Klage nr:
010/09

Avgjort:
27.05.2009

Saken gjelder:
Feilaktige/mangelfulle opplysninger om tomtegrenser

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Kristiansand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. mai 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerne fremmet mangelskrav mot selgerne og deres eierskifteforsikringsselskap.

Saken er avgjort i tingretten og eierskifteforsikringsselskapet og selgeren ble frifunnet på grunn av manglende forbehold fra kjøperne (klagerne) ved kontraktsunderskrift.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne gjør gjeldende, særlig under henvisning til det som retten uttrykker i dommen på s. 5 om meglers kritikkverdige forhold, at meglerforetaket har brutt sentrale plikter etter eiendomsmeglingsloven og uansett ikke har utvist god meglerskikk og at det foreligger et megleransvar i saken for klagernes tap på samlet kr 438 119.

Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda skal vurdere om det foreligger brudd på reglene i eiendomsmeglingsloven og kravene til god meglerskikk. Innklagede påtok seg å selge et småbruk. Småbruket er på 6,5 mål og med tilhørende bolig på ca 125 m2. Klagerne kjøpte eiendommen for kr 2 850 000 med tillegg av omkostninger etter en heftig budrunde.

Under kontraktsmøtet ble klagerne gjort oppmerksom på at eiendommen ikke har den tomtemessige utstrekning og utforming som klagerne ut fra visningen og de mottatte opplysningene fra selgeren og innklagede hadde grunn til å tro. De to målene som ligger nærmest veien, tilhører en naboeiendom. Kartskissen over tomtens utstrekning som ble fremlagt som en del av prospektet viser at eiendommen i syd går helt ned mot veien. Ved befaringen tydet også alt på at dette var tilfellet, og det er ingen grensemerker i terrenget, gjerder, steiner eller påler som tyder på at eiendommen ikke strekker seg så langt. Det var på dette grunnlaget klagerne ga bud og inngikk bindende avtale. Dettevar særdeles viktig med henblikk på klagernes planer om hestehold på eiendommen. Ved kontraktsmøtet la innklagede ifølge klagerne frem et nytt og til nå ukjent kart over hvor grensen gikk. I retten kom det frem at innklagede hadde sittet på dette «under salgsprospektet», men avstått fra å legge dette frem.

Klagerne har fått utredet verdifallet på eiendommen som mangelen antas å medføre, og beløpet er av en eiendomsmegler anslått til kr 300 000.

Da forholdet kom frem under kontraktsmøtet, reagerte klagerne med vantro og stor overraskelse. Som følge av dette ønsket de ikke å underskrive. Innklagede opplyste da at underskriftene kun var en formalitet da de allerede var bundet gjennom selgerens aksept av klagernes bud. Klagerne ble ikke opplyst om adgangen til å ta forbehold ved kontraktsundertegnelsen, eventuelt anmode om å holde tilbake deler av vederlaget ved oppgjøret. Dette ble senere klagernes bane, og saken ble tapt for tingretten på grunn av at de overtok eiendommen uten forbehold.

Etter klagernes syn foreligger det brudd på eiendomsmeglingsloven og ansvarsgrunnlag for innklagede ved at han med viten og vilje fremla et kart til salgsoppgaven som ikke ga uttrykk for de faktiske grenser og samtidig satt med et kart som viste de riktige grensene. På denne måten forledet han bevisst potensielle interessenter, herunder klagerne. Dette er å anse som uaktsomhet og brudd på god meglerskikk. Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 som pålegger megleren å fremskaffe og fremlegge relevant eiendomsinformasjon, noe som må omfatte riktige grenseopplysninger. Lignende forpliktelser følger av 1989-loven.

Av dommen fremgår at innklagede og selgeren begge var klar over at det kartet som ble mottatt fra kommunen var feil og at de likevel valgte å legge dette med salgsoppgaven uten å kommentere grensen nærmere. Følgen av dette er at klagerne har betalt mer enn de ellers ville betalt for eiendommen, kr 300 000.

Likeledes anføres at innklagede ved å unnlate å opplyse om klagernes adgang til å ta forbehold da grensespørsmålet kom opp på kontraktsmøtet og andre mulige kontraktsbruddssanksjoner, har brutt god meglerskikk og dette fremstår som uaktsomhet. Da klagerne oppdaget at eiendommen hadde en annen utstrekning enn tidligere opplyst ble de overrasket og skeptiske til å undertegne avtalen. I denne situasjonen burde innklagede opplyst om retten til å ta forbehold. Når det ikke er gjort, foreligger også her brudd på god meglerskikk ifølge klagerne. Tvert i mot opplevde klagerne at innklagede presset dem til å undertegne.

Klagernes tap skyldes at innklagede holdt tilbake vesentlig informasjon og ved at innklagede ikke opplyste om reservasjonsmulighetene til klagerne. Som følge av dette betalte de kr 300 000 for mye for eiendommen i forhold til om de hadde hatt relevant informasjon og tapte en rettssak som kunnegitt dem krav på kr 300 000 pluss saksomkostninger. Det foreligger således årsakssammenheng mellom innklagedes forhold og tapet. Det er videre påregnelig at en kjøper lider tap når selgeren holder tilbake opplysninger og/eller unnlater å informere om reservasjonsmuligheter.

Det økonomiske tapet utgjør verditapet på eiendommen, utgifter til meglers vurdering, gebyr til Kartverket, samt saksomkostninger for retten, totalt kr 438 119.

Innklagede anfører:

Innklagede beklager sterkt at denne saken har fått et slikt omfang, men han kjenner seg ikke igjen i klagernes beskrivelse av den kommunikasjon og de omstendigheter som fant sted i forbindelse med handelen.

Saksbehandleren i denne saken er eiendomsmegler og er både daglig leder og fagansvarlig ved kontoret. Han er erfaren og dyktig eiendomsmegler med mer enn 13 års praksis. Han er en svært kunnskapsrik fagmann, og innklagedes regionssjef er trygg på at de hensyn som er tatt på bakgrunn av de fakta som forelå, er nøye vurdert.

Klagerne hevder at innklagede har holdt tilbake vesentlig informasjon ved ikke å ha opplyst dem om reservasjonsmulighetene ved kontraktsmøtet. I tillegg hevdes det at innklagede har unnlatt å fremlegge kart/informasjon om eiendommens faktiske tomtegrenser. Innklagede skal angivelig bevisst ha forledet interessentene til å tro at eiendommens areal var større enn det faktisk er. Innklagede har innhentet lovpålagt informasjon ved å benytte kommunens elektroniske InfoLand-tjeneste. Tomtegrensen ble ifølge innklagede ikke spesifikt beskrevet overfor klagerne eller andre interessenter. Da det var på det rene at disse var uklare, videreformidlet innklagede kun offentlig dokumentasjon slik han mottok den fra kommunen, herunder situasjonskartet hvor kommunen selv gjorde oppmerksom på at eiendomsgrensene i kartet ikke var rettskraftige. Innklagede viser til kartutsnittet i salgsoppgaven. Innklagede avviser derfor klagernes påstand om at han bevisst skal ha forledet interessenter til å tro at tomtegrensene var fastlagt i marken.

Det er ofte usikkerhet om tomtegrenser i uregulert område utenfor tettbebyggelsen, der man kun har en skylddelingsforretning å forholde seg til. Det er imidlertid grunn til å regne med at tomtens areal i dette tilfellet er slik det ble oppgitt i markedsføringen av eiendommen. Innklagede observerer at klagerne ikke poengterer påstått arealavvik som grunnlag for sitt erstatningskrav. De omstridte tomtegrensene har i så fall kun betydning for tomtens form.

Forhold som en kjøper blir gjort kjent med før tilbud og aksept, kan ikke senere påberopes som en mangel. Innklagede vil påberope seg at klagerne var kjent med at det omstridte tomteområdet som nå påstås skal medfølge eiendommen, ikke fulgte med i handelen. Klagernebesiktiget selv eiendommen og tomten utenom visninger arrangert av innklagede. Da påviste selgeren eiendommen og forklarte blant annet om tomtegrensene. Selgeren er klar på at klagerne fikk påvist den antatte tomtegrensen i sør.

At innklagede skal ha unnlatt å orientere klagerne om reservasjonsmuligheten i selve kontraktsmøtet da usikkerhet omkring grensene oppsto, medfører ikke riktighet. Innklagede viser blant annet til selgerens meget grundige beskrivelse av sin opplevelse fra møtet, som er sammenfallende med innklagedes inntrykk. Innklagede er svært bevisst på sin omsorgsplikt og det etiske i forhold til god meglerskikk. Klagerne har heller ikke fremsatt noen dokumentasjon på, eller sannsynliggjort at innklagede skal ha unnlatt å informere om klagernes rett til å reservere seg mot forhold av negativ art som ble kjent for dem etter tilbud og aksept. Innklagede tar derfor sterk avstand fra klagernes påstander.

I innklagedes brev av 28.november 2008 til klagernes advokat refererte han fra kontraktsmøtet da spørsmålet om tomtegrensene ble diskutert. Klagerne ønsket ikke å ta noen form for forbehold eller avstå fra å undertegne kjøpekontrakten. Derimot ga de klart uttrykk for at handelen skulle gjennomføres som forutsatt fordi de ikke ønsket å komme i en konfliktsituasjon med selgeren. Innklagede viser til e-post fra klagerne datert 3. juli 2007 der de refererer fra kontraktsmøtet. Innklagede stiller seg undrende til at klagerne henviser til et hyggelig kontraktsmøte når de nå i ettertid påstår at innklagede blant annet skal ha presset på for å få undertegnet kjøpekontrakten og dermed fratatt klagerne muligheten til å ivareta sine interesser. I tillegg uttrykker klagerne at de ikke ønsket å involvere selgeren. Dette er helt overensstemmende med de signalene klagerne ga under selve kontraktsmøtet.

Innklagede var til stede på overtakelsen sammen med selgeren, hvor det ble undertegnet en overtakelsesprotokoll. Innklagede presiserer som en ufravikelig rutine at kjøpere alltid gjøres oppmerksom på sin rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen dersom det oppstår usikkerhet, tvil eller påpekes feil og mangler. Det er derfor overraskende at klagerne ikke kommenterte tomteforholdene på selve overtakelsen som var to måneder etter kontraktsmøtet, men tar dette opp først lenge etter at overtakelsen har funnet sted. Det er i tillegg påfallende at det fremsettes en klage med et betydelig erstatningskrav mot innklagede som megler etter at reklamasjonssaken mot selgeren er rettskraftig avgjort i tingretten i klagernes disfavør.

Det er grunn til å regne med at tomtearealet er i samsvar med det eiendommen ble markedsført med. Det ble fremlagt informasjon om at tomtegrensene var uklare, hvorfor klagen i realiteten kun dreier seg om tomtens form og ikke manglende areal, slik takstmann har forutsatt i sin vurdering. Klagernes økonomiske krav er dermed grunnløst.

Innklagede har gitt klagerne alle muligheter til å ta forbehold eller reservere seg i prosessen, uten at de har benyttet seg av dette. De har fått engod behandling av så vel selgeren som av innklagede. Klagernes påstand om uaktsomhet og brudd på god meglerskikk avvises derfor.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede bagatelliserer den uriktige kartskissen som er vedlagt materialet. Eiendommen har aldri hatt den utstrekning som fremgår av denne skissen og det er derfor villedende å legge denne ved salgsoppgaven, i hvert fall når innklagede var klar over at skissen ikke var korrekt. At det generelt er mye tvister vedrørende eiendommers grenser, fritar ikke innklagede fra å sørge for å gi korrekt opplysning på tydelig måte så lenge salgsoppgavens vedlegg var feilaktige. I retten uttrykte innklagede at kartskissen ble lag frem for å «krydre prospektet», altså opererte innklagede bevisst med en mer positiv skisse enn faktum tilsa, for å oppnå best mulig salg. Dette er etter klagernes syn brudd på god meglerskikk.

Klagerne tar avstand fra at selgeren hevder å ha opplyst alle interessentene om den riktige grensen, ettersom de ikke har mottatt slik informasjon. Når det er gitt skriftlige uriktige opplysninger om grensen i vedlegg til salgsoppgave, plikter megleren å rette opplysningene på en tydelig måte. Det er for sent å gi korrekte opplysninger på kontraktsmøtet, når partene allerede er bundet av sitt aksepterte bud. Innklagede burde som ledd i god meglerskikk og innhenting av relevant informasjon for salget satt seg inn i skylddelingsforretningen som var tinglyst på naboeiendommen, eller innhentet den informasjonen som klagerne mottok etter overtakelsen. Informasjonen som ble mottatt, viser med all tydelighet de faktiske forhold og ville avklart saken før et bindende bud ble akseptert.

Innklagede har også unnlatt å gi korrekte opplysninger om vannkilden. I salgsoppgaven sies det at «Vann fra tjern med naturlig fall». Vannkilden er en bekk like ved riksveien. Denne viste seg å være totalt ubrukelig som drikkevannskilde da den er infisert av e-coli og koliforme bakterier. Klagerne måtte bore brønn for ca kr 90 000.

Klagerne krever ikke erstatning i saken, men ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om innklagede har brutt god meglerskikk. Et erstatningskrav må reises i etterkant av nemndsbehandlingen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagerne fremstiller innklagedes handlemåte som om han med overlegg skal ha fremstilt eiendommen mer positiv enn hva faktum tilsa for å oppnå et best mulig salg. Dette er ikke riktig. Innklagede har gjengitt et situasjonskart i salgsoppgaven, innhentet fra kommunen som pålagt, fordi det ikke forelå annen tilgjengelig dokumentasjon som på en bedre måte kunne beskrive eiendommens tomt. Det er klagerne som har tolket situasjonskartet til å gjelde tomtegrenser til tross for at det fra kommunens side er påført selve dokumentet at eiendomsgrensene i kartet ikke er rettsgyldige.

Det er ikke hevdet arealsvikt som mangel, men tomtens form. Dersom situasjonskartets omriss av eiendommen skulle legges til grunn som grenser, ville eiendommens areal trolig utgjøre vel 8 500 m2. Dette er vel to dekar eller 30 % mer enn hva som faktisk er solgt og oppgitt i salgsoppgaven.

Selgeren er meglerens viktigste kilde til informasjon. Selgeren var ikke kjent med noe skylddelingsdokument for eiendommen. Han hadde fått påvist den antatte avgrensningen for tomten av tidligere eier og formidlet det videre til klagerne. Ut fra selgerens opplysninger, kommunal informasjon og grunnboksutskriften ble det lagt til grunn at det ikke fantes noe offentlig tilgjengelig dokumentasjon om tomtens grenser og areal. Innklagede tydeliggjorde dette i salgsoppgaven.

Dersom tomtens form og nøyaktige påviste grenser hadde avgjørende betydning for klagerne, etter at de hadde gjort seg kjent med salgsoppgaven og besiktiget eiendommen sammen med selgeren, hadde de alle muligheter til å be om en nærmere redegjørelse for dette. Innklagede mener derfor at klagerne har fått den informasjon og de muligheter til å be om tilleggsopplysninger i regi av ham, som følger av god meglerskikk. At klagerne ikke gjorde mangelsinnsigelser gjeldende om tomtens grenser før det var gått mer enn tre måneder etter overtakelsen og oppfyllelsen av kontrakten, viser etter innklagedes mening at nøyaktigheten av hvor grensene gikk hadde mindre betydning for klagerne.

Klagernes advokat fremla i sitt supplerende brev en skisse som var behandlet i bygningsrådet i 1978. Denne er umulig å lese og ukjent for innklagede. Dersom dette er tilgjengelig informasjon, kan det uansett konstateres at kommunen aldri har oversendt denne til innklagede ved hans forespørsel og informasjonsinnhenting. Klagerne har også lagt ved en grunnboksutskrift over naboeiendommen og henviser til at innlagede burde innhentet denne og sett at det var tinglyst en skylddelingsforretning. Innklagede kan ikke se at det er tinglyst noen skylddelingsforretning på eiendommen.

Klagerne ved sin advokat bemerker også at innklagede skal ha unnlatt å gi riktige opplysninger om vannkilden. Opplysningene om vanntilførselen bygger på informasjon fra selgeren. Det foreligger ingen offentlig informasjon om dette. Innklagedes oppfatning er at en eiendomsmegler ikke har plikt til å undersøke det tekniske anlegget for vannkilden når det ikke er grunn til å anta annet enn at informasjonen selgeren har gitt er både korrekt og tilstrekkelig. Om meglerens ansvar for ytterligere undersøkelser sier lovens forarbeider (NOU 1987:14 side 75) følgende: «Det synes kun å være grunn til å pålegge megler en særlig kontrollplikt der hvor det er grunn til å anta at de foreliggende opplysninger ikke er korrekte.»

Innklagede antar at verken selgeren eller naboer som har hatt denne bekken fra tjernet som naturlig vannkilde imange år, kjenner seg igjen i beskrivelsen om at vannet skal være «totalt ubrukelig». At en privat vannkilde som dette kan bli utsatt for forurensning er imidlertid en opplagt risiko. Å hevde at innklagede har unnlatt å gi korrekt informasjon om vannkilden og dermed brutt god meglerskikk, er urimelig og svært oppsiktsvekkende.

Klagerne har også lagt ved en telefaks av 24. mars 2009 fra klagerne stilet til innklagede som et supplement til klagen. Igjen påstås det at innklagede skal ha presset dem til å signere kjøpekontrakten. Dette avvises på det sterkeste under henvisning til tilsvaret. Heller ikke på overtakelsen fremmet klagerne sine innsigelser med muligheter for tilbakehold selv om innklagede var til stede.

Det er også positivt feil når klagerne hevder at kjøpekontrakten først ble fremlagt på kontraktsmøtet. Et utkast til kjøpekontrakt ble sendt klagerne per post den 4. juni 2007 sammen med innkalling til kontraktsmøtet slik det fremgår av akseptbrevet.

Klagerne viser i sitt brev til at innklagede «også» skal ha sviktet i forhold til behandlingen av et forbehold om en gressklipper. Fakta er at klagerne ikke tok noe forbehold om hvilken gressklipper som skulle følge med. De var selgerne og ikke klagerne som tok opp dette i kontraktsmøtet, hvor det ble enighet om at en nærmest ny traktorgressklipper skulle medfølge i handelen.

Mangelsinnsigelsene har vært grundig behandlet i retten hvor klageren ikke fikk medhold. Dommen er rettskraftig. Innklagede anførte videre: «Klagernes angrep på [innklagede] med gjentatte påstander om brudd på god meglerskikk for de samme forhold har oppstått etter dette.» Saken føyer seg således inn i rekken av saker der meglerens profesjonsansvar trekkes inn som et alternativt forsøk på å vinne frem i en sak som allerede er tapt.

Klagernes krav avvises med påstand om at innklagede har opptrådt i henhold til lov om eiendomsmegling og ulovfestet god meglerskikk.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det fremgår av tilsvaret at «Megler har gjengitt et situasjonskart i prospektet, innhentet fra kommunen som pålagt, fordi det ikke forelå annen tilgjengelig dokumentasjon som på en bedre måte kunne beskrive eiendommens tomt». Dette er feilaktig. Ifølge kommunen vil det gjerne finnes mer og korrekt informasjon i arkivet, dersom det har blitt foretatt skylddelingsforretninger. Det kartet klagerne har sendt Reklamasjonsnemnda som vedlegg til klagen kommer fra dette arkivet og har vært tilgjengelig siden 1984. En særlig undersøkelsesplikt oppstår for megleren når han i tillegg sitter med informasjon om at dette kartet ikke er korrekt.

Videre sies det nå at «selger var ikke kjent med noen skyldelingsdokument for eiendommen». Dette står i sterk kontrast til de opplysninger som den samme selgeren, via eierskifteforsikringsselskapet, gir: «Av dette fremkommer at de ikke foreligger målebrev for eiendommen, at arealet er satt ut fra skylddelingsforretning og at selger opplyser at arealet er på ca 6,5 dekar.»

Det fremgår også av innklagedes brev at klagerne ikke gjorde mangelsinnsigelser gjeldende med hensyn til tomtens grenser før det var gått mer enn tre måneder etter overtakelsen. At dette er feilaktig følger allerede av e-postkorrespondansen mellom klagerne og innklagede dagen etter kontraktsmøtet, se bilag 6 til innklagedes (første) tilsvar.

Det blir videre feilaktig når det hevdes at all informasjon er mottatt av kjøperne før kontraktsmøte. Det var kun selve kjøpekontrakten som ble sendt for gjennomsyn og ikke bilagene.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at han ikke fikk annen informasjon fra kommunen enn det som ble fremlagt. I svaret fra kommunen kom det frem i kommentarfeltet at det forelå en skylddelingsforrenting. Som følge av dette tok innklagede telefonisk kontakt med kommunen, men kommunen var ikke i stand til å gi innklagede kopi eller utskrift av skylddelingsforretningen eller noen annen dokumentasjon som beskriver tomten på en bedre måte enn det som er fremlagt.

Det var dessverre upresist når innklagede i salgsoppgaven knyttet arealinformasjonen til skylddelingsforretningen. Innklagede har aldri vært i besittelse av noen skylddelingsforretning, men gjenga likevel i salgsoppgaven informasjonen fra kommunen slik han mottok den.

Det håndillustrerte situasjonskartet som klageren har lagt frem i tilknytning til en sammenføyning av en naboeiendom, er ukjent for innklagede. En henvendelse til kommunen i ettertid har heller ikke gitt noen holdepunkter for å anta at kommunen burde sørget for å sende dette til innklagede som informasjon om eiendommen. Innklagede vil derfor påberope seg at disse dokumentene ikke egner seg som bevis i saken som illustrasjon på en ikke oppfylt undersøkelsesplikt fra innklagedes side.

Skylddelingsforretningen som det henvises til, har det heller ikke i ettertid vært mulig å få fra kommunen. Innklagede har imidlertid i ettertid henvendt seg til Statsarkivet og sett en utskrift av skylddelingsprotokollen. Denne inneholder ingen informasjon som illustrerer tomten eller dens grenser på en bedre måte enn det som er fremlagt og ville derfor vært helt uten verdi som salgsinformasjon.

En mangelsinnsigelse i en slik sak reises mot selgeren. Det fremgår tydelig i e-post fra klagerne til innklagede av 3. juli 2009 at klagerne «… ønsker at selgeren ikke blir involvert i denne saken, … «. Med kunnskap om all den informasjon klagerne fikk bl.a. av selgeren på visningen, kan ikke dette regnes som noen mangelsinnsigelse.

Avslutningsvis kommenterer klagernes advokat i sitt brev det faktum at innklagede har dokumentert en uriktig påstand fra klagerne om at de angivelig ikke fikk kjøpekontrakten på forhånd, med å presisere at bilagene ikke fulgte med. Bilagene ble i all hovedsk mottatt av klagerne før bud ble gitt.

Klagernes atter atter ytterligere anførsler:

Det er feil som beskrevet av innklagede, at kommunen ikke var i stand til å gi «noen annen dokumentasjon som beskriver tomten på en bedre måte enn det vi har fremlagt som informasjon.» Kommunen skriver i e-post 28. april 2009:

«… kommune har kopi av tinglyst krav om sammenføyning av gnr. 35 bnr. 3 og gnr. 35 bnr. 14, med tilhørende kartskisse.

Det er disse dokumentene du igjen har fått kopi av fra oppmålingskontoret.»

Dermed er innklagedes påstand direkte feil og kan ikke tillegges vekt.

Ellers kan saken fra klagernes side oppsummeres slik at det er dokumentert gjennom dommen at innklagede bevisst har valgt å bruke et kart som ikke gir uttrykk for de riktige eiendomsforholdene. Etter klagernes syn er dette et klart brudd på kravet til god meglerskikk.

Innklagedes atter atter ytterligere anførsler:

Klagerne har en annen oppfatning enn det innklagede gjengir som fakta hva gjelder omstendighetene omkring innhenting av offentlige opplysninger om tomten og dens grenser. I innklagedes brev påstår han ikke noe om kommunens evne til å gi opplysninger. Dette er en feil gjengivelse og en utilbørlig fordreining av fakta.

Det er bevist at den parsellen som representerer det arealet klagerne påberoper seg å ha ervervet, ikke var inntegnet på det kart som vi mottokfra kommunen ved salgsklargjøringen. Kartutskriften er datert 15. mai 2007. Dette kartet er tidligere oversendt som en del av salgsoppgaven og som vedlegg 2-15 til klagen.

Det omdiskuterte arealet er i denne siste dokumentasjonen fra klagerne om sammenføyningen av naboeiendommen gitt gnr 35 bnr 14. Etter innklagedes undersøkelser nå er parsellen opprettet den 29. juli 1975. Sammenføyningen med naboeiendommen gnr 35 bnr 3 ble tinglyst 25. mai 1984. Innklagede er forundret over at kommunen opererer med digitale kart hvor grenser fastsatt for mer enn 20 år siden ikke er inntegnet. Kommunen har reservert seg mot rettsgyldigheten av de inntegnede grensene i kartet. Det var derfor korrekt å bringe denne informasjonen videre.

En eiendomsmeglers utgangspunkt for sine lovpålagte undersøkelser, er den aktuelle eiendommen som megleren har fått i oppdrag å selge. I dette tilfellet var det gnr 35 bnr 12. Søk på informasjon fra InfoLand og senere samtaler med kommunen var knyttet til dette gnr/bnr. Det er derfor ikke relevant å legge frem som bevis hva som har skjedd på eiendommen. Innklagede vil påstå at det ligger utenfor en eiendomsmeglers plikt å undersøke tilgrensende naboeiendommer for i tilfelle å avdekke forhold som kommunen kan ha glemt å ajourføre vedrørende den aktuelle eiendommen.

Klagernes anførsel er derfor ikke relevant, likesom den gjentatt påstanden om at innklagede bevisst skal ha gitt uriktige opplysninger, faller på sin egen urimelighet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger om tomtens grenser, samt vanntilførsel.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at den kun vurderer forholdet mellom klagerne og innklagede. Forholdet mellom klagerne i egenskap av kjøpere og selgeren vil ikke bli vurdert, da dette ligger utenfor Reklamasjonsnemndas mandat. Således vil Reklamasjonsnemnda ikke ta stilling til hvorvidt selgeren på visningen har informert klagerne om hvor eiendomsgrensen går.

Reklamasjonsnemnda er bedt om å ta stilling til «om det foreligger brudd på reglene i eiendomsmeglerloven og kravene god meglerskikk».

Det er opplyst i akseptbrevet at utkast til kjøpekontrakt med bilag fulgte som vedlegg. Dersom vedleggene ikke fulgte med, hadde klagerne en oppfordring til å be om å få disse fra innklagede.

Når det gjelder klagernes påstand om at de ble presset til å underskrive kjøpekontrakten, forklarer partene seg ulikt. Der hvor partene uttaler seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres. Det synes likevel lite sannsynlig at klagerne har følt seg presset av innklagede til å underskrive kontrakten når de i e-post til innklagede 3. juli 2007 viser til et hyggelig kontraktsmøte dagen før. Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg hva som står om dette forholdet i tingrettens dom.

Reklamasjonsnemnda ser at det her kan bli spørsmål om klagernes krav er gått tapt som følge av passivitet, men går ikke nærmere inn på dette.

Når det gjelder kravet som er basert på eiendommens grenser, reiser denne saken en rekke bevisspørsmål, som det er vanskelig for Reklamasjonsnemnda å ta stilling til.

Reklamasjonsnemnda vil imidlertid på generelt grunnlag påpeke at der det er klart at der det er uoverensstemmelse mellom tomtens grense og det som angitt i et vedlagt situasjonskart, må en eiendomsmegler i salgsoppgaven eller på annen dokumenterbar måte gjøre oppmerksom på dette. Videre må en eiendomsmegler sørge for at det angis i salgsoppgaven eller på annen dokumenterbar måte at det på grunnlag av kart og terrenget er uklart hvor tomtens grense går.

Reklamasjonsnemnda har videre delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, Kåre Mæland og Cecilie Asak, bemerker at når innklagede er kjent med at det er uklart hvor eiendommens grenser går, må han gjøre interessentene oppmerksom på denne uklarheten på en dokumenterbar måte. Det er ikke tilstrekkelig å legge ved et situasjonskart med påskrift fra kommunen om at grensene ikke er rettsgyldige, uten å nevne hva avvikene dreier seg om. Etter flertallets vurdering har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punkt.

Mindretallet, Tore Bråthen, mener at det i dette tilfellet gjennom påskriften på kartet, hvor det står «Eiendomsgrenser i kartet er ikke rettsgyldige» er markert at klagerne ikke kunne basere seg på dette når det gjelder tomtegrensen. Innklagede har i dette tilfellet gjort det som måtte forventes når han har fremlagt den offentlige informasjonen som var tilgjengelig.

Når det gjelder vannkilden, påpeker Reklamasjonsnemnda enstemmig at opplysninger om vannkvaliteten ikke fremgår av opplysninger man innhenter fra kommunen. Klageren påstår at vannkvaliteten er dårlig. Påstanden er ikke dokumentert. Uansett må megleren få slike opplysninger av selgeren. Innklagede har videreformidlet selgerens opplysninger om vannkilden. Han hadde ingen foranledning til å foreta undersøkelser av vannets kvalitet. Innklagede kan således ikke kritiseres på dette punktet.

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder manglende informasjon om uklarheten om eiendommens grenser.