RFE 2023-051

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. september 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Grimstad

 

Saken gjelder:               Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 Klagerne kjøpte fritidsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak den 17. juni 2022 for 3 200 000 kroner. Eiendommen var markedsført som beliggende på en fredfull og usjenert tomt. To måneder etter overtakelsen ble klagerne kontaktet i forbindelse med oppmålingsforretning for en nyopprettet tomt rett på baksiden av hytta. Da de kontaktet kommunen fikk de opplyst at det et halvt år før kjøpet var fattet vedtak om tillatelse til oppføring av en toetasjes bolig på tomten, ca. 7 meter fra hytteveggen. Boligen skulle ha en mønehøyde på inntil 8 meter, og var planlagt med mest mulig glass i fasaden. Dette ville innebære direkte innsyn ned på klagernes tomt og uteplass. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, gjennom ikke å ha foretatt nærmere undersøkelser knyttet til reguleringsplanene for området, og om dette medfører at klagerne har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever verdireduksjonen på 800 000 kroner erstattet.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne var våren og forsommeren 2022 aktivt på utkikk etter fritidsbolig på Sørlandet. De ville gjerne ha en liten hytte med enkel standard, noe som lå usjenert og fredfullt til og med utsikt over sjøen. Klagerne endte den 17. juni med å kjøpe fritidsbolig formidlet gjennom innklagede foretak for 3 200 000 kroner.

I FINN.no annonsen stod det:

«…beliggende på en fredfull og usjenert tomt med utsikt over sjøen – hyttefølelse selv om den ligger nær boligfelt».

Fritidsboligen lå i enden av en blindvei, oppe på en liten fjellhylle med en dyp skogbevokst dal på baksiden. I reguleringsplanen var det i denne dalen regulert en framtidig gangvei i retning nord-syd.

Av selgers egenerklæring fremgikk det av pkt. 19 at det var:

«godkjent tomt på baksiden. Kun tomtegodkjenning».

På side 14 i takstrapporten ble det vist til siste reguleringsendring den 11.oktober 2021, og anmerket følgende:

«Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen. Men det opplyses om at [adresse] har fått godkjent søknad av kommune om bygging av ny enebolig».

Under visningen ble klagerne presentert et igangsatt anleggsarbeid for klargjøring av en boligtomt til erstatning for en eksisterende fritidsbolig oppe på en høyde på motsatt side av dalen. Dette var på baksiden av fritidsboligen og ca. 40-50 meter unna. Fra parkeringen nede i dalen og opp til denne tomta var det etablert en midlertidig anleggsvei. Megleren fortalte på visningen at anleggsveien kun var midlertidig, og ville bli fjernet så snart anleggsarbeidene på tomta på toppen var avsluttet.

Klagerne slo seg til ro med dette og endte med å kjøpe fritidseiendommen, og overtakelse ble avtalt 21. juli 2022. To måneder senere fikk de innkalling til oppmålingsforretning for en nyopprettet tomt rett på baksiden av hytta, nede i dalen. Klagerne ringte til kommunen og fikk opplyst at det i januar 2023 var fattet vedtak om en reguleringsendring som gikk ut på at den planlagte gangveien var opphevet, og at det i stedet var gitt tillatelse til oppføring av en bolig. De fikk seg tilsendt vedtaket med bestemmelser som tillot oppfylling av dalen til tilsvarende høyde som deres fritidseiendom (ca. 4-5 meter) med en mønehøyde for ny bolig på inntil 8 meter. Dette innebar at det ca. 7 meter fra hytteveggen ville komme en toetasjes bolig med pulttak. Det var planlagt mest mulig glass i fasaden ifølge tiltakshaver noe som ville innebære direkte innsyn ned på klagernes tomt og uteplass.

Klagerne forventer ikke at meglerforetaket skal etterprøve takstrapportens vurdering av selve bygget, men meglerforetaket bør på selvstendig grunnlag undersøke og verifisere at opplysninger om reguleringsmessige forhold er oppdaterte.

Det å fullføre en salgsprosess uten oppdatert planinformasjon er ikke bare uaktsomt og i strid med «god meglerskikk», men i tillegg et brudd på meglerforetakets undersøkelses og opplysningsplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10.

