RFE-2024-064
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Tegneby & Grønnerød Landbruksmegling AS
Saken gjelder: Landbrukseiendom. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2022 kjøpte klagerne en landbrukseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I forbindelse med kjøpet ble klagerne, sammen med eierne av to naboeiendommer, medeiere i to ulike selskaper. Da klagerne ble kjent med at det var foretatt uttak fra selskapenes kontoer før kjøpet, fremsatte de krav om heving. Saken ble deretter bragt inn for de alminnelig domstoler, hvor klagerne ikke ble gitt medhold i hevingskravet. Overtakelsen ble deretter gjennomført 1. juli 2023.
Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klagerne 657 7000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
«Tapping» av vannkraftverket og skogsameiet
I mars 2022 kjøpte klagerne en landbrukseiendom for 7 500 000 kroner. I forbindelse med kjøpet ble klagerne, sammen med eierne av to naboeiendommer, medeiere i to ulike selskaper. Det ene selskapet var et samvirkeforetak som produserer elektrisitet fra vannkraft (vannkraftverk), og det andre selskapet utgjorde et tingsrettslig sameiet mellom klagerne og to andre skogeiere (skogsameie).
Dagen etter budaksept, informerte den ene medeieren om at selgerne hadde «tappet» selskapene for 1 000 000 kroner før kjøpet. Selskapene gikk dermed i underskudd. Etter hvert tok også de to andre medeierne ut tilsvarende beløp av selskapene.
Forhandlingsmøte
Etter at klagerne ble kjent med «tappingen», tok de kontakt med megleren for å be om et forhandlingsmøte med selgerne. Bakgrunnen for møtet var klagernes ønske om prisavslag som følge av «tappingen». Megleren satte dermed opp et Teams-møte. Meglerforetakets fagansvarlige deltok i møtet og ga uttrykk for at klagerne tok feil hva gjaldt «tappingen». Videre vred han møtet til å omhandle en tomtefestedom som klagerne ble kjent med etter kjøpet. Ettersom ingen av partene ønsket å forhandle, avsluttet klagerne møtet.
Tvisten med selgerne
I etterkant av forhandlingsmøtet, ble klagerne stevnet inn for tingretten av selgerne. Etter tingretten ga klagerne delvis medhold og tilkjente prisavslag, anket selgerne saken til lagmannsretten hvor klagerne tapte. Klagerne ble deretter pålagt å dekke saksomkostninger på over 2 000 000 kroner. Klagerne ble dømt til overtakelse 1. april 2022, men fikk først nøklene 1. juli 2023.
I tingretten vitnet den ene medeieren i selskapene. Medeieren fortalte ærlig om sin oppfatning av forholdene, og ble dermed ikke benyttet som vitne i lagmannsretten. Selgernes advokat benyttet seg da av et annet vitne.
På dette tidspunktet var klagerne uvitende om at vannkraftverket hadde havarert. Selgerne holdt dette skjult for lagmannsretten, noe som har medført store økonomiske konsekvenser for klagerne i ettertid.
Formålet med klagernes kjøp
Klagerne som er ektefeller og pensjonister kjøpte eiendommen for å bo der. Den ene klageren har vært selvstendig næringsdrivende uten økonomiske problemer i snart 50 år.
Meglerens salgsarbeid
Meglerforetaket uttrykker at selgerne forsøkte å refinansiere gjelden sin i november 2021, og at eiendommen derfor ble tatt av markedet. Klagerne vet ikke om dette faktisk stemmer, men oppfattet det slik at megleren drev oppsøkende salgsarbeid frem til budaksept. I perioden mellom november 2021 og februar 2022 ringte ofte megleren til den ene klageren på fredager etter klokken 12:00. Da klageren ofte var opptatt med arbeid, ba han megleren ringe til den andre klageren. Hver samtale med megleren varte omkring 20 minutter.
I februar 2022 snakket klagerne med megleren om å inngi bud med kort akseptfrist. Megleren svarte da at selgerne trengte betekningstid, og at klagerne derfor måtte vente 14 dager. Etter 14 dager ringte megleren igjen for å si at selgerne trengte en uke til. Da det hadde gått en uke, ringte megleren enda en gang for å si at dersom klagerne innga bud på 7 500 000 kroner, så ville selgerne akseptere budet. Etter klagerne kjøpte eiendommen, viste det seg at avventingen dreide seg om «tappingen» av kontoene i vannkraftverket og skogsameiet.
Dagen etter klagerne fikk tilslag på budet, ringte de til en av medeierne for å stille noen spørsmål. Under samtalen ble klagerne kjent med at selgerne hadde tatt ut penger fra selskapene. Det var etter dette at klagerne kontaktet megleren for å be om et forhandlingsmøte.
I perioden hvor klagerne måtte avvente sin budgivning, hadde altså selgerne og øvrige medeiere tatt ut 1 000 000 kroner hver fra selskapene. Det siste uttaket ble foretatt fire dager etter budaksept. Dette til tross for klagernes forutsetning om at det ikke skulle tas ut midler fra selskapene etter kjøpet. Det bemerkes at skogsameiet pr. nå er insolvent.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at eiendommen ble tatt av markedet i perioden hvor selgerne forsøkte å refinansiere gjelden sin, fremgår det av Finn-annonsen at annonsen sist ble endret 30. november 2021 klokken 06:50. Ettersom klagerne på dette tidspunktet allerede hadde fått fremlagt salgsoppgaven, søkte de aldri på Finn under denne perioden.
Meglerforetaket anfører at det i begynnelsen av 2022 ble besluttet å innhente ny tilstandsrapport for våningshuset før eiendommen ble annonsert på nytt. Det bemerkes her at klagerne allerede før julen 2021 ba om ny tilstandsrapport. Bakgrunnen for dette var at det skulle ikraftsettes nye regler for taksering i 2022. En ny tilstandsrapport ville dermed øke klagernes sikkerhet ved kjøp av boligen.
Overtakelsen og etterfølgende omstendigheter
Ved overtakelse 1. juli 2023, var vannet frosset, strømtilførselen var brutt og det var lekkasjer på vannkraner og avløp. Manglene ble følgelig notert.
Dagen etter overtakelsen, oppdaget også klagerne at to av eiendommens kraftsiloer var fjernet. Kraftsiloene hadde en verdi på omkring 500 000 kroner, og var en integrert del av produksjonsutstyret for svinehold. I salgsoppgaven var det inntatt bilder og tekst om siloene, men det var ikke opplyst om at disse ikke ville medfølge handelen. Klagerne fikk dermed ikke mulighet til å leie ut produksjonsapparatet slik de hadde tenkt.
Straks klagerne ble kjent med at siloene var fjernet, kontaktet de både megleren og selgerne. Bakgrunnen for dette var å sikre at det ble holdt tilbake deler av kjøpesummen. Megleren nektet imidlertid å hjelpe klagerne, og selgerne informerte om at siloene var solgt. Klageren var deretter i en lang dialog med selgernes advokat, og saken ble politianmeldt uten at dette medførte noen løsning. Det bemerkes her at selgernes motkrav ikke gjelder kraftsiloene.
I de to årene som klagerne har eid eiendommen, har selgerne urettmessig mottatt reguleringserstatning fra et energiselskap. Klagerne har ikke fått tilbakebetalt erstatningen som beløper seg til omkring 74 000 kroner. Det vises i den forbindelse til lagmannsrettens dom hvor det fremgår at det ikke bestrides at erstatning som er utbetalt etter avtalt overtakelsestidspunkt 1. april 2022 skal godskrives klagerne.
Klagernes andel i skogsameiet
Når det kommer til klagernes andel i skogsameiet, har lagmannsretten uttalt:
«Normalt vil overdragelse av en andel i et ansvarlig selskap undergis en helt annen avtalemessig regulering enn det megler har lagt opp til i prospektet og i utkastet til kjøpekontrakt, og avhendingslovens regler er lite egnet for regulering av en slik overdragelse»
Meglerens håndtering av prosessen. God meglerskikk
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har ikke fullført oppdraget innen rimelig tid, og har satt klageren i en vanskelig situasjon.
Omkring to år etter kjøpet, og dermed ett år etter overtakelsen, har megleren fortsatt ikke fullført salgsoppdraget. Megler skal ivareta både kjøper og selger. I dette tilfellet har megleren sviktet klagerne som kjøpere, og det står fortsatt 100 000 kroner på meglerforetakets klientkonto.
Meglerforetaket anfører at skjøtet ble tinglyst i slutten av september 2023, samt at grunnbokens heftelser ble slettet etter noe oppfølging. Klagerne undersøkte imidlertid grunnboken av eget initiativ, og ble kjent med en heftelse på eiendommen som de måtte ordne opp i.
Når det kommer til de utallige brevene som ble sendt mellom klagerne og selgerens advokat gjennom sommeren og høsten 2023, overholdt klagerne alle svarfristene som selgerens advokat satte. Selgerens advokat overholdt imidlertid ikke klagernes svarfrister. Den siste svarfristen som klagerne fastsatte, ble oversittet med omkring to måneder. Da klagerne til slutt mottok svar, sendte de sitt tilsvar. Etter dette hadde ikke klagerne noe mer kontakt med selgernes advokat. Til slutt var klagernes eneste mulighet å politianmelde selgerne.
Meglerforetaket har vist til sitt brev av 25. mars 2024. Brevet må imidlertid sees bort fra, da klagerne hverken mottok noe svar fra meglerforetaket innen fristen eller før klagen ble sendt til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Krav om erstatning
Klagerne krever 657 7000 kroner i erstatning. I tillegg krever de at meglerforetaket retter opp de feil og mangler som fremgår av overtakelsesprotokollen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetakets imøtegåelse av klagernes krav
Den 12. mars 2024 sendte klagerne en klage direkte til meglerforetaket. Ved en feil, ble ikke meglerforetakets svar av 25. mars 2024 meddelt klagerne pr. e-post før 7. april 2024. På dette tidspunktet hadde allerede klagerne videresendt klagen til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Det fremgår imidlertid av meglerforetakets svar at de vil imøtegå klagernes krav på 657 500 kroner. Hva gjaldt klagernes krav om å få utbetalt det tilbakeholdte beløpet, kommenterte meglerforetaket dette. Det avtalte tilbakeholdet som beløper seg til 100 000 kroner står fortsatt på meglerforetakets klientkonto.
Klagernes tvist med selger
Etter kjøpet oppstod det tvist mellom klagerne og selgerne. Saken har blitt behandlet av både tingretten og lagmannsretten, hvor klagerne tapte saken på alle punkter. Det vises i den forbindelse til dommen avsagt 20. juni 2023 av Borgarting Lagmannsrett.
Salg av næringseiendom mellom næringsdrivende
Klagernes kjøp er å anse som et kjøp i næringsøyemed. Det vises her til punkt 2.1 i lagmannsrettens dom:
«Lagmannsretten har etter dette kommet til at eiendommen er solgt som en næringseiendom og at det generelle forbeholdet om at eiendommen selges «som den er» også gjelder for boligdelen.»
I likhet med selgerne, er klagerne næringsdrivende. Bakgrunnen for klagernes kjøp var hovedsakelig å drive gårdsbruket. Nemnda må derfor ta stilling til om klagen faller innenfor nemndas virkeområde.
Hendelsesforløpet
I 2019 ble megleren kontaktet av selgerne som ønsket å selge gården på grunn av høy gjeldsbyrde. Megleren startet å innhente dokumentasjon i september 2019, og i samråd med selgerne ble det besluttet å annonsere eiendommen på våren 2020.
I løpet av vinteren 2019/2020 ble eiendommen taksert. I den forbindelse innhentet takstmannen opplysninger om begge selskapene som klagerne ble medeiere i. Begge selskapene inngikk i takstgrunnlaget med egne verdiposter.
Før annonsering ble det også innhentet en tilstandsrapport for boligen. Taksten ble deretter ferdigstilt 1. april 2020. Samme dag valgte selgerne å forlenge oppdragsavtalen, og eiendommen ble blant annet annonsert på Finn.no og meglerforetakets hjemmeside. Taksten var vedlagt salgsoppgaven.
Etter visningene, som ble avholdt 25. og 26. april 2020, mottok megleren en del henvendelser, men ingen bud. Det ble deretter avholdt en visning i juni. Selv om flere interessenter meldte seg utover året, var eiendommen vanskelig å selge.
I 2021 ble prisantydningen redusert fra 8 500 000 til 7 590 000 kroner.
Den 15. august 2021 mottok megleren en henvendelse fra klagerne gjennom Finn.no. Klagerne var deretter på visning med selgerne. Den 20. oktober 2021 innga klagerne et bud på 6 100 000 kroner som ble avslått. Dagen etter innga de et nytt bud på 6 200 000 kroner som også ble avslått. Klagernes tredje bud ble inngitt 8. november 2021 og beløp seg til 6 250 000 kroner. Selgerne ønsket ikke å akseptere dette heller.
I håp om å få beholde gården, forsøkte selgerne å refinansiere gjelden sin i november 2021. På dette tidspunktet var Finn-annonsen deaktivert, og megleren drev ikke oppsøkende salgsarbeid.
Da selgerne ikke hadde fått refinansiert gjelden sin i begynnelsen av 2022, snakket de med megleren om å annonsere eiendommen på nytt. Siden tilstandsrapporten for våningshuset hadde blitt gammel, besluttet de å innhente en ny tilstandsrapport som også ville oppfylle de nye anbefalingene etter avhendingslova.
Megleren ønsket ikke å annonsere eiendommen på nytt før tilstandsrapporten var ferdig, og salgsoppgaven ble oppdatert. Dette ble formidlet til både selgerne og klagerne. Den 28. februar 2022 mottok imidlertid megleren et bud fra klagerne pr. e-post. Budet beløp seg til 7 500 000 kroner, og ble registrert elektronisk 1. mars 2022. Den 4. mars 2022 valgte selgerne å akseptere budet. I utgangspunktet var det kun den ene klageren som kjøpte eiendommen. Under rettssakene ble det imidlertid avtalt at den andre klageren skulle tre inn som kjøper istedenfor. Klagerne er ektefeller.
Kort tid etter budaksept, fremla klagerne en tomtefestedom som gjaldt noen tomter i skogsameiet. Tomtene var markedsregulert noen år tidligere. På bakgrunn av dommen, krevde klagerne prisavslag på eiendommen. Klagerne tok også opp andre forhold, og nektet deretter å delta på kontraktsmøtet.
Den 22. mars 2022 arrangerte megleren et Teams-møte, hvor både klagerne, selgerne og meglerforetakets fagansvarlige deltok. Bakgrunnen for møte var å gjennomgå klagernes påstander om mangler. Etter møtet påberopte klagerne flere mangler, og de fremsatte deretter krav om heving av kjøpet. Det oppstod deretter rettslig tvist mellom klagerne og selgerne.
Da saken var til behandling for domstolene, var klagerne, selgerne og meglerforetaket i dialog. Meglerforetaket oppfattet imidlertid dialogen som svært anspent. Selv om det ble foreslått flere mulige løsninger, var det vanskelig å komme til enighet. Meglerforetaket tilbudte også å avholde utenrettslig mekling mellom klagerne og selgerne. Dette ble imidlertid avslått. Innenfor det begrensede handlingsrommet som meglerforetaket hadde, forsøkte de å være løsningsorienterte til alles fordel.
I dette tilfellet var det mange utleggsforretninger som var tinglyst på eiendommen. Meglerforetaket hadde dermed svært mye jobb knyttet til kreditorenes spørsmål om sakens gang, oppdatering av saldoer og innhenting av fornyede forhåndssamtykker om sletting.
Klagerne bemerker at de ble dømt til overtakelse 1. april 2022, men at de først fikk nøklene 1. juli 2023. Meglerforetaket fikk imidlertid aldri beskjed om når lagmannsrettens dom ville avsies før denne ble kunngjort 23. juni 2023. Frem til kunngjøringen måtte klagerne og selgerne anses for å være i en pågående tvist om heving av kjøpet. Like etter kunngjøringen meddelte klagerne at de ikke ønsket anke, men ville overta eiendommen 1. juli 2023. På dette tidspunktet var megleren på ferie. Klagerne og selgerne ønsket likevel å gjennomføre overtakelsen.
For å sikre en trygg gjennomføring av overtakelse og oppgjør, var det påbegynt en kjøpekontrakt med oppgjørsbestemmelser. Kontrakten og øvrige dokumenter ble signert under overtakelsen hvor selgernes advokat var til stede. Etter overtakelsen, ble det skrevet en protokoll hvor klagernes merknader ble vedlagt. Klagerne ringte deretter til megleren 4. juli 2023 for å informere om manglende de hadde påberopt under overtakelsen.
Straks konsesjonssøknaden var mottatt, ble denne oversendt til kommunen. Videre ble sikringsobligasjonen sendt til tinglysing, hvor meglerforetakets sikring var tinglyst allerede året før. Da tinglysing av sikring var på plass, ble oppgjøret gjennomført etter hvert som oppdaterte saldoer forelå.
Konsesjon ble innvilget i slutten av september 2023, og skjøtet ble deretter tinglyst. Etter noe oppfølging ble heftelser i grunnboka slettet, og klagerne mottok dermed heftelsesfri grunnbok på vanlig måte.
Etter at hjemmelen var overført, ble klagernes eierandel i skogsameiet formelt overført av sameiets regnskapsfører.
Meglerforetaket har underveis i prosessen forsøkt å følge opp partene hva gjelder å komme til enighet. Selgernes interesse for å bidra til løsning ble imidlertid redusert etter at klagerne politianmeldte dem.
«Tapping» av vannkraftverket og skogsameiet
Klagernes påstand om at selskapene ble «tappet», ble først fremsatt i forbindelse med kravet om heving av kjøpet. Dette er for øvrig et forhold som klagerne ikke fikk medhold i under domstolsbehandlingen.
Forhandlingsmøtet
Klagernes fremstilling av forhandlingsmøtet stemmer ikke. Hovedtema i møtet var tomtefesteforholdene i skogsameiet. Meglerforetaket forsøkte å få klarhet i hva som begrunnet klagernes krav uten å lykkes. Påstanden om «tapping» var ikke sentral i møtet, men ble først tatt opp i etterkant av møtet. Det vises i den forbindelse til megleren logg fra møtet 22. mars 2022.
Meglerens salgsarbeid
Det stemmer ikke at megleren drev aktivt salgsarbeid overfor klagerne i januar og februar 2022. Gjennom vinteren ringte klagerne ofte til megleren. Selv om det hendte at megleren var opptatt, ringte han alltid tilbake. Det kan godt være at megleren ringte tilbake på fredager, men det er ikke slik klagerne beskriver saken.
Eiendommen ble tatt av markedet i perioden november/desember 2021, og ble ikke relansert før klagerne fikk tilslag på budet sitt.
Overtakelsen og etterfølgende omstendigheter
Megleren har aldri nektet å hjelpe klagerne med de påståtte manglene. Tvert imot har megleren tatt opp forholdene med selgerne. Etter overtakelsen forsøkte megleren å få til en dialog mellom klagerne og selgerne. Det virket imidlertid som om ingen ønsket å ta initiativ til å løse saken gjennom mekling eller lignende. Det vises her til meglerens logg fra 4. juli 2023.
Hva gjelder klagernes politianmeldelse mot selgerne, henla politiet denne.
Klagernes andel i skogsameiet
I dette tilfellet er skogsameiet direkte eiet at tre grunneiere, herunder klagerne. Et slikt tingsrettslig sameie anses automatisk som et ansvarlig selskap selv om partene ikke har initiert slik selskapsdannelse. Sameiet består av en skogteig med festetomter som de tre grunneierne fordeler overskuddet av. På bakgrunn av informasjon om festeinntekter og historikken med innløsning av festetomter, verdsatte takstmannen eiendommens eierandel ved kapitalisering av netto påregnelige inntekter. Verdsettingen er således foretatt etter samme prinsipper som legges til grunn ved verdsetting av gårder med festetomter på egen grunn.
Selv om forholdet kunne vært forklart bedre i salgsoppgaven, understrekes det at klagerne ikke kan anses for å ha lidt noe økonomisk tap. De har heller ikke blitt forespeilet noe annet enn det taksten nøkternt beskriver. Klagerne har betalt mindre enn de kapitaliserte verdiene av både skogsameiet og vannkraftverket. Det vises i den forbindelse til lagmannsrettdommen hvor klagerne ikke fikk medhold i sine krav knyttet til dette.
Meglers håndtering av prosessen. God meglerskikk
Samtidig som megleren har forsøkt å ivareta klagernes interesser, har han forsøkt å være løsningsorientert. Klagerne har imidlertid ikke vært særlig mottakelig for løsningsforslag. Som følge av tvisten mellom klagerne og selgerne, hvor begge parter var bistått ved advokat, har meglerens handlingsrom vært begrenset.
Slik meglerforetaket forstår det, har ikke klagerne og selgerne blitt enige om det avtalte tilbakeholdet enda. Det foreligger dermed et uavsluttet oppgjør, hvor det fortsatt står 100 000 kroner på meglerforetakets klientkonto.
Hva gjelder reguleringserstatningen på 74 000 kroner som klagerne viser til, er dette en del av det uavsluttede oppgjøret. Selgerne har ikke bestridt at klagerne har krav på dette, men har reist betydelige motkrav.
Når det kommer til klagernes anførsel om at det er i strid med god meglerskikk å ikke fullføre oppdraget, bemerkes det at det var klagerne som hevet kjøpet og nektet å signere kjøpekontrakten. Avtalt overtakelse lot seg dermed ikke gjennomføre. Meglerforetaket forsøkte å bidra til løsning i saken mellom klagerne og selgerne. Da de ikke kom til enighet, ble saken bragt inn for de alminnelig domstoler.
Krav om erstatning
Klagerne har fremsatt det samme kravet overfor både selgerne og meglerforetaket. Selgerne har i den forbindelse fremmet motkrav mot klagerne uten at dette er imøtegått. Klagernes krav skriver seg uansett ikke fra feil begått av megleren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
I henhold til nemndas vedtekter punkt 1.4 faller denne saken utenfor nemndas virkeområde da det må anses som næring. Nemnda har vurdert det slik at det ikke er grunn til å anvende unntaksregelen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.