RFE-2023-128

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Emil August Fjellvang
Forbrukeradvokaten AS

Innklaget:
Aure & Valskaar AS (Proaktiv Eiendomsmegling Lillestrøm)
v/advokat Margit Himle
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 26. mars 2020 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Formålet med klagerens kjøp var å bygge ut tomten. Etter overtakelsen i juli 2020, ble klageren kjent med at det gikk vann- og avløpsledninger (VA-ledninger) gjennom eiendommen. På bakgrunn av dette vurderte kommunen det slik at tomten var uegnet til fradeling. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om VA-ledningene og tomtens begrensede utviklingsmulighet. I tillegg er det spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 629 504 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte eiendommen med formål om å bygge ut tomten. Tomtens størrelse var dermed avgjørende for klagerens interesse. I salgsoppgaven ble tomten angitt å være 1025 kvadratmeter stor, og den ble fremhevet over to sider. De reguleringsmessige forholdene var også godt beskrevet i salgsoppgaven og tilsa at det ville være mulig å utvikle tomten.

Under visningen spurte klageren om det var mulig å utvikle tomten. Megleren svarte at man måtte ta kontakt med kommunen og søke om dette. Før budrunden ringte derfor klageren til kommunens byggesaksavdeling som svarte at det ikke forelå noen forhold som kunne medføre avslag på søknad.

Etter klageren hadde kjøpt eiendommen og skulle igangsette fradeling av tomten, sendte hun ut nabovarsel. En av naboene innga kommentarer om at det gikk vannledninger (VA-ledninger) gjennom tomten. Ifølge naboen var selgeren kjent med VA-ledningene, og at det dermed var begrensede muligheter for utvikling av tomten.

For å avklare forholdene på tomten, tok klageren kontakt med kommunen på nytt. I brev av 30. mars 2023 vurderte kommunen forholdet slik at eiendommen ikke var egnet til fradeling på grunn av VA-ledningene. Klageren reagerte på at hun ikke hadde fått opplysninger om ledningene under telefonsamtalen med kommunen før budrunden. I e-post av 2. april skrev derfor klageren til kommunen at hun hadde forståelse for at kommunens byggesaksavdeling gir generelle svar, men at hun i et slikt tilfelle burde blitt orientert om forholdene. Den 3. april svarte kommunen at informasjon om kommunale ledningsanlegg er tilgjengelig i kommunens database for ledningskart, men at byggesaksavdelingen forholder seg til situasjonskart som ikke inngår i denne databasen. I e-posten ble også klageren gjort kjent med at megleren hadde innhentet kart over VA-ledningene (VA-kart) i forbindelse med salget. Det fremgår tydelig av VA-kartet at det går ledninger over eiendommen. Ifølge kommunen var det en vesentlig mangel at disse opplysningene ikke ble formidlet ved salget.

For å fastslå verdireduksjonen som tomtens manglende utviklingsmuligheter representerte, tok klageren kontakt med en takstmann. I takstrapporten av 23. mai 2023 konkluderte takstmannen med en verdireduksjon på 500 000 kroner.

I etterkant av kjøpet, har klageren engasjert en advokat og reklamert til både selgeren og meglerforetaket. I tillegg har hun forhørt seg med de andre budgiverne om hvorvidt de ble opplyst om VA-ledningene. Alle budgiverne bekreftet at de var interessert i eiendommen på grunn av tomtens utviklingsmuligheter, samt at de ikke fikk informasjon om VA-ledningene.

Ansvarsgrunnlag
Når det kommer til meglerens erstatningsbetingende uaktsomhet, viser klageren til Rt-1995-1350.

Det fremgår av NOU 1987: 14 side 75 at kjøper bør kunne stole på at megler reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis nødvendige opplysninger om eiendommen. Videre fremgår det av blant annet LB-2022-91915 at meglers undersøkelsesplikt utvides hvis vedkommende bør ha mistanke om at de opplysningene som er fremkommet er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Etter ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd, må bestemmelsens opplistede punker anses som et minstekrav og ikke en uttømmende oppregning. Det er dermed ikke tilstrekkelig at megleren kun gir opplysninger i samsvar med disse punktene.

Megleren må ha blitt klar over tomtens begrensede utviklingsmulighet da han innhentet dokumentene som viste at det lå VA-ledninger på eiendommen. Selgeren bodde på eiendommen da kommunen fornyet VA-ledningene, og må derfor ha vært klar over forholdene. Siden megleren fremhevet tomten i markedsføringen og ga inntrykk av at man kunne videreutvikle den, burde han inntatt fullstendige opplysninger samt VA-kart i salgsoppgaven. Meglerens kunnskap om VA-kartet foranlediget uansett ytterligere undersøkelser om tomtens utviklingsmuligheter. I tillegg til at megleren har opptrådt uaktsomt, har han handlet ansvarsbetingende ved å markedsføre eiendommen slik at det ga klageren en berettiget forventning om at tomten kunne utvikles.

Selv om det hverken er lovpålagt eller vanlig praksis å opplyse om tomtens maksimale tillatte bebygde areal (BYA) og minste utenomhusareal, ble det gitt opplysninger om dette under avsnitt «Reguleringsmessig forhold» i salgsoppgaven. Ut fra grunnkartet som er vedlagt salgsoppgaven, er det enkelt å se at BYA er langt under 25 prosent av tomtens størrelse. Til tross for at megleren visste at det ikke var mulig å videreutvikle tomten, gir opplysningene i salgsoppgaven en forventning om dette. Siden megleren visste om VA-ledningene og usikkerheten knyttet til utviklingsmulighetene, skulle han inntatt opplysninger om dette. Slike opplysninger ville gitt budgiverne realistiske forventninger i forhold til tomtens utviklingsmuligheter. Megleren har ikke gitt opplysninger av betydning for handelen, og han har dermed brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd.

Prisdempende opplysninger må anses som nødvendig/hensiktsmessig for potensielle kjøpere, og det vises i den forbindelse til formålet i eiendomsmeglingsloven § 1-1 hvor begge parter skal motta «uhildet bistand». I Tore Bråthen, Norsk lovkommentar, kommentar til eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, note 199 fremgår det at oppdragstakeren skal prøve å oppnå en pris som er god for oppdragsgiveren, men at oppdragstakeren samtidig skal arbeide for at medkontrahenten kan inngå avtale på grunn av riktig informasjon.

Det stemmer ikke at kravet bygger på klagerens oppfatning om utvikling av tomten. Klageren er innforstått med at det alltid vil være en risiko for å få avslag av kommunen på byggesøknad. Kravet bygger på at megleren innhentet dokumenter fra kommunen som inneholdt prisdempende opplysninger, men unnlot å innta disse i salgsoppgaven.

Økonomisk tap og årsakssammenheng
Ifølge takstrapporten av 23. mai 2023, representerer tomtens manglende utviklingsmuligheter en verdireduksjon tilsvarende 500 000 kroner. I tillegg til verdireduksjonen har klageren blitt påført en rekke ekstra utgifter, herunder 100 754 kroner i søknadsprosessen overfor kommunen og 28 750 kroner i advokatutgifter. Klageren krever verdireduksjonen og utgiftene erstattet av meglerforetaket. Totalt utgjør kravet 629 504 kroner.

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende opptreden og det økonomiske tapet. Klageren kjøpte eiendommen på grunn av tomtens utviklingsmuligheter. Markedsføringen ga klageren en forventning om at det var mulig å videreutvikle tomten. Dersom megleren hadde gitt fullstendige opplysninger forut for kjøpet, hadde klageren hverken kjøpt eiendommen eller lidt noe tap.

På bakgrunn av det ovennevnte, er vilkårene for meglerforetakets erstatningsansvar oppfylt.

Klagerens påstand:
«[Meglerforetaket] dømmes in solidum til å betale til [klageren] erstatning etter nemndas skjønn.»

Innklagede har i korte trekk anført:
Vinteren 2020 fikk meglerforetaket i oppdrag å selge eiendommen som klageren kjøpte. Slik det fremgår i salgsoppgaven, ble eiendommen verdsatt og markedsført som en enebolig med stor tomt/hage. Dersom eiendommen hadde vært egnet for fradeling av tomt, ville den blitt markedsført på en helt annen måte.

Klagerens krav virker dermed å bygge på hennes egne oppfatning om at eiendommen var egnet for videreutvikling.

I salgsoppgaven inntok megleren bilder av hagen uten en eneste beskrivelse om at det var mulig å fradele tomten. Opplysningene i salgsoppgaven kan dermed ikke sies å ha gitt forventninger om at eiendommen egner seg til fradeling. Tvert imot er det naturlig at eiendommens fordeler, herunder stor hage, fremheves i en salgsoppgave. Det er videre lovpålagt å opplyse om tomtens størrelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10, er også megleren pålagt å innta opplysninger om eiendommens forhold til endelig offentlig planer. Det vises i den forbindelse til beskrivelsen av reguleringsmessige forhold i salgsoppgaven.

Klageren har innhentet tilbakemeldinger fra budgiverne som innga bud på eiendommen. Tilbakemeldingene virker imidlertid å være et resultat av ledende spørsmål fra klageren, og de må anses for å ha begrenset bevisverdi.

Dersom klageren kjøpte eiendommen med formål om å utvikle tomten, måtte megleren kunne forvente at klageren opplyste om dette samt forsøkte å avklare forholdet før hun innga bud. I stedet for å opplyse megleren om formålet med kjøpet, tolket klageren bildene og tomtestørrelsen slik at det var mulig å utvikle tomten. Siden klageren ikke ga uttrykk for dette overfor megleren, må hun selv bære risikoen for at planen hennes ikke kan gjennomføres. Enhver aktsom kjøper ville i et slikt tilfelle forsøkt å avklare forholdet med megleren før vedkommende innga bud.

Det stemmer at VA-kart var vedlagt blant dokumentene som kommunen sendte til megleren. Det er imidlertid ikke slik at meglere er forpliktet til å vedlegge alle dokumentene i salgsoppgaven. Meglere foretar en vurdering og vedlegger de dokumentene som de anser som nødvendige/hensiktsmessige for det enkelte salg. I foreliggende sak var det hverken selgerens eller meglerens plan at eiendommen skulle selges med potensiale for fradeling av tomt.

Takstmannens verdivurdering av 23. mai 2023 har ikke relevans i dette tilfellet. Dersom eiendommen var verdsatt og solgt med opplysninger som tilsa at det var mulig å fradele tomten, ville taksten gitt mening. Eiendommen ble imidlertid ikke solgt med et slikt formål, og takstmannen har dermed verdsatt noe som i realiteten ikke er solgt.

Utgiftene som klageren har pådratt seg i forbindelse med saken, har ikke årsakssammenheng med salgsoppgavens opplysninger om eiendommen. De ekstra utgiftene skyldes klagerens fortolkning om at hun kjøpte en annen type eiendom enn den som faktisk ble solgt.

For øvrig er det ikke dokumentert at VA-ledningene var den eneste årsaken til at kommunen vurderte tomten som uegnet for fradeling. Det vises til øvrige dokumenter inntatt i naboklagen, og bemerkes at klageren bærer bevisbyrden.

Megleren har hverken opptrådt i strid med god meglerskikk eller opptrådt uaktsomt. Vilkårene om økonomisk tap og årsakssammenheng er heller ikke oppfylt. På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

I dette tilfellet ble eiendommen markedsført som en bolig med stor hage, men det var ikke i salgsopplysningene gitt noen informasjon om utviklingsmuligheter på tomten, som er på vel ett mål. Det er heller ikke fremlagt noen dokumentasjon på at klageren stilte noen spørsmål om dette.

Det må derfor være klageren som må ta risikoen for at vedkommende ikke undersøkte utviklingsmulighetene nærmere, når det synes å ha vært formålet med kjøpet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.