Klage nr:
65/08

Avgjort:
27.08.2008

Saken gjelder:
Feilaktig/mangelfull informasjon om fellesutgifter

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Frogner, Frogner Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Leiligheten var under oppføring, og klageren overtok første kjøpers kjøpekontrakt ved transportavtale. Det har i ettertid vist seg at fellesutgiftene har blitt høyere enn klageren er informert om.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren hevder at innklagede har påført henne en merutgift som for 2008 brutto beløper seg til kr 4 194 per måned og at innklagede må erstatte dette.

Slik klageren oppfatter saken, mener innklagede at han er blitt lurt av selger/utbygger og at han derfor ikke vil påta seg noe ansvar i saken.

Innklagede har gitt klageren feil opplysninger i forhold til utgifter for betaling av renter og nedbetaling av lån. I salgsoppgave utarbeidet av innklagede og transportavtale med kjøpekontrakt, er månedlig husleie for første ordinære driftsår satt til kr 7 987. Innklagede oppga dette som bruttotall, dvs. før skattefradrag. Husleie per klagedato er kr 12 181 brutto. En økning på kr 4 824 per måned. Økning i rentenivået har vært forsøkt som forklaring. Lånet i borettslaget er kr 1 890 000. Styringsrenten per juni 2007 var 5,27 %, styringsrenten per desember 2007 var 6,14 %. Dvs. en økning på 0,87 %. Denne økningen tilsvarer per år kr 16 443, dvs kr 1 370 per måned.

Innklagede anfører:

Klageren krever erstatning fra innklagede på grunn av angivelig misvisende informasjon i forbindelse med kjøpet av leiligheten.

Slik innklagede forstår kravet, anføres det at klageren ønsker erstatning for sine merutgifter i forbindelse med at det i salgsmateriellet er oppgitt månedlige felleskostnader som nettobeløp etter skattefradrag, der det var forventet å få opplysninger om brutto månedlige felleskostnader før alle fradrag.

Klageren kjøpte leiligheten i form av å få tiltransportert en kontraktsposisjon på en allerede solgt leilighet i prosjektet. Innklagede var blitt forelagt av første eier av leiligheten opprinnelig kjøpekontrakt som dokumentasjon på kjøpesum, leilighetsbetegnelse, andel fellesgjeld og felleskostnader. Denne var signert av både utbygger (selger) og opprinnelig kjøper og ble således ansett som sannferdig og utfyllende nøkkelinformasjon.

I opprinnelig kjøpekontrakt fremkommer følgende:

«Pkt. 1.4 – Husleien på leiligheten er stipulert til kr. 7.989,- pr. mnd for første normale driftsår. Månedlig husleie er kalkulert ut i fra dagens lånebetingelser for fellesgjeld og vedlagte forslag til driftsbudsjett.»

Denne siterte kontrakten er utformet med utbygger som oppdragsgiver, og innklagede hadde ingen grunn til å anta annet enn at denne inneholdt korrekt informasjon vedrørende leilighetens felleskostnader. Innklagede kjenner ikke til utbyggere/meglere som opererer med «netto felleskostnader etter skattefradrag» i slike oppstillinger over nøkkeltall, og videreførte derfor denne opplysningen om månedlige fellesutgifter i sin egen salgsoppgave for salg av kontraktsposisjon. Netto husleie kan gjerne fremkomme som del av teksten i et prospekt hvor man ønsker å billedgjøre for potensielle kjøpere det totale bildet i forhold til leilighetens løpende kostnader, men aldri i en kjøpekontrakt.

Innklagedes oppgave i denne saken har vært å selge kontraktsposisjonen videre. Kontrakten er transportert i lik form og med samme innhold hva gjelder rettigheter og forpliktelser som opprinnelig og innklagede anser derfor ikke at han er rett adressat for klage med krav om erstatning for merkostnad på grunn av høyere månedlige felleskostnader enn antatt.

Klagerens krav avvises.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder meglerens ansvar forfeil opplysning om fellesutgifter ved kjøp av prosjektert bolig fra opprinnelig kjøper.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld presisere at den ikke tar stilling til forholdet mellom klageren og selgeren, eller klageren og utbyggeren (opprinnelig selger), og heller ikke forholdet til den første eiendomsmegleren.

Salget gjaldt en leilighet under bygging. Det var kun stipulert husleie. Forretningsfører skulle bli utnevnt av utbyggeren. I denne saken hadde innklagede således ingen forretningsfører eller styre å forholde seg til. Da leiligheten ikke var ferdig og innflyttet, hadde selgeren heller ikke betalt fellesutgifter. Det var således heller ingen kvitteringer for betalte fellesutgifter. I et slikt tilfelle må megleren kunne stole på de opplysninger som er gitt ved det første salget.

I den opprinnelige kontrakten mellom utbygger og selger er felleskostnadene oppgitt til å være kr 7 987 per måned. Dette beløpet er ifølge opprinnelig kontrakt kalkulert ut fra lånebetingelsene per kontraktsdato juni 2006. Innklagede har videreført dette beløpet i salgsoppgaven, som ble trykket ved klagerens kjøp, uten å ta utgangspunkt i rentenivået ved salgstidspunktet eller på annen måte ta forbehold for rentejustering i perioden etter at den opprinnelige kontrakten ble skrevet. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skal megler oppgi brutto fellesutgifter, jf. bransjenormen pkt. 2.2.3 hvor det fremgår at «Dersom det opplyses om bokostnader/månedskostnader, må forutsetningene for slike beregninger klart fremgå. Det kan ikke opplyses om beregninger av netto bokostnader/månedskostnader uten at det samtidig og like tydelig oppgis bruttostørrelsene … «.

Innklagede har dermed begått erstatningsbetingende feil, som innklagede må erstatte. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør innklagede dermed erstatte klagerens dokumenterte økonomiske tap for ett år.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens dokumenterte økonomiske tap for ett år.

Oslo, den 27. august 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant