RFE-2023-168
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Achieve Eiendomsmegling AS (Nordvik Bergen)
Saken gjelder: Kontroll av budgivers finansiering. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2023 deltok klager 1 (far til klager 2) i en budrunde på en andelsleilighet som meglerforetaket formidlet for 2 000 000 kroner. Det var kun to budgivere med i budrunden. Etter at klager 1 hadde inngitt et bud på 2 360 000 kroner, innga den andre budgiveren et bud på 2 370 000 kroner. Den andre budgiveren hadde ikke finansieringsbevis, men planla å finansiere kjøpet med egne midler. Selgeren valgte å akseptere klager 1 sitt bud på 2 360 000 kroner. Klager 2 ble inntatt som kjøper i kjøpekontrakten.
Klagerne mener at budrunden burde stoppet etter klagerens bud på 2 200 000 kroner ettersom den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden. Klagerne mener videre at megleren utnyttet informasjonen om budgiverens økonomiske situasjon til å presse prisen høyest mulig. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klagerne kan gis medhold i sitt krav om 160 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Det siste budet til klager 1 var på 2 360 000 kroner, mens den andre budgiverens siste bud var på 2 370 000 kroner. Først da klager 1 ikke ønsket å inngi flere bud, ble han spurt om telefonnummeret til hans kontaktperson i banken. Megleren stilte det samme spørsmålet til den andre budgiveren, men fikk kun kontakt med klagerens bank. Den andre budgiveren fikk ti minutter på seg til å fremskaffe finansiering, men klarte ikke dette. Selgeren fikk deretter noen få minutter på seg til å bestemme seg for om hun ville gå for budet til klager 1 som var 10 000 kroner lavere, men sikkert, eller om hun ville gå for den andre budgiverens bud og satse på at han fikk finansiering. Selgeren valgte her den tryggeste løsningen og gikk for klagerens bud.
Klager 1 har i ettertid vært i kontakt med den andre budgiveren som har fortalt at han ikke hadde finansiering på plass da budrunden startet. Dette hadde budgiveren også gitt beskjed om til megleren før budrunden startet. Budgiveren hadde vist et skjermbilde av en bankkonto som viste at han hadde en god del egenkapital, og derfor fått klarsignal til å likevel være med i budrunden.
Etter det klager 1 kjenner til, hadde den andre budgiveren nok egenkapital til å finansiere de første budene. Ettersom budrunden gikk langt over prisantydning, hadde imidlertid ikke budgiveren nok egenkapital til å dekke kjøpesummen. Dersom budgiveren hadde hatt tilstrekkelig egenkapital til å finansiere leiligheten, ville han ikke hatt behov for hjelp av banken. Megleren skulle som den profesjonelle parten gitt beskjed til den andre budgiveren om at finansiering måtte være på plass før han gikk videre.
Den andre budgiveren har i ettertid innsett at finansiering med bank skulle vært på plass før han startet å inngi bud, og at han derfor har vært en «ugyldig» budgiver som har bidratt til på å presse prisen unødvendig høyt. Megleren burde som den profesjonelle part stoppet den andre budgiveren tidligere. Megleren burde enten informert om at finansiering måtte være på plass før budgivningen startet, eller gitt beskjed da budgiveren startet å inngi bud over sin egenkapital at finansiering måtte være plass før han kunne legge inn flere bud. Den videre utviklingen av budrunden etter inngivelsen av klager 1 sitt bud på 2 200 000 kroner, burde ikke funnet sted.
Megleren har et ansvar for å sørge for at prosessen foregår på en rettferdig måte for alle parter. Det at megleren kjente til den andre budgiverens egenkapital og dermed hvor grensen gikk før han måtte ha finansieringsbevis/hjelp fra bank, har hatt betydning for handelen. Megleren skulle gitt beskjed om at finansering måtte være på plass før han kunne gå videre. I en slik situasjon ville man sluppet at den andre budgiveren først etter avslutning av budrunden, innså at han skulle hatt finansiering på plass før han gikk inn i budrunden.
Meglerforetaket er ansvarlig for at prisen på leiligheten ble presset så høyt. Klagerne krever erstattet differansen mellom det aksepterte budet på 2 360 000 kroner og budet på 2 200 000 kroner, totalt 160 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Før budrunden hadde den andre budgiveren opplyst megleren om at han ikke hadde finanseringsbevis, men planla å finansiere kjøpet med egne midler. Megleren fikk i den forbindelse oversendt et gjenpartsbrev fra kredittsjekk utført av Danske Bank av 27. juli 2023, samt utklipp fra budgiverens nettbank som viste at han hadde tilgjengelige midler på konto. Gjenpartsbrevet viste at budgiveren i perioden 2019-2021 hadde en betydelig inntekt og formue.
I tillegg til kontroll av dokumentene megleren fikk oversendt, ringte meglerforetaket underveis i budrunden til den andre budgiverens bankforbindelse. Etter å ha stått i telefonkø i nærmere 30 minutter, ble foretaket bedt om å ringe en annen ansatt i banken. Meglerforetaket fikk etter noe tid kontakt med den ansatte, som i tråd med det budgiveren hadde opplyst, bekreftet at det ikke var opprettet noen lånesøknad. Den ansatte kjente ikke til budgiverens økonomiske situasjon, og kunne derfor ikke gi noen bekreftelse utover det budgiveren selv hadde oversendt til megleren.
Den andre budgiverens siste bud var på 2 370 000 kroner. Selgeren valgte heller i stedet å akseptere klagerens bud på 2 360 000 kroner. En selger velger selv hvilke bud den ønsker å godta. Selgeren var av megleren blitt orientert om at den andre budgiveren skulle finansiere kjøpet ved egenkapital, og at dette medførte en risiko.
Meglerforetaket er gjort kjent med at den andre budgiveren kun ti dager etter budrunden kjøpte en annen leilighet til en langt høyere pris. Denne andre leiligheten er skjøtet over på budgiveren, hvilket bekrefter at han ville hatt midler til å gjøre opp.
Det å ha finansiering i orden er ikke ensbetydende med at man må ha et finansieringsbevis eller lånefinansiering. En budgiver er selv ansvarlig for de bud som inngis. En megler kan ikke nekte en budgiver å delta i en budrunde som følge av manglende finansieringsbevis, eller at budgiveren skal finansiere kjøpet ved egenkapital.
Megleren har kontrollert den andre budgiverens finansiering så langt det er mulig. Megleren har ikke opptrådt i strid god meglerskikk og eller forsømt sine plikter. Klagerne har i alle tilfeller ikke lidt et økonomisk tap, og det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda nevner først at klagerne har gjort gjeldende at megler skulle stoppet den andre budgiverens videre deltakelse under budgivningen da hans finansiering ikke var bekreftet. Men megler kan i utgangspunktet ikke nekte en budgiver å være med i budprosessen. En selger velger også selv hvilke bud man ønsker å godta.
Det må legges til grunn at selger var informert om at den andre budgiveren ikke hadde finansieringsbevis eller annen bekreftelse på finansiering. Men megler har også en omsorgsplikt overfor budgiverne.
I dette tilfellet var det to budgivere. Spørsmålet er om det inntrer en opplysningsplikt overfor klagerne om at finansieringen ikke var bekreftet hos den andre budgiveren, og i tilfelle når.
I dette tilfellet var megler kjent med at den andre budgiveren ikke hadde bekreftet finansiering på budet på 2 100 000 kroner. Megler var også kjent med at budet nå var over det beløp som den andre budgiveren hadde opplyst at han hadde egenkapital til, og at det ikke forelå en lånesøknad. Ut fra en konkret vurdering i dette tilfellet med bare to budgivere finner nemnda at megler skulle informert klagerne om at den andre budgiveren ikke hadde dokumentert finansiering. Unnlatelsen av å gjøre det, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig må flere vilkår være oppfylt, blant annet at klagerne kan sannsynliggjort et økonomisk tap. Nemnda finner at det er uvisst hvordan budrunden hadde forløpt, og hva selger ville akseptert av pris. Erstatningskravet er derfor ikke sannsynliggjort og kan ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Achieve Eiendomsmegling AS (Nordvik Bergen) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.