Når fritidsboligen i prospektet, og under visningen ble presentert som fredfull og usjenert, vil dette med tillegg av mangelfulle opplysninger om de faktiske reguleringsmessige forhold, utgjøre en sterk «årsaksevne» i forhold til at klagerne får et mindre verdifullt produkt enn det de ble tilbudt. I den direkte kontakten med meglerforetaket i forkant av klagen innrømmet megleren at det ble begått en feil, men viste til at det likevel bør være et «visst spillerom» før terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet overstiges.

Nemnda bes ta stilling til om meglerforetaket har opptrådt i strid med sin undersøkelsesplikt, samt om dette medfører erstatningsansvar. Det kreves at meglerforetaket erstatter den verdireduksjon feilopplysningen medfører ved videresalg med korrekte opplysninger. Klagerne har ingen forventning om at nemnda ved sin utelukkende skriftlige saksbehandling tar stilling til erstatningsbeløpets størrelse.

Megleren har etter klagernes syn ikke kontrollert og undersøkt differansen (avstanden) mellom selges egenerklæring og den planinformasjon de skal ha mottatt fra kommunen. Når selger opplyser om «Godkjent tomt på baksiden – Kun tomtegodkjenning» burde Megler ha observert og forstått at denne opplysningen ikke hadde noen sammenheng med den pågående byggesaken i en annen gate i boligområdet. Sammenstiller man opplysningene fra kommunen med selgers opplysninger i egenerklæringen finner man holdepunkter for at noe ikke stemmer. Dette burde gitt megleren et insitament til å foreta nærmere undersøkelser.

Megler skal dra omsorg for både selgers og kjøpers interesser.

Den pågående byggesaken i en annen gate i boligfeltet, hadde ingen ting med tomtegodkjenningen og fradelingen å gjøre. Byggesaken gjaldt riktig nok et tiltak «på baksiden» av fritidsboligen, men dreide seg kun om oppføring av en erstatningsbolig på en allerede opprettet tomt helt tilbake til 70-tallet. På denne tomten pågikk det en klagesak knyttet til plassering av boligen og med tap av utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Saken gjaldt ikke «tomtegodkjenning».

Når heller ikke kommunen kan garantere for at opplysningene de utgir er korrekte, og samtidig opplyser om dette i sin generelle opplysninger knyttet til overlevering av meglerpakken, er det desto større grunn til å foreta en dobbeltsjekk fra meglerforetakets side. En slik kontroll ville i all enkelhet gått ut på å klikke seg inn på kommunens hjemmeside, og se på hva som er publisert om reguleringsmessige forhold i deres kartløsning.

Når reguleringskartet som kommunen har levert, viser gangvei på baksiden og ikke godkjent tomtedeling på baksiden slik selger opplyser om, burde megleren ha undersøkt nærmere. Det burde i det minste vært stilt spørsmål ved dette til selger. Når megleren unnlater å gjøre det har han utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Det skal ikke være nødvendig for kjøpere av eiendom å måtte dobbeltsjekke salgsmateriellet når dette er produsert, kontrollert og publisert av profesjonelle medhjelpere i salgsprosessen.

Klagerne har fått et annet produkt enn det de kjøpte og har åpenbart lidt et økonomisk tap.

Plan- og bygningsloven er en prosesslov, dersom man skal gjennomføre en reguleringsendring og avløse en gangvei med en godkjent boligtomt så er dette en prosess som kan ta måneder og år. Den nå gjennomførte reguleringsendringen pågikk i hele to år før vedtak ble fattet 20. januar 2022.

Dersom man kjøper en fritidsbolig i et regulert boligområde, så må man være forberedt på at det kan komme opp reguleringsforslag om fortetting. Dette selv om alle regulerte nabotomter omkring fritidsboligen allerede er bebygd. Men som hjemmelshaver, når et slikt reguleringsforslag blir nabovarslet og undergitt behandling i kommunen, er man i posisjon til å kunne øve innflytelse (levere innspill og merknader). I tillegg har man som naboer klagerett på vedtaket. Denne muligheten har ikke klagerne når de som i dette tilfelle først blir hjemmelshavere etter at en reguleringsplan er vedtatt, og alle klagefrister har utløpt.

Klagerne har hatt en betydelig belastning gjennom å havne opp i denne saken. De har måttet reise 30 mil til og fra hytta for å delta på oppmålingsforretning på den nyopprettede tomta. Tilsvarende reise i forbindelse med anleggsbefaring med entreprenør og tiltakshaver. Under denne befaringen ble det avdekket at ledningstraseen for fritidseiendommens vann og avløp var gravd hele 30 meter over avgivereiendommen som tilhører tiltakshaver på den nye tomta, uten at forrige eier (selger) hadde inngått noen avtale om det. Rettigheten er således heller ikke tinglyst. Klagerne fikk under befaringen en tydelig opplevelse av at dersom de opponerte mot byggeplanene, kom tiltakshaver og entreprenøren til å kople fra hele VA-anlegget.

 

Meglerforetaket har i hovedsak anført:

 Påstått brudd på opplysningsplikt og god meglerskikk
Megler innhentet informasjon fra kommunen i forbindelse med salget. Megler har ikke gitt uriktige opplysninger om reguleringsmessige forhold på nabotomten. I etterkant har det vist seg at reguleringsplanen megler mottok fra kommunen ikke var oppdatert.

Salgsoppgaven var objektivt sett uriktig når det gjaldt innholdet i reguleringsplanen, men megleren er ikke å bebreide for dette. Megleren bestilte relevante dokumenter fra kommunen, og mottok tilsynelatende nettopp det. Det forelå ingen holdepunkter for at dokumentasjonen fra kommunen var utdatert. Det fremgikk også uttrykkelig av informasjon om meglerpakken fra kommune, at reguleringsplaner oppdateres fortløpende.

Megler har videreformidlet opplysningene fra kommune i salgsoppgaven, i tråd med sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10. Meglerforetaket kan ikke svare for at kommunen sender ut dokumentasjon som ikke er oppdatert.  Det antydes i klagen at opplysningene om byggeplanen bevisst er tilbakeholdt av megler. Dette avvises på det sterkeste.

Det forelå heller ingen særlig oppfordring til ytterligere undersøkelser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Når det ikke var holdepunkter for at den mottatte informasjonen var uriktig, kan heller ikke megler pålegges en plikt til å «dobbeltsjekke» de gitte opplysningene fra kommunen.

Opplysningene som kom fra kommunen, tilsa at det var utbygging av eiendommen på motsatt side som var det aktuelle. Dette ble det gitt opplysninger om i salgsoppgaven. Meglerforetaket hadde også en oppfølgende telefonsamtale med kommune etter mottak av meglerpakken. I denne samtalen tok kommunens saksbehandler utgangspunkt i de samme kartene som megleren hadde mottatt. Selv etter disse undersøkelsene var det altså ingen grunn til mistanke om at det var vedtatt en ny reguleringsplan eller konkrete planer om bygging på naboeiendommen.

Klagerne legger det fulle ansvaret for kommunens opplysninger over på megler. Uten en klar oppfordring til nærmere undersøkelse, har ikke megler ansvaret for å kvalitetssikre dokumentasjon som kommunen selv presenterer som korrekt. Det var ingenting i dokumentasjonen fra kommunen som ga grunn til å tvile på at det var boligen på den andre siden av dalen, selgers opplysninger refererte seg til.

Megler er ikke underlagt et objektivt ansvar. Det kan blant annet vises til NOU 2006:01 punkt 11.3 og Rt. 1995 s. 1350. Megler har bedt om all informasjon fra kommunen. Det er kommunen som har unnlatt å oversende og/eller informere om oppdaterte planer for naboeiendommen.

Meglers opptreden er uansett ikke å anse som erstatningsbetingende uaktsom. Det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Rt-1995-1350. Det er for øvrig dette rettslige utgangspunktet det er vist til i tidligere korrespondanse med klager. Det er ingen innrømmelse av feil, slik som klagen synes å forutsette.

Det foreligger ikke brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det foreligger heller ikke brudd på kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Uansett er det ikke godtgjort noe økonomisk tap. Klagen kan ikke tas til følge.

Nærmere om erstatningskravet
Da det ikke foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven eller annen uaktsomhet, er det heller ikke noe erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag. Uansett er det ikke godtgjort noe økonomisk tap. Klagerne har krevd erstatning med til sammen 800 000 kroner.

Slik meglerforetaket forstår det, utgjør dette verdireduksjonen som følge av den byggingen av den nye boligen på naboeiendommen.  Det er svært uklart hvordan klagerne har kommet frem til beløpet. Det er ikke sannsynliggjort at boligen på naboeiendommen vil føre til en slik verdireduksjon. Forholdet innebærer ikke noen verdireduksjon overhodet.

Det er en eventuell reduksjon i klagernes formuesstilling som kan kreves erstattet. Det er ikke grunnlag for erstatning for en ikke-økonomisk «påkjenning». Det finnes ikke noe særlig rettsgrunnlag for erstatning for ikke-økonomisk skade, som er anvendelig her.

Klagerne har fremlagt flere før og etter bilder i saken. Disse bidrar i liten grad til sakens opplysning, da de viser pågående anleggsarbeider. Dette er midlertidig. En beregning av en eventuell verdireduksjon må ta utgangspunkt i situasjonen når boligen på naboeiendommen er ferdig oppført.

Det bemerkes også at klagerne uansett ikke var sikret mot ytterligere fortetning i området. Fritidsboligen ligger i et område med helårsboliger, hvor det alltid vil være en særlig risiko for fortetning. Det må derfor uansett vurderes hvilket tap som står i adekvat årsakssammenheng til en eventuelt erstatningsbetingende opptreden fra megler. Det er bare relevant skade knyttet til ansvarsgrunnlaget som kan erstattes.

Byggingen kunne blitt en realitet på et senere tidspunkt, selv om det ikke forelå noen planer om dette på kjøpstidspunktet. Det er relevant å se hen til dette ved utmålingen av en eventuell verdireduksjon. Betydningen av dette er ikke adressert i klagen.

Prosessuelt
For sakens opplysning er det nødvendig å belyse innholdet i den oppfølgende telefonsamtalen med Arendal kommune. Videre må det ved en eventuell erstatningsutmåling gis en nærmere vurdering av eventuell verdidifferanse. Ved utmålingen må det også sees hen til den generelle risikoen for fortetning i et slikt område, dvs. det alternative hypotetiske hendelsesforløpet.

Det stilles spørsmål ved om saken egner seg for behandling i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, da nemndas vedtekter ikke åpner for muntlige parts- og vitneforklaringer.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Undersøkelses- og opplysningsplikten
Spørsmålet er om megler her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda forstår det slik at den informasjonen megler innhentet fra kommunen, ikke var oppdatert, og en megler må i utgangspunktet kunne stole på slik informasjon. I selgers egenerklæring stod det imidlertid følgende i punkt 19:

«Det er godkjent tomt til bygging av hus på baksiden. Kun tomtegodkjenning.»

Denne informasjonen tilsa at man her stod overfor en godkjent tomtefradeling med formål utbygging, noe som ikke kunne ha noen sammenheng med den andre byggesaken som har vært omtalt. I en slik situasjon skulle megler foretatt nærmere undersøkelser med selgeren (oppdragsgiver) og/eller kommunen. Det må da legges til grunn at megleren ville fått opplyst at det var snakk om å bygge en enebolig på tomten rett bak hytta. Dette skulle megler opplyst om.

Konklusjonen er at megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.

Erstatningskravet
Meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for meglers uaktsomme opptreden. I tillegg må det være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og skadelidtes (klagernes) økonomiske tap.

Det følger av det nemnda har kommet til over, at megler har forsømt seg her og vært erstatningsbetingende uaktsom. Nemnda har ikke grunnlag for og kan heller ikke ta standpunkt til spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Grimstad har opptrådt uaktsomt, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke tatt stilling til spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap.