RFE-2023-219

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/ advokat Thomas Meinich
Advokatfirmaet Forte DA

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Asker
v/ advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring

Saken gjelder: E-takst. Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2022 inngikk klageren og hans mor hver sin oppdragsavtale for salg av sine eneboliger med innklagede meglerforetak. Megleren utarbeidet e-takster for begge eiendommene. Klagerens eiendom (eiendom A) ble verdivurdert til 8 000 000 kroner, mens morens eiendom (eiendom B) ble verdivurdert til 7 700 000 kroner. Klageren valgte å si opp oppdragene i september 2023 uten at eiendommene var solgt. Etter at saken ble brakt inn for nemnda, har klageren og hans mor fått solgt eiendommene. Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige, herunder at e-takstene var for høye og dårlig oppfølging fra megleren. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med sin håndtering av oppdraget, samt om klageren kan gis medhold i sine krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klageren engasjerte innklagede meglerforetak til å forestå to salg som gjaldt henholdsvis sin egen og morens eiendom. Klageren representerer seg selv og sin mor i klagesaken.

For det første har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved inngåelsen av oppdragene. Megleren utarbeidet uriktige verdivurderinger og annonserte eiendommene med for høy prisantydning. For det andre har ikke megleren fulgt opp oppdragene tilstrekkelig underveis i salgsprosessen.

Ved å fastsette en urealistisk verdi på eiendommene, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk og dermed erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren er både erstatningsansvarlig for kontraktsbrudd i forbindelse med oppdragsavtalene og i henhold til de ulovfestede erstatningsreglene. Det vises blant annet til Rt-1995-1350, hvor Høyesterett fastslår at det foreligger et strengt ulovfestet profesjonsansvar for eiendomsmeglere.

Klagerens forutsetninger for salg og inngåelse av oppdragsavtale
For å avgjøre hvorvidt de skulle kjøpe seg nye boliger eller ikke, så klageren og hans mor behov å engasjere en megler. I dialog med banken, ble klageren anbefalt innklagede meglerforetak.

Den 10. november 2022 var klageren og hans mor i et møte med meglerforetaket. Før klageren og hans mor eventuelt skulle inngi bud på hver sin nye bolig, ønsket de å avklare forutsetningene for salg, herunder hvilke priser det var sannsynlig å oppnå. De ønsket ikke å selge boligene sine før de visste om det var sannsynlig å oppnå en salgspris som samsvarte med en eventuell kjøpesum. Under møtet, ble megleren orientert om forutsetningene som dermed måtte anses som forutsetninger for inngåelse av oppdragsavtale.

For å få salgsoppdragene, opptrådte megleren svært overbevisende og aktivt under møtet. Det er dermed nærliggende å tro at meglerens kjennskap til klagerens forutsetning om høy salgspris, var bakgrunnen for hans høye prisantydning. Meglerens kjennskap til klagerens forutsetning burde imidlertid ført til at han forstod hvor viktig det var å utarbeide ærlige og mest mulig riktige prisantydninger. Meglerens kunnskap skjerpet dermed ansvaret hans om å gi korrekte prisantydninger. Dette understrekes ved at klagerens forutsetning om høy salgspris innebar at konsekvensene av uriktig prisantydning ble større. Megleren har således opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi for høye prisantydninger kun for å få oppdragene.

I ettertid har klageren blitt kjent med at megleren som avholdt møtet var eiendomsmeglerfullmektig. Dette ble det ikke opplyst om under møtet.

På bakgrunn av meglerens overbevisende opptreden under møtet, følte klageren og hans mor seg sikre på at det ikke ville innebære noen økonomisk risiko å inngi bud på ny bolig. De kjøpte dermed hver sin nye bolig, og megleren kjente til dette.

Meglerens verdivurdering av klagerens eiendom (eiendom A)
Fire dager etter møtet med meglerforetaket, var megleren på befaring hos klageren. I den forbindelse utarbeidet han en e-takst, hvor eiendommen ble verdivurdert til 8 000 000 kroner. I e-taksten var det oppgitt tre sammenlignbare eiendommer i området. Den første eiendommen ble solgt 22. mars 2021 for 7 650 000 kroner. Den andre eiendommen ble solgt 27. august 2021 for 8 000 000 kroner, og den tredje ble solgt 17. februar 2021 for 7 770 000 kroner.

I forbindelse med klagerens refinansiering av eiendommen, ble det også fremlagt en e-takst fra 10. mai 2022 hvor tre sammenlignbare eiendommer var nevnt. Den første eiendommen ble solgt 24. januar 2022 for 7 380 000 kroner. Den andre ble solgt 22. mars 2021 for 7 650 000 kroner, og den siste ble solgt 6. oktober 2020 for 8 050 000 kroner.

Alle eiendommene ble solgt i et marked med gode omsetningsmuligheter. Eiendomsprisene var fortsatt stigende, og rentesignalene fra Norges bank var lovende med lav renteutvikling. Eiendommene lå i ett rolig, stille og familievennlig området.

Klagerens eiendom lå derimot tett opptil et trafikkert kryss og en svært trafikkert vei. Boligen lå ubeskyttet til uten støyskjermer rundt. Siden beliggenhet og støyutsettelse er av stor betydning for verdien på en eiendom, må dette hensyntas i verdivurderingen.

Klagerens bolig er fra 1942, og ifølge meglerens e-takst utgjør boligens p-rom 147 kvadratmeter. I e-taksten fra 10. mai 2022 vises det til en eiendom som ble solgt 24. januar 2022 for 7 380 000 kroner. Boligen ble bygget i 1935, og p-rom utgjør 144 kvadratmeter. Eiendommene er således like hva gjelder byggeår og p-rom. Til forskjell fra klagerens eiendom, ligger den sammenlignbare eiendommen i ett svært rolig og attraktivt området. Megleren har likevel vurdert det slik at klagerens eiendom er verdt omkring 1 000 000 kroner mer enn den sammenlignbare eiendommen.

Et annen sammenlignbart salg som nevnes, er eiendommen som ble solgt 22. mars 2021 for 7 650 000 kroner. Boligen ble bygget i 1971, og størrelsen på p-rom utgjør 169 kvadratmeter. Til tross for at eiendommen var vesentlig nyere, større og lå i et roligere området enn klagerens, vurderte megleren det slik at klagerens eiendom var verdt 600 000 kroner mer.

Klageren fremhever også to andre sammenlignbare salg, hvor begge eiendommene var nyere, større og hadde bedre beliggenhet enn klagerens. Til tross for dette, la megleren til grunn at klagerens bolig var verdt like mye som den ene og 230 000 kroner mer enn den andre.

Basert på meglerens kunnskap om renteutviklingen, boligmarkedet og sammenlignbare eiendommer, fremstår verdivurderingen på 8 000 000 kroner som åpenbart uriktig. Megleren har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved fastsettelsen av denne. Dette styrkes ved at verdivurderingen ble utarbeidet på et tidspunkt hvor boligmarkedet allerede var blitt preget av Norges bank sine gjentatte rentehevninger.

Meglerens verdivurdering av eiendommen til klagerens mor (eiendom B)
Megleren var på befaring hos klagerens mor 16. november 2022. Han utarbeidet i den forbindelse en e-takst hvor eiendommen ble verdivurdert til 7 700 000 kroner. P-rom ble oppgitt å utgjøre 180 kvadratmeter. I e-taksten ble det også nevnt tre sammenlignbare salg. Den første eiendommen ble solgt 21. september 2022 for 10 050 000 kroner. Den andre ble solgt 30. november 2021 for 5 650 000 kroner, og den tredje ble solgt 27. april 2022 for 10 700 000 kroner.

For de to eiendommene som ble solgt for over 10 000 000 kroner, var p-rom oppgitt å utgjøre henholdsvis 234 og 276 kvadratmeter. Siden eiendommene hadde vesentlig større p-rom og lå i ett roligere området med høyere standard enn klagerens mor sin eiendom, hadde de liten relevans for salget. Ved å sammenligne morens eiendom med eiendommer som er verdt mer enn 10 000 000 kroner, har megleren gitt inntrykk av at verdivurderingen hans var forsiktig. Dette stemmer imidlertid ikke. De nevnte eiendommene avviker så mye fra morens at de ikke kan anses sammenlignbare.

Når det kommer til eiendommen som ble solgt 30. november 2021 for 5 650 000 kroner, ble denne bygget i 1954 og p-rom utgjør 175 kvadratmeter. Til tross for at også denne boligen er nyere, større og ligger i et roligere boligområdet enn moren, har megleren vurdert det slik at morens eiendom er verdt 2 000 000 kroner mer.

I likhet med klagerens eiendom, lå morens eiendom ved en svært trafikkert vei. Dette er ikke hensyntatt i e-taksten.

På bakgrunn av det ovennevnte, er også e-taksten for klagerens mor sin eiendom uforsvarlig. Megleren har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Som grunnlag for at boligprisene i området var stabile, har meglerforetaket vist til en avisartikkel i lokalavisa. Artikkelen henviser til optimistiske eiendomsmeglere, og kan ikke legges til grunn som faktagrunnlag.

Konsekvensene av uriktig verdivurdering. Prisantydning
Det må forutsettes at meglere har kunnskap om hvordan renteøkninger påvirker boligprisene. Meglere bør dermed følge aktivt med på fremtidige renteutviklinger, samt hensynta disse ved fastsettelse av prisantydning.

For å fastsette prisantydning på boligene, tok megleren utgangspunkt i sine egne e-takster. Prisantydningene ble dermed satt høyere enn hva markedet var villig til å gi. I lys av renteutviklingen, må megleren ha forstått at prisantydningene var for høye.

Pris er av betydning for enhver interessent. Dersom prisen på et objekt er høyrere enn øvrige markedspriser, vil interessen for objektet være lik null. I dette tilfellet har megleren satt prisantydningene for høyt, noe som har medført lav interesse. Det vises til at det ikke deltok noen interessenter på visning.

I tillegg til negativ renteutvikling og nedadgående boligpriser, har boligannonsene og de reduserte prisantydningene vært med å umuliggjøre salg av eiendommene. Etter prisantydningene ble redusert gjentatte ganger, mottok klageren skambud som var langt under reell markedsverdi.

Klageren og hans mor er innforstått med at meglers prisantydning ikke er noen salgsgaranti. Poenget er imidlertid at megleren, for å få oppdragene, satte prisantydninger som var langt høyere enn markedspris for tilsvarende boliger. Megleren har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsom, og som følge av dette er klageren og hans mor blitt påført et økonomisk tap.

Sannsynlig hendelsesforløp dersom det ble fastsatt riktig pris
Det er nærliggende å tro at klagerens og morens eiendommer er verdt 500 000 kroner mindre enn hva som fremgår av e-takstene. Dersom megleren hadde annonsert eiendommene med riktige prisantydninger, ville boligene sannsynligvis blitt solgt noen måneder etter inngåelse av oppdragsavtalene. Klageren og hans mor var imidlertid ikke nødt til å selge, men valgte å gjøre dette på bakgrunn av meglerens verdivurderinger og prisantydninger. Dersom megleren hadde satt riktige prisantydninger før avtaleinngåelsen, ville ingen av husene blitt lagt ut for salg. Klageren og hans mor hadde heller ikke kjøpt seg ny bolig før de eventuelt solgte.

Som følge av meglerens uaktsomme opptreden, har klageren og hans mor blitt påført et tap tilsvarende 1 000 000 kroner i tapt markedsverdi for eiendommene.

Meglerens oppfølging under salgsprosessene
Før eiendommene ble annonsert, lovet megleren å promotere dem aktivt. Etter første visning, begynte imidlertid megleren å snakke ned eiendommene. Megleren nektet å promotere eiendommene så lenge klageren og hans mor ikke var villige til å redusere prisantydningene. Selv om klageren reduserte prisantydningene med 1 000 000 kroner på hver av boligene, fortsatte megleren å snakke ned boligene. Ifølge megleren burde klageren ytterligere redusere prisantydningene med 1 000 000 kroner. Som følge av dette ble det dårlig kommunikasjon mellom partene, og megleren sluttet å informere klageren og hans mor om hva som foregikk.

Under salgsprosessen, ble klageren kontaktet av bekjente og andre meglere som ga uttrykk for at salgsoppgaven burde endres. I likhet med klageren, var de også overrasket da megleren i løpet av ni måneder ikke hadde klart å få interessenter til å komme på visning. Andre eiendommer i området har blitt solgt forholdsvis raskt uavhengig prisklasse. Det er dermed bemerkelsesverdig at det ikke har deltatt noen interessenter på visning hos klageren eller hans mor i løpet av ni måneder. På bakgrunn av dette, stiller klageren spørsmålstegn til meglerens promotering av boligene.

I mai 2023 ble det gjort endringer, hvor en annen megler fra meglerforetaket overtok oppdraget. Under det første møtet, ga den nye megleren uttrykk for at prisantydningen virket riktig. Han poengterte at han vil finne interessenter ved å promotere boligene riktig. Dette hørtes lovende ut for klageren og hans mor, og de forlenget avtalen. Etter to uker, ønsket imidlertid megleren å redusere prisantydningen med 600 000 kroner. Han hadde ikke promotert boligene, og benektet det de hadde snakket om under møtet.

Det ble satt opp visninger gjennom sommeren, men på et tidspunkt reiste megleren på ferie uten å informere klageren. Klageren måtte dermed avholde visningene selv. Dette gjentok seg utover sensommeren, da megleren ikke hørte fra seg. Megleren reiste på ferie rett etter han anbefalte å ta den ene eiendommen av markedet i tre uker. Eiendommen ble annonsert på nytt i slutten av juni. Det er greit at megleren tar seg ferie, men klageren skulle fått informasjon om hvem som eventuelt erstattet megleren dersom det ble en budrunde. I perioden mellom 13. og 31. juli fikk ikke klageren kontakt med megleren. Utover sensommeren og høsten hørte klageren lite fra megleren, og ble kun møtt med negativitet og ønske om prisreduksjon.

I løpet av sommeren, spurte klageren gjentatte ganger om han kunne se nærmere på salgsoppgaven for å se om noe burde endres. Megleren svarte at alt var riktig, samt at han hadde arbeidet med dette lenge og visste best. Klageren forlanget likevel å forandre på overskriften. Arbeidet med dette ble påbegynt før klageren reiste på ferie. Da klageren kom hjem fra ferie, så han imidlertid at salgsoppgaven var publisert uten fullstendig overskrift på Finn.no. Annonsen så uprofesjonell ut, og megleren burde tatt tak i dette. Da klageren ba om å tilføre noen punkter, svarte megleren at klageren fikk skrive det selv. For klageren virket det som at megleren hadde gitt opp, samt ventet på at oppdragsavtalen skulle utløpe på tid.

Under salgsprosessene, er det få interessenter som har oppgitt telefonnummeret sitt. Megleren påstår at disse ikke har svart når han har kontaktet dem, men dette virker rart. Klageren har opplevd at interessenter har kommet hjem til ham og fortalt at de ikke har fått tak i megleren.

Selv om ingen hadde meldt seg på de to siste visningene, satt klageren og hans mor ut visningsskilt i håp om at noen ville komme innom. Megleren spurte ikke hvordan visningene hadde gått, og for klageren virket det som megleren ga opp da klageren og hans mor ikke ville redusere prisantydningene ytterligere.

Den 15. september sendte megleren en e-post til klageren hvor han spurte om de kunne ha et møte uken etter. Omkring 20 minutter senere, svarte klageren at det passer for ham tirsdag 19. september klokken 14:00. Klageren fikk ikke noe svar, men møtte opp til avtalt tid. Da han ankom møtelokalene, viste det seg at megleren ikke hadde sett svaret. Videre svarte megleren at han ikke hadde tid før torsdag eller fredag.

I utgangspunktet ble klageren lovet aktiv promotering og fokus på eiendommenes positive sider. Det virker imidlertid som at megleren glemte dette straks oppdragsavtalene var inngått. Megleren nektet å promotere boligene, og det virket som at ikke ville avholde visninger eller fremheve eiendommenes positive sider.

Økonomisk tap. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å sette før høye e-takster og prisantydninger. Megleren må ha forstått dette, samt at handlingene hans ville påføre klageren og moren et tap.

Ettersom markedet ble dårligere, ble det vanskeligere å selge boligene. Klageren og hans mor følte seg derfor tvunget og økonomisk presset til å selge eiendommene for 6 250 000 kroner hver.

Dersom megleren hadde gitt riktige prisantydninger, hadde ikke klageren og hans mor inngått oppdragsavtalene. De hadde ikke kjøpt seg nye boliger, men beholdt sine gamle. Det foreligger således også årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende opptreden og det økonomiske tapet klageren og hans mor er blitt påført.

På vegne av seg selv og sin mor, krever klageren 1 000 000 kroner i erstatning. I tillegg krever klageren at meglerforetaket frafaller sitt krav om vederlag som til sammen beløper seg til 157 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Prising av boligene
Megleren prisvurderte boligene på vanlig måte med bakgrunn i daværende marked (høst 2022), samt ut ifra beliggenhet, standard, mv. Eiendom A ble vurdert til 8 000 000 kroner den 14. november 2022 og eiendom B ble vurdert til 7 700 000 kroner den 16. november 2022.

Fra det tidspunktet megleren laget prisvurderingen har boligmarkedet hatt en generell prisnedgang. Boligrentene har nesten doblet seg og det har vært varslet flere renteforhøyelser. Dette har gjort det mye vanskeligere å oppnå ønsket pris. Antallet eiendommer til salgs har økt og interessentene er både færre og mer selektive.

Det ble gjennomført gjentatte visninger (24 stk. for eiendom A og 27 stk. for eiendom B), men visningsdeltakerne viste lite interesse for å inngi bud. Ettersom boligmarkedet utviklet seg negativt, var det etter meglerforetakets syn riktig å anbefale en prisreduksjon etter en stund, for å forsøke å møte markedet. Alternativt kunne klageren risikere et ytterligere prisfall uten å oppnå salg. Markedsføring av eiendommene med 2022-priser, i konkurranse med eiendommer der selgerne hadde tatt inn over seg den generelle prisnedgangen, ville åpenbart ikke resultere i noe salg.

Et sentralt poeng i saken er hvordan prisutviklingen for boliger var i det aktuelle området høsten 2022. En artikkel i lokalavisen, som bygget på objektiv prisstatistikk fra Eiendom Norge, viser at det var relativt stabile boligpriser i området på tidspunktet megleren ga verdivurderingene i november 2022. På dette tidspunktet hadde renteoppgangene foreløpig ikke truffet eiendomsmarkedet nevneverdig. Boligprisfallet skjedde først fra 2023 og utover. Megleren vurderte verdien basert på befaringstidspunktet i november 2022. Det kunne ikke kreves at megleren tok hensyn til fallet i eiendomsprisene som kom utover i 2023.

Det rettslige utgangspunktet er at det skal mye til før megleren kan sies å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med en verdivurdering. Det å vurdere eiendommers verdi er ingen eksakt vitenskap. Det er markedet som til enhver tid sitter med fasiten. Det kan ofte være tilfeldigheter som avgjør hvorvidt selgeren er heldig og treffer to interessenter som begge vil ha eiendommen og som byr mot hverandre, eller om selgeren er uheldig og ikke treffer de største interessentene i det korte vinduet man har. Videre vil prisen selgeren oppnår også avhenge av hvor mange boliger av samme type som er i markedet i det samme tidsrommet. Dersom antallet eiendommer er høyt, kan interessen bli liten, noe som igjen kan ha stor betydning for prisen. Dette er forhold utenfor meglerens kontroll som megleren ikke har mulighet til å hensynta i sin vurdering.

Meglerforetaket viser til uttalelser i LB-2013-128349 og RFE-2022-331 til støtte for sitt syn. Eiendomsmeglere har et betydelig slingringsmonn før den skjønnsmessige verdivurderingen kan bli stemplet som erstatningsbetingende uaktsom. Det vises også til terskelen for ansvar som Høyesterett har lagt til grunn for eiendomsmeglere.

En verdivurdering blir gjort på grunnlag av en bred vurdering. Som det er dokumentert i e-takstene, fant megleren frem til sammenlignbare objekter som var solgt det siste året som grunnlag for verdivurderingene. Sammen med konkrete forhold som standard, beliggenhet, selgers opplysninger om eiendommen, etc., ledet dette frem til verdivurderingene.

Det er riktig at de sammenlignbare salgene som megleren fant frem til via databasen Eiendomsverdi, var fra en tid før bankens utlånsrente begynte å stige. Prisstatistikken fra Eiendom Norge (vist til i artikkelen fra lokalavisen), viser imidlertid at prisene var tilnærmet stabile i kommunen i november 2022. På tidspunktet for verdivurderingene kunne megleren legge til grunn at prisene i det aktuelle området var relativt stabile, selv om det var en viss usikkerhet til hvordan eiendomsmarkedet ville reagere på renteoppgangen.

For vurderingen av om e-takstene var forsvarlige er det viktig å ha med seg at det var en generell prisstigning i kommunen på ca. 10 prosent i perioden fra januar 2021 til oktober 2022. Tall fra Eiendomsverdi viser en snittpris på eneboliger i januar 2021 på 40 954 kroner, og en snittpris på eneboliger i oktober 2022 på 45 110 kroner. Dette viser en generell prisstigning på 10 prosent i kommunen i perioden fra januar 2021 til oktober 2022.

Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på de tre eiendommene som det var vist til i e-taksten for eiendom A var på 49 825 kroner. Dersom man legger til grunn en prisvekst på 10 prosent fra disse eiendommene ble solgt og frem til oktober 2022, ville en gjennomsnittlig kvadratmeterpris blitt ca. 54 000 kroner, noe som igjen ville gitt en matematisk beregnet verdi på 7 938 000 kroner for eiendom A.

Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på eiendommene vist til i e-taksten for eiendom B var på 38 001 kroner. Disse eiendommene ble solgt noe senere enn eiendommene brukt i e-taksten for eiendom A. Dersom man legger til grunn en prisstigning på 5 prosent frem til oktober 2022, ville en gjennomsnittlig kvadratmeterpris blitt 40 000 kroner som igjen ville gi en matematisk beregnet verdi av eiendom B av 7 200 000 kroner.

Det overnevnte viser at meglerens verdivurderinger var forsvarlige og innenfor den betydelige skjønnsmarginen eiendomsmeglere har uten å komme i ansvar. Klagerens påstand om at megleren bevisst har overpriset eiendommene for å overbevise klagerne om megleren skulle få oppdraget, avvises på det sterkeste.

Meglerforetaket kan ikke se at det var særskilte forhold ved klagerens situasjon som skulle ha betydning for meglerens verdivurdering. Det er helt vanlig at selgere er i en situasjon hvor de er i en omstillingsprosess og har kjøpt eller skal kjøpe ny bolig.

Klageren hevder at prisantydningene skulle vært satt minst 500 000 kroner lavere. En differanse på 500 000 kroner i verdivurderingene av disse eiendommene, tilsvarer henholdsvis 6,25 prosent og 6,49 prosent, og ligger uansett innenfor den skjønnsmarginen som meglere er tillagt ved verdivurderinger.

På bakgrunn av de sammenlignbare salgene i det aktuelle området, eiendommens beskaffenhet, mm., samt at eiendomsprisene var relativt stabile i kommunen pr. november 2022, anføres det at meglerens verdivurderinger var forsvarlige og innenfor den betydelige skjønnsmarginen som eiendomsmegler har uten å komme i ansvar. Eiendomsmeglerens verdivurderinger var ikke erstatningsbetingende uaktsomme, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.

Det bemerkes at klageren forsøker å gjøre et poeng ut av at den aktuelle eiendomsmegleren som var på befaringen var eiendomsmeglerfullmektig. Det bestrides at dette hadde betydning for den verdien som ble satt. Det var den ansvarlige eiendomsmegleren som hadde ansvaret for de utarbeidende e-takstene og oppdraget.

Markedsføring – megleren lovet god promotering
Megleren lever av å selge boliger, og har ingen interesse av å ikke promotere alle boliger de har for salg på best mulig måte. Megleren må riktignok være varsom med å hente interessenter fra andre objekter, da dette kan være i konflikt med interessene til meglerforetakets øvrige kunder. Det antas at klageren ville vært lite fornøyd dersom megleren hadde markedsført andre boliger overfor interessenter som egentlig hadde vist interesse for klagerens bolig. I slike tilfeller må megler avvente til en interessent er ute av saken, før han kan foreslå et annet objekt. Dette har også megleren gjort her.

Det stemmer ikke at megleren har unnlatt å følge opp interessenter og unnlatt å forsøke å selge de to eiendommene. Der det har vært mulig å promotere de to eiendommene ovenfor interessenter, er dette gjort. Det faktum at interessenter ikke har ønsket visning eller ytterligere informasjon er utenfor meglerens kontroll. Det er direkte feil at megleren ikke har ønsket å vise frem eiendommene til interessenter og ikke har forsøkt å finne kjøpere.

Bytte av megler. Avvikling av ferie
Meglerforetakets avdelingsleder tok over oppdraget i mai 2023 etter klagerens ønske. Avdelingslederen ga de anbefalingene han mente var best for å få til aktivitet som kunne føre til salg. Det ble blant annet foreslått å kun ha ett av husene ute på markedet i en periode, slik at de ikke var i konkurranse med hverandre. Det ble også foreslått å ha boligene ute i fellesferien, da dette er en periode der mange ofte har bedre tid og det kan være mulig å finne nye interessenter.

Meglerforetaket har tidligere beklaget for klagerens opplevelse av dårlig kommunikasjon i forbindelse med meglerens ferieavvikling. Det bemerkes imidlertid at megleren håndterte sine kunder og eventuelle interessenter, bud etc., selv om han ikke befant seg fysisk på kontoret. Meglerforetakets kontor var i tillegg bemannet hele sommeren slik at alle som henvendte seg fikk den hjelpen de trengte.

Anbefaling av visninger på sommeren
Det er ofte god aktivitet i markedet gjennom sommeren, med mulighet for at nye interessenter melder sin interesse. I dette tilfellet var det klageren selv som forespurte megler om han har funnet noen datoer for visning i juli, hvorav megler svarer at klageren kunne velge datoer selv. Klageren sendte en SMS til megleren der han ønsket visninger den 11. juli og 16. juli i forbindelse med en annen visning i området.

Møte på meglerforetakets kontor
Det har åpenbart vært en misforståelse vedrørende klagerens ønske om et møte på meglerforetakets kontor. Dette har blitt beklaget ovenfor klageren tidligere.

Meglerforetakets krav på betaling
Etter at klageren sa opp oppdragene, sendte meglerforetaket fakturaer i henhold til de inngåtte oppdragsavtalene. For å avhjelpe klagerens situasjon, ble det inngått avtale om å redusere vederlaget med 15 000 kroner pr. oppdrag (totalt 30 000 kroner). Klageren ble altså ikke fakturert i henhold til pkt. 6 i oppdragsavtalene. I tillegg utelot meglerforetaket å fakturere for tre visninger til 2500 kroner pr. stykk (totalt 7 500 kroner).

Reduksjonen av vederlaget har ikke vært en innrømmelse av at oppdragene ikke er håndtert på en riktig måte, men vært et forsøk på å imøtekomme klagerne, samt få avsluttet saken uten ytterligere tidsbruk.

Meglerforetakets krav på betaling er utformet i tråd med inngåtte avtaler, dog slik at kravet er redusert med 37 500 kroner totalt. Meglerforetaket har ikke avgitt noen salgsgaranti, og kan heller ikke ta den økonomiske risikoen for endringer i markedet ved formidling av andre boliger. Det er oppdragsgiver som avgjør prisantydning og aksepterer bud. Meglerforetaket forstår at klageren ikke ønsket å gå ned i pris, men ingen kan forutse prisutviklingen i markedet.

Meglerforetakets totale krav er nå på 75 226,98 kroner for eiendom A og 75 917,98 kroner for eiendom B.

Klagerens krav om erstatning
Klageren hevder at dersom prisantydningen var satt minst 500 000 kroner lavere, ville boligene ha blitt solgt maksimalt noen måneder etter at de ble lagt ut for salg. Dette er ikke sannsynlig. Det var ingen interesse for eiendommene ved prisantydningene på 8 000 000 kroner og 7 700 000 kroner. Det er ikke uvanlig at det kommer bud på eiendommer som ligger godt under prisantydning. At det ikke var noen interesse innebærer at man sannsynligvis måtte gått ut med en langt lavere prisantydning enn 500 000 kroner mindre for å få bud på det gitte tidspunktet.

Selgere har generelt sett høye forventninger til hvilken prisantydning megleren foreslår. Det er generelt sett svært vanskelig å få selgere til å akseptere å sette ned prisen på boligen mer enn det som er markedsprisen basert på sammenlignbare salg i det samme området siste år. Selgere vil som regel først prøve å få en høy pris fremfor å prise boligen lavere fra starten av.

Det er derfor lite sannsynlig at klager ville ha godtatt at eiendommene ble lagt ut for noe særlig lavere pris enn de ble fra starten av. Det vises da til at klager (og klagers mor) allerede hadde kjøpt nye leiligheter. I tillegg viste artikkelen fra lokalavisen at eiendomsprisene i kommunen var stabile pr. november 2022. Det er mer sannsynlig at klager ville redusert prisantydningen i etapper slik som det ble gjort her. Det er i etterpåklokskapens lys at man ser at man ikke lyktes med denne strategien.

Klager har bevisbyrden for sine anførsler. Selv om megleren hadde satt prisantydningen til ca. 500 000 kroner lavere, er det ikke sannsynliggjort at klager ville ha oppnådd en høyere pris enn det som ble gjort da eiendommene til slutt ble solgt. Det er heller ikke sannsynlig at klageren hadde godtatt å legge ut boligene for en prisantydning som lå lavere enn 500 000 kroner under de prisantydninger som var gitt. Kravet til årsakssammenheng er da ikke oppfylt.

Klager har videre anført at dersom «riktig pris» (minst 500 000 kroner lavere) ble satt opprinnelig, ville klageren (for sin egen del) ikke lagt ut huset for salg. Dette er ikke sannsynlig. Ut fra det meglerforetaket er kjent med, hadde klageren allerede kjøpt en leilighet via et annet meglerforetak. Klageren var da i en situasjon hvor han han hadde et sterkt ønske om å få solgt boligen. Det er ikke sannsynliggjort årsakssammenheng.

Klageren har krevd 1 000 000 kroner i erstatning. Vilkårene for erstatning er imidlertid ikke oppfylt. Meglerforetaket kan derfor ikke se at klageren er berettiget noen erstatning. Kravet er ikke dokumentert og beløpet syntes å være tuftet på at nøytrale meglere har priset boligene til minst 500 000 kroner over markedet i dag. Boligene er imidlertid prøvet i markedet, men ingen kjøpere har respondert på den prisen klageren mener er riktig.

Påstand
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ingen forsømmelse fra meglerens side og det bestrides at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Meglerforetaket har i alle tilfeller krav på å få tilbakebetalt utleggene.

Klageren kan ikke gis medhold i sine krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

E-takstene og prisantydningene
Når det gjelder e-takstene, er det ikke noe som tilsier at megler har forsømt seg her, og at det er begått noen feil i den forbindelse. En forventet renteøkning er ikke et parameter som hensyntas der.

Spørsmålet er imidlertid om forventet renteøkning i større grad skulle vært tatt i betraktning ved fastsettelsen av prisantydningen. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap skal ikke påvirke vurderingen.

Prisantydning beror alltid på en totalvurdering hvor både markedsutviklingen og forventet renteutvikling er momenter som bør hensyntas. Men det vil normalt være vanskelig for nemnda å overprøve de vurderinger megler gjør i en slik situasjon. Nemnda finner ikke at megler her har forsømt seg.

Dårlig oppfølgning
Klagerne har i liten grad søkt å konkretisere hva megler skal ha gjort feil i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget ut over påstått dårlig kommunikasjon, og at klagerne måtte ta visninger selv. Nemnda finner ikke at påstått manglende tilgjengelighet, og at klagerne måtte ta visninger selv, er forhold – slik saken er opplyst – hvor megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Når salg uteblir, har nemnda forståelse for at dette kan skape frustrasjon og usikkerhet hos selgerne, men det er ikke nødvendigvis noe megleren har ansvaret for.

Vederlagsnedsettelse
Ut fra det nemnda har kommet til, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.