RFE-2023-044
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. august 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sem & Johnsen Nye Boliger AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2020 kjøpte klageren og hans samboer en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet for 6 050 000 kroner. I salgsoppgaven og i kjøpekontrakten fremgikk det at eiendommen hadde midlertidig brukstillatelse datert 1. april 2020. Det var videre presisert i kjøpekontrakten at selgeren hadde ansvar for å fremskaffe ferdigattest. I 2023 mottok imidlertid klageren et brev fra kommunen der han ble gjort oppmerksom på at fristen for å søke ferdigattest hadde løpt ut 20. juni 2020, men at selgeren ikke hadde søkt innen fristen. Klageren mener at megleren ved salget skulle opplyst om at det ikke var søkt om ferdigattest innen fristen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven og i kjøpekontrakten fremgikk det at:
«Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert 01.04.2020.»
I kjøpekontrakten var det videre presisert at det er selger sitt ansvar å fremskaffe ferdigattest.
Den 4. januar 2023 mottok klageren et brev fra kommunen om at midlertidig brukstillatelse for boligen gjaldt fra 20. mars 2020, og hadde en gyldighet på tre måneder. Fristen for å fullføre gjenstående arbeid og søke om ferdigattest var satt til 20. juni 2020. Selgeren hadde imidlertid ikke søkt innen denne fristen. Dette innebærer at det hverken forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på eiendommen da klageren innga bud og underskrev kjøpekontrakten.
Når man kjøper et nytt hus til over seks millioner kroner gjennom et seriøst meglerforetak, bør man som et minimum kunne forvente at det opplyses om mangler eller øvrige ikke-oppfylte krav til kommunen eller øvrige instanser. Megleren burde opplyst om at det ikke var søkt om ferdigattest innen fristen. Klageren og hans samboer ville aldri inngitt bud dersom de hadde visst at fristen for å søke ferdigattest var overskredet med nær to måneder. Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved markedsføringen av boligen.
Boligen vurderes nå solgt, men det vil være nærmest umulig å selge uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Klageren krever at meglerforetaket dekker alle kostnader ved å få et annet selskap til å tre inn i byggesaken og fremskaffe ferdigattest.
Innklagede har i korte trekk anført:
På side 6 i salgsoppgaven fremgikk følgende:
«Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert 01.04.2020. Den midlertidige brukstillatelsen utgjør en del av salgsoppgaven».
I tillegg var den midlertidige brukstillatelsen inntatt i sin helhet på side 59 i salgsoppgaven.
Videre fremgikk følgende av kjøpekontraktens side 7:
«Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert 01.04.2020. Det er Selger sitt ansvar å fremskaffe ferdigattest på eiendommen».
Kommunen har ikke fattet vedtak om tilbaketrekking av den midlertidige brukstillatelsen. En saksbehandler i kommunen har imidlertid oppfordret klageren til å søke om ferdigattest, og henvist klageren til selgeren for komplettering av denne.
Meglerens plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 er å bringe på det rene om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Etter lovens forarbeider er meglerens plikt til å foreta nærmere undersøkelser begrenset til åpenbare misforhold mellom bygningene og gitte tillatelser. I denne saken er det imidlertid ikke foretatt noen arbeider som gir et slikt åpenbart misforhold.
Store deler av de eiendommer som omsettes i Norge hvert år, selges kun med midlertidig brukstillatelse og uten ferdigattest. Det er ingen erfaringsgrunnlag eller øvrige holdepunkter som tilsier at en eiendom med midlertidig brukstillatelse er nær umulig å selge.
Tvert imot må ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 leses på en slik måte at kravet til midlertidig brukstillatelse er mer eller mindre sidestilt med ferdigattest. I sin form vil disse alltid være midlertidige ved at det er en søknadsfrist som kan være henholdsvis kort eller lang, og de løper derfor uansett ikke evig. Det er ingen rettskilder som underbygger at megleren har plikt til å klargjøre de materielle forutsetningene og vilkårene for en midlertidig brukstillatelse. Megleren har overholdt sin undersøkelsesplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8.
Uansett har selgeren i kjøpekontrakten pådratt seg ansvaret med å fremskaffe ferdigattest. Megleren plikter ikke å påse at selgerens påtatte forpliktelse følges opp. Tvisten er en kjøper-selgersak og derfor megler uvedkommende.
Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag eller et økonomisk tap for klager. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8 at eiendomsmegleren skal gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Ettersom selger enda ikke hadde fremskaffet ferdigattest, ble midlertidig brukstillatelse vedlagt salgsoppgaven.
Utgangspunktet er at en megler i alminnelighet ikke har et ansvar for om selgeren følger opp en midlertidig brukstillatelse. Her fremgikk det imidlertid av den midlertidige brukstillatelsen at man måtte søke om ferdigattest innen 20. juni 2020. Klageren (kjøperen) inngikk avtale om kjøp i august, lenge etter fristen. I en slik situasjon skulle megleren forsikret seg om det var søkt om ferdigattest innen fristen, eller om den midlertidige brukstillatelsen fortsatt stod ved lag. Da han ikke gjorde det, er dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Spørsmålet er om megler nå kan bli erstatningsansvarlig for klagerens utgifter for å få et annet selskap til å tre inn i byggesaken og fremskaffe ferdigattest. Det må legges til grunn at kommunen ikke har trukket tilbake den midlertidige brukstillatelsen, slik at det er lovlig å bo i boligen. Spørsmålet om ferdigattest er et selger-kjøper forhold, og megler kan i utgangspunktet ikke ha noe ansvar for at selgeren eventuelt misligholder sin forpliktelse her. Klageren har krevd erstatning fra meglerforetaket. Nemnda har imidlertid ikke bevismessig grunnlag for å ta stilling til dette spørsmålet ved sin skriftlige saksbehandling uten at partene og eventuelle vitner møter og forklarer seg. Denne delen av saken må derfor avvises.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Sem & Johnsen Nye Boliger AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningsspørsmålet avvises fra behandling i nemnda.