RFE-2024-019
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. september 2024
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Oslo
Saken gjelder:
Meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2023 kjøpte klagere en nyoppført bolig etter avhendingsloven formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som etter deres mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt og om det foreligger grunnlag for erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever 100 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne kjøpte nyoppført bolig solgt av selger som ikke hadde tatt boligen i bruk enda. Boligen ble solgt etter avhendingsloven. Kjøpesummen var avtalt til 4 200 000 kroner.
Underveis i salgsprosessen påpekte klagerne en rekke feil og uklarheter i salgsdokumentene. Videre var det en rekke andre forhold som var både uryddige og uprofesjonelt håndtert av megleren. Megleren har ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk ved sin håndtering av salget.
Salgsoppgaven var uferdig, og inneholdt feilopplysninger. Blant annet var det opplyst om integrerte hvitevarer, noe som ikke stemte. Kjøpekontrakten og overtakelsesprotokollen hadde skrivefeil og det var ikke krysset av for at klagerne ønsket boligkjøperforsikring til tross for beskjed til megler om at dette var ønskelig. Overtakelsen ble utsatt og overtakelsesprotokollen var uferdig på dagen for den utsatte overtakelsen, Megleren kom for sent og visste ikke hvor hverken bod eller strømmåler var. Leiligheten var heller ikke vasket etter visningene som hadde vært.
Da klagerne ønsket å melde inn feil raskt etter overtakelsen og ba om å få tilgang til portalen hvor de kunne gjøre dette, fikk de opplysninger om portalen til et annet sameie. Megleren påstod videre at det ville ta to uker å få tilgang. Da klagerne kontaktet sameiet, fikk de vite at de allerede hadde tilgang.
Hvitevarer
Megleren opplyste at selgeren hadde gjort tilvalg på hvitevarer. Dette benekter selgeren, som påstod at han heller ikke hadde videreformidlet slik informasjon til megleren. Klagerne sjekket med utbygger og fikk der bekreftet at selgeren ikke hadde gjort tilvalg på hvitevarer.
Hvitevarene er verdt langt mindre de 50 000 kronene som klagerne betalte for de. Etter å ha undersøkt hos forskjellige leverandører av hvitevarer fant klagerne at prisene for tilsvarende produkter ligger på mellom 20 000 og 28 000 kroner. Dette var ikke den gode avtalen klagerne fikk inntrykk av ved salget. Klagerne opplever at ingen tar ansvar men skylder på hverandre, samt unnlater å svare klagerne på det de spør om.
Når det gjelder diverse feil og mangler klagerne oppdaget etter overtakelsen fikk de beskjed om å melde fra til utbygger som ville ordne opp i dette. Det er ikke gjort og uttalelsen fra meglerforetaket stemte ikke. Det er helt uforståelig for klagerne hvordan det kan ha oppstått en misforståelse mellom dem og megler da de gjentatte ganger, ved visning og overtakelse spurte spesifikt om disse tingene fordi det var viktig for klagerne at alt var i orden. Det kan godt hende megler trodde dette ville løse seg på 1 års befaring, men det hjelper ikke klagerne i ettertid. Megler, og særlig en fagansvarlig opplevde klagerne de kunne stole på når de stilte enkle, konkrete og tydelige spørsmål. Hvis megleren ikke visste, kunne han svart akkurat dette. Han sa tydelig at dette var noe utbygger ville ordne.
Overtakelsen gikk så alt for fort, og klagerne fikk ikke muligheten til å legge inn listen over feil og mangler som de ønsket og måtte ettersende denne. Klagerne har måttet reparere overflatefeil for egen regning for å få leiligheten i den stand de trodde den var.
Meglerforetaket brukte lang tid og tidvis fikk klagerne ingen svar. Klagerne følte at de ikke ble i varetatt og måtte mase for å få bekreftelse på at alt var som det skulle. Megleren sa aldri noe om at dokumentet som ble ettersendt ikke gjaldt som en del av overtakelsesprotokollen. Det eneste klageren fikk vite, var at de skulle sende dokumentet til megleren, samt ta vare på en kopi. Klagerne var derfor i god tro om at dette var godt nok. Det var sjeldent svar å få fra megleren, og klagerne ble bekymret for om de kunne miste retten til å få ordnet opp i de avdekkede feilene og manglene som var påpekt.
Megleren ødela inngangsdøren med å henge opp skilt i forbindelse med salgsprosessen. Og klageren måtte være pådriver for å få dette ordnet. Døren var fortsatt ikke byttet 29. januar 2024, men ifølge nyansatt megler var den bestilt. Klagerne bekrefter underveis i klagebehandlingen at ny ytterdør er blitt montert.
Klagerne krever 100 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Innklagede har i hovedsak anført:
Hvitevarer
Megleren fikk opplyst fra selger at hvitevarene hadde en verdi på anslagvis 50 000 kroner. Hvitevarene kunne medfølge i handelen og megler oppfattet at dette hadde vært et tilvalg da selger selv kjøpte leiligheten ny. Megleren hadde ingen egenoppfatning av hvorvidt oppgitt pris stemte med utsalgspris i forretningene som klagerne nå i ettertid har sjekket. Meglerforetaket ser uansett ikke at dette har hatt betydning for den avtalen som ble inngått med klagerne. Selger kunne valgt å selge leiligheten uten hvitevarer, selv om hvitevarene var standard da selger kjøpte leiligheten.
Påviste mangler
Megleren har ikke lovet at (overflate/skjønnhets) feil, som klager viser til, ville bli ordnet og bekostet av utbygger, slik klagerne synes å hevde. Her må megleren og klagerne ha misforstått hverandre. Leiligheten var nyoppført og ubrukt, og ble solgt etter avhendingsloven av selger. Selger hadde selv overtatt leiligheten en stund før og godtatt leiligheten slik den da ble overlevert. Misforståelsen beror muligens på meglers opplysning til klagerne om deres muligheter til å ta opp feil og mangler med utbygger som oppstår/oppdages mellom overtakelse og 1 års befaringen, men dette blir bare spekulasjoner fra meglerforetakets side.
Skifte av ytterdør
Megleren festet en lapp på ytterdøren som viste seg å avgi et stygt merke da den ble fjernet. Flere løsninger for å utbedre skaden ble forsøkt uten at meglerforetaket lyktes med dette. Ny dør ble derfor bestilt og vil bli montert og bekostet av meglerforetaket som har engasjert fagfolk til å gjøre dette. Dette ble igangsatt før klager sendte klage til Reklamasjonsnemnda, og det er sannsynlig at døren er levert og montert i god tid før saken blir tatt opp til behandling.
På bakgrunn av ovennevnte avviser meglerforetaket at det er grunnlag for å kreve økonomisk kompensasjon utover det å bekoste og skifte ytterdøren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Feil og mangler generelt
Når det gjelder eventuelle feil og mangler i forbindelse med overtakelsen mellom selgeren og klager (kjøperen), er det i utgangspunkt et kjøper-selger-forhold. Overfor utbygger kan det eventuelt være aktuelt å påberope det i forbindelse med 1-års befaringen.
Når det særskilt gjelder verdien på hvitevarer, har megler opplyst at selger hadde opplyst at verdien anslagsvis var 50 000 kroner. Megler må kunne legge det til grunn med mindre det foreligger særlige forhold som tilsier at megler bør foreta nærmere undersøkelser. Slik saken er opplyst, foreligger det ikke slike forhold.
Erstatningskravet
Et grunnvilkår for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, er at megler har vært uaktsom. Sentralt ved aktsomhetsvurderingen står spørsmålet om megleren ved utføringen av megleroppdraget har opptrådt i samsvar med de krav som kan utledes av eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende bransjenormer for eiendomsmeglingsbransjen. Men brudd på fastsatte normer vil ikke uten videre lede til at det foreligger ansvarsgrunnlag. Det må foretas en konkret vurdering av om megleren i den aktuelle situasjonen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er et visst rom for kritikkverdig adferd, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A Heimdal Eiendomsmegling.
Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler har vært uaktsom. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagere] gis ikke medhold.