RFE-2023-203

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Torshov Eiendomsmegling AS (EIE Torshov)

 

Saken gjelder:               Misnøye med meglers håndtering av salget. Brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn 

Den 6. mai 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjonsleilighet.  Boligen lå ute med en prisantydning på 10 990 000 kroner, og ble solgt for 9 500 000 kroner 8. august 2023. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hans mening er kritikkverdige. Det er særlig anført at meglerens rådgivning ved fastsettelsen av prisantydningen var mangelfull og ikke tok hensyn til klagerens målsetting om et raskt salg. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedtrekk trekk anført: 

Da klageren skulle forberede til salg av leiligheten, valgte han å engasjere megleren hos innklagede meglerforetak til å bistå ham med salgsprosessen. Han valgte akkurat denne megleren fordi han fremstod som erfaren med god kjennskap til området. Klageren var tydelig på at han ønsket å «kjøre et løp» med salg før sommeren og spurte megleren spesifikt om han hadde kapasitet til å ta på seg et slikt oppdrag. Svaret fra megleren var et uforbeholdent ja. For klageren var det viktigere å selge raskt enn å få mest mulig penger ut av salget, noe som ble kommunisert til megler. Klageren ønsket et raskt salg for å unngå unødvendig ekstra belastning i en hverdag som allerede var krevende.

Da boligen skulle annonseres i slutten av mai, foreslo megleren en prisantydning på 10 990 000 kroner inkludert garasje. Klageren reagerte på at prisantydningen var satt altfor høyt på bakgrunn av det han visste om prisnivået i området, samt prisinformasjon han hadde mottatt fra EIE og andre aktører. Klageren diskuterte dette med megleren på telefon. Megleren gjentok her at 10 990 000 kroner var den prisen markedet var villig til å betale. Megleren var selvsikker og ikke i tvil om sin vurdering. Klageren tok da for gitt at megleren overholdt sin plikt etter NEFs etiske retningslinjer § 7 om å «holde seg orientert om den generelle samfunnsutviklingen», og at han dermed hadde bedre forutsetninger for å vurdere pris enn klageren selv. Megleren sa ingenting om at det med en slik prisantydning ville være behov for mer enn en visningsrunde for å få boligen solgt.

Klageren stolte på meglerens vurderinger og la ut boligen med en prisantydning på 10 990 000 kroner. Det ble satt opp visning 4. og 5. juni 2023.  Under samtalen klageren hadde med megler etter siste visning, fortalte megler at han hadde mistenkt at prisen var for høy, men at han «tenkte det skulle være mulig å strekke det litt». Dette fremstod som en forsnakkelse fra meglers side. Det viste at megleren handlet stikk i strid med klagerens prioriteringer.

Megleren hadde ikke antydet at det innebar å «strekke det litt» med hensyn til pris da han overbeviste klageren om at den foreslåtte prisantydningen var realistisk. Hadde megleren vært åpen om dette da man diskuterte prisantydningen forut for annonsering, ville klageren ha «lyttet til egen tvil» og holdt fast ved at prisantydningen som megleren foreslo var for høy. Klageren har ikke på noe tidspunkt i prosessen gitt uttrykk for at han ønsket høyest mulig pris, det viktigste for ham var å få salget utført raskt og smertefritt. I etterkant av salget var klageren i dialog med meglerforetaket, herunder ansvarlig megler, som i e-post av 30. august 2023 ga følgende svar på hva prisantydningen var basert på:

«Her tenker jeg at det er naturlig å henvise til utførte-takst/verdivurdering utført 25.04.23. Verdivurderingen viser tre ulike boliger i området som har gått for mellom 116.000,- til 122.000, – per m2. Som vi alle vet har det dessverre skjedd svært mye i markedet siden dette tidspunktet, ref. renteøkninger m.m.»

Megleren baserte seg altså på en snever verdivurdering som var over én måned gammel da prisantydningen ble satt i slutten av mai. Renteøkningene han viser til var allerede godt i gang. I tillegg ble renteendring og ny rentebane offentliggjort i begynnelsen av mai, uten at dette fikk noen påvirkning på meglers vurdering av prisantydningen. Megleren har ikke oppfylt sin plikt etter NEFs etiske retningslinjer § 7.

Megleren har i sin rådgivning knyttet til prisantydningen lagt til grunn en verdivurdering som ikke har tatt høyde for vesentlige endringer i samfunnsutviklingen, ei heller de klare rammene han var gitt av klageren som kunde. Meglerens mangelfulle arbeid medførte at leiligheten ble lagt ut for salg med for høy prisantydning, hele 1 000 000 til 1 500 000 kroner over reell markedspris.

Etter salgsprosessen var igangsatt oppdaget, klageren at man var kommet i den uheldige situasjon at også en av naboene skulle legge ut sin bolig for salg. Naboen hadde en tilsvarende bolig som klagerens, og hadde også ambisjon om å selge før sommeren. For å sikre en best mulig prosess valgte naboen å engasjere samme megler, slik at megleren fikk innsikt i begge salg og kunne rådgi oppdragsgiverne parallelt. På denne måten kunne man unngå å komme i en situasjon hvor salgsprosessen knyttet til den ene boligen ville vanskeliggjøre salget av den andre og motsatt. Megleren inngikk oppdragsavtale med klageren og deretter med naboen. Hensikten med å spørre megler om hvilken pris som ville sikre et raskt salg, var nettopp å unngå å havne i en situasjon hvor to tilsvarende boliger lå ute for salg samtidig i et usikkert marked.

Meglerens øvrige arbeid med oppdraget bar også preg av manglende kvalitetskontroll. Salgsmateriellet var fullt av store og små feil som var egnet til å gjøre potensielle kjøpere skeptiske. Megleren hadde gjenbrukt salgsoppgaven fra da han formidlet leiligheten tilbake i 2016 uten å lese korrektur. I salgsoppgaven benyttet ved første annonsering, ble det blant annet trukket frem «nye» restauranter i området, men disse var nedlagt for flere år tilbake. For å overholde tidsplanen var klageren gitt korte frister for å gi tilbakemelding på salgsmateriellet. Klageren fokuserte korrekturen på de boligspesifikke delene av salgsoppgaven, da han forventet at en megler som var så godt kjent i nærområdet, ville avdekke en åpenbar feilopplysning som dette.

Mer alvorlig var det at feil versjon av tilstandsrapporten lå vedlagt salgsoppgaven. I tillegg til å være overpriset, fremstod leiligheten også å ha flere problemstillinger (TG3) knyttet til brannsikkerhet. I realiteten dreide det seg om et brannslukningsapparat som var utgått på dato, noe klageren fikset umiddelbart etter avtale med takstmann. Megleren var fullt informert om dette, men klarte likevel ikke å sørge for at riktig versjon av tilstandsrapporten ble inntatt i salgsoppgaven. Dette skjedde gjentatte ganger. I forkant av andre visningsrunde lå også feil rapport vedlagt salgsoppgaven da megleren oversendte den til klageren.

Megleren var vanskelig å få tak i og forholdt seg ikke til fristene han selv hadde satt. Det var liten interesse for boligen, og den ble ikke solgt etter første visningsrunde. Det hadde kun møtt opp to interessenter på visning, og megler hadde i etterkant gitt beskjed om at «nå har markedet gitt oss et signal». Det ble satt opp ny visningsrunde to uker senere, men heller ikke denne resulterte i noe salg.

Først etter tredje visningsrunde, i begynnelsen av august, ble leiligheten solgt for 9 500 000 kroner. Det ble salg etter at klageren selv hadde lagt ned en betydelig innsats i å kvalitetssikre og utbedre salgsmateriell. Etter salget fikk klageren tilsendt oppgjørsoppstilling. Denne inneholdt kostnader for tjenester som ikke var utført, noe megleren også visste. Klageren har senere fått høre at tilsvarende også har skjedd andre tidligere kunder av megler.

Megleren hadde gjennomført visningene alene, til tross for å ha informert klageren ved første møte (befaringen) at han alltid hadde med seg en assistent på visning som kunne ta med folk ned i parkeringshus og kjellerbod. Megleren påstår at han ikke husker å ha sagt dette. Igjen står det påstand mot påstand når det gjelder hva som er blitt kommunisert av megler.

Meglerens feilslåtte rådgivning og øvrige mangelfulle arbeid er direkte årsak til at det ble nødvendig med ekstra visningsrunder for å få solgt leiligheten. Meglerens håndtering av oppdraget overstiger terskelen for hva som er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Ethvert forsøk på å komme til en minnelig løsning er blitt avvist av meglerforetaket. Det eneste de har imøtekommet klageren på, er å frafalle kostnadene for tjenester som aldri ble utført.

Klageren krever å få tilbakebetalt 18 440 kroner som tilsvarer direktekostnadene i forbindelse med de ekstra visningsrundene.

 

Innklagede har i hovedtrekk anført:

Prisantydning

Den 25. april 2023 ble det utarbeidet en e-takst hvor markedsverdien var estimert til 11 000 000 kroner. En må tilbake til 2020 og 2021 for å finne salg av tilsvarende bolig med hage. Basert på disse, ble verdien på klagers bolig estimert til ca. kr. 10 000 000 – 11 000 000 kroner pr. 11. september 2023. Tallene er hentet fra Eiendomsverdi.no. I verdivurderingen var det også tatt hensyn til nyere salg av boliger uten hage.

Klageren ønsket 29. august 2023 en begrunnelse for hva som ga det markedsmessige grunnlaget for en prisantydning i begynnelsen av juni på 10 990 000 kroner inkludert garasjeplass. Det er korrekt at megler svarte pr. e-post den 30. august 2023, hvor det ble vist til e-takst av 25. april 2023 og sammenligningsgrunnlaget som fremgår av denne. Megler forklarte samtidig at det hadde «skjedd svært mye i markedet siden dette tidspunktet», uten at det ga grunnlag for å nedjustere prisen. Som nevnt over, var klagers bolig estimert til en verdi på ca. kr. 10 000 000 – 11 000 000 kroner også i september.

Prisfastsettelse er ingen vitenskap, og verdivurderingen ble utarbeidet på vanlig måte på grunnlag av befaring, statistikk fra Eiendomsverdi.no og meglers kunnskap om markedet. En verdivurdering er ingen prisgaranti, men meglers vurdering av markedsprisen på et gitt tidspunkt. Prisantydningen ble for øvrig satt i samråd med selgerne.

Megler er naturligvis orientert om samfunnsutviklingen. Det at prisantydningen i etterkant viser seg å være for høy, betyr ikke at megler ikke følger med på hva som skjer ute i samfunnet. Meglerforetaket bestrider at megler har lagt ut boligen for mer enn hva han mener er reelt å oppnå.

Klageren hadde en avtale med naboen som også skulle selge sin bolig, som var tilsvarende klageren sin. Partene ønsket at klagerens leilighet skulle ligge ute for salg i én uke, før den så skulle trekkes fra markedet, for at naboen deretter kunne forsøke å selge sin. Da klagerens bolig ikke ble solgt etter første visningsrunde, ønsket naboen å dumpe prisen for å bli kvitt sin eiendom. Svaret fra klageren var å gjøre akkurat det samme da boligen igjen skulle ut på nett.

Megleren gjorde klageren oppmerksom på at kun én av boligene burde ligge ute i markedet om gangen, og at den ene helst burde vært solgt før den andre ble annonsert. Dette rådet ble ikke tatt til følge av klager. I stedet valgte klageren og naboen å dumpe prisen etter hver visningsrunde (totalt tre visningsrunder), noe som «brant» annonsene/boligene og ga potensielle kjøpere signaler om at man kunne gjøre et godt kjøp med litt is i magen.

Meglerforetaket stiller seg uforstående til påstanden om at megler har ignorert klagerens ønske om et raskt salg. Megleren har ikke garantert klageren et bud på prisantydning, og har aldri sagt at han «tenkte det skulle være mulig å strekke det litt».

Salgsmateriell

Meglerforetaket erkjenner at det ved en feil ble brukt feil tilstandsrapport i salgsoppgaven. Fra 29. mai til 14. juni 2023 lå boligen ute med tilstandsrapport datert 29. mai 2023. Den 14. juni 2023 ble salgsoppgaven oppdatert med korrekt tilstandsrapport, datert 30. mai 2023. I den første rapporten var det gitt TG3 på branntekniske forhold grunnet gammelt brannslukkingsapparat og TG2 på utvendig dør grunnet en løsnet gummilist. I den andre og nyeste rapporten var førstnevnte endret til TG0 og det sistnevnte til TG1.

Videre erkjenner meglerforetaket at deler av teksten i salgsoppgaven var gjenbrukt. Feilen knyttet til den «nye» restauranten ble fjernet da salgsoppgaven ble oppdatert 14. juni 2023. Meglerforetaket bestrider derimot at denne feilen gjaldt for flere restauranter.

Det er ikke riktig at salgsmateriellet var «fullt av store og små feil». Klageren fikk tilsendt salgsmateriellet for gjennomlesing og korrektur 26. mai 2023 kl. 22:55, og boligen ble lansert 29. mai 2023 kl. 01:41. Klageren burde ha klart å lese gjennom alt markedsmateriell før lansering. Dersom klager mente at det ikke var god nok tid, burde han meldt ifra til megleren om dette. I stedet godkjente klageren markedsføringsmaterialet med bestemte forbehold, som ble korrigert før publisering. Klageren ønsket også å korrigere salgsmateriellet 20. juli og 24. juli 2023. Megler rettet dette som avtalt 24. juli 2023.

Visninger

Det var i første omgang avtalt to visninger av leiligheten. Disse ble avholdt 4. juni og 5. juni 2023 med totalt to visningsdeltakere. Andre visningsrunde ble avholdt 18. juni 2023 med tre visningsdeltakere. Ingen av interessentene som var med på første og andre visningsrunde ønsket å kjøpe boligen. Tredje visningsrunde ble avholdt 6. og 7. august 2023 med totalt seks visningsdeltakere, hvorav en av disse endte med å kjøpe boligen.

Det er ikke vanlig at eiendomsmegler planlegger andre visningsrunde før den første er gjennomført. Det ble heller ikke planlagt i klagers tilfelle, og innebærer naturligvis ikke at man som selger er garantert et salg etter første visningsrunde. Meglerforetaket bestrider at megler i etterkant av første visningsrunde skal ha sagt «nå har markedet gitt oss et signal».

Klagerens krav

Det er uklart hvordan kravet er beregnet. Klageren skriver i klagen at han krever tilbakebetalt direktekostnader i forbindelse med de ekstra visningsrundene. Kravet er oppgitt til 18 440 kroner. Dersom det er kostnader til ekstra visningsrunder klageren mener å ha krav på, tilsvarer dette 8 970 kroner for totalt tre visninger. Det fremgår av oppdragsavtalen punkt 4 at hver visning koster 2 990 kroner.

Det er korrekt at klageren mottok en oppgjørsoppstilling 23. august 2023 som feilaktig inneholdt en kostnad for interiørveiledning på 1 500 kroner. Dette ble korrigert så snart meglerforetaket ble gjort oppmerksom på dette.

Videre hadde klager en forventning om at visningsprisen i oppdragsavtalen gjaldt for det tilfellet at ansvarlig megler hadde med seg en assistent på visning. Dette er ikke korrekt, men meglerforetaket valgte likevel å tilby en reduksjon på 500 kroner pr. visning. Klager avslo tilbudet samme dag.

Det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Kravet om vederlagsnedsettelse kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen førte delvis frem.

Prisantydning

Nemnda nevner først at prisantydning er ingen salgsgaranti, men meglers vurdering av hva som er markedsprisen på et gitt tidspunkt. Det er imidlertid markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og som kan påvirkes av en rekke forhold.

Når nemnda skal ta stilling til om megleren har forsømt seg her, må dette vurderes ut fra forholdene på salgstidspunktet og ikke i ettertid når man sitter med «fasiten».

Megler tok utgangspunkt i en e-takst når det gjaldt prisantydningen. Nemnda har ikke grunnlag for å kritisere meglers vurdering her. For øvrig står det påstand mot påstand når det gjelder hva megler angivelig skal ha sagt om prisantydningen, noe nemnda under sin skriftlige behandling ikke kan ta stilling til.

Salgsmateriellet

Nemnda legger til grunn at megleren har brukt deler av en tidligere salgsoppgave når det gjelder omtalen av området m.m. Det er på det rene at det her var feil, for eksempel omtale av restauranten som var gått konkurs siden forrige salg. Nemnda finner det kritikkverdig av megler å bruke informasjon fra en tidligere salgsoppgave (klipp og lim), uten å kontrollere at opplysningene fortsatt er korrekte. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda finner videre at megler brukte feil versjon av tilstandsrapporten i salgsoppgaven flere ganger. Megler har forsømt seg her, og meglerforetaket har også erkjent dette.

Visninger

Det sentrale spørsmålet her er om meglers arbeid med oppdraget har ført til flere visninger enn det som var nødvendig. Klagerne har krevd at meglerforetaket krediterer dem
18 440 kroner som tilsvarer direktekostnadene i forbindelse med de ekstra visningsrundene. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at det er sannsynliggjort at det var en sammenheng mellom de forhold som er nevnt over, og behovet for visningene. Dette klagepunktet fører derfor isolert sett ikke frem.

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlagselement. Utlegg megler har hatt, omfattes ikke. Vederlagsnedsettelse forutsetter ikke at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap.

Nemnda har ut fra en totalvurdering av forholdene over, kommet til at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Samlet vederlag i henhold til § 7-7 utgjør 124 720 kroner. Nemnda finner ut fra en totalvurdering at vederlaget nedsettes med 25 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Torshov Eiendomsmegling AS (EIE Torshov) har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 25 000 – tjuefemtusen – kroner av vederlaget.