2).

Klageren ønsker Reklamasjonsnemndas uttalelse om at

Innklagede ikke har krav på noe godtgjørelse eller dekning av utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-6 (1)

2. Innklagede er ansvarlig for kostnader og tap som følge som innklagedes adferd har påført klager.

Innklagede anfører:

Generelt

Klageren har innredet en næringsseksjon og benyttet denne som bolig uten å omregulere den. Omreguleringen må skje med en aktiv handling fra tiltakshaver og klageren har ikke fullført eller hatt kontinuitet i dette arbeidet. Innklagede mener klageren forsøker å bringe skylden over på innklagede fordi oppgjøret ble tilbakeholdt inntil klagerens ansvar var formelt i orden.

Innklagede presiserer at han ikke står ansvarlig for klagerens leveringsplikt overfor kjøper og hevder at klagerens fremstilling fremstår som en klagesak som burde kommet fra kjøper, dersom forholdene skulle utgjøre en mangel.

Innklagede anser misnøye med tilbakeholdelse av salgssummen til selger før omreguleringen var effektuert, for å være grunnlaget for å fremme klagen. Klageren påberoper seg avhendingsloven § 4-15 om proporsjonalitet som grunnlag. Heving av kjøpet ble resultatet av at klageren ikke evnet til å foreta omreguleringen. Fordi kjøpernes bank ikke aksepterte å fraskrive innklagedes ansvar for at pantet ville bli sikret i en næringsseksjon, hadde ikke innklagede noe annet valg enn å stoppe utbetalingen. Det forhold at omreguleringen ikke ble gjennomført og at handelen ble hevet, mener innklagede viser at deres vurdering var korrekt med henblikk på proporsjonalitet.

Når det gjelder overdragelse og tilbakeholdelse av oppgjør:

Problematikken vedrørende omregulering/ reseksjonering før oppgjør ble et tema på befaringen av seksjonen. Dette kan bekreftes av tidligere styreformann i sameiet, som var eiendomsmegler på dette tidspunktet og bekjent av klageren. Befaringen tok cirka 2,5 timer og bortimot en halv time gikk med på å drøfte temaet. Vedkommende sa også at i hans tid som styreformann stilte sameiet seg positivt til omregulering. Innklagede opplyser at det foreligger et generalforsamlingsreferat hos styret fra 2000, men at dette er mangelfullt da innkallingen var mangelfull og referatet ikke angir antall stemmer for og imot. Det er kun skrevet at omregulering er godkjent.

Klageren informerte innklagede om at omreguleringen ikke skulle by på problemer. Klageren påsto at godkjenningen ikke var noe problem og at han hadde engasjert takstmann for å få til omreguleringen. Oppdraget ble inngått 18. april 2006, bud akseptert 16. juni 2006 og overtakelse satt til 28. juli 2006. Dette styrket innklagedes tro på at omreguleringen skulle være nært forestående selv om innklagede ble gjort oppmerksom på at denne ikke var sendt per 20. april 2006. Klageren kunne fått kjennskap til de problemene som nå foreligger med henblikk på styregodkjenning og dokumentasjonskrav ved kontinuitet med hensyn til omreguleringsarbeidet. Klageren visste at omregulering var en forutsetning og en fremtidig forpliktelse han ville få da leiligheten han ulovlig hadde benyttet til bolig, var regulert til næring.

Innklagede henviser til mail fra klageren til innklagede der det blant annet ble skrevet følgende:

«Det avholdes årsmøte i gården 2. mai, med bl.a. forslag om oppussing av bakgård- penger til denne er på konto(viktig) men også husleieøkning(vet ikke hva forslaget går ut på) Det skal også foretas en reseksjonering og jeg har gitt beskjed om at vår seksjon betaler for mye(vi har tidligere oppgitt for stort bruttoareal) Dette er jo viktig for nye eiere!« (Innklagedesuthevinger).

Etter innklagedes oppfatning kan ikke klageren påberope seg uvitenhet vedrørende viktigheten av omreguleringen, så lenge han i mailen tydelig gir uttrykk for forståelse av viktigheten av reseksjoneringen.

Innklagede bekrefter at klageren spurte innklagede om de skulle avvente salgsarbeidet til etter omregulering. Innklagede ser fremdeles ikke nødvendigheten av å avvente avhending før omregulering, så lenge dette forholdet er opplyst om på forhånd slik at interessenter er klar over situasjonen.

Takstmannen som ga takst på leiligheten, har på telefon sagt til innklagede at han ikke kan skjønne at omreguleringen av det omtalte arealet skulle by på vanskeligheter, i hvert fall ikke overfor myndighetene. Innklagede viser til at leiligheten ikke ligger i et typisk handleområde og at det i prospektet er opplyst at leiligheten er regulert til næring. Innklagede kan ikke se at klageren var uvitende om dette forholdet.

Innklagede synes det er oppsiktsvekkende når klageren forsøker og bebreide innklagede for å ha oppnådd en god pris for leiligheten. Leiligheten lå i 1. og U.etasje og var ikke lettsolgt. Det kom mange på visning, men interessen var likevel laber. Det var kun én interessent og innklagede fremforhandlet en meget god pris, lik takst, basert på at leiligheten ble omregulert til bolig.

Ved overtakelse ble hele kjøpesummen betalt til innklagedes klientkonto. Banken som finansierte seksjonen, aksepterte ikke kun å få sikkerhet i en næringsseksjon. Dette ble formidlet til klagerens advokat, som skulle ta dette opp med banken. Han kom ikke tilbake til problematikken vedrørende bankens krav om sikkerhet før senere, og innklagede forsto det slik at heller ikke klagerens advokat fikk banken til å godta at næringsseksjonen var tilfredsstillende som pant.

Hvorvidt kjøper kunne anklages for ikke å ha oppfylt sin innbetalingsplikt, berører ikke innklagede og innklagede akter ikke å ta stilling til dette så lenge klageren ikke har nevnt det i klagen. Innklagede påpeker at kjøperne kunne unnlatt å overta på grunn av den manglende omreguleringen og kunne påført klageren morarenteposisjon. Etter innklagedes vurdering på det aktuelle tidspunktet og i etterkant, ville dette vært en dyrere løsning for klageren.

Innklagede bestrider at de skal ha truet med søksmål dersom klageren ikke overleverte leiligheten og spør hvorfor de skulle gjort det på dette grunnlaget. Etter innklagedes oppfatning er det mer sannsynlig at innklagede har videreformidlet at kjøperne ønsket dette.

Når det gjelder rammemadrassen, bekrefter innklagede at de gikk til innkjøp av en rammemadrass for å få diskusjonen ut av verden. Innklagede så seg bedre tjent med dette.

Når det gjelder formål/ bruksendring:

Ifølge innklagede krever en slik endring at tiltakshaver gjør en innsats for å få denne gjennomført. Innklagede påpeker at det ikke ble innsendt noe til kommunen før den 14. juni 2007. Det var cirka et år etter at kjøperne overtok leiligheten. Styret i gården ble heller ikke gjort kjent med omreguleringsforsøket før mai 2007 (ifølge telefon med nåværende formann). Kommunen har opplyst at papirene som ble innsendt av klagerens advokat, dels er svært mangelfullt utfylt og at saken ble returnert med oppfordring om supplering. Oppfordringen ble ikke besvart innen tidsfristen og saken ble meldt avbrutt fra kommunens side. Innklagede mener klageren ikke kan påberope seg lang saksbehandlingstid når han ikke har sendt inn søknaden innen den gitte fristen. I brev datert 14. november 2006 skrev klagerens advokat at papirarbeidet er avsluttet for deres vedkommende og at antatt behandlingstid var 8-9 måneder. Etter innklagedes oppfatning kan dette umulig være riktig, jf. det som er beskrevet foran. I sammenheng med styregodkjennelse for reseksjonering/ omregulering tok klagerensadvokat kontakt med styremedlemmene og truet med personlig ansvar om de ikke uforbeholdent samtykket. Styret kan ikke gi slik godkjennelse uten generalforsamling, og innklagede kan ikke se at papirarbeidet var avsluttet fra klagerens side.

Innklagede fremhever også at klageren ikke innlemmet formålsendring av kjelleren og at kjellerarealet skulle vurderes i en ny sak. Dette fikk kjøper opplyst etter å ha vært i kontakt med kommunen og en som bisto med omreguleringen. Kjøperen ble møtt med at han hadde ødelagt saksgangen i kommunen for klageren. Innklagede mener dette viser at klageren forsøkte å få omreguleringen i kommunen gjennom på feil grunnlag, da det var hull i en branncelle. Dette ville medføre enda lengre saksbehandlingstid og innklagede oppfordret klageren til å sende inn reseksjoneringspapirene med en gang for å spare tid. Innklagede påpeker at klageren kunne fremmet spørsmål om godkjenning for Generalforsamlingen våren 2006, men unnlot å gjøre dette. Ifølge innklagede kan plan- og bygningsetaten bekrefte at det ikke er innsendt seksjonering/ reseksjonering vedrørende gjeldende seksjon.

Det har aldri vært innklagedes ansvar å besørge for omreguleringen/ reseksjoneringen. Innklagede kan derfor ikke forstå at innklagede skal belastes med ansvaret for gjennomføringen av denne. Innklagede står på påstanden at hvis omreguleringen/ reseksjoneringen hadde vært utført av kompetent personell og med samtykke fra sameiet, hadde saken vært ute av verden for mange måneder siden, uten nærværende problemer og klagesak.

Innklagede synes det er absurd at klageren bebreider dem for å ikke ha inntatt tidsfrist eller følger for det tilfellet at reseksjoneringen ikke kommer i stand, siden «han selv er arkitekten til at det ikke har kommet i stand». Hadde klageren besørget omregulering, ville reseksjoneringen vært i stand i god tid før kjøper krevde kjøpet hevet.

Omgjøringen:

Innklagede informerer om at han i perioden rundt 15. desember 2007 til januar 2008 var i en flyttefase og at den aktuelle saksbehandleren var i ferd med å slutte hos innklagede. Saksbehandleren var kun sporadisk tilgjengelig i desember. Datasystemet på det nye kontoret var heller ikke operativt før slutten av januar 2008, noe som ligger utenfor innklagedes kontroll. Brev og mail ble skrevet i den perioden anlegget var oppe. Innklagede var i kontakt med kjøperens advokat, men hadde på dette tidspunktet ikke anledning til å sette opp en oppgjørsoppstilling.

Situasjonen ble forklart for kjøperens advokat, som hadde forståelse for situasjonen. Kjøperens advokat fikk oppgitt rentesatsen på klientkontoen. Det ble forklart at innklagede ville foreta oppgjør, men i tillegg spurte innklagede vedrørende sitt tilgodehavende. Det ble poengtert at innklagede mente at midlene på klientkonto tilhørte kjøperne.

Innklagede påpeker at han har tillatelse fra kjøper og selger (klager) i kjøpekontraktens § 2 til å trekke tilgodehavende fra første innbetaling. Tilgodehavende ble ikke trukket da hele innbetalingen skjedde fra banken med krav om overskjøting og pant. Innklagede spurte kjøper om det var greit at de satte opp et tilbakehold i kjøpers oppgjør til midlertidig sikkerhet for kravet. Dette var ikke noe problem ifølge dem. Innklagede avventet sletting av deres sikringsdokument og overføring av tilgodehavende i påvente av at kjøper skulle få sitt tilgodehavende av klager. Sletting ble foretatt omgående etter kjøpers bekreftelse på fullt oppgjør.

Ifølge innklagede hadde partene inngått en «konfidensiell» avtale om reversering av 2006-overdragelsen. Dette ble opplevd som et forsøk på å vri seg unna innklagedes krav på vederlag. Avtalen regulerte pengestrømmen mellom partene, og innklagede skulle holdes utenfor. Innklagede fant situasjonen meget spesiell da avtalen skulle holdes skjult for innklagede som besattpengene.

Innklagede presiserer at det var på bakgrunn av at han betraktet pengene på klientkontoen som kjøpers, og at det tilbakeholdte beløp var tilbakeholdt med kjøpers samtykke. På denne bakgrunn ville ikke innklagede slette deres sikring av eiendommen før pengene var innbetalt. Alternativet var at pengene ble frigitt av kjøper til fordel for klager, ved at klager hadde godskrevet kjøper for tilsvarende beløp.

Ifølge innklagede ga den første oppgjørsoppstillingen klageren fikk et fullstendig realitetsbilde, selv om den ikke var gitt i riktig format på bakgrunn av innklagedes datasituasjon. Det var ikke foretatt noe på klagerens reskontro utover en utbetaling som dekket eierskifteforsikringen. Endelig oppgjørsoppstilling ble sendt etter oppgjør. Det var ikke foretatt annet enn ovennevnte på klagers reskontro, da innklagede ikke hadde trukket sitt tilgodehavende.

Etter innklagedes oppfatning har ikke klageren krav på at innklagede skal oversende fullstendig oppgjørsoppstilling for kjøper, idet dette er taushetsbelagte opplysninger. Slike opplysninger måtte klageren eventuelt fått fra kjøperne eller deres advokat. Innklagede kan ikke forstå hvorfor klageren skulle ha oversikt over disposisjoner til kjøperne, da det også i den konfidensielle avtalen fremgår at alle rentene skal tilfalle kjøper.

Rentebeløpet på 157122 kroner ble fastsatt etter avtale med kjøpers advokat og innklagede, som skulle benyttes i avtalen, uavhengig av hva nøyaktig rentebeløp ville bli. Dette ble gjort fordi det hastet for kjøper å få avsluttet gjeldsforholdet.

Innklagede har forholdt seg til det avtalte rentebeløpet. Beløpet var ikke oppgitt fra innklagede, men innklagede oppfattet det som en avtale «som kompensasjon fremkommet ved at vi oppga et rentebeløp, som foreløpig var kostnadsført i regnskapet, samt en rentesats. Det var ikke vår intensjon at dette var det endelige beløp.», jf. innklagedes tilsvar.

Innklagede forstår ikke punkt 2 II i avtalen om at » Overskytende beløp på meglers klientkonto etter iakttagelse av pkt. 2 Ia-c» og fremholder at alle pengene på konto skulle til kjøper etter avtalen. Det var derfor ulogisk for innklagede at klager måtte ha pinelig nøyaktige renter på daværende tidspunkt. Innklagede påpeker at sluttavregningen ikke var beordret og at denne må til for å få det nøyaktige rentebeløpet.

Innklagede ønsker ikke å kommentere alle anklagene og påstandene om tilbakehold av avtaler. Innklagede presiserer imidlertid at han oppdaget at det var 2603 kroner for lite innbetalt med en gang, men anså ikke dette for noe problem da overhjemlingen ikke ville skje med det samme, og renter på innbetalt dokumentavgift ville dekke inn dette beløpet.

Innklagede beklager at det var enkelte småbeløp som ikke ble tatt med i første omgang. Differansen mellom benyttet rentebeløp og det endelige rentebeløpet bunnet i en misforståelse. Innklagede mener at alt dette kunne vært unngått om han hadde fått kjennskap til den konfidensielle avtalen. Innholdet i instruksen kunne avverget misforståelsen som oppsto.

Konkretisering:

– Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede mener klageren var inneforstått med situasjonen rundt omreguleringen/reseksjoneringen i forbindelse med oppgjøret. Klageren leide inn hjelp vedrørende omgjøringen, men vedkommende sa fra seg oppdraget og klageren sa dette var ok fordi han hadde andre på saken, ifølge telefonsamtale. Innklagede har ikke holdt tilbake opplysninger og kjøperen har hele tiden vært klar over forholdet. Klagerens henvisning til bagatellisering må han selv kunne dokumentere.

– Det er gjengitt feil henvisning takstens dato i prospektet, da det henvises tiltakst av 11. april 2006, mens taksten i prospektet er undertegnet 20. april 2006. Innklagede mener feilen er beklagelig, men at det kun er klageren som har lagt merke til dette. Kjøperen har ikke uttrykt misnøye. Den vedlagte taksten er den gjeldende utgaven. Det antas at årsaken til feilen skyldes datafeil.

– Visning ble avholdt samme dag og påfølgende dag som borettslaget besluttet å øke felleskostnadene. Det var derfor umulig å ta noe av dette inn i prospekttrykken. Kjøperen har ikke kommentert endringen som noe manglende opplysning, og innklagede mener dette må ses som en indikasjon på at forholdet er opplyst om før handelen ble sluttet. Det klageren påpeker her har ingen betydning for hevingen, da hevingen bunner i manglende reseksjonering og innklagede kan ikke lastes for dette.

– Når det gjelder forståelsen av kjøpekontraktens § 14, 3.ledd, kan «kjøper» og «selger» forveksles til tider, noe som også er observert i kontrakter fra advokater. Ifølge innklagede må setningen forstås i sin logiske sammenheng, og «Kjøper» korresponderer her med kjøpers bud. Kjøperne har tatt seg dette forbeholdet i budet. Dette må klageren ha visst om og kjøper og klager burde kanskje sett dette selv på kontraktsmøtet. Det opplyses om at saksbehandleren hos innklagede har dysleksi, og at dette også er bakgrunnen for skrivefeilene i mailene som klagerens advokat har kommentert.

– Innklagede imøtekommer det at det i kontrakten burde vært inntatt eventuelle frister og konsekvenser som følge av at forholdet ikke ble brakt i orden. På det daværende tidspunktet var det ikke forhold som tilsa at klageren ikke skulle evne eller ville få gjennomført kjøperens forbehold. Innklagede kan heller ikke se at klageren ville vært bedre tjent med å motta oppgjøret før omreguleringen. På denne bakgrunn mener innklagede de ikke har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 3-8 (2).

– Innklagede kommenterer for øvrig ikke forholdet rundt rammemadrassen.

– Når det gjelder tilbakeholdelse av kjøpesummen, bestrider innklagede at dette skjedde i 2007 og mener det skjedde i 2006. Innklagede viser til kontrakten og at det ikke forelå tilfredsstillende sikkerhet. Innklagede stilte seg villig til å utbetale dersom banken og kjøperne godtok dette. Slik utbetaling ble ikke godtatt og innklagede holdt seg til det bundne mandat som forelå. Alt skjedde med tillatelse av og forståelse fra kjøperens side. Innklagede mener det ble foretatt en korrekt avgjørelse på dette punkt, og at ettertiden viser dette.

– Innklagede krediterer klageren for misforståelsen rundt oppgjørsoppstillingen fordi avtalen ikke ble forelagt innklagede. Klagerens påstander om utpressing er usaklige. Innklagede ville ikke gått med på noen ettergivelse uten forsikring om at de ikke ble videre rettsforfulgt. Dette er en vanlig benyttet forutsetning. Innklagede kaller slike avtaler for forlik.

Konklusjon:

– Innklagede mener klagerens påstander er et forsøk på å redde seg ut av en kjedelig og dyr situasjon. Klageren flyttet direkte til utlandet og hadde gode muligheter til å være fraværende og unngå reseksjoneringen.

– Etter innklagedes syn er klagesaken komprimert til at klageren ikke har fått gjennomført omreguleringen. Innklagede fremholder at det i ettertid har vist seg at det var rett å holde oppgjøret tilbake da en utbetaling ville blitt dyrere med henblikk på hva som måtte overhjemles etc.

– Innklagede kan ikke se årsakssammenheng mellom de forhold innklagede anklagedes for og den realitet at handelen ble hevet. Innklagede mener hevingen bunner iklagerens manglende fremdrift som innklagede aldri var delaktig i.

Innklagede mener de har sitt provisjonskrav i behold og ikke er ansvarlig for klagerens kostnader.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne fremholder sine påstander og mener innklagede må dokumentere sine påstander bedre. Klageren har ikke forsøkt å gi innklagede skyld for at formålsendringen ikke ble gjennomført. Klageren presiserer at de forholdene han ønsker behandlet er oppramset i siste punkt i klagen, jf. ovenfor.

Personen som klageren engasjerte for å få ordnet med formålsendringen, er arkitekt, og har drevet med denne type saker i 25-30 år.

Klageren mener den angivelige mangelfulle innsendelsen av dokumentasjonen er en «ikke-sak». «Manglene» refererte seg dels til krav som ikke er aktuelle i denne type saker, og de «manglende» tegningene var oversendt tidligere. Dette gjorde arkitekten plan- og bygningsetaten raskt oppmerksom på. Den eneste reelle mangelen var sameiets samtykke, et krav som følger av plan- og bygningsetatens interne saksbehandlingsrutiner.

Det ble oppnådd godkjennelse av 1. etasjen til boligformål, men foreløpig ikke for seksjonens kjellerrom fra tilleggsdel til hoveddel.

Bakgrunnen for at det har tatt lang tid er at sameiets styre, tross langvarig dialog med klager, ikke har vært villig til å gi nødvendig samtykke. Dette er også bakgrunnen for at saken om bruksendring for kjelleren fra tilleggsdel til hoveddel er avsluttet/lukket hos plan- og bygningsetaten.

Klageren gjentar at innklagede ga råd om å foreta salg på det aktuelle tidspunktet selv om reseksjoneringen/ formålsendringen ikke var gjennomført. Det bør forventes av en normalt aktsom eiendomsmegler at han gir selger og kjøper råd i forbindelse med risiko som er knyttet til utfallet av en slik sak.

Klagerens kritikk vedrørende tilbakeholdelsen går på to punkter:

a) først etter kontraktsinngåelsen ble klageren oppmerksom på tilbakeholdelsen av kjøpesummen. Klageren ville ikke underskrevet kontrakten om han hadde hatt kjennskap til at innbetaling ikke ville finne sted tross at kontraktens § 3 var oppfylt.

b) tilbakeholdelsen er i strid med proporsjonalitetskravet i avhendingsloven § 4-15. Klageren forstår innklagede slik at «Siden handelen ble omgjort, var det i samsvar med proporsjonalitetskravet å holde tilbake hele kjøpesummen». Klageren mener dette er en feilslutning.

Når det gjelder omgjøringen av handelen i 2008, opprettholder klageren sine tidligere anførsler. Klageren mener innklagede fremstiller det som kurant og vanlig å nekte å imøtekomme en felles instruks fra klageren og kjøperen om å overføre et uomtvistet beløp, med mindre den ene parten unnlater å fremme krav mot innklagede i etterkant.

Klageren er ikke enig i at beløp på 29288,15 kroner er «småbeløp» slik innklagede legger til grunn.

Klageren hevder det aldri har vært skjult at det ble inngått et forlik, og forliksavtalen av 15. januar 2008 har aldri vært stemplet konfidensiell. Klageren mener det hadde vært naturlig for innklagede å be om å få se den aktuelle avtalen, dersom dette var av betydning for han. Dette skjedde aldri.

Klageren kan vanskelig se at betalingsinstruksen ga opphav til alle de «misforståelser» som innklagede henviser til.

Klagerne tar følgende forhold til etterretning: dysleksi, utførende megler sluttet, han var vanskelig tilgjengelig, dataproblemer og flytting, men kan likevel ikke se at disse forhold har ansvarsbefriende virkning.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagerens fremstilling av forhold vedrørende plan- og bygningsetaten er ikke i samsvar med de opplysningene innklagede har fått opplyst fra etaten. Innklagedelar det ligge, da realiteten er at reseksjoneringen ikke er gjennomført.

