Klage nr:
98/08
Avgjort:
10.12.2008
Saken gjelder:
Feilaktige/manglende opplysninger om byggemuligheter/reguleringsplan
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Skien
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte eiendom gjennom innklagede som megler. Prisantydningen var satt til 1 300 000 kroner og kjøpesummen var 1 670 000 kroner. Budet ble akseptert 30. mai 2006 og overtakelse var 26. juni 2006. Eiendommen hadde to bruksnummer og besto av en bebygd del og en tomt.
Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen brukes hovedsakelig betegnelsen «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen ble solgt ca 29 % over prisantydning. Det ble opplyst og markedsført flere steder at eiendommen hadde store utbyggingsmuligheter. Ifølge klageren ble dette bekreftet av innklagede både i telefonsamtale og i møte på hans kontor før budrunden. Årsaken til at klageren var villig til å by over prisantydningen var byggemulighetene på eiendommen. Ifølge klageren vil dette kunne bekreftes av de øvrige budgiverne. Klageren har kun mottatt en ufullstendig budjournal på forespørsel og klageren har derfor hatt vanskeligheter med å spore opp de øvrige budgiverne.
Klageren pusset opp den bebygde delen, bruksnummer 634, for 550 000 kroner og solgte den til sin sønn for
1 150 000 kroner. Klageren beholdt bruksnummer 632 med tanke på byggemulighetene. Planen var å bygge et verksted med to utleieleiligheter. I forbindelse med utarbeidelse av byggesøknad oppdaget klagerens arkitekt at det var et totalt byggeforbud på bruksnummer 632.
Klageren har innhentet en ny takst etter at denne informasjonen kom frem. Takstmannen anslår at eiendommen ville blitt omsatt for 1 200 000 kroner.
Klageren opplyser at den uriktige opplysningen om byggemulighetene hadde stor innvirkning på kjøpet. Klageren ville ikke gjennomført kjøpet om det hadde foreligget riktige opplysninger. Klageren betalte 470 000 kroner mer enn eiendommens reelle markedsverdi. Dette har ført til at klageren ble belastet 11 750 kroner i dokumentavgift. Etter klagerens oppfatning foreligger det klar årsakssammenheng mellom de feilaktige opplysningene og klagerens økonomiske tap.
Etter klagerens oppfatning kunne og burde byggeforbudet blitt oppdaget om innklagede hadde forsvarlige rutiner for sin undersøkelsesplikt og innhentet nødvendige opplysninger fra kommunen. Klageren presiserer at innklagede har opplyst om begrensninger på bruksnummer 634, men unnlatt å nevne byggeforbudet på bruksnummer 632.
Klageren mener innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og grovt uaktsomt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og § 6-3 (2).
Klageren ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til hans erstatningskrav på 481 750 kroner på bakgrunn av innklagedes profesjonsansvar.
Innklagede anfører:
Budet ble akseptert 30. mai 2006, overtakelsen var 26. juni 2006 og første klage oversendt til innklagede var datert 4. desember 2007. Innklagede sendte budjournal til klageren 19. februar 2008.
Av salgsoppgaven fremgår det at eiendommen er regulert til boligformål/forretning. Innklagede har ved forhåndskonferanse med kommunen fått opplyst at det nylig er gitt klarsignal for oppføring av næringseiendommen på den ubebygde tomten. Klagerens påstand om at det foreligger totalt byggeforbud stemmer derfor ikke. Innklagede mener også at om kjøperens formål med kjøpet var utbyggingsformål, ville det vært naturlig å innhente ytterligere opplysninger om mulighetene, både fra innklagede og kommunen.
Innklagede kan ikke se at det påståtte økonomiske tapet er sannsynliggjort. Ifølge innklagede ble eiendommen videresolgt i sin helhet, noe klageren benekter. Innklagede har fått bekreftet at eiendommen ble videresolgt i november 2007, og klagen ble fremsatt 4. desember 2007, altså etter et salg med betydelig gevinst. Innklagedepåpeker at de påståtte oppussingskostnadene ikke er dokumentert. Salgssummen var 2500000 kroner og eiendommen er etter selgers ønske ikke overført til ny kjøper. Innklagede mener at dette viser at de påståtte villedende opplysningene ikke er sannsynliggjort.
Den innhentede taksten som er rekvirert av klagerens advokat, gir etter innklagedes oppfatning ikke noen indikasjon på markedsverdien. Innklagede mener klageren tvert i mot vet bedre da han allerede har oppnådd en høyere pris enn den «verdivurderingen» som ble innhentet. Taksten inneholder ingenting om verdien av selve boligen, og heller ikke alternativene med stor/liten tomt. Innklagedes opprinnelige takst er basert på de faktiske forhold, herunder gjeldende reguleringsbestemmelser.
Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider at klageren har lidt noe økonomisk tap.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren presiserer at det i reguleringsbestemmelsene og takstrapporten s. 2 står at
«Nye boliger tillates ikke oppført. I § 10 I området tillates ikke bebyggelse av hensyn til naturforhold på stedet.»
Klageren finner det merkverdig at innklagede ikke innser at det ikke tillates nyoppføringer av boliger på den ubebygde eiendommen, slik at klageren ikke kunne gjennomføre sine byggeplaner.
Klageren påpeker at det ikke foreligger en verditaksering fra innklagede, kun en prisantydning av bruksnummer 632 og 634 samlet.
Klageren påpeker at opprinnelig takst ikke nevner eller hensyntar reguleringsbestemmelsene. Klageren mener innklagede oppgir uriktige opplysninger når hun viser til opprinnelig takst og at denne er basert på reguleringsbestemmelsene.
Klageren stiller seg uforstående til innklagedes påstand om at klageren benekter videresalget. Ny eier av eiendommen har kontaktet klagerens advokat og bedt han trekke saken. Ifølge klageren er det ny eier som ikke ønsket å overskjøte eiendommen.
Klageren påpeker at det avgjørende tidspunktet er kjøpetidspunktet og reguleringen som gjaldt da.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede påpeker at det er nye boliger som ikke godtas oppført, oppføring av næringseiendom er ikke utelukket etter reguleringsbestemmelsene.
Innklagede fastholder at klageren verken har sannsynliggjort eller dokumentert sitt påståtte tap.
Innklagede mener at utsatt hjemmelsoverføring må ha skjedd etter ønske fra klageren og uten kjøperens viten. Etter innklagedes oppfatning er det stor sannsynlighet for at klageren ønsket dette med tanke på denne klagesaken.
Innklagede påpeker at innklagedes undersøkelsesplikt ikke fritar kjøper for sin undersøkelsesplikt, herunder spesielle forhold som er spesielt motiverende for kjøperen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av feilaktige/manglende opplysninger om byggemuligheter/reguleringsplan.
Reklamasjonsnemndas kompetanse følger av Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester. Avvisningsgrunner er angitt i Avtalen punkt 2. Det heter her bl.a.:
«Nemnda kan avvise klager som anses uegnet til behandling i nemnda og klager som er åpenbart grunnløse. Finner nemnda at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen, eller at sakens dokumenter ikke danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda, kan saken avvises.»
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er saken av en slik karakter at den er uegnet for behandling i Nemnda. Sakens faktum er uklart på flere punkter og det kreves ytterligere bevisførsel som ikke kan føres forReklamasjonsnemnda.
Konklusjon:
Saken avvises.
Oslo, den 10. desember 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |