Klage nr:
85/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Advokatfirmaet Olav Hana,
Saksfremstilling:

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede som megler. Det ble lagt inn flere bud med forbehold og klageren aksepterte et bud på 3,4 millioner kroner med følgende forutsetning «Betaling når kjøpers eiendom er solgt, senest 4 mnd etter kontrakttegning, umiddelbar overtakelse.» Budet ble akseptert den 8. november og kjøpekontrakt ble underskrevet 30. november 2007.

Klageren ønsker dekket advokatutgiftene i saken og få avslag i meglerhonoraret.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Eiendommen var opprinnelig et småbruk med driftsbygning og tilrettelagt for dyrehold. Da klageren henvendte seg til innklagede, fikk klageren vite at «de hadde flere eiendommer på gang» i deres distrikt og ble forespeilet en større fellesannonse. Prisantydningen var på 3,9 millioner kroner. Salgsoppgaven ble laget, men den omtalte fellesannonsen uteble.

Klageren overlot kontakten med innklagede til sin datter av personlige grunner. Klageren påpeker at hennes datter måtte forestå visningen uten at innklagede var til stede. Etter visning ble det lagt inn to bud. Det første budet var på 3,35 millioner kroner uten forbehold. Innklagede hadde hyppige og lange samtaler med den andre budgiveren og til slutt la denne inn et bud på 3,6 millioner kroner med forbehold om salg av hennes egen eiendom på nærmere vilkår. Klageren ble informert om at budgivers eiendom lå sentralt og at hun hadde søkt kommunen om omregulering av eiendommen til næringseiendom. Ifølge innklagede var søknaden sendt «for lengre tid tilbake» og budgiveren var lovet svar i løpet av kommende uke. Innklagede ga uttrykk for at han ikke kunne foreta undersøkelser vedrørende «sannhetsgehalten» i dette, men rådet klageren til å akseptere budet på bakgrunn av de opplysningene som forelå.

Klagerens datter tok kontakt med plansjefen i kommunen. Kommunen hadde ikke mottatt søknad om omregulering eller annen skriftlig henvendelse fra budgiveren. Innklagede ble konfrontert, og sa at budgiveren sammen med naboer hadde gjort ny henvendelse til kommunen og var lovet svar i løpet av kommende uke.

Budgiveren ga et nytt bud på 3,35 millioner kroner med betaling når hennes eiendom var solgt, og senest innen fire måneder etter kontraktsundertegning med umiddelbar overtakelse av eiendommen. Innklagede anbefalte å akseptere budet.

Klageren var skeptisk til slike betingelser og kontaktet banken der hun ble frarådet å gi så lang kreditt ved eiendomssalget fordi dette var uvanlig. Innklagede mente derimot at dette var svært vanlig og at spørsmål rundt handelen og innhenting av bankgaranti skulle avklares ved innklagedes advokat. Problematikken rundt kreditten kunne løses ved at kjøper ble betraktet som leietaker.

Innklagedes kontraktsforslag inneholdt flere feil og avtale om husleie i kredittperioden var ikke inntatt. Passus om bankgaranti for kjøpesummen var heller ikke inntatt. På denne bakgrunn valgte klagerens datter å avlyse avtalt møte for kontraktssignering. Kjøperen fikk kontrabeskjed og møtte opp til opprinnelig avtalt tid.

Klageren kontaktet Huseiernes Landsforbund, som rådet klageren til å kontakte advokat. Etter korrespondanse mellom klagerens advokat, innklagede og kjøper ble kjøpekontrakt underskrevet 30. november 2007.

Klageren opplevde at innklagede opptrådte som rådgiver for kjøper og har vært lite villig til å gi henne råd og assistanse. Klageren så seg nødt til å kontakte advokat for å få utferdiget kontrakt. Da salget ble avsluttet ble hun «rådet til å slå av ytterligere kr. 50.000 på salgssummen, for da var kjøper villig til å betale ved overtagelsen.» Dette ble gjort.

Før dette forslaget skrev innklagede følgende i mail av 22. november 200714.14:

· Idet vi ønsker å få avsluttet denne diskusjonen [om lang kreditt og betaling av husleie] tilbyr vi å dekke evt. beløp som tilsvarer en husleie på kr. 7.000,-, pr mnd – dato til dato – fra innflyttingen til kjøpesummen er betalt, senest 4. mars 2008. Beløpet gjøres opp ved redusert salær med samme beløp. Kjøper flytter ut og overtar uten at dere trenger å vaske ut. Verdien for utvasking settes til kr. 10.000,- og trekkes fra i husleie beløpet.

· Ved denne avtale erkjennes ikke ansvar for det krav som er fremsatt, men tilbys av minnelighet for å få avklart dette spørsmålet.

Tilbudet tilbys med den forutsetning at dere signerer/aksepterer avtalen innen fredag 23.11.07.

Klageren fremholder at hun ikke lot seg presse til å signere alle papirer før alle formaliteter var i orden, men hun lot seg overtale til å redusere kjøpesummen.

Innklagede anfører:

Innklagede fikk i oppdrag å selge eiendommen som hadde vært forsøkt solgt gjennom en lokal eiendomsmegler.

Når det gjelder annonsering, har innklagede ikke lovet en stor fellesannonse. Det ble påpekt som en fordel at det var flere eiendommer til salgs i det aktuelle området. Under forberedelsene til annonsene var det en konstant informasjonsflyt med klageren vedrørende annonsemediet, størrelse og pris som ble fortløpende akseptert.

Innklagede opplyser at det på forhånd ble avtalt at klageren skulle forestå visningene selv og viser til vedlagt tilbud som ble akseptert av klageren.

Første bud på eiendommen var 18. september 2007. Dette ble avslått 1. oktober 2007. Den 4. oktober 2007 ønsket klageren å få omgjort avslaget og akseptere budet. Innklagede bisto med dette uten å komme til enighet med budgiveren.

I den samme perioden hadde innklagede kontakt med en annen potensiell budgiver. Denne var svært usikker på grunn av økonomiske forhold. Budgiveren fortalte at hun måtte selge sin egen eiendom og at hun og noen naboer var i dialog med en oppkjøper som var interessert i å kjøpe eiendommen og omregulere området.

Dette ble videreformidlet til klageren. Innklagede sjekket ikke annet enn at budgiveren faktisk eide eiendommen. Innklagede rådet den potensielle budgiveren «om å ta et valg om å vente på en omregulering som ville ta tid eller bare selge eiendommen som den var.» Innklagede rådet budgiveren til å få bistand av megler/advokat for å få avklart dette.

Innklagede mener han har tatt hensyn til både kjøper og selger (klager), og forklarer følgende om budene som ble gitt:

Budet på 3,6 millioner med finansieringsforbehold og forbehold om salg av egen bolig til samme pris ble gitt 28. september 2007. Dette ble ikke akseptert.

Kjøperen ga 5. november 2007 nytt bud på kr 3,35 millioner med akseptfrist 9. november 2007. Finansieringen ble bekreftet av budgiverens bank den 6. november 2007. I budet ble overtagelse anført «snarest mot innbetaling av
kr 200 000″. Restbeløpet skulle betales innen fire måneder, men straks kjøperens hus var solgt. På dette tidspunktet var kjøperen representert av advokat som skulle selge eiendommen. Han bekreftet ifølge innklagede at salg av hennes eiendom var uproblematisk. Da innklagede ville motta en innbetaling av kr 200 000 som sikkerhet for eventuelle omkostninger dersom innbetalingen ikke kom som avtalt senest innen fire måneder, hadde innklagede ingen sterke innvendinger mot et slikt bud. Klageren måtte selv bestemme dette. Kjøperens bank bekreftet at kr 3 350 000 ville bli finansiert av banken og innbetalt innen fire måneder.

Klageren ønsket at innklagede skulle forsøke å få mer klarhet i forutsetningene og ga uttrykk for at budgiveren kunne overta eiendommen straks for å tilpasseeiendommen til hennes bruk. Innklagede var i samtale med budgiveren (kjøperen) og samme dag ringte hun og ga inn bud på 3,4 millioner + omkostninger. Dette ble akseptert 8. november 2007, kl. 12.28.

Innklagede bestrider at han har rådet klageren til å akseptere budet og sier at han heller ikke hadde innvendinger utover at betaling ikke forelå med en gang. Innklagede presiserer at klageren var svært aktiv i forkant av budaksept for å presse prisen opp mot en snarlig innflytting. I denne prosessen dukket ikke spørsmålet om husleie eller bankgaranti opp. Da innklagede oppfattet det slik at klageren brukte innflyttingsmuligheten til å presse opp prisen, var det ikke naturlig at innklagede tok opp spørsmålet om leie ettersom dette ville være å gi og ta fra samme hånd.

Innklagede tok heller ikke opp spørsmålet om bankgaranti fordi budgiveren da ville bli påført en ekstrakostnad på bakgrunn av at klageren hadde foreslått at budgiveren skulle høyne budet.

Kontrakten anga at kjøperen var å anse for en leietaker frem til kjøpesummen var innbetalt. I følge innklagede er det ikke helt uvanlig at en kjøper får flytte inn før tiden. I dette tilfellet forelå det en finansieringsbekreftelse på kjøpesummen og passus om utkastelse. Innklagede anså dette for å være en forsvarlig løsning som klageren og kjøperen selv tok initiativet til.

Etter innklagedes oppfatning var «situasjonen … derfor ikke annerledes enn ved et vanlig salg av eiendom, idet oppgjør og overskjøting av eiendommen» skulle «skje samtidig. Skjøtet skulle ikke tinglyses før hele kjøpesummen var betalt».

Innklagede anså ikke situasjonen som uforsvarlig på grunn av følgende forhold:

1. innbetaling av 200000 kroner som sikkerhet

2. innflytting, ikke overskjøting

3. leieklausul i kontrakten

4. kjøpers banks bekreftelse på finansiering

5. klager fikk tilsyn av ubebodd eiendom i vinterhalvåret i kaldt område

Kort tid etter budaksept kom spørsmålet om leie og bankgaranti opp. Innklagede informerte partene om at disse forholdene ikke var avtalt. Innklagede tok forholdet om husleie inn i et kontraktsforslag slik at kjøperen kunne se hva klageren fremmet ønske om. Kjøperen avviste dette med begrunnelsen at det ikke lå innenfor aksepten. Innklagede oppfattet kravet om husleie som svært urimelig.

Det ble avtalt kontraktsmøte for å gå gjennom kontraktsforslaget som var sendt partene på forhånd. Ved ankomst ble innklagede nektet å gjennomføre møtet og han måtte forlate boligen uten å få gjennomgå kontraktsforslaget. Klageren ble fortalt at hun ikke var forpliktet til å signere dersom hun var usikker og innklagede sa at hun kunne få en advokat til lese kontrakten, dersom det var ønskelig.

I første kontraktsforslag var forholdet til husleie ikke inntatt, da dette ikke var avtalt. På grunn av klagerens opptreden var det ikke mulig å få produsert en tilfredsstillende kontraktstekst. Etter kontakt med hennes advokat ble det utarbeidet endelig kontrakt.

Utformingen av kontrakten var ikke en annen enn den man foretar med en kjøper og selger som kan kommunisere. Rettingen gjaldt de forhold kjøperen og klageren hadde diskutert og innklagede kan ikke se at han har påført klageren advokatutgifter på grunn av kritikkverdige forhold og han er dermed ikke ansvarlig for disse.

Innklagede oppfattet klageren som en krevende person å ha med å gjøre, og foreslo at kjøperen innbetalte kjøpesummen med en gang og foretok mellomfinansiering. Innklagede foreslo derfor for partene at oppgjøret skulle skje med en gang og at kjøperen betalte 3,35 millioner hvoretter hun kunne flytte inn, påta seg renhold av eneboligen på 550 kvadratmeter og betale ca 4 måneder før siste fristfor innbetaling. Klageren ville da få kjøpesummen 3-4 måneder før tiden og slippe kostnaden/arbeidet med å vaske boligen. I tillegg ville hun få renteinntekt på
ca 42 500 kroner. Innklagede kan derfor ikke se at klageren har lidd noe tap.

Kontraktsmøtet ble avholdt 30. november 2007. Klageren aksepterte ikke innklagedes bekreftelse på at forskuddet på 200 000 kroner var kommet inn på klientkonto. Hun ville ha kvittering. Dette ble fremskaffet av innklagedes saksbehandler.

Sikringsobligasjonen ble tinglyst 4. desember 2007 etter at innklagede fikk saldo til innbetaling den 3. desember 2007. I samtale med klageren fikk innklagede opplyst at hun ikke hadde lån i banken, selv om grunnboka anga pantesikkerhet. Innklagede kontaktet banken på vanlig måte for saldo og fikk opplyst at det fremdeles var et aktivt lån på over 1 million kroner. Innklagede fikk tilbakemelding på at dette skulle ordnes med kontrabeskjed om at innklagede skulle gjøre opp lånet likevel. Dette ble skriftlig bekreftet 7. desember 2007. Restbeløpet ble utbetalt selgeren (klageren) 11. desember 2007. Etter innklagedes oppfatning var det ikke kritikkverdige forhold rundt oppgjøret. Oppgjørsoppgjørsoppstillingen ble sendt 19. desember 2007 etter noen dagers forsinkelse grunnet sykdom.

Innklagede var under kontraktsforhandlingene villig til å betale husleiekostnad med hensyn til kjøperens situasjon. Innklagede ga en frist for tilbudet, da innklagede var av den oppfatning at han ikke var forpliktet til dette, men at det var en service overfor klageren. Klageren aksepterte ikke tilbudet, og tilbudet ble trukket. Innklagede presiserer at dette ikke var et forsøk på å presse klageren til signering, men en service til partene for å løse konflikten som etter innklagedes oppfatning var tilrettelagt av klageren.

Innklagede bestrider at han har vært kjøperens representant, og mener oppdraget er gjennomført i henhold til god meglerskikk.

Innklagede kan ikke se at situasjonen kan medføre verken reduksjon i salæret eller erstatning av advokatutgifter og ber nemnda avvise saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fremholder at innklagede formidlet at budgiverens gamle bolig var lettsolgt og lå i et attraktivt område. Han formidlet også bugiverens påståtte kontakt med kommunen for omregulering og argumenterte for at budet kunne aksepteres med finansieringsforbehold. Etter at klageren fikk bekreftet at budgiveren verken hadde vært i kontakt med kommunen muntlig eller skriftlig, ga klageren klart uttrykk for at hun ville kreve betalingsgaranti dersom det skulle bli aktuelt å akseptere bud med betalingsutsettelse.

Budet ble gitt skriftlig av advokat X på vegne av kjøperen. Innklagede sa at dette i praksis var en garanti for kjøpesummen fordi advokat X da var ansvarlig for at kjøpesummen ble betalt.

Klageren tok kontakt med advokat, og fikk beskjed om at denne situasjonen ikke var en betalingsgaranti. Klageren gjentok kravet og fikk oversendt finansieringsbekreftelse fra Sparebank X. Klageren fikk vite at dette ikke ga noen garanti og tok dette opp med innklagede. Klageren opplevde innklagede som lite troverdig og så seg nødt til å skaffe advokat.

Klageren presiserer at det ikke var maktpåliggende for henne at kjøperen flyttet inn så tidlig som mulig. Klageren bor på naboeiendommen, mens kjøperen flyttet med 24 store hunder og det var viktig for henne å tilrettelegge for hundegårder på eiendommen før snøen kom.

I innklagedes kontraktsforslag var «kjøper å anse som leietaker inntil kjøpesummen i sin helhet var betalt». Etter klagerens forståelse er det en naturlig sammenheng mellom det å være leietaker og det å betale husleie. Klageren forventet forhandlinger vedrørende husleie på kontraktsmøtet. Innklagede hadde ikke formidlet at det ikke var en slik sammenhengi kontraktsforslaget og klageren forsto tilbudet om betaling av husleie fra innklagede som en innrømmelse av feil i kontrakten.

Klageren hevder at hun formidlet til innklagede klart og tydelig per post, sms og telefon at hun ikke ønsket å signere kontrakt uten at punktene om betalingsgaranti og husleie var løst. Innklagede valgte likevel å reise for å avholde kontraktsmøte.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmål om redusert vederlagskrav og/eller erstatning av advokatutgifter på bakgrunn av innklagedes opptreden i forbindelse med salget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53. Reklamasjonsnemnda velger etter omstendighetene å ta saken til behandling, selv om det kan være spørsmål om det må anses som et næringsforhold.

Partene forklarer seg ulikt når det gjelder fellesannonsen. Der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge den ene partens forklaring til grunn og Nemnda kan følgelig ikke vurdere dette forholdet.

I oppdragsavtalen er det verken skrevet noe om hvem som skal foreta visninger eller eventuelle kostnader i forbindelse med visninger. I henhold til det midlertidige overslaget som ble oversendt klageren før oppdragsavtalen ble inngått står det «Visninger – foretas av selger selv». På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemndas at det er avtalt at klageren skal foreta visningene selv. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede på dette punkt.

Som utgangspunkt er det opp til partene om det skal tas et forbehold og forbeholdets innhold. En eiendomsmegler har imidlertid en viss plikt til å bidra til at synlige uoverensstemmelser og uklarheter avklares.

I dette tilfellet forklarer partene seg ulikt om når spørsmålet om garantistillelse og husleie kom opp. Klageren mener dette kom opp før budaksept, mens innklagede mener det kom opp like etter budaksept. Det er ikke forelagt dokumenter som bekrefter noen av fremstillingene og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til saken.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem for så vidt gjelder visningene. For øvrig avvises saken.

Oslo, den 17. september 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant