RFE-2023-127
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik Majorstuen
Saken gjelder: Meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak ved budaksept 31. mars 2023. Kjøpesummen endte 320 000 kroner over prisantydning etter en budrunde. Klageren ønsket å kjøpe leiligheten som et investeringsobjekt for utleie, men var samtidig opptatt av at dette var en bolig med gode bokvaliteter. Hun spurte derfor om det var andre budgivere med som var interessert i å kjøpe for å bo der selv. Klageren ønsket ikke å by over 2 900 000 kroner, som hun mente var terskelen for hva leiligheten var verd. Megleren ga inntrykk av at budgiveren klageren bød mot var en som ønsket å bo der selv. Dette var avgjørende for at hun valgte å inngi sitt siste bud på 2 920 000 kroner. I ettertid viste det seg at dette ikke stemte. Den andre budgiveren var også interessert i å kjøpe for å leie ut. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom sin håndtering av budrunden har handlet i strid med opplysningsplikten, herunder i strid med god meglerskikk, samt om dette gir klageren rett til erstatning.
Klageren krever 120 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren ønsket å finne en leilighet hun kunne bruke som utleiebolig, og bestemte seg for å by på leiligheten. Leiligheten var på 19 kvadratmeter med en prisantydning på 2 600 000 kroner. Den var i dårlig stand og var i annonse-overskriften beskrevet å ha «moderniseringsbehov». I de to første annonsebildene var det brukt «digital oppussing» og ikke bilder av leiligheten slik den fremstod på salgstidspunktet.
Klageren spurte megleren tidlig i budrunden hvem de andre budgiverne var. Hun ønsket å kjøpe et leieobjekt med god bokvalitet, og var interessert i å vite om noen ville kjøpe leiligheten for å bo der selv. Klageren fikk da vite at det var én som skulle kjøpe for å leie ut, og én som ville kjøpe for å bo der selv. Klageren la inn et bud på 2 800 000 kroner. Da det deretter kom bud på 2 900 000, syntes hun prisen ble for høy og over grensen for leilighetens verdi. Hun ga derfor beskjed om at hun ikke ville by mer. Hun ønsket ikke å by over noen som ville kjøpe for å leie ut, da disse har en tendens til å presse prisen kunstig opp.
Det ble solgt en tilsvarende leilighet for 3,1 millioner kroner i 5. etasje. Den var nyoppusset og således i vesentlig bedre stand og lå flere etasjer opp med bedre lysforhold og med mindre støy. Klageren mente derfor at leiligheten hun var interessert i til sammenligning ikke kunne være verdt mer som «bolig» (vs. uteleieobjekt) når det var utleiere med i budrunden. Megler informerte henne da om at vedkommende som skulle kjøpe for å leie ut, var ute av budrunden. Vedkommende med budet på 2 900 000 kroner var en «ung førstegangskjøper».
Dette samsvarte med det megleren hadde sagt tidligere i budrunden, at det var to interessenter en som skulle leie ut og en ung førstegangskjøper. Dette var avgjørende for klagerens vurdering av boligen. En ung førstegangskjøper ønsket å bo i leiligheten for denne prisen, noe som måtte bety at vedkommende anså leiligheten for å ha god bokvalitet. Klageren var i en presset situasjon med kun minutter før budfristen løp ut, og la da inn bud basert på informasjonen fra megler.
Etter kjøpet fant klageren ut at budgiveren var en voksen dame som skulle kjøpe et investeringsobjekt for utleie, og hun følte seg lurt av megleren. Det var helt tydelig i ettertid at megleren ellers ikke ville snakket om budgiveren på denne måten og gitt den informasjonen om henne som han gjorde. Han sa akkurat det klageren trengte å høre for å legge inn budet på 2 920 000 kroner. Som budgiver er man i en sårbar situasjon, og megler skal tilrettelegge for en forsvarlig avvikling av budrunden.
Klageren har i ettertid snakket med vedkommende budgiver som hevder at hun aldri har sagt noe i retning av at hun var hverken ung eller førstegangskjøper, eller at hun skulle bo der selv. Dette var hele tiden ment som et investeringsprosjekt for henne og samboeren. Klageren har tatt opp dette med megleren som ikke oppfattet at det var uenighet om hva som ble sagt da klageren la inn det siste budet sitt. Megleren var tydelig på at han ikke visste disse tingene om budgiveren, men at han hadde det inntrykket. Megleren har her åpenbart gått for langt i å uttale seg om ting han ikke visste, formodentlig for at klageren skulle legge inn bud. Det var ingen annen grunn for at dette skulle være relevant for ham å si i de få minuttene før klageren la inn siste bud.
Klageren er ikke av den oppfatning at megler har en informasjonsplikt om hva andre budgivere har tenkt til å bruke eiendommen til. Dersom megleren hadde svart at han ikke visste noe om de andre budgiverne, eller at han ikke kunne uttale seg om disse, ville det vært et fullgodt svar. Det ville også vært en ærlig sak hvis budgiveren faktisk ga uriktige opplysninger til megleren om at hun var førstegangskjøper, men det var ikke tilfellet her. Megleren kan ikke uttale seg om ting han ikke vet, som om det var noe han visste. Dette er i strid med god meglerskikk.
Videre er det i strid med meglers opplysningsplikt. Opplysningsplikten skjerpes når kjøper fremhever for megler at dette er noe vedkommende vektlegger. Og det skjerpes ytterligere når en er i en budsituasjon med begrenset tid til rådighet. I en presset budsituasjon må megleren forstå at det som blir sagt er viktig, og kanskje avgjørende for budgiveren.
Leiligheten hadde prisantydning på 2 600 000 kroner, og ble solgt til klageren for 2 920 000 kroner. Klageren krever 120 000 kroner i erstatning. Basert på informasjonen som var tilgjengelig på budgivningstidspunktet, anså klageren at leiligheten var verdt 2 800 000 kroner. Deretter var det klart uriktig informasjon som hadde den avgjørende betydningen for at hun innga budet på 2 920 000 kroner. Klageren krever derfor differansen mellom hennes første og siste bud i erstatning.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren ringte klageren minutter før budet på 2 900 000 kroner hadde akseptfrist. Klageren var da usikker på om hun ville by mer, ettersom hun egentlig hadde satt seg en grense på 2 900 000 kroner når det gjaldt denne leiligheten. Det var også det hun mente var verdien etter å ha sammenlignet den med salgsprisen som ble oppnådd på leilighetene noen etasjer over. Leiligheten i 5 etg. var overflateoppusset, hadde nyere kjøkken og eldre bad.
Det er riktig at megleren informerte klageren om at budgiveren som kjøpte for å leie ut mest sannsynlig hadde gitt seg, da det ikke hadde kommet inn noe bud fra han, og det kun var minutter igjen. Han var den eneste av de to budgiverne som nevnte for megleren at han ville kjøpe for å leie ut.
Megleren sa videre at klageren ikke behøvde å legge inn bud 100 000 koner over, men kunne prøve med 50 000 kroner eller 25 000 kroner. Klageren la deretter inn bud 20 000 kroner over og fikk tilslaget. Megleren oppfattet ikke klageren dithen at hun ga bud på leiligheten fordi den andre budgiveren angivelig skulle være interessert i å kjøpe for å bo der selv. Megleren hadde ikke inntrykk av at budgiveren på 2 900 000 kroner skulle kjøpe for å leie ut. Vedkommende hadde ikke nevnt noe om utleie. Megleren hadde inntrykk av at klageren følte hun strakk seg langt i budrunden. Han oppfattet ikke henne dithen at hun kjøpte leiligheten på grunnlag av hvem den andre budgiveren var.
Da megleren forstod at klageren var misfornøyd og angret seg, ringte han for å høre om klageren ønsket å heve kjøpet, da han muligens hadde en annen interessent, men dette takket hun nei til.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
God meglerskikk
Utgangspunktet er at megler ikke har noen informasjonsplikt om hva en budgiver skal bruke leiligheten til overfor andre budgivere. Men dersom en megler gir slik informasjon, skal den være riktig. Ut fra SMS-korrespondansen dagen etter budgivning finner nemnda det sannsynliggjort at megler forut for bindende avtale har gitt uttrykk for at den ene budgiveren skulle bo der selv. Dette viste seg ikke å stemme. Megler har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatning
Et vilkår for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, er at skadelidte (klageren) har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Nemnda finner det klart at dette vilkåret ikke er oppfylt. Når det gjelder prisen på en leilighet uansett størrelse, er det til enhver tid markedet som bestemmer prisen. Klageren har i den forbindelse ikke sannsynliggjort eller dokumentert at hun har lidt et økonomisk tap. Klagerens antakelser her om hva «riktig» pris var, kan ikke være avgjørende.
Ut fra det nemnda har kommet til her, behøver nemnda ikke å gå inn på de andre vilkårene for erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Nordvik Majorstuen har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.