Klage nr:
91/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
RE/MAX Nova, Nordnorsk Eiendom AS
Saksfremstilling:

Klageren solgte hus gjennom innklagede. Oppdragsavtale er datert 2. august 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ifølge klageren ringte innklagede den 15. april 2008 kl. 15.15 og formidlet et bud fra budgiver 1 på kr 2400 000. Klageren aksepterte ikke budet og innklagede skulle ringe tilbake like før fristen gikk ut. Innklagede ringte tilbake syv minutter før akseptfristen gikk ut kl. 15.35 og sa at det ikke hadde kommet inn flere bud. Klageren aksepterte deretter det nevnte budet. Innklagede ringte budgiveren kl. 15.30.

Bud fra budgiver 2 kom inn kl. 15.32, tre minutter før fristen gikk ut. Innklagede ringte neste dag og fortalte at det var kommet inn et bud fra budgiver 2 på kr 2 500 000. På denne bakgrunn krevde klageren kompensasjon, hvorpå innklagede var på gli, men etter møte med daglig leder fikk klageren beskjed om at innklagede ikke ville etterkomme kravet.

Klageren opprettholder sitt krav om å få dekket kr 100 000 som de har tapt på grunn av innklagedes feil.

Innklagede anfører:

Den 15. april kl. 12.09 la budgiver 2 inn bud på kr 2 325 000 med frist til kl. 16.00 samme dag. Budet ble ikke akseptert.

Budgiver 1 ga inn bud på kr 2 400 000 den 15. april 2008 kl. 15.10 med akseptfrist kl. 15.35 samme dag. Innklagede kontaktet klageren om budet og orienterte om at budgiver nr 2 ikke hadde kommet med noe nytt bud. Budgiver 2 fikk SMS fra innklagede kl. 15.23. Kl. 15.30 ringte budgiver 1 og fikk vite at klageren var villig til å akseptere budet på
kr 2400000.

Budgiver 2 ringte kl. 15.32 den ansvarlige saksbehandleren som da var om bord i hurtigbåten mellom A og B. Saksbehandleren var ikke kjent med aksepten og tok imot budet på kr 2 500 000 med akseptfrist kl. 15.50 samme dag. Dette ble formidlet til delegert ansvarlig saksbehandler som kunne fortelle at eiendommen var solgt kl. 15.30.

Klageren var på flyreise og kun tilgjengelig ved mellomlandinger, noe innklagede først ble klar over etter at det aksepterte budet kom inn. Dette viste seg å være en tidstyv for innklagede, som brukte av en knapt tilmålt tid til å informere klageren. Klageren var kjent med at det var to budgivere og ga aksept på budet på kr 2 400 000. Klageren var også kjent med at interessen for eiendommen ikke hadde vært stor etter at eiendommen ble lagt ut for salg. Til tross for klagerens reisefravær syntes det å være åpen kanal mellom selgeren og budgiver 2. Det var budgiver 2 som informerte klageren om situasjonen, før innklagede rakk å gjøre dette neste morgen.

Ansvaret for budrunden var delegert ettersom ansvarlig saksbehandler var i A denne dagen. Etter at budgiver 1 ga budet, brukte saksbehandleren vel 10 minutter på å få kontakt med klageren for å informere om budet. Klageren sa seg villig til å akseptere budet på kr 2 400 000. Kl. 15.23 ble det sendt ut SMS til øvrige interessenter, herunder budgiver 2. SMS’en lød slik:

«Hei, Bud mottatt på …, kr 2 400 000,- med frist i dag kl 15.35»

For øvrig fikk ansvarlig for budrunden orientering om budet fra budgiver 2 umiddelbart etter at det var mottatt av ansvarlig saksbehandler, ca kl. 15.33.

Etter innklagedes syn foreligger ikke brudd på god meglerskikk eller erstatningsansvar i saken. Det var små tidsmarginer som innklagede forsøkte å få mer rommelige uten at dette lot seg gjøre. Innklagede har en plikt til å varsle selgeren og øvrige interessenter. Selgeren/klageren var på sin side lite tilgjengelig.

Skulle Reklamasjonsnemnda komme til motsatt konklusjon, ber innklagede Nemnda om å hensynta merpris på grunn av økt provisjon til innklagede.

Klagerens ytterligereanførsler:

Klageren har vedlagt en bekreftelse fra budgiver 2 på hendelsesforløpet som klageren beskriver, med en oppsummering av hva de mener er kritikkverdig, herunder:

– budet på kr 2 500 000 er ikke registrert i budjournalen

– budet på kr 2 400 000 burde vært formidlet per telefon og ikke per sms. Innklagede ville da fått informasjon om at budgiver 2 ville forhøyet sitt forrige bud.

– sms inneholdt ikke kontaktinformasjon eller telefonnummer. Budgiver 2 ringte derfor telefonnummeret som sto oppført i salgsoppgaven.

– budgiver 2 mener det er ganske uvanlig at boliger selges før akseptfristen er ute. Innklagede poengterte på møtet at det er fritt opp til selgeren å akseptere bud. Deres svar på dette er at de hadde rådet selgeren til å akseptere budet i det fristen utløp såfremt det ikke kom inn nye bud.

– innklagede har uttalt at dette var en engangshendelse som han gjerne skulle omgjort om han hadde kunnet.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener opplysningen rundt hennes tilgjengelighet ikke stemmer. Klager var på reise i forbindelse med jobb og deltok på et møte fra kl. 9.00-11.00. Telefonen var på lydløs og lå slik at klageren kunne registrere aktivitet. Etter møtet tok klageren et fly, og var tilgjengelig på telefon fra kl. 13.00-16.00. Klageren synes det er lite profesjonelt å trekke frem dette og spør om hun skulle tatt seg fri fram til huset ble solgt.

Klageren var kjent med at det var to budgivere, men kjente ikke navnene på dem. Klageren benekter at det var åpen kanal mellom henne og budgiver 2 og forstår ikke hvordan innklagede «kan få til at de informerte oss og fortalte hva som var skjedd».

Klageren aksepterte budet under forutsetning av at det ikke kom inn flere bud før fristen var ute.

For øvrig mener klageren at hun burde fått beskjed om at ansvaret for budrunden var delegert til en annen. Klageren mener innklagede har handlet lite profesjonelt og har prøvd å fraskrive seg alt ansvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av innklagedes mangelfulle håndtering av budrunden.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73 (16. juni 1989 nr. 53).

Reklamasjonsnemnda har i denne saken delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, Cecilie Asak og Kåre Meland, ser slik på saken:

Flertallet legger til grunn at innklagede hadde inne et bud stort kr. 2.325.000 fra budgiver 2, det er ikke kjent når fristen på det budet utløp.

16.4.08 kl. 1510 mottok innklagede et bud stort kr. 2.400.000 fra budgiver 1, med akseptfrist kl. 1535 samme dag. Innklagede tar så telefonisk kontakt med klageren og meddeler budet og fristen, men budet ble ikke akseptert av klageren. Kl. 1523 (13 min etter mottatt bud) sender så innklagede en SMS til budgiver 2 og de øvrige interessentene til eiendommen, som lyder slik: Hei, Bud mottatt på … kr. 2.400.000 med frist i dag kl. 1535.

Reklamasjonsnemndas flertall mener at innklagede skulle ringt budgiver 2 umiddelbart etter at han mottok budet på kr. 2.400.000 og informert ham om budet. På den måten ville innklagede kunne dannet seg et inntrykk av om budgiver 2 fortsatt var interessert. Det er ikke noe i veien med å sende en SMS til underliggende budgiver, men det er ikke tilstrekkelig. En megler må i en budrunde også forsikre seg om at underliggende budgiver(e) får informasjon. Dette kan best skje pr. telefon.

Det er også kritikkverdig at «delegert» ansvarlig megler ikkelegger igjen kontaktinformasjon når han sender ut en SMS. I dette tilfelle førte det til at budgiver 2 henvendte seg til ansvarlig megler og forhøyet sitt bud (kl. 1532) til kr. 2.500.000 (akseptfrist samme dag kl. 1550) altså 3 minutter før budet fra budgiver 1 utløp. Ansvarlig megler tok imot budet, og meddelte det straks til ’’delegert’’ ansvarlig megler, som da opplyser at budet på kr. 2.400.000 allerede kl. 1530 er akseptert overfor budgiver 1.

Reklamasjonsnemnda har registrert at klageren kl. 1530 har gitt innklagede megler fullmakt til å akseptere budet på kr. 2.400.000 forutsatt at det ikke innkom høyere bud før fristens utløp, kl. 1535. Reklamasjonsnemndas flertall mener at innklagede her ikke har forsikret seg om at budgiver 2 hadde fått informasjon om budet på kr. 2,4 mill. og fristen
kl. 1535, og dermed heller ikke fått sjekket ut hans interesse for å gi et høyere bud. Dette har medført at klageren har gått glipp av en merpris på minimum kr. 100.000,- (med fradrag av meglerhonorar) som innklagede må erstatte klageren.

Reklamasjonsnemndas mindretall, Tore Bråthen, ser slik på saken:

Håndtering av budgivning stiller store krav til eiendomsmegler, som ofte må treffe viktige avgjørelser i løpet av meget kort tid. Bedømmelsen av meglerens opptreden må skje i lys av den aktuelle budgivningssituasjon, og ikke ut fra kunnskaper man bare har i ettertid. Ellers ville det være en konsesjon til etterpåklokskap. Det er dessuten vanskelig å bedømme eiendomsmeglers opptreden i forbindelse med budgivning uten et inngående og svært detaljert kjennskap til sakens faktum. Dette lar seg vanskelig fremskaffe bare på grunnlag av en skriftlig saksbehandling, som Reklamasjonsnemnda må basere sin avgjørelser på.

Det må i den konkrete saken tas i betraktning at selgeren (klageren) var på reise da budgivningen foregikk, at eiendommen hadde ligget ute for salg lenge og at budgiver 1’s bud, som senere ble akseptert, var hele kr. 75.000 høyere enn budgiver 2’s første og – på tidspunktet for aksepten – eneste kjente bud. Budfristen var dessuten kort – bare 25 minutter.

Budloggen gir visse holdepunkter for å konstatere hendelsesforløpet, men den gir ikke noe bilde av det eksakte tidsforløpet siden tidsangivelsene i budloggen viser at den tydeligvis er ført noe senere enn da kontakten med selger, budgiver 1 og budgiver 2 fant sted.

På bakgrunn av opplysninger gitt av klager og innklagede, sett i sammenheng med budloggen, legger mindretallet følgende tidsforløp til grunn:

14. april 2008

Bud fra budgiver 1 på kr. 2.300.000 med akseptfrist samme dag kl. 13.00. Budet ble tydeligvis ikke akseptert. Verken klager eller innklagede har imidlertid gitt nærmere opplysninger om dette budet eller om kontakt med andre interessenter etter at budet var avgitt.

15. april 2008

Kl. 12.09 Bud fra budgiver 2 på kr. 2.325.000 med frist til kl. 16.00 samme dag.

Kl. 15.10 Bud fra budgiver 1 på kr. 2.400.000 med akseptfrist kl. 15.35. Ut fra budloggen synes det som om innklagede måtte avklare akseptfristen ved å ringe tilbake til budgiver 1 pga en feil fra budgiver 1’s side.

Kl. 15.15 Innklagede formidlet budet til selgeren (klageren), som ikke aksepterte budet.

Kl. 15.23 Innklagede sender SMS til interessenter

Kl. 15.28 Det er kontakt mellom innklagede og selgeren (klageren), som aksepterte budet på kr. 2.400.000. Partene forklarte seg ulikt mht hvem som tok kontakt.

Kl. 15.30 Budgiver 1 ringte innklagede, som meddelte at hans bud var akseptert. Det er ikke kjent hvor lenge denne telefonsamtalen varte, og om innklagede således satt i telefon med budgiver 1 da budgiver 2 ringte inn sitt nye bud.

Kl. 15.32 Nytt bud på kr. 2.500.000 fra budgiver 2 med akseptfrist kl. 15.50. Budet ble straks formidlet fra den opprinnelige ansvarlige megler til den somgjennomførte budrunden. På dette tidspunktet var eiendommen imidlertid allerede solgt.

Det første som må vurderes, er innklagedes opptreden i tiden mellom kl. 15.10 og kl. 15.15. Ettersom tidsforløpet ikke er oppgitt med sekunder, må dette dreie seg om noe mer enn 4 minutter og mindre enn 6 minutter.

Det må forventes at en eiendomsmegler normalt håndterer innkomne bud uten ugrunnet opphold. Dette er spesielt viktig i tilfeller hvor budfristen er kort. Eiendomsmegler må imidlertid innrømmes tid til for eksempel å avslutte et toalettbesøk på normal måte, eller avslutte en telefonsamtale i forbindelse med et annet oppdrag.

I denne saken tok det 4-6 minuttet før selgeren (klageren) ble kontaktet. Tilsynelatende kan dette synes som lang tid. Av budloggen fremgår det imidlertid at innklagede må ha tatt en ekstra kontakt direkte med budgiver 1 for å avklare budfristen, ettersom budgiver 1 hadde oppgitt uriktig dato for utløpet av fristen for budet. I budloggen er de to gangene det var kontakt mellom innklagede og budgiver 1 angitt med et minutts mellomrom. Dette forklarer noe av tidsforbruket. Ifølge innklagede var klageren dessuten «lite tilgjengelig» og han brukte «vel 10 minutter på å få kontakt med selger». Klageren hevder på sin side at hun var tilgjengelig på telefon mens hun befant seg på Gardermoen flyplass. De fremlagte opplysningene gir ikke grunnlag for å konstatere hvor lang tid innklagede trengte for å oppnå kontakt med klageren. Det er imidlertid ikke helt uvanlig at man må ringe flere ganger for å komme igjennom på telefonen.

Etter mindretallets oppfatning har Reklamasjonsnemnda ikke tilstrekkelige holdepunkter i faktum til å kunne kritisere innklagede for at selgeren (klageren) først ble kontaktet kl. 15.15.

Det er et spørsmål om innklagede i løpet av perioden frem til kl. 15.15 også skulle kontaktet budgiver 2. Ofte vil det være naturlig at en eiendomsmegler så snart som mulig etter at det er kommet et konkurrerende bud, kontakter budgiveren som nylig har inngitt budet som nå er det nest høyeste. Det kan også være grunn til å kontakte eventuelle andre interessenter.

Som bakgrunn for vurderingen av innklagedes forhold i den aktuelle saken, må det imidlertid tas i betraktning at selgeren (klageren) var på reise og ifølge innklagede skal ha vært vanskelig å få kontakt med. Dette kan begrunne at innklagede først tok kontakt med selgeren (klageren) etter å ha mottatt budet på kr 2.400.000; innklagede ville forsikre seg om at selger ble underrettet om budet. Hadde innklagede ventet med å forsøke å oppnå kontakt med selgeren, ville innklagede risikert at akseptfristen utløp uten at han fikk orientert ham om budet.

Reklamasjonsnemnda har ikke nærmere opplysninger om hvilke vurderinger innklagede gjorde i forbindelse med at han valgte å konsentrere seg om å få kontakt med selgeren (klageren). Uten detaljerte kunnskaper om innklagedes vurderinger, mener mindretallet at innklagede ikke på generelt grunnlag kan kritiseres for å ha konsentrert seg om å få kontakt med selgeren med tanke på å få avklart om han ville akseptere budet. Det er ikke kritikkverdig at eiendomsmegler i en slik situasjon velger å prioritere kontakt med selgeren fremfor andre interessenter som kunne tenkes å inngi bud.

Etter at innklagede hadde vært i kontakt med selgeren (klageren), sendte han en SMS til interessenter kl. 15.22. Det gikk således mer enn 7 minutter og mindre enn 9 minutter fra innklagede fikk kontakt med selgeren (klageren) og til SMS ble sendt. Umiddelbart kan dette synes lenge, men Reklamasjonsnemnda har ikke fått opplysninger om når samtalen med selgeren (klageren) ble avsluttet og heller ikke om det ble vurdert og forsøkt andre måter å få kontakt med interessentene. Det må dessuten tas i betraktning at innklagede trengte tid til å skrive SMS’en og finne telefonnummer til interessentene.Uten presise opplysninger om årsaken til tidsforløpet, ser ikke mindretallet at innklagede kan kritiseres for at SMS ble sendt først kl. 15.22.

Etter mindretallets oppfatning kan ikke innklagede på generelt grunnlag kritiseres for å ha brukt SMS. Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, som fraråder bruken av SMS, retter seg mot budgiver, og det gjør seg gjeldende andre hensyn i forhold til bud enn når megler umiddelbart må få kontakt med interessenter i løpet av en budgivningsprosess. En SMS-melding har den fordel at den kan brukes for å nå mer enn én person, og meldingen kommer normalt straks igjennom til adressater selv om adressaten skulle sitte i en annen telefonsamtale eller ha slått av lyden på sin telefon. Ved å bruke SMS vil eiendomsmegler normalt også legge igjen tilstrekkelig kontaktinformasjon ved at avsenders telefonnummer fremkommer.

Det kan være et spørsmål om innklagede burde ha fulgt opp SMS-meldingen ved å ringe opp interessentene. Innklagede har ikke gitt noen forklaring på hvorfor dette ikke ble gjort, og Reklamasjonsnemndas mindretall mener at det ikke på generelt grunnlag kan kritiseres innklagede for ikke å ha ringt opp interessenter når han allerede hadde sendt en SMS. Tiden frem til innklagede og klageren måtte ha ny kontakt for å avklare om budet på kr. 2.400.000 skulle aksepteres var svært kort. I den aktuelle saken ville en supplerende telefonsamtale uansett neppe gjort noen forskjell ettersom budgiver 2 ifølge egne opplysninger umiddelbart etter mottakelsen av SMS kl. 15.23 ringte sin samboer for å diskutere om de skulle legge inn nytt bud på eiendommen. Budgiver 2’s telefon var dermed opptatt så lenge samtalen med samboeren varte. Hadde innklagede fått kontakt med budgiver 2 samtidig med mottakelsen av SMS’en kl. 15.23, ville dette ikke gitt avklaring ettersom budgiver 2 tydeligvis ville konferere med sin samboer før forhøyet bud ble inngitt.

Kl. 15.28 var det kontakt mellom selgeren (klageren) og innklagede. I denne samtalen ga selgeren (klageren) uttrykk for at budet på kr. 2.400.000 ble akseptert under forutsetning av at det ikke kom inn høyere bud. Denne «aksepten» må oppfattes som en instruks til innklagede om å akseptere budet på vegne av selgeren (klageren) dersom innklagede ikke mottok noe høyere bud. Når aksepten skulle meddeles budgiver 1, måtte den være «ren» og altså uten forbehold. Realiteten i forbeholdet om at det ikke måtte komme høyere bud, var begrenset siden det var så kort tid igjen til budfristens utløp. Reklamasjonsnemnda har ikke sikre opplysninger om hvor lenge samtalen mellom selgeren (klageren) og innklagede varte, og om selgerens (klagerens) utsagn til innklagede om at han aksepterte budet ble avgitt kl. 15.28, 15.29 eller 15.30.

Innklagede ble kontaktet av budgiver nr. 1 kl. 15.30. Innklagede meddelte da at budet på kr. 2.400.000 var akseptert av selgeren (klageren). På dette tidspunktet var det 4-5 minutter igjen til utløpet av akseptfristen som budgiver 1 hadde satt. Innklagede kan ikke kritiseres for å ha formidlet aksepten før utløpet av budfristen når det var så kort tid igjen av fristen. Hadde innklagede i denne situasjonen isteden ventet og deretter ikke straks fått kontakt med budgiveren, kunne det tenkes at aksepten kom for sent og at budgiveren da ikke lenger ville stå ved sitt bud. Det kan ikke forventes at eiendomsmegler skal spekulere i at budgiver har så stor interesse for eiendommen at budfristen vil bli forlenget. Dersom innklagede hadde ventet så lenge med å meddele aksepten at budgiver 1 ikke ville stå ved sitt bud, ville det være god grunn til å kritisere innklagede. Det er nærliggende at innklagede da kunne holdes ansvarlig for selgerens (klagerens) tap ved at det ikke ble inngått noen avtale med budgiver 1.

Mindretallet ser at det kan tenkes at innklagede, sett i ettertid, kanskje kunne håndtert budrunden på en annen måte. Innklagede kan imidlertidikke bedømmes ut fra krav som teoretisk sett vil være de ideelle. Det bør videre tas i betraktning at klager selv, ved ikke å være tilgjengelig, kan ha vært et «forstyrrende element» for megler i håndteringen av budrunden. Det er selvsagt ikke nødvendig at en selger tar fri under budrunder, slik klager spør om. I vurderingen av meglers håndtering av budrunden, må det likevel tas i betraktning at klager ved å være på reise kan ha medvirket til meglers handlingsmønster under budrunden.

Ut fra de opplysninger som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, mener mindretallet at innklagede ikke under noen omstendighet har opptrådt på en slik måte at det er grunnlag for at innklagede skal holdes erstatningsansvarlig for selgerens (klagerens) økonomiske tap. Mindretallet peker i denne forbindelse på at Høyesterett i Rt-1995-1350 (HR-1995-132-B) har uttalt:

«Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.»

Selv om det kanskje kunne tenkes grunnlag for å stille spørsmålstegn ved enkelte av innklagedes handlingsvalg, må innklagedes opptreden uansett ligge innenfor det spillerom som må aksepteres uten at det kan anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Etter mindretallets oppfatning er det således ikke grunnlag for å pålegge innklagede et erstatningsansvar for budet som kom så sent at det ikke kunne tas i betraktning.

Ut fra mindretallets syn på om innklagede kan holdes erstatningsansvarlig for selgerens (klagerens) tap, er det ikke nødvendig å gå nærmere inn på erstatningens størrelse. Mindretallet er imidlertid enig med innklagede i at erstatningen i tilfellet ville utgjøre mindre enn kr. 100.000 som en følge av at innklagedes krav på vederlag utgjør et høyere nominelt beløp ved en salgssum på kr. 2.500.000.

Mindretallet kan heller ikke se at det er dokumentert noe grunnlag for å nedsette innklagedes vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter mindretallets oppfatning er det korrekt ikke å journalføre bud som innkommer etter at handel er sluttet. Da er eiendommen ikke lenger til salgs.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren hans tap, jfr. ovenfor.

Oslo, den 27. august/17. september 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant