RFE-2023-214

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Proaktiv Sandviken AS

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsreduksjon

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren solgte leiligheten sin gjennom innklagede foretak 15. juni 2023. Leiligheten ble solgt for 2 650 000 kroner, 100 000 kroner under prisantydning. Oppdragsavtalen ble inngått 1. mai 2023, og eiendommen markedsført for salg 29. mai, med første fellesvisning 5. juni. Klageren har trukket frem en rekke forhold ved meglerens håndtering av salgsprosessen både i forbindelse med oppdragsinngåelsen og budprosessen, som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder rådgivnings- og omsorgsplikten. Samt om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 50%.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Usannheter og utelatelse av viktig informasjon underveis i salgsprosessen
Megleren hevdet som en del av sin salgsstrategi at han kun tok på seg maks 50 salg i året. Dette stemmer ikke. I 2022 hadde megleren 66 salg, og pr. oktober 2023 hadde han hatt 58 salg. Videre var han klar på at han ikke ville selge leiligheten hennes for en pris under 2 750 000 kroner. En eiendomsmegler kan selvsagt aldri garantere for hvilken pris som oppnås. Det er likevel kritikkverdig at han var så tydelig, og gjentatte ganger fortalte klageren at han ikke ville selge under denne prisen. Da måtte hun i tilfelle finne seg en annen megler. Videre er dette særlig kritikkverdig med tanke på det som skjedde den dagen klagerens leilighet ble solgt. Umiddelbart etter at budet hadde kommet inn, begynte megleren å snakke om at dersom kjøperne hadde nådd sin smertegrense på 2 600 000 kroner, kom han på det varmeste til å anbefale klageren å akseptere budet. Dette uttalte han uten at han hadde tatt en eneste telefon til budgiver og undersøkt mulighetene for et høyere bud. Ifølge oppdragsavtalen ville megleren få samme provisjon uavhengig av hva leiligheten ble solgt for.

Ved inngåelsen av oppdraget påsto megleren at han allerede hadde en kjøper til leiligheten. Dette var utslagsgivende for klagerens valg av megler. Etter at oppdragsavtalen var signert, viste det seg at denne kjøperen var en 18-19 åring som ikke var seriøs. Dette var en som meldte seg på forkjøpsrett på alle boliger som var til salgs, uten egentlig å være en aktuell kjøper. I kommunikasjonen mellom megleren og vedkommende, som klageren har sett i etterkant, var det ingenting som tydet på at vedkommende noen gang hadde vært en aktuell kjøper for leiligheten. Dette var kun et salgstriks for å få klageren til å signere oppdragsavtalen.

Megleren gav videre villende informasjon om ledig barnehageplass til interessenter som meldte seg på visning. Da interessentene (som senere kjøpte leiligheten) kontaktet barnehagen, var det ni barn på venteliste. Dette er atter et eksempel på hvordan megleren bruker informasjon på en bevisst og villedende måte for å gi et annet inntrykk enn det som er realitetene. Dette kjennetegner hele hans praksis som eiendomsmegler.

Hele salgsprosessen fra første samtale til siste melding har vært preget av påstander, tilbakeholdelse av informasjon og vridning av de faktiske forhold. Aldri direkte løgner, alltid en liten bit av sannhet slik at han ikke kan bli tatt i direkte løgn, men samtidig er resultatet at man ikke får viktig informasjon som gir et riktig bilde av situasjonen og det man skal ta avgjørelser ut ifra.

Utilbørlig press ved aksept av bud
Den 15. juni 2023 kl. 09 kom det inne bud på leiligheten på 2 600 000 kroner. Klageren og megleren snakket sammen om budet pr. telefon. Klageren hadde forventninger til at leiligheten skulle ha en høyere verdi. Særlig etter at megleren ved, oppdragsinngåelsen, påstod at han ikke kom til å selge leiligheten for under 2 750 000 kroner. Meglerne tok kontakt med budgiver og fikk vedkommende til å høyne budet med 50 000 kroner til 2 650 000 kroner, med akseptfrist til kl. 12 samme dag. Megleren informerer klageren om økningen i budet, samt at kjøperne allerede har nådd låne grensen, men vil bruke feriepengene sine for å øke budet. Klageren ønsket å diskutere budet med ektemannen, som på tidspunktet var i San Francisco, og ba om en forlenget budfrist. Megleren avviste henne og presset henne til å akseptere budet, men klageren insisterte på å få konsultere ektemannen. Etter en samtale med mannen sin bestemmer de seg for å avslå budet. Megleren motsatte seg klagerens avslag og hevdet at det ikke vil være mulig å få et bedre bud senere. Klageren kontakter også bankrådgiveren sin for råd, og vedkommende støttet beslutningen om å avvise budet. Klageren opplevde presset fra megleren så sterkt at hun til slutt godtok budet like før utløpet av fristen. Hun opplevde å få minimalt med rådgivning før aksepten og innså etterpå at hun burde ha bedt om mer tid og bedre rådgivning underveis.

Ikke på noe tidspunkt i timene mellom kl. 10:30 og 12:02 ga megleren informasjon om hvilke andre alternativer hun hadde, eller hva som var strategisk lurt å gjøre. Han virket mer opptatt av å få handelen gjennomført raskt, enn å sikre at klageren fikk tid til å ta en informert beslutning. Klageren fikk ikke tilstrekkelig veiledning av megleren, til tross for hans påstander om å tilby profesjonell rådgivning, forut for oppdragsinngåelsen. Selv etter at klageren hadde akseptert budet, følte hun seg usikker på beslutningen sin. Hun følte ikke hun fikk tilstrekkelig støtte eller veiledning fra megleren. Etterpå oppdaget hun også at informasjonen hun fikk om kjøpernes finansielle situasjon ikke var riktig, noe som ytterligere forsterket hennes følelse av å ha blitt misledet.

Det er ikke riktig at klageren ikke gav utrykk for misnøye underveis i salgsoppdraget slik innklagede synes å hevde. Hun var tydelig på at hun opplevde situasjonen under budgivningen som vanskelig, og hun følte seg presset. Dette ble ikke tatt på alvor av megleren. Det var også derfor hun ringte for å få råd fra sin bankrådgiver. Dette var rådgivning meglerne skulle bistått med. Klageren opplevde å bli utsatt for utilbørlig press fra megleren. Det var tydelig at han ønsket å få salget avsluttet så raskt som mulig. Det at hun aksepterte budet 28 minutter før forlenget budfrist gikk ut, understreker hvor dårlig rådgivning hun fikk. Da første bud var kommet inn sendte han et utklipp fra VG.no med en artikkel med teksten «SISTE: venter dobbelt rentehevning». Budloggen bekrefter at budfristen ble forlenget kl 11:58. Når klageren ikke fikk noe informasjon fra megleren om at budfristen kunne bli forlenget før to minutter før budet gikk ut, så er det åpenbart at hun var nødt til å ta en beslutning før budet gikk ut kl. 12.

Når det gjelder gjennomførte privatvisninger, var dette noe klageren selv måtte stå for, da det ikke passet for megleren. Klageren måtte dermed selv gjøre jobben hun betalte megleren for.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt brutt sin omsorgsplikt. Megleren har ikke oppfylt forventningene til den tjenesten han ble betalt for å utføre. På denne bakgrunn krever klageren at meglerforetakets vederlag redusert. Megleren har hverken levert den tjenesten han solgte inn, eller den tjenesten klageren betalte han for.

Klageren krever vederlaget redusert med 50%.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet ble inngått 1. mai 2023. Eiendommen ble markedsført 29. mai, og første visning ble avholdt 5. juni. Det var kun én påmeldt, og interessenten kom tilbake for en ekstra visning samme kveld, men konkluderte etter noen dager med at leiligheten ikke var aktuell for henne. Det ble deretter satt opp en ny visning 14. juni. Også her var det én påmeldt, dette var paret som senere ble budgivere og kjøpere av leiligheten.

Vilkåret for reduksjon av meglers vederlag, er at det foreligger en «ikke ubetydelig plikt forsømmelse» jf. eiendomsmegling § 7-7. Det følger av vanlig språklig forståelse av ordlyden «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» at mindre, ubetydelige feil ikke gir grunnlag for prisavslag. Det fremgår av forarbeidene at meglers arbeid må være «kvalitativt mangelfullt utført». Det er ikke tilstrekkelig at megler ikke har gjort en god nok jobb.

En megler har sjelden et bestemt antall oppdrag i løpet av et år. Det avhenger blant annet av hvordan markedet er, og hvilken arbeidskapasitet megleren har. Megleren antok at han kom til å selge rundt 50 enheter i løpet av 2023, men gode tilbakemeldinger fra kunder, anbefalinger fra ulike selgere og langsiktig markedsføring førte til et større antall salg enn tidligere år. Meglerens intensjon med meldingen om antall signerte oppdrag, må tolkes som en oppfordring til å være tidlig ute med planleggingen av salgsoppdraget. Han hadde på dette tidspunktet mange eiendommer som skulle i markedet, og tidlig planlegging og klargjøring var en nødvendig faktor for å kunne gjennomføre oppdraget på best mulig måte.

Megleren bor selv i nabolaget til leiligheten, og han er en av de meglerne som har størst markedsandel i dette området. På befaring informerte han klageren om en potensiell kjøper som kunne være interessert i leiligheten, men presiserte samtidig at eiendommen burde legges i markedet på vanlig måte for å ha bredde i markedsføringen og tilrettelegge for å treffe så mange kjøpere som mulig. Megleren anbefalte aldri å selge direkte til den potensielle interessenten. Da selger foreslo at vedkommende kunne komme på en privatvisning, forklarte megleren at det var for tidlig i prosessen. Potensiell kjøper var bli informert om at leiligheten ville komme i markedet, og når forkjøpsrett var utlyst og prospekt ble sendt, viste det seg at leiligheten ikke var aktuell for vedkommende.

Som kjent er vurdering av en eiendom sin antatte markedsverdi ingen eksakt vitenskap. Meglerens estimat på 2 750 000 kroner ble sagt på bakgrunn av relevante, sammenlignbare salg i borettslaget. Megleren har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved utførelsen av salgsoppdraget jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Prospekt ble laget og godkjent av selger, eiendommen ble markedsført som avtalt via FINN.no, meglerforetakets hjemmeside m.v., og alle interessenter fikk god oppfølging. Budrunden ble gjennomført i samsvar med gjeldene regelverk med akseptfrist kl. 12:00 første dag etter avholdt visning, og fristen var aldri under de anbefalte 30 minuttene. Fra eiendommen ble markedsført til bud ble akseptert var det totalt seks interessenter som fikk tilsendt prospekt. Av disse var det to stykker som valgte å gå på visning.

Det siste året har vi hatt flere rentehevinger, og dette har hatt en direkte innvirkning på spesielt unge voksnes betalingsevne. Megleren fulgte opp budgiver tett, og var tydelig på at det første budet på 2 600 000 kroner ikke kom til å bli akseptert av selger. Budgiver høynet deretter budet til 2 650 000 kroner, men sa samtidig at de ikke var villige til å strekke seg noe lenger for denne leiligheten. Da hadde de andre alternativ som ville være aktuelle.

Leiligheten ble utlyst på forkjøpsrett i forkant av salget, og det var et medlem som meldte seg. Megleren informerte budgiver om dette, og selv om det førte til en risiko for at en annen ville benytte forkjøpsretten, var budgiver ikke villige til å høyne budet. Som megler må vi forholde oss til hva budgiver selv opplyser at de kan/ønsker/har mulighet til å by, med tillegg av bekreftelse på finansering fra navngitte bank. Vi vet med andre ord noen om betalingsviljen, ikke betalingsevnen.

Når klageren informerte megleren om en mulig reklamasjon siden kjøper i ettertid hadde kjøpt diverse møbler og en bil direkte av selger, tok daglig leder i meglerforetaket kontakt med budgiver for å høre om det var noe som kunne ført til at de hadde vært villig til å høyne budet på leiligheten. Budgiver bekreftet da at de ikke under noen omstendigheter hadde vært villig til å by mer enn 2 650 000 kroner.. At de hadde betalingsevne ut over budet på 2 650 000 kroner, tilsier ikke at de hadde betalingsvilje.

Eiendommen hadde på salgstidspunktet vært markedsført i flere uker. Av de potensielle kjøperne som hadde vist interesse for leiligheten, var det kun et par som var villige til å by. Selger ble holdt oppdatert om responsen av megleren gjennom hele prosessen. Etter første bud på 2 600 000 kroner, var megleren tydelig i sin rådgivning til selger. Han presiserte at hun som selger stod fritt til å akseptere eller avslå et hvert bud, og megleren lovet å gjøre det han kunne for å få budgiver til å øke budet så mye som mulig. Budet ble som kjent høynet til 2 650 000 kroner, og med tanke på antall visninger, hvor lenge eiendommen hadde vært markedsført, tilbakemeldinger fra øvrige interessenter og kommende renteøkninger, var meglerens faglige råd at dette var et bud selger burde akseptere. Det kan nevnes at alle de syv etterfølgende salgene i borettslaget, har gått til en pris som er lavere enn det meglerne oppnådde ved dette salget.

At klageren opplevde budfristen som kort, og at hennes ektemann oppholdt seg i en annen tidssone, var forhold budgiver ikke var villig til å hensynta. Etter flere oppfordringer fra megleren, ble de til slutt villige til å innvilge en forlengelse av budfristen fra kl. 12:00 til kl. 12:30. En budforlengelse som klageren ble informert om, men som budjournalen viser at hun ikke benyttet seg av.

Klageren aksepterte budet på 2 650 000 kroner kl. 12:02, 28 minutter før fristens utløp.  Som gjennomgangen viser kan ikke meglerforetaket se at det er grunnlag for å si at megleren har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i sin utførelse av salgsoppdraget, og vi kan ikke se at det rettslige vilkåret for reduksjon av vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 er innfridd.

Klageren uttalte aldri underveis i salgsoppdraget at hun var misfornøyd med megleren og den jobben han utførte. I budrunden gav hun uttrykk for at prisen ikke var det hun hadde forventet å oppnå og at akseptfristen var for kort, men hun valgte selv å akseptere budet på 2 650 000 kroner 28 minutter før fristens utløp. Misnøyen oppstod når budgiver/kjøper inngikk avtale direkte med klageren om kjøp av møbler, bil ol. Dette kan ha gi henne inntrykk av at kjøper hadde større økonomisk handlerom, men det sier likefult ikke noe om hvor mye de ønsket å betale for leiligheten.

Budgiver høynet budet med 50 000 kroner mot seg selv, uten øvrige budgivere og de forlenget budfristen med 30 minutter, slik at klager skulle få lenger betenkningstid. Klageren aksepterte budet, og selv om hun i etter tid, grunnet forhold utenfor meglers oppdrag, har følt at budgiver skulle strukket seg lenger, er det ikke noe som tilsier at meglers utførelse av oppdraget har vært i strid med god meglerskikk.

Målet til megleren var ikke å gjennomføre nok et salg. Det var å beholdet budet som helt korrekt ble vurdert som et godt bud. Som alle andre bud hadde dette en begrenset varighet, og budgiver var helt tydelig på at de ville gå videre til andre eiendommer om dette budet ikke ble akseptert innen fristen. Megleren ivaretok klageren på en god måte, med å anbefale henne å akseptere budet. Det hadde vært gjennomført flere visninger, privatvisninger, og det var ingen andre som var villig til å by på eiendommen. At dette var et godt råd støttes av det faktum at samtlige etterfølgende salg i dette borettslaget ut året 2023 ble solgt til en lavere pris.  Når det gjelder klagerens argument om fast provisjon, var dette en betingelse klageren selv vurderte og aksepterte ved inngåelse av oppdraget.

Det er ikke riktig at megleren utøvet et utilbørlig press på klageren i budrunden. Alle selgere ønsker en så god pris som mulig for sin eiendom, men det er ikke alltid forventet pris samsvarer det med kjøperne i markedet er villig til å gi. Alle interessenter ble invitert på visning, det ble annonsert flere hovedvisninger og det ble tilrettelagt med privatvisninger. Samtlige interessenter fikk informasjon om bud, alle ble fulgt opp, men det var ingen andre som ønsket å by.  Megleren var tydelig i sin rådgivning om at budet var godt, og at det ville medføre en risiko for klageren å takke nei. At klageren ikke var enig i dette rådet, og hadde behov for å diskutere det med andre, skyldes ikke manglende eller dårlig oppfølging fra megleren.  Budjournalen viser at klageren hadde nærmere 3,5 timer til å vurdere budet.  Megleren fikk forhandlet budet opp fra 2 600 000 kroner til 2 650 000 kroner, og selv om budgiver var motvillig fikk han forlenget budfristen med 30 minutter. En betenkningstid selger valgte å ikke benytte seg av.  Meglerens melding om økt rente var ment som informasjon om at markedet ikke ville gå i selges favør i tiden fremover. At markedet ikke var villig til å innfri selgers sin prisforventning, skyldes ikke en dårlig utført meglerjobb.

Krav om reduksjon av meglers vederlag avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgsplikten herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglers vederlag kan settes ned eller falle bort dersom megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget.

Nemnda behandler sakene skriftlig basert på sakens dokumenter uten at partene møter og forklarer seg direkte for nemnda og kan svare på spørsmål.

I denne saken er det mye «ord mot ord», og nemnda kan da i utgangspunktet ikke ta stilling til slike forhold. Klageren har heller ikke dokumentert sine anførsler tilstrekkelig vedrørende meglers påståtte kritikkverdige opptreden ved salget.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.