Innklagede mener samtykke fra styret er betinget av generalforsamlingssamtykke og dette er ikke gitt.

Innklagede mener klageren ikke har rett når han mener at innklagede har bagatellisert forholdet til omreguleringen.

Når det gjelder oppgjøret, viser innklagede til tidligere fremstilling der det fremgår at klageren ble gjort kjent med dette på befaringen. «At det ikke ble innfelt som et punkt i kontrakten beklages på det sterkeste, men oppgjøret hadde ikke av den grunn blitt gjort tidligere. Det hadde vel kanskje hindret nåværende situasjon»

Når det gjelder oppgjøret, fremholder innklagede at det ikke er «gjort i en fei» å gjøre nøyaktige renteberegninger for to år manuelt, med de renteendringene som har skjedd. Innklagede finner det spesielt at klageren måtte få rentebeløpet på dokumentavgiften separat.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener det er et hovedpoeng at handelen ikke ville blitt sluttført dersom klageren hadde fått vite at han ikke ville motta oppgjør trass i at vilkårene for utbetaling var oppfylt etter kontrakten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsbortfall og erstatning på bakgrunn av innklagedes håndtering av salgsoppdraget.

Det rettslige grunnlaget for å avgjøre saken befinner seg i grenselandet mellom eiendomsmeglingsloven av 1989 og eiendomsmeglingsloven av 2007. Reklamasjonsnemnda har bedømt de fleste spørsmålene på grunnlag av lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 4-6 kan innklagedes krav på vederlag bortfalle dersom foretaket «vesentlig har tilsidesatt» sine plikter overfor klageren.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan en eiendomsmegler ikke kritiseres for å råde en selger til å selge en eiendom der bruksendring er påkrevd. Forutsetningen er imidlertid at forholdet er tilstrekkelig tydelig opplyst for selger og interessenter.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør en megler være forsiktig i sin rådgivning mht. salg når kjøper er avhengig av omregulering fra næring til bolig. Spesielt gjelder dette der det er kjent at vedkommende kommune har lang saksbehandlingstid. På denne bakgrunn bør en megler sørge for å undersøke hvor langt prosessen er kommet, bl.a. ved å undersøke om forslaget til reseksjonering er tatt opp på sameiermøte, hvor langt kommunens saksbehandling er kommet og om det lar seg gjøre å si noe om utfallet av denne. Det kreves også minst to tredjedeler samtykke på sameiermøte ved begjæring om bruksendring, jf. eierseksjonslovens § 13 (2), jf. § 30 (2) litra e.

I salgsoppgaven må det avklares om bruksendringen er kjøpers eller selgers risiko, og hvilken betydning dette kan få for det økonomiske oppgjøret mellom partene. Det bør også fremgå av salgsoppgaven at bruksendring er påkrevd, hvor langt i prosessen saken er kommet og konsekvensene av at bruksendring ikke imøtekommes, dersom dette er en reell mulighet. Innklagede må i denne saken kritiseres for at salgsoppgaven ikke gir tilstrekkelige opplysninger om bruksendringen. Hvorvidt dette gir klageren et krav mot innklagede, beror på en nærmere vurdering av hva som har foregått mellom klageren og innklagede, noe Reklamasjonsnemnda ut fra de fremlagte opplysninger ikke har forutsetning for å ta stilling til.

Der eiendommen som blir solgt, ikke er regulert til det kjøper skal bruke den til, må innklagede utvise aktsomhet med hensyn til utformingen av kontrakten, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-8 (2).

I kontraktens § 14 står det

«Deler av leiligheten er seksjonert som næring- under omgjøring- selger påkoster denne bruksendringen. Selger tar forbehold om at dette blirgodkjent.»

Reklamasjonsnemnda finner at kontraktens § 14 er mangelfull da den ikke angir noen tidsfrist eller inneholder noe om konsekvensene i det tilfelle at bruksendringen ikke skulle la seg gjennomføre. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har ikke innklagede i tilstrekkelig grad inntatt vesentlige avtalevilkår for handelen etter eiendomsmeglingsloven § 3-8 (2) og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1. Reklamasjonsnemnda antar for øvrig at det må være feilskrift når det står i kontraktens § 14 annen setning at det er «selger» og ikke «kjøper» som tar forbeholdet om at bruksendringen blir godkjent.

Når det gjelder opplysninger om husleieøkningen, bemerkes det at dette er et forhold som hovedsakelig er av interesse for kjøper slik at en eventuell klagesak må komme fra kjøperen på dette punktet.

Når det gjelder manglende oppgjør, hevder klageren at han før kontraktsmøtet skulle fått informasjon om tilbakeholdelsen. Slik Reklamasjonsnemnda oppfatter saken, foreligger det ikke et tilbakehold fra kjøpers side. Innklagede forklarer at kjøpesummen ikke ble overført fordi kjøperens bank ikke godtok pant i næringsseksjonen. Under forutsetning av at dette er korrekt, er tilbakeholdelsen av kjøpesummen rettmessig. For øvrig finner Reklamasjonsnemnda at innklagede burde orientert klageren om dette forholdet.

Klageren hevder videre at omfanget av tilbakeholdelsen er i strid med avhendingsloven § 4-15. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til anførselen, da avhendingslovens § 4-15 regulerer et eventuelt tilbakehold mellom kjøper og selger.

Etter forlik mellom partene ble det gitt en instruks om at kjøpesummen på 3500000 kroner, et rentebeløp på 157122 kroner og innbetalte beløp til dekning av gebyrer i forbindelse med overtakelsen skulle tilbakeføres til kjøperen. Det overskytende beløpet på klientkonto skulle utbetales selger/klager. Innklagede har ikke etterkommet denne instruksen og tilbakeholdt kr 104.675 under henvisning til sin rett til dekning etter kjøpekontrakten § 2 fjerde ledd. Ved vurderingen av innklagedes forhold på dette punktet, tar Reklamasjonsnemnda utgangspunkt i kjøpekontrakten § 1, som pålegger kjøperen å innbetale kr 350.000 «Kontant og uten bundet mandat». Under forutsetning av at kjøper har benyttet budskjema som er vedlagt salgsoppgaven, er kjøperen forpliktet til å betale forskudd. Innklagede må dermed være berettiget til å trekke et beløp fra kjøpers innbetaling tilsvarende sitt tilgodehavende. Klageren og kjøperen kan ikke gjennom sitt forlik frata innklagede hans rett til dekning etter kjøpekontrakten § 2 fjerde ledd.

Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede ikke kan sette andre vilkår for å slette sikringsobligasjonen enn det som følger av sikringsobligasjonen og kjøpekontrakten.

Når det gjelder oppgjørsoppstillingen, hevder klageren at innklagede ikke var à jour med hensyn til eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-3 sml. § 3-2 jf. eiendomsmeglingsforskriften 2007 § 3-12 (3) og § 3-13 (1) (2). Reklamasjonsnemnda er enig i at eiendomsmeglingsloven av 2007 med tilhørende forskrift kommer til anvendelse for så vidt gjelder oppgjørsoppstillingen, så langt dette er praktisk gjennomførbart. Hva dette innebærer, går ikke Reklamasjonsnemnda nærmere inn på.

På bakgrunn av de feil som hefter ved gjennomføringen av oppdraget, finner Reklamasjonsnemnda at innklagedes vederlag på kr 52500 passende bør nedsettes med 50 prosent, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-6.

Ut fra den dokumentasjon som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, kan Nemnda ikke ta stilling til om klageren har et erstatningskrav som kan føre frem.

Konklusjon:

Klageren gis medhold.

Oslo, 28. oktober2